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Aujourd’hui — 9 juillet 2020Blog news

Investissement SCPI : Activimmo, un choix légitime ?

Investissement SCPI : Activimmo, un choix légitime ?
2020-07-09 12:27:28




Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est en constante évolution. La nouveauté fait partie intégrante de cet investissement. Les secteurs d’activité dans lesquels elles se positionnent sont divers offrant une diversification des placements et une meilleure appréhension de l’évolution du marché.

La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, est ouverte à la souscription depuis le mois de septembre 2019. Sa spécialité réside dans l’acquisition de locaux d’activité et de logistique urbaine. Encore peu connu du grand public et des investisseurs, ce marché de niche est-il réellement intéressant ? Décryptage de la SCPI Activimmo


Qui est à l’origine de la SCPI Activimmo ?

Créée en 2015, la société de gestion Alderan est la créatrice d’Activimmo. Le 5 septembre 2017, elle obtient l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle décide d’orienter ses acquisitions vers l’immobilier d’entreprise.

La société de gestion conseille et gère 261 millions d’euros d’actifs. Ils sont répartis dans 67 immeubles dont la surface cumulée atteint les 390 000 m². Le loyer annuel est de 22 millions d’euros pour un rendement moyen de 9,2%.


Quel type de SCPI est-elle ?

Activimmo est une SCPI spécialisée à capital variable. Elle n’est pas disponible en assurance vie. Cependant, il est possible de l’acquérir en démembrement.
 

Quelle est sa zone d’investissement ?

Dans sa stratégie d’investissement, la SCPI Activimmo souhaite s’orienter sur une zone géographique comprenant la France et les grandes métropoles européennes.

Comment se compose son patrimoine ?

Au maximum, 30% de son patrimoine tendra vers le bureau et le commerce. 70%, au minimum, sera consacré aux locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine. Mais le taux de 100% est privilégié.
 

Qui sont les locataires ?

La logistique est un marché en plein essor. En choisissant d’investir dans des locaux professionnels, la SCPI s’adresse aux :
 

  • Petites et Moyennes Entreprises et Entreprises de Taille Intermédiaire mais également les grands groupes souhaitant se positionner à des emplacements stratégiques. Les parcs d’activités à proximité des grands axes routiers sont des lieux recherchés.
     
  • Entreprises à la recherche de locaux afin d’assurer leur service jusqu’au dernier kilomètre. Il représente l’ultime maillon avant la livraison au client final.


Elle vise à assurer la réception des loyers de manière sécurisée. Les biens immobiliers sont donc loués avec des engagements sur le long terme. Les baux commerciaux sont fermes et la durée de prédilection est supérieure à 6 ans. L’autre alternative repose sur des actifs multi-locataires offrant une mutualisation du risque locatif.
 

Dans quels types de biens immobiliers investit-elle ?

Activimmo privilégie les petits entrepôts situés à la périphéries de villes, des lieux répondant aux bâtiments de logistique urbaine. Les locaux d’activités loués aux PME sont également dans son champ d’investissement. La taille cible des biens est intermédiaire. Ils sont, généralement, inférieurs à 10 millions d’euros.
 

Combien d’actifs composent la SCPI ?

Le 31 décembre 2019, Activimmo avait levé 6,4 millions d’euros. Cette somme a servi à acquérir deux biens. Le premier se situe en périphérie de la ville de Rouen et le second dans une zone stratégique et passante de la région parisienne.

Dernièrement, au mois d’avril 2020, une nouvelle acquisition a été actée pour 2,4 millions d’euros. Elle concerne des locaux d’activités à Lieusaint, au Sud-Est de Paris. 

Enfin, Activimmo a acquis début juin un bâtiment dont la surface locative est de 6 379 m2. L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.

La SCPI est donc composée de 4 biens immobiliers à ce jour et d’autres projets sont en cours.
 


A lire aussi : SCPI : Bilan sectoriel après la crise sanitaire


Quel est le montant minimum d’investissement ?

Le prix de souscription est de 650 euros par part, frais compris. Il est important de notifier que la première souscription doit être composée de 10 parts minimum. Les frais sont de 12,72% TTC maximum du montant de la souscription.
 

Quel est son taux de rendement ?

Lancée le 24 juin 2019, la SCPI a versé son premier dividende le 30 avril 2020. Le montant était de 9,18 euros par part. Cela représente un taux de distribution annualisé de 6,02% net de frais de gestion mais brut de fiscalité.
 

Quel est le délai de jouissance ?

Il s’agit du premier jour du sixième mois suivant le mois de la souscription.
Pour rappel, le délai de jouissance correspond au temps entre la date d'achat des parts et la date de première prise en compte pour le versement des premiers dividendes.
 

Quel est le montant des frais de gestion annuels ?

Les frais de gestion annuels sont de 12% TTC maximum des loyers hors taxe et des produits financiers nets encaissés.
 

Quelle est la fiscalité sur les dividendes ?

Si les loyers sont issus de biens immobiliers situés en France, la fiscalité est celle des revenus fonciers.. Actuellement, la SCPI est investie à 100% sur le territoire français.
 

Existe t-il une durée de placement recommandée ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la durée de placement recommandée est de 8 ans.

Quels sont les risques ?

Comme toutes les SCPI à capital variable, le placement est exposé à différents risques :
 

  • le risque de perte en capital : ce dernier n’est pas garanti et la valeur du placement peut évoluer en fonction du marché.
     
  • les fluctuations des revenus : le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

  • le risque de liquidité : la SCPI ne peut garantir la revente des parts ni anticiper le retrait d’un ou plusieurs associés.


Quelle est la valeur de revente ?

La valeur de retrait (ou revente) est de 545,34 euros par part. Le prix de souscription est diminué de la commission de souscription.
 

Une restriction est-elle en vigueur à l’égard des “US person” ?

L’acquisition de part de SCPI Activimmo ne peut être réalisée par des résidents ou des citoyens des Etats-Unis d’Amérique. Cette restriction concerne également toute “US person” telle que définie par la “régulation S” américaine, adoptée par la Securities and Exchange Commission.



Investir dans la SCPI Activimmo c’est s’engager dans une valeur sûre : l’immobilier tertiaire. Durant le confinement, l’e-commerce a fonctionné à plein régime. Le domaine de la logistique a fait un bond en avant surprenant et s’annonce prometteur pour l’avenir.

Par ailleurs, la réindustrialisation de la France, ou la recherche d’indépendance  dans certains secteurs clefs comme la production de masques  va entraîner un besoin accru de locaux d’activités et d’entrepôts

Activimmo est la seule SCPI “pure player” dans le secteur de la logistique. Intégrer cette classe d’actifs dans un portefeuille immobilier diversifié de SCPI, nous apparaît comme intéressant.


Hier — 8 juillet 2020Blog news

Quel scénario de croissance pour la France en 2020 et après ? Comparaison avec le FMI et la Commission Européenne

Par Philippe Waechter

Au regard des nouvelles données publiée par l’Insee, mon scénario de référence suggère une contraction de -9% en France pour 2020 avant de rebondir de 8% en 2021. Le PIB de 2019 serait retrouvé en 2022/2023. La contraction de l’activité attendue par la Commission Européenne et le FMI est plus importante. Dès lors le retour sur le PIB de 2019 sera beaucoup plus long à se dessiner.

L’Insee a publié une nouvelle note de conjoncture dans laquelle elle trace l’allure de l’activité observée, en France, depuis le début du confinement. Au mois de juin, l’institut de statistique confirme que l’économie française fonctionnait à 88%, en moyenne, de ses capacités.
En reprenant la méthodologie que j’avais utilisé ici et ici, j’ai intégré les nouvelles données publiées et les éléments disponibles pour actualiser le profil de l’économie française.
Comme l’Insee j’arrive à une contraction voisine de -9% avec une phase de rattrapage qui se poursuit tout au long de l’été avant de s’infléchir au quatrième trimestre. Cela reflète alors la difficulté du retour à la normale résultant de la réduction de l’emploi constatée sur l’année, de la fragilité des entreprises avec un risque de faillite plus élevé et des aides gouvernementales moins généreuses. L’acquis pour 2021 à la fin de 2020 serait de 6.6%. L’acquis est le point de départ de 2021. (voir ici pour le calcul de la mesure). Cela se traduirait par une forte contraction de l’activité au deuxième trimestre. Le rattrapage de mai et juin ne compenserait pas le repli d’avril) Il y aurait un taux de croissance très fort au troisième trimestre et plus modéré sur les trois derniers mois de l’année.

Au regard des chiffres publiés par l’Insee, j’ai repris les prévisions récentes faites par le FMI et la Commission Européenne. On peut faire l’hypothèse que l’information, dont chacune de ces institutions disposaient, était proche de celle de l’Insee.
Le scénario du FMI , publié le 24 juin, prévoit une contraction de l’économie de -12.5%. La Commission Européenne, le 7 juillet, anticipe une baisse de l’activité de -10.6%.
Le scénario de la Commission Européenne est cohérent avec, dans la seconde partie de l’année, une progression plus lente de l’activité que lors de la phase de rattrapage. L’acquis serait de 3.9%.
Dans le scénario du FMI, le rattrapage est terminé et l’activité va s’étioler durant la deuxième partie de l’année. L’acquis serait autour de 0%.

On peut utiliser ces trajectoires pour se projeter dans les prochaines années. C’est ce qui est fait dans le graphe ci-dessous. Dans ce graphe, je fais l’hypothèse que la croissance en 2021 correspond à l’acquis à la fin 2020 plus la croissance potentielle de l’économie française à 1.45% (moyenne depuis la reprise de 2013). Par la suite, le PIB progresse au rythme de la croissance potentielle (Après les récessions de 1993 et de 2009, la croissance du PIB en 1994 et 2010 était voisine de la moyenne constatée avant la récession – voir le tableau en annexe).
Dans mon scénario préféré, la croissance serait voisine de 8% en 2021. Le PIB retrouverait le niveau de 2019 en 2022/2023.
La crise est longue à se résorber et a un coût es élevé et mesuré par l’écart avec le PIB sans crise sanitaire (ligne grise évidée) est permanent. Cela veut dire aussi un effet négatif durable sur l’emploi. Ce point que j’ai déjà souvent évoqué sera l’élément clé pour l’allure d’après crise sanitaire.
Dans le scénario de la Commission Européenne, le PIB de 2019 n’est retrouvé qu’en 2025/2026. L’acquis pour 2021 est limité à la fin de l’année 2020, en conséquence, le rebond est réduit. La croissance 2021 telle que calculée serait de 5.4% soit près de 2 points en dessous de la prévision de la Commission à 7.6%. Cela supposerait un rattrapage très fort en 2021 ce qui ne parait pas forcément compatible avec la morosité de la trajectoire de 2020.
Dans le scénario du FMI, le PIB 2019 est retrouvé en 2029. La croissance en 2021 serait de 1.6% soit un peu moins de 6 points que la prévision du FMI à 7.3%. On peut s’interroger ici aussi sur les raisons d’une reprise forte en 2021 alors que la dynamique 2020 est médiocre.

Annexe
Taux de croissance en France autour des récession de 1993 et 2009 ainsi que la croissance moyenne de 2013 à 2019

À partir d’avant-hierBlog news

SCPI : premier bilan sectoriel de l’impact du Covid-19

SCPI : premier bilan sectoriel de l’impact du Covid-19
2020-07-07 16:05:48




La crise sanitaire liée au Covid-19 a eu un impact considérable, aussi bien socialement qu’économiquement. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, selon leur secteur, ont été plus ou moins touchées par cet événement inédit. Nous avons décidé de faire un point avec les différentes sociétés de gestion pour connaître leur ressenti suite au déconfinement.

L’encaissement des loyers et la collecte par les sociétés de gestion s’en sont vus affectés. Suivant les périmètres d’activité, des reports, voire même des annulations ont été constatés. En revanche, pour d’autres, les effets de la crise ne se sont que très faiblement fait ressentir permettant d’annoncer une performance annuelle similaire à celle de l’an passé et des investissements futurs prometteurs. Petit tour d’horizon des différents domaines.

Les SCPI de Commerces
 

Le commerce est une classe d’actifs impactée à diverses échelles. Un grand écart qui oppose un encaissement de loyers quasi nul pour certains locataires et un dynamisme en continu pour d’autres.


Les commerces alimentaires


Les commerces alimentaires ont, pour la plupart, continué de fonctionner pendant le confinement. Ils étaient d’ailleurs les seuls à pouvoir recevoir de la clientèle grâce à leur statut de “distributeurs de produits de première nécessité”.

Néanmoins, ceux ne pouvant introduire les mesures de distanciation sociale au sein de leur établissement, ont dû fermer. De cette manière, le boucher du coin de rue a mis en place un magasin virtuel. Les clients ont pu continuer à s’approvisionner en passant commande en amont et en payant sur internet pour minimiser les contacts physiques.


L’hôtellerie et la restauration


Néanmoins, pour les restaurateurs tout n’a pas été aussi simple. Si certains ont tenté d’établir un service de “drive” en proposant des repas cuisinés à récupérer ou à se faire livrer, d’autres ont vu leurs rideaux baissés jusqu’à l’annonce du déconfinement total. La difficulté de trouver à s’approvisionner a également, énormément joué en leur défaveur.

Les actifs hôteliers ont, pour la majeure partie, fermé leur porte. Certains ont été réquisitionnés pour accueillir du personnel hospitalier mais les collectes de loyers ont été extrêmement faibles.

Le déconfinement n’a pas non plus été synonyme de reprise d’activité soudaine. Encore une fois les mesures sanitaires ont contraint les restaurateurs et les professionnels de l’hôtellerie à réduire leur capacité d’accueil et donc le nombre de couverts ou de chambres occupées.

Le chiffre d’affaires de ces acteurs du tourisme et de la restauration n’étant pas au beau fixe, les sociétés de gestion ont décidé, pour la plupart, de faire un geste. De manière générale, elles ont mis en place des reports de loyers ou, dans les cas les plus extrêmes, des annulations. L’immobilier lié à l’hôtellerie, en cette période de crise, n’est pas un long fleuve tranquille !


Immorente : une SCPI qui sort du lot

La SCPI de commerce qui semble la plus résiliente face à cette situation d’envergure est Immorente de la société de gestion Sofidy. La relocation a perduré pendant l’épidémie et de nombreux locataires ont continué leur activité durant le confinement

70% des loyers T2 ont déjà été récupérés et aucune annulation n’a été constatée. Des demandes de report ont été déposées, l’étude se fait au cas par cas et tend à privilégier les entreprises en difficulté. Le taux de distribution minimum pour 2020 est confirmé à 4,15% par la SCPI.


Les SCPI de Bureaux


Toutes les sociétés de gestion sont unanimes : le secteur du bureau a été beaucoup moins touché que celui du commerce pendant cette période délicate. La location des bureaux est souvent induite par des grands groupes possédant des baux fermes sur une durée longue. Il n’y a donc pas vraiment d’inquiétude vis à vis des revenus. A titre d’exemple, la SCPI Primopierre de Primonial avait déjà collecté 70% des loyers du T2 au 30 avril.

Énormément de grandes entreprises n’avaient pas attendu le confinement pour intégrer le télétravail à leurs pratiques managériales. L’effet du télétravail sur l’immobilier a eu un effet moindre. Le marché de bureaux reste très attractif pour les investisseurs. L’offre est assez faible et la demande tant à se moderniser. Le bureau a tendance à devenir plus convivial, tourné vers le respect de l’environnement et le côté social.

Les stratégies d’achat de bureaux vont être repensées. Dans le futur, il s’agira de sélectionner des biens immobiliers modernes et flexibles, mais aussi, bien localisés et avec de bonnes performances énergétiques. L’offre va sans doute devenir très limitée pour s’adapter aux tendances.


Les SCPI spécialisées


Parmi les SCPI spécialisées, deux grands axes ont réussi à garder la tête hors de l’eau durant ce trimestre particulièrement sensible. Il s’agit de la santé et du résidentiel.
 

La santé
 

Le domaine de la santé a été sur le devant de la scène pendant de longs mois. Il a également été mis à rude épreuve et a montré certaines limites. L’effet du Covid-19 a mis en exergue la montée en puissance des SCPI de santé via un marché porteur. Les autorités ont constaté, dans l’urgence, qu’il n’y avait pas assez de lits dans les hôpitaux et que les infrastructures manquaient cruellement de place pour accueillir des patients.

La SCPI Pierval Santé en est l’exemple le plus significatif. Sa collecte dépasse aujourd’hui le milliard d’euros. De plus, seulement 5% de demandes de report de loyer ont été enregistrées. Il s’agit, en particulier, de cliniques privées françaises qui ont seulement réalisé 30% de leur chiffre d’affaires. Ayant cédé des lits aux patients Covid, les opérations chirurgicales habituelles ont été annulées ou remises à plus tard.


C’est essentiellement le même constat chez Primovie. 20% des cliniques ont été mobilisées afin de répondre aux exigences sanitaires au moment du pic de la pandémie. Les opérations dites de “confort” ont été reportées ultérieurement afin de laisser la place aux urgences Covid. Il y a également un peu de retard concernant le chiffre d’affaires car les patients ont occupé des lits plus longtemps qu’habituellement. Le privé a été mis à disposition du service public.

Le résidentiel


Les locataires sont des personnes physiques qui ont occupé leur logement durant tout le confinement. Le marché du résidentiel peut inévitablement être qualifié de sécurisé. La SCPI Primo Family a perçu 99% des loyers, preuve d’une grande résilience.

Le confinement a tout de même pointé du doigt un élément majeur. La plupart des habitants des grandes villes urbaines, comme Paris ou Lyon, ont préférés se confiner dans des zones plus rurales. C’est une aubaine pour des sociétés de gestion comme Kyaneos dont 91% de ses revenus proviennent du résidentiel.

La SCPI Kyaneos Pierre vient d’ailleurs d’effectuer une revalorisation de son prix de part de 2% ce 1er juillet 2020. Passant de 1040 euros à 1060 euros. Sa stratégie est très particulière et s’appuie sur trois objectifs :

  1. un rendement actif

  2. un investissement éco-responsable en effectuant des travaux pour diminuer le diagnostic énergétique de ses biens immobiliers
     
  3. une amélioration de la qualité des habitations avec la création d’espaces de vie agréable


La logistique
 

Les SCPI qui investissent dans l’immobilier logistique sont, pour le moment, peu présentes sur le marché. Pourtant, elles ont plutôt bien résisté à la crise sanitaire. L’explosion du commerce en ligne et les commandes, toujours plus nombreuses, passées par les particuliers, depuis le début de la crise, ont eu un impact positif.

La SCPI Activimmo, gérée par le groupe Alderan, a décidé d’axer sa stratégie d’investissement sur les locaux logistiques. Très récente, elle a tout de même fixé son objectif de taux de distribution annuel à 6%. Ce secteur immobilier s’annonce très prometteur.


Les SCPI Internationales
 

La gestion de la crise sanitaire a été menée différemment selon les pays. En Allemagne, l’impact économique n’a ni fait baisser, ni fait monter les prix. Il s’agit plutôt d’un phénomène de stagnation.

La réflexion au sujet du télétravail est assez similaire Outre-Rhin. Plusieurs facteurs prouvent que cette nouvelle pratique ne va en rien bouleverser l’économie des SCPI qui investissent en Allemagne. Premièrement parce qu’il existe une politique de bail ferme. Deuxièmement parce que le télétravail n’est pas un exercice inédit. Ce qui change réellement reste l’introduction de la distanciation sociale.

Chez Eurovalys, seuls 5 locataires ont fait une demande de report de loyer. Il faut savoir qu’en Allemagne, il y a eu 55 000 demandes d’aides de la part d’entreprises. C’est 10 fois moins que dans l’Hexagone.
 


La vague pandémique du Covid-19 a touché l’économie mondiale. Cependant, son impact a été beaucoup moins fort selon les domaines d’activité. Malgré un rythme ralenti, les SCPI ont tout de même réussi à percevoir les loyers, à trouver des compromis et à continuer leurs investissements.

De plus, certains secteurs vont bénéficier d’un effet tremplin et des investissements intéressants sont à prévoir pour les sociétés de gestion. Affaire à suivre !
 




Vidéo – Le télétravail, l’entreprise et l’aménagement du territoire

Par Philippe Waechter

Discussion sur le télétravail, ses implications sur l’entreprise, sur l’aménagement du territoire
Avec Isabelle Barth sur Xerfi Canal
Cliquer sur l’image pour écouter et lire la vidéo

Production industrielle en Allemagne, en France, en Italie – Que se passe-t-il cette semaine ?

Par Philippe Waechter

Les faits marquants de la semaine du 6 au 12 juillet 2020

6 Juillet
Commandes à l’industrie allemande au mois de mai. Le chiffre a été publié et ressort en hausse de 10.4% sur le mois pour l’ensemble des commandes et en repli de -27.2% sur un an.
Le point majeur porte sur les commandes de biens d’équipement (indicateur de l’investissement). L’indice progresse de 20.3% sur le mois mais se contracte encore de -36.3% sur un an. En Allemagne, les commandes de biens d’équipement augmentent de 24.3% en mai (-31% sur un an), les commandes en provenance de la zone Euro progressent de 43.5% sur le mois mais se replient de 43% sur un an. Enfin les commandes de biens d’équipement en provenance du reste du monde (monde hors zone euro) n’augmentent que de 6.9% en mai (-37.4% sur un an).
L’acquis de croissance pour le T2 à la fin mai est très négatif (-37.5% pour l’ensemble des commandes). Cela se traduira par une franche contraction de l’investissement des entreprises.
Ventes de détail en zone Euro pour le mois de mai. Le chiffre vient de sortir à +17.8% sur le mois (après -11.7% en avril ) mais sur un an, l’indice se replie encore de -5.1% (-19.6% en avril)
ISM non manufacturier aux USA pour le mois de juin. Le chiffre de mai était de 45.4.
Indices Markit des services et Markit composite pour le mois de juin aux USA. En avril les chiffres étaient de 36.9 et 37 respectivement. (Les estimations avancées pour juin étaient de 46.7 et 46.8 respectivement)

7 Juillet
Ventes de détail pour le Japon en mai. Le chiffre d’avril sur un an était de -11.1%
Production industrielle en Allemagne pour mois de mai. En avril, l’indice reculait de -25.3% sur un an.
Ventes de détail en Italie pour le mois de mai. En avril, le repli sur un an était de -26.3%.
Indicateur JOLTS sur le marché du travail américain pour le mois de mai. En avril, le nombre d’emplois à pourvoir était de 5.046 millions.

9 juillet
Inflation en Chine pour le mois de juin. Le chiffre était de 2.4% en mai.
Commerce extérieur allemand pour le mois de mai. En avril, les exportations chutaient de 24% sur le mois.

10 Juillet
Production industrielle en France pour le mois de mai. En avril, l’indice s’était replié de 20.1% sur le mois.
Production industrielle en Italie pour le mois de mai. En avril, l’indice s’était replié de 19.1% sur le mois.

Late & Smart le 1 juillet

Par Philippe Waechter

Le 1 juillet je participais à l’émission Late & Smart de Guillaume Dubois sur BSmart. J’étais avec Christian Saint Etienne et Thibaut Bechetoille.
Les thèmes :
la CRDS qui devrait être prolongée jusqu’en 2042 est elle un impôt COVID-19 ?
Airbus, Renault: où en sont les fleurons de l’industrie française ?
L’économie du partage – La vision du futur pour Croissance Plus.
La vidéo de l’émission est visible en suivant le lien.
https://www.bsmart.fr/video/x7urqgx

Crédit immobilier : Une hausse des refus de prêt à cause d’une erreur dans le calcul de TAEG ?

Par Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur
– Un article rédigé  par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion[Lire la suite...]

SCPI Interpierre Europe Centrale : la petite nouvelle de Paref

SCPI Interpierre Europe Centrale : la petite nouvelle de Paref
2020-07-02 10:25:54






 


La société de gestion Paref Gestion a décidé de profiter du dynamisme économique et de la croissance des pays d’Europe Centrale comme la République Tchèque, la Hongrie et la Pologne. Sa nouvelle SCPI, Interpierre Europe Centrale, se veut dédiée à l’investissement dans ces pays. Elle promet une opportunité de diversification et de distribution cadencées par des actifs qualificatifs et un rendement attractif.

Depuis près de 30 ans, Paref Gestion est présent sur le marché immobilier français mais aussi européen. Son savoir-faire permet de répondre aux différentes attentes des épargnants. La création de cette SCPI à capital variable lui permet d’élargir un peu plus sa gamme de solutions de placement. Son investissement se fera de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire et est destiné aux particuliers et institutionnels.

Zoom sur la SCPI Interpierre Europe Centrale


Une SCPI dans la lignée d’Interpierre France


Avec la création d’Interpierre France en 1991, la société de gestion avait déjà fait le choix de se placer sur un marché diversifié. Avec d’une part la logistique et de l’autre les bureaux, elle est majoritairement implantée en Ile-de-France à 69%, soit à peu près trois quart de sa valeur vénale, et en régions pour les 31% restants. C’est dans cette lignée qu’elle a décidé de se lancer un nouveau défi.

La composition du patrimoine de la SCPI Interpierre Europe centrale comportera, selon la directrice de Paref Gestion Anne Schwartz, ”une vingtaine d’immeubles de bureaux et de plateformes logistiques”.

La logistique est un secteur qui suscite de plus en plus d’intérêt. En témoigne, la récente expansion de la SCPI Activimmo, lancée par Alderan, dédiée à la logistique urbaine. Elle investit majoritairement dans des locaux d’activités ou des entrepôts en France et dans les grandes métropoles européennes. Leur stratégie d’investissement est basée sur un minimum de 70% en locaux d’activités, entrepôts et logistiques urbaine et de 30% maximum en bureaux et commerces.


Les caractéristiques à retenir de la SCPI Interpierre Europe Centrale
 

  • SCPI à capital variable
     
  • Ouverture des souscriptions : dès le 3 septembre 2020
     
  • Prix de souscription : 250 euros
     
  • Minimum de souscription : 10 parts donc 2 500 euros
     
  • Délai de jouissance : 6 mois
     
  • Commission de souscription : 12% TTC
     
  • Plafond du capital social statutaire : 50 millions d’euros
     
  • Gestion locative sur place : BNP Real Estate
     

Une implantation européenne qui poursuit son extension

Avec la création de cette nouvelle SCPI, la société de gestion, Paref Gestion, renforce sa présence dans l’immobilier hors de France. Elle investira dans les villes suivantes :

  • Varsovie qui est un des centres financiers de l'Europe centrale
     
  • Wroclaw avec des opportunités d'investissement importantes sur les actifs de logistique
     
  • Budapest où la SCPI va privilégier les petites surfaces bien localisées
     
  • Prague dans laquelle le marché est plus mature et propice aux rendements intéressants


Paref Gestion est déjà bien implantée en Allemagne avec sa SCPI Novapierre Allemagne. Lancée en 2014, elle a été la première SCPI à capital variable investie à 100% en Allemagne dans les murs de commerce. Un véritable succès puisque la capitalisation est de 520 millions d’euros avec 7 673 associés à la fin du 1er trimestre 2020.

 



Plus récemment, la société de gestion a lancé la SCPI Novapierre Italie, axée sur l’immobilier de tourisme sur la péninsule italienne.

Elle ne compte pas s’arrêter là. Avec 1,6 milliards d’euros de fonds gérés en fin d’année 2019, elle continue de s’étendre à travers l’Europe.


Pourquoi l’Europe centrale ?


Un moteur de croissance


L’Europe Centrale bénéficie de forts taux de croissance au niveau de ses économies. Ils sont bien supérieurs à la moyenne de l’ensemble du continent européen. Selon une étude Eurostat 2020, les taux de chômage sont parmi les plus bas. A titre d’exemple, la Pologne enregistre 2,9%, la Hongrie 3,5% et la République Tchèque 2%. L’inflation est, elle, bien maîtrisée. A savoir, 3,4% en Hongrie, 2,6% pour la République Tchèque et enfin 2,1% en Pologne.

Il s’agit d’économies saines et surtout performantes. Elles disposent d’une main d’oeuvre qualifiée et beaucoup plus compétitive que dans les autres pays limitrophes. Ces critères de choix attirent de plus en plus d’entreprises étrangères et de nombreux capitaux. Ces sociétés s’implantent aussi bien dans les capitales et les grandes métropoles que dans les périphéries. Elles contribuent grandement au dynamisme du marché immobilier tertiaire local.


La Pologne, un pays clé


La Pologne compte près de 40 millions d’habitants, ce qui est l’équivalent de l’Espagne. D’autres SCPI comme Corum XL ont déjà tenté l’aventure en Pologne et en tirent tous les bienfaits. En effet, ce choix est loin d’être anodin. Le pays présente des avantages considérables. Il se classe à la dixième place au niveau de l’économie européenne. C’est une économie en pleine dynamique et en développement qui attire de nombreux investisseurs venus du monde entier.

Selon un rapport de KPMG, réseau international de cabinets d’audit et de conseil, et de la Chambre du Commerce et de l'Industrie de la France en Pologne, l’hexagone est le troisième investisseur en Pologne. En 2019, les entreprises étrangères contrôlent près de 30% de l'économie polonaise. Parmi elles, Volkswagen, Michelin ou encore Solaris. Elles contribuent à plus d’un tiers au PIB et réalisent près de la moitié du commerce extérieur.

De plus, sa position géographique lui offre une place préférentielle de choix. Et ce n’est pas tout, la Pologne est l’un des pays qui possède le taux de croissance le plus haut de l’union européenne. En terme de fiscalité, l’impôt polonais sur les sociétés est de 19% Il existe une réduction de cet impôt de 9%.
 


Plan Epargne en Actions (PEA) : Du changement au 1er juillet

Plan Epargne en Actions (PEA) : Du changement au 1er juillet
2020-07-01 16:01:26







La loi Pacte du 22 mai 2019 a fortement renforcé l’attractivité du Plan d’Epargne en Actions (PEA). En février 2020, les pouvoirs publics ont annoncé un nouveau décret avec un plafonnement des frais des PEA. Ceux destinés au financement des Petites et Moyennes Entreprises et des Entreprises de Taille Intermédiaire (PEA-PME) sont également concernés.

Cette limitation de frais appliqués à des produits d’épargne, régie par le décret numéro 2020-95 du 5 février 2020, entre en vigueur le 1er juillet 2020. L’investissement en bourse avait déjà été grandement simplifié. Cette nouveauté permet de réaliser des économies mais est-elle vraiment sans danger ?

Que dit le décret ?


Il prévoit un plafonnement des frais divers d’un PEA, d’un PEA-PME ou d’un Contrat de Capitalisation offrant une option PEA. C’est le cas au moment de leur ouverture, pendant leur gestion, et lorsque des transactions et des transferts sont opérés. Les frais de dossier au moment de l’ouverture ne pourront plus être supérieurs à 10 euros à compter du 1er juillet 2020. A titre d’exemple, Generali Patrimoine plafonne désormais ses frais de transfert à 150 euros.

Pour les frais relatifs à la tenue du compte et de droits de garde, ils ne pourront excéder 0,4% TTC de la valeur des titres détenus ou de la valeur de rachat du contrat, par année. Cette disposition s’applique aussi bien aux nouveaux qu’aux anciens contrats. Par exemple, Apicil abaisse ses droits de garde. Ils ne seront plus de 0,15% par trimestre mais bien de 0,4% par an, soit 0,1% par trimestre.

Bercy indique, dans un communiqué, qu’ « à compter du 1er juillet 2020, une personne ayant investi 1 000 € dans des actions d’une société cotée s’acquittera au plus de 9 € de frais annuels, contre 20 € en moyenne actuellement »

Les frais peuvent être majorés de frais fixes par ligne de titres détenus ou par unité de compte sans dépasser 5 euros. Pour les titres non cotés, le montant pourrait passer à 25 euros.

Une bonne nouvelle pour les épargnants avec la réduction de ces frais ! Attention tout de même à ce que les banques ne s’adaptent à ce changement par inventer d’autres frais ou à en changer la dénomination. On peut imaginer la facturation de l’accès au marché ou des frais d’inactivité, par exemple.

Cette nouveauté n’impactera pas les clients des courtiers en ligne. Ceux-ci étant déjà beaucoup moins chers que les banques traditionnelles en ne facturant plus de droits de garde depuis bien longtemps !

Un assouplissement des règles


Frais de transfert et frais d’entrée

Les frais de transfert d’un contrat entre deux établissements sont désormais plus avantageux. En tant que client, vous avez le choix entre :

  •  un montant total qui ne peut dépasser 150 euros

ou

  • 15 euros par ligne de titres transférée, selon Bercy si le détenteur « le souhaite, il pourra transférer son PEA dans un autre établissement proposant une tarification plus intéressante pour un coût forfaitaire de 15 € au plus, contre environ 100 € actuellement ».


C’est un avantage considérable quand nous savons que, quelques fois, ces frais peuvent atteindre 2 000 euros. Les frais d’entrée ou ceux de courtage, prélevés à chaque transaction, vont être limités à 1,2% de la valeur de l’ordre. Le fait de les passer en ligne permet de les plafonner à un taux de 0,5%.


Se retirer sans clôturer le plan existant

Le but est d’encourager l’investissement en action d’où ces mesures incitatives. Elles doivent pouvoir offrir de meilleures perspectives en termes de rendement sur du long terme. Si, après cinq ou huit ans, le retrait du PEA ou du PEA-PME est décidé, le plan n’est pas clôturé. Au-delà de 5 ans, il est également possible de procéder à de nouveaux versements même si un retrait a été effectué. De même que, sans clôturer le plan, il est permis de débloquer le PEA avant cinq ans.

Les plafonds de versements ont également été aménagés. En ce qui concerne le PEA rien ne change, le plafond est maintenu à 150 000 euros. En revanche, pour le PEA-PME, il sera désormais possible de dépasser les 75 000 euros. La seule condition réside dans le fait que l’ensemble PEA et PEA-PME ne doit pas atteindre un montant au delà de 225 000 euros.

L’envers du décor
 

Sur le papier ce décret semble aller dans le bon sens. Pourtant, la distribution pourrait en être pénalisée. Par le biais du plafonnement et de la volonté de transparence, le gouvernement souhaite favoriser, à faible coût, le transfert de l’épargne des citoyens français vers les fonds propres des entreprises. Mais c’est l’ensemble de la distribution de ces PEA qui est quelque peu impacté. En effet, il faut savoir que ces frais prélevés permettent de rémunérer une bonne partie de la chaîne de valeur (le dépositaire, l’assureur, le passeur d’ordres ou encore le conseiller).

Ce plafonnement des frais va directement impacter les distributeurs qui sélectionnent des titres. La volatilité du marché est quand même très présente pour laisser les épargnants sans accompagnement face à leur allocation d’actifs. Du fait de son taux excessivement bas, les usages actuels risquent d’être bouleversés.

Le cas du contrat de capitalisation avec option PEA est intéressant car il plafonne les frais de gestion annuels et bouleverse l’équilibre de l’assureur et du distributeur qui vont devoir s’adapter en réduisant leur marge risquant d’impacter le service mais surtout la survie du produit.

La création du PEA-jeunes
 

La loi Pacte a créé un PEA-jeunes plafonné à 20 000 euros pour les investisseurs âgés entre 18 et 25 ans, toujours rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Si auparavant, cette démarche était réservée aux contribuables, il est aujourd’hui possible de souscrire leur propre contrat.

Tout comme la version classique, le PEA-jeunes donne la possibilité d’investir sur des titres d’entreprises européennes tout en profitant des mêmes avantages fiscaux. C’est-à-dire une exonération d’impôts après cinq ans.

Un seul PEA et un seul PEA-PME sont autorisés par souscripteur. En France, en 2019, seulement 4,7 millions de PEA ont été ouverts contre 50 millions de contrats d’assurance vie.

Cette réforme des frais va-t-elle changer la donne en 2020 ?






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