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Hier — 20 août 2019Immobilier news

Location : qu’est-ce qu’un loyer avec charges comprises ?

Dans le domaine de la location immobilière, il existe plusieurs statuts pour définir les conditions d’occupation d’un logement. Parmi les expressions les plus couramment rencontrées, on retrouve les loyers avec charges comprises. Que signifie cette appellation ? Quels sont les éléments intégrés au montant du loyer ?

L’analyse de Bernard Cadeau : Le rapport Nogal est-il le chainon manquant de la loi Élan ?

Par jda

Le rapport Nogal est-il le chainon manquant de la loi Élan ? Je ne sais si la réponse est affirmative, mais ce rapport, qui deviendra bientôt une loi, pose deux postulats importants : rétablir la confiance entre bailleurs et locataires, d’une part, et désigner l’administrateur de biens comme tiers de confiance dans cette relation particulière, d’autre part.

Un mot tout d’abord sur la méthode : ce rapport est le fruit d’une vaste consultation tous azimuts, ce qui n’est pas si fréquent et mérite d’être souligné.

Rappelons, au préalable, dans quel contexte de marché nous sommes : la France souffre depuis très (trop) longtemps d’un déséquilibre important entre offre et demande de logements, qui entraîne une pression constante sur les prix, principalement en zones tendues. Les investisseurs institutionnels se sont détournés du marché, notamment sur le segment du logement intermédiaire, et le logement social ne peut pas tout. Restent les petits investisseurs particuliers qui croient aux vertus de la pierre. Pour autant ces bailleurs privés, contrairement aux idées reçues, ne possèdent pas un patrimoine immobilier gigantesque et sont à la tête de moins de deux logements en moyenne. Dans le parc locatif privé de près de sept millions de logements, deux tiers sont gérés directement de particulier à particulier, pour cause « officielle » de manque de confiance dans l’administrateur de biens et/ou d’honoraires trop élevés.

Établir un cercle vertueux en changeant de regard sur la société

Mais on doit à la vérité de dire que c’est à l’occasion de ces transactions locatives en direct que sont relevés le plus de litiges, le plus d’infractions et le plus de discriminations de toutes sortes ! Alors comment venir à un cercle vertueux et rétablir définitivement la confiance entre bailleurs et locataires ?

D’abord, et même si cela peut surprendre, en changeant de regard : les modes de vies évoluent, la mobilité professionnelle devient une réalité et les propriétaires d’aujourd’hui seront locataires demain ailleurs, puis redeviendront sans doute un jour propriétaires ou investisseurs, les habitants des centre villes, qui sont locataires pour des raisons budgétaires, sont de plus en plus souvent investisseurs immobiliers dans d’autres régions, et nous pourrions citer bien d’autres cas ! Les relations devraient donc être, avec le temps, moins manichéennes.

D’autre part, rétablir la confiance et bannir certaines discriminations passent par une redéfinition globale de la solvabilité des locataires. L’évolution permanente du marché du travail et la tendance forte vers une autonomie personnelle doivent conduire à mesurer les ressources de chacun à une aune différente du seul CDI, sans que le bailleur ait à craindre pour son règlement.

Ensuite, l’administrateur de biens doit disposer de plus d’autonomie pour s’affirmer comme le tiers de confiance, car c’est bien la confiance seule qui motive l’investissement immobilier. Il doit garantir un juste équilibre entre les intérêts des uns et des autres. Il est le seul en situation de lutter efficacement contre les discriminations de toutes sortes. Il est le garant du bon état des logements mis sur le marché.

Remplacer le dépôt de garantie…

Nombreux sont les conflits qui se cristallisent autour du dépôt de garantie, souvent appelé à tort, caution. Ce dépôt, réduit au fil du temps à un mois, ne représente plus guère de valeur financière pour le bailleur, mais demeure une valeur symbolique, un moyen de pression, que certains locataires évacuent en omettant de régler le dernier loyer ! Le rapport propose de consigner ces dépôts de garantie dans un seul organisme centralisateur, sorte de nouvelle administration. Outre la lourdeur probable de ce système, donc son inefficacité, évitons de faire grossir le millefeuille administratif !

Alors, allons plus loin. Pourquoi ne pas supprimer purement et simplement ce dépôt de garantie ?

J’entends d’ici les voix qui s’élèvent et crient au scandale ! Prenons un peu de temps et faisons le pas de côté qui s’impose : la sinistralité en matière de loyers impayés est inférieure à 3 % et seuls 15 % des bailleurs ont souscrit une assurance garantie locative.

Le dépôt de garantie n’appartient pas au bailleur et ne le met pas à l’abri des mauvaises surprises en cas de sinistre dans 85 % des cas où aucune assurance n’a été souscrite. On estime par ailleurs à plus de quatre millions le nombre de logements loués de particulier à particulier sans versement de ce dépôt. Enfin, c’est très souvent sa restitution qui génère les conflits.

…par un système assurantiel engageant le locataire et le propriétaire

Pas question pour autant de laisser le bailleur démuni et privé de recours. C’est lui qui prend le risque financier de l’investissement ; il doit être garanti de percevoir ses loyers et disposer de son bien en bon état, au terme du contrat. Un système assurantiel garantissant au bailleur comme au locataire le strict respect de leurs droits respectifs est possible en portant ce sujet sensible sur un terrain neutre. Ceci suppose un changement de paradigme qui passe par un engagement conjoint du locataire (qui, au passage, retrouve du pouvoir d’achat) et du bailleur. La mutualisation du risque par une souscription généralisée renforcera la sécurité du bailleur.

Alors ? Utopie ? Foutaises ? Gardons-nous de jugements définitifs trop rapides !

Ce n’est pas un hasard, si de jeunes et prometteuses start up, associées à des assureurs, ont anticipé en basant leur stratégie sur ces sujets. Elles ne viennent pas du monde de l’immobilier mais, pour elles, il est évident que les choses peuvent et doivent évoluer.

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« Délai de rétractation : soyez vigilant ! », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

Par Anne-Claude Poncet

Le délai de rétractation SRU court à compter de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Mais, si elle est remise à une personne n’ayant pas pouvoir pour la recevoir, le délai ne court pas.

Le contexte

Une promesse de vente est signée, et l’agent immobilier notifie l’avant-contrat par lettre recommandée à chaque acquéreur. Les deux avis de réception sont signés par le même acheteur. Les acquéreurs exercent leur faculté de rétractation, et le vendeur demande le paiement de la clause pénale prévue à la promesse de vente. Il assigne également l’agence immobilière en responsabilité.

Jurisprudence

La Cour de cassation indique que la notification de la promesse de vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet. En l’espèce, l’avis de réception de la lettre de notifi cation adressée à l’un des acheteurs comporte uniquement la signature de l’autre, sans précision du nom et prénom du signataire, ainsi la personne qui a reçu la lettre recommandée n’a pas signé en qualité de mandataire. Le délai de rétractation n’a donc pas couru à l’égard de l’acquéreur auquel le pli était destiné. Il peut donc se rétracter. La Cour de cassation ajoute qu’il incombe à l’agent immobilier de vérifier la sincérité,  au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs.

Et pour votre agence ?

L’agent immobilier, mandataire du vendeur, rédacteur de l’avant-contrat et auteur de la notification, supporte une obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il établit. Sa vigilance s’étend à l’examen de l’avis de réception de la lettre notifiant l’avantcontrat à l’acheteur afin de s’assurer que rien ne fait obstacle à l’écoulement du délai de rétractation SRU.

La Cour de cassation avait déjà indiqué, en 2017, que la notification remise à une autre personne que son destinataire, ne permettait pas au délai « SRU » de courir. La présente décision ajoute une pierre à l’édifice : le professionnel qui effectue la notification voit sa mission étendue au contrôle de l’avis de réception de la lettre  ecommandée, afin de prévenir toute difficulté ultérieure, et notamment une rétractation intervenant à un stade avancé de l’opération, alors que le vendeur pense le délai de rétractation terminé. L’agent immobilier se doit de maintenir son attention pendant toute la durée de la transaction.

Cass. civ. 3, 21 mars 2019.

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« Cauchemar en agence ! », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier.

Par Caroline THEUIL

Quel que soit l’avis que l’on ait sur l’émission de M6 avec Philippe Etchebest, « cauchemar en cuisine », l’image de l’entrepreneur qui prend l’eau est une vraie réalité. Pourtant, il ne manque pas grand chose pour réussir… Oui mais quoi ?

On nous avait prévenu, ouvrir une agence immobilière demande de la patience mais la réussite est au bout du chemin. Alors, on applique la méthode, on valorise notre image, on développe nos compétences, on fait des journées de 19h, des semaines de 6 jours et demi, on reporte ses vacances… Malgré cet investissement sans faille, on est de plus en plus démoralisé, en proie au doute : « je me laisse encore 6 mois et après je raccroche ! » On a beau visionner toutes les « vidéos conseils » de Youtube, « acheter de la compétence », boire les paroles des coachs qui, sans conteste, savent de quoi ils parlent… ça ne change pas grand chose à notre problème. Cette expérience, c’est celle de nombreux entrepreneurs (indépendants et franchisés !) qui derrière une apparente réussite, boivent la tasse : beaucoup imaginent que le métier d’agent immobilier est un métier facile et très rémunérateur, mais pour celui qui s’engage dans cette voie, il n’est pas toujours aisé de confirmer la légende.

Ne pas sous-estimer les dysfonctionnements

Voir son agence immobilière battre de l’aile n’est jamais facile ce qui peut nous pousser à négliger certaines difficultés. Il peut être en effet tentant de sous-estimer les maux dont souffrent son entreprise. Or, un problème qui n’est pas pris suffisamment au sérieux est généralement traité superficiellement et peut mettre votre agence en péril. Il importe donc de ne pas se voiler la face et d’accepter les faits.

Bien s’entourer

Même s’il est très tentant de vouloir régler ses problèmes seuls et prendre l’ensemble des responsabilités sur soi, c’est une erreur : une des premières mesures en cas de difficulté est de faire appel à des personnes extérieures qui pourront vous aider sur des points spécifiques. En plus de vous libérer du temps pour vous concentrer sur ce que vous savez le mieux faire, ces tierces personnes sauront vous faire prendre du recul.

État des lieux des dépenses et des recettes

La première chose à faire quand tout va mal est la mise à plat des recettes et des dépenses. L’idéal est de reprendre toutes les entrées et les sorties comptables de l’agence, puis de les mettre en ordre en les catégorisant (dépenses : salaires, achats fournisseurs, prestataires… / recettes : facturations clients, subventions…). Vous pouvez par exemple établir deux tableaux récapitulatifs, un dédié aux dépenses, l’autre aux recettes. Ces tableaux vous permettrons d’y voir plus clair. Une fois cette phase finie, vous serez en mesure d’analyser les chiffres plus en profondeur. Vous trouverez peut-être au passage, des éléments qui vous mettront la puce à l’oreille.

Identifier les problèmes et leurs causes

Afin de sortir de la crise qui bouleverse votre agence, vous devez connaître avec précision la nature des problèmes… de tous les problèmes : financiers, humains, organisationnels…

Ne voyez cependant pas que le négatif. Si les problèmes sont réels, votre activité possède également des forces, c’est indéniable. N’hésitez pas à les mettre en lumière : servez-vous de ce qui marche pour mieux rebondir.

Un puissant outil d’analyse stratégique existe pour mieux visualiser ces points : il s’agit de la matrice SWOT. Elle se présente sous la forme d’un tableau rectangulaire séparé en 4 grandes cases : S = Forces (Strengths) ; W= Faiblesses (Weaknesses) ; O = Opportunités (Opportunities) ; T = Menaces (Threats). Forces et faiblesses concernent ce qui est interne à l’entreprise (organisation, ventes, part de marché, facteurs différenciants), alors que les opportunités et menaces touchent à l’écosystème dans lequel évolue l’entreprise (marché, concurrence, actualités, juridiction…).

L’idée est donc de lister le maximum d’éléments pertinents.

Réduire les coûts superflus

La première action à envisager est la réduction des coûts. C’est certainement quelque chose que l’on vous répète encore et encore. Le problème, c’est que c’est tout sauf évident.

L’idée est de se concentrer sur les coûts inutiles ou trop élevés par rapport à ce qu’ils devraient être en vous aidant de vos analyses de décaissement. La première analyse à réaliser est très certainement celle des fournisseurs : en renégociant les contrats à votre avantage, vous pouvez réduire vos frais de manière conséquente. De même, vous pouvez passer en revue les outils payants auxquels est abonnée votre agence. Dans certains cas, vous allez vous rendre compte que vous êtes facturé bien trop cher pour l’utilisation que vous faites d’un outil quelconque voire inutile.

Soignez votre marketing

Il arrive parfois d’être en difficulté financière car le volume de ventes est insuffisant, sans raison apparente (produits et services intéressants, bonne efficacité dans le travail, cible principale très pertinente…), faute d’une stratégie marketing suffisamment développée. Il faut donner envie à vos prospects !

Quant à vos clients, il ne faut pas les laisser sur leur faim, auquel cas ils risquent de se désintéresser de vous pour aller lorgner sur la concurrence. Il est donc essentiel d’élaborer une stratégie marketing. Bien menée, elle vous permettra d’être plus en phase avec votre clientèle et donc d’augmenter vos ventes.

“C’est bien beau tout ça, mais je change QUOI au juste ?”

Plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez par exemple changer le positionnement de votre agence. Si vous étiez en situation de monopole pendant des années, il est possible que des nouveaux entrants aient depuis grignoté votre part de marché avec des prestations ou des produits convenant mieux à votre cible. Le marché de l’immobilier reste un marché très concurrentiel, alors au lieu de s’entêter, peut-être est-il plus pertinent d’étudier une autre approche ? Peut-être qu’une image plus haut de gamme vous permettrait de vous insérer dans un marché ou il y a plus de demande et moins de concurrence.

Vous pouvez également innover pour mieux régner. Vous avez du mal à conserver votre place ou à vous en faire une ? Alors différenciez-vous ! Il n’est pas question de voler la vedette à notre animateur préféré du moment, mais peut-être qu’en observant les besoins de votre clientèle, vous pouvez dégager un point en particulier à améliorer pour rendre votre agence plus attractive.

Sauver son agence, c’est possible ! Certes, ce n’est pas une partie de plaisir et le chemin est même parfois long et douloureux, mais ne baissez pas les bras.

Pour aller plus loin : http://www.themainformations.com/pages/catalogue-1/i-formations-3.html »

 

 

 

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