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En 2015, vous pouvez emprunter 32 200 € de plus qu'en 2011 !

Par contact@primaliance.com

L'évolution des taux de crédits immobiliers depuis 2011 en France montre une tendance baissière continue. Pour un prêt sur 20 ans on constate par exemple une chute de - 1,99 points en 4 ans (sept. 2011 par rapport à sept. 2014. « Une sacrée opportunité pour les acquéreurs  puisque cela se traduit mécaniquement par une augmentation de leur pouvoir d'achat » explique Crédixia. Démonstration. Un remboursement mensuel de 1000€ équivaut à emprunter actuellement 198000€ sur 20 ans contre 166 000€ en septembre 2011…. Bref à mensualités et durées similaires les emprunteurs peuvent contracter un crédit immobilier de 32 200 € supplémentaires en 2015 par rapport à 2011. Tout cela par le seul effet « taux » !

De quoi acquérir une pièce supplémentaire ou investir en SCPI pour ceux qui veulent selon leur situation patrimoniale un revenu ou une réduction de leur impôt. Tentant !...

Encore peu de temps pour profiter du dispositif Pinel

Par contact@primaliance.com

L’une des grandes nouveautés de la loi Pinel a été d'élargir l'avantage fiscal ouvert aux particuliers aux SCPI. Autre avantage la réduction d'impôt porte dorénavant sur 100 % du montant de l'investissement et non plus sur 95 % et ce, dans la limite de 300 000€.

En souscrivant des parts de SCPI Pinel, l'associé profite d'une réduction d'impôt sur le revenu dès l'année de souscription. La réduction d'impôt varie selon la durée de détention des parts :

- Réduction de 12 % du montant investi dans une SCPI sur 6 ans limitée à 36 000 € 

- Réduction de 8 % du montant investi dans une SCPI sur 9 ans, limitée à 54 000 € 

- Réduction de 21 % du montant investi dans une SCPI sur 12 ans, limitée à 63 000 €.

Soit une réduction d’impôt annuelle maximum de 6 000 € sur 9 ans (et 3 000 € par an sur les trois dernières années en cas de prorogation). Enfin, même en investissant en fin d'année, la réduction d’impôt annuelle de 2 % au titre de l’année de souscription s'applique immédiatement sans délai ni calcul de prorata temporis. Attention cependant, avant de souscrire. La réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafonnement global des avantages fiscaux, limités par foyer fiscal à 10 000€ du revenu imposable.

Au-delà de l' incitation fiscale ; la loi Pinel s'inscrit également dans une démarche de développement durable en exigeant que les biens répondent à des exigences de performance énergétique  et de plafonnement des loyers ou de ressources des locataires. Autant d’exigences que les qualités intrinsèques des SCPI viennent renforcer. S'agissant d’un investissement immobilier à un montant facilement accessible l'épargnant peut calibrer précisément le montant de sa souscription afin d’obtenir une réduction d’impôt adaptée à sa situation. De plus l'associé perçoit des revenus provenant de la location des logements.

Toutefois, il doit garder en tête que c'est placement à long terme sauf à perdre la réduction d’impôt accordée par la loi. Les parts doivent être conservées pendant la durée d’engagement de location souscrite par la SCPI. Cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la date de mise en location du dernier logement acquis par la SCPI.
Le délai de détention est estimé autour de 14 ans à compter de la date de souscription (ou 17 ans en cas de prorogation du dispositif Pinel). Mais en présence d’un marché secondaire très restreint le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la SCPI, soit dans un délai estimé à 17 ans au total (ou 20 ans en cas de prorogation).
Dernier point, la rentabilité d'une SCPI Pinel ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur la seule réduction d’impôt. Car elle dépend aussi du montant perçu lors de la vente des parts, montant qui dépend, bien sûr, de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation.

 

Les quatre SCPI Pinel :

 

  • Urban Vitalim (Urban Premium) :

- souscription ouverte jusqu'au 27 mai 2016.

- souscription minimum de 10 parts à un prix unitaire de 500€

 

  • Multihabitation 9 (la Française AM)

- ouverte jusqu'au 6 juillet 2016.

- Prix de souscription 1500€, pas de minimum.

Capitalisation au 20 novembre 4,3m€

Les premiers revenus seront des revenus financiers et seront distribués au titre du 1er semestre 2018 (versement au 2nd semestre 2018)

 

  • Habitat 5 (Ciloger)

- ouverte aux souscriptions jusqu’à un montant de collecte de 32 ,68 m€. A défaut la clôture des souscriptions est prévue le 31 décembre 2016

 - prix de souscription 600 € avec un minimum de souscription de 3 parts.

Capitalisation au 20 novembre : 10,97m€ soit 18286 parts

 

  • Domidurable 3 (Immovalor Gestion)

- ouverte jusqu'au 30 juin 2016 sauf clôture anticipée si le montant maximum de l'augmentation de capital atteint 24m€

- Prix de souscription 1000€ avec un minimum de 8 parts lors de la première souscription.

 

A noter que la durée de détention de parts de SCPI Pinel peut s'avérer plus longue qu'un investissement en direct. Car il faut laisser le temps à la société de gestion de collecter l'argent nécessaire pour réaliser ses acquisitions. Il faut ensuite prévoir un certain temps pour réaliser le programme d'acquisitions et respecter la durée d'engagement de location spécifique à la loi Pinel pour  profiter de la réduction d'impôt. Enfin, un délai supplémentaire d'un ou deux ans est souvent demandé pour que la société de gestion liquide les immeubles du patrimoine.

L’AMF recommande de la vigilance en matière d’investissements en SCPI « Malraux » et « Déficit foncier »

Par contact@primaliance.com

La souscription de parts de SCPI « Malraux » et de « Déficit foncier » se distingue par une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, et une diminution de l’assiette imposable pour les secondes. Ces avantages fiscaux peuvent être acquis en une seule fois dès l’année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l’avantage est lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI « Scellier », « Duflot » ou « Pinel »).

Toutefois, la fiscalité de ces offres en fin de vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit. En effet, lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie – en général 13 à 15 ans plus tard- la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente. Elle est imposable. En d’autres termes, si les travaux qui ont procuré un avantage fiscal à l’entrée ont permis de générer une plus-value, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente. Il s’avère que ce mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs. « La communication des sociétés de gestion souligne l’attractivité fiscale lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs » souligne l'autorité de contrôle.

Afin d’améliorer l’information destinée aux investisseurs, l’AMF recommande donc aux épargnants de se renseigner précisément sur les modalités du produit : l'attractivité fiscale de ces placements doit être considérée sur la durée de vie du produit et sur l’ensemble des caractéristiques de l’investissement. Bref, la perspective d’une réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit être pondérée au regard du calcul des plus-values et de la situation fiscale personnelle de l’épargnant.

Avant de se lancer, l’AMF rappelle enfin aux investisseurs d’appliquer 4 grands axes de vigilance. D'abord, il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Un critère également valable quel que soit l'investissement réalisé. Deuxio, l'épargnant doit obtenir « un socle minimal d’informations sur les sociétés ou intermédiaires qui proposent le produit (identité sociale, pays d’établissement, responsabilité civile, règles d’organisation, etc.). Puis, il convient d’interroger la société de gestion ou son intermédiaire « sur l’étendue de sa responsabilité juridique en souscrivant à son offre ». Enfin, il faut se poser la question de savoir comment est réalisée la valorisation du produit proposé (prix d’achat ou prix de vente) comme se renseigner sur les modalités de revente du produit. 

Eurovalys réalise son premier investissement en… Allemagne

Par contact@primaliance.com

Lancée en septembre dernier,  Eurovalys (Advenis Investment Managers) a réalisé son premier investissement dans le cadre d’une joint-venture avec Inovalis Real Estate Investment Trust à hauteur de respectivement 51 et 49%. Le bien acquis  pour un montant proche de 20 m€ se situe à Cologne «  métropole au cœur de la région économique la plus productive d’Europe » et qui dénombre quelques 150 000 sociétés.

Livré en 2015, l’immeuble développe 6 088 m² répartie en 90% de bureaux et 10% de stockage. Son locataire unique, Cofely GDF Suez une « très bonne signature » est engagée   dans le cadre d’un bail à long terme d’une durée de 10 ans.

Cette première acquisition est une parfaite illustration de la stratégie de la SCPI. A savoir, se constituer un patrimoine de grande qualité, situé au bon endroit et occupé par  de bons locataires. Des exigences plutôt rassurant qui expliquent sans doute son « réel succès ». En 3 mois et à fin septembre,  Eurovalys  a engrangé 13,5m€  ce qui porte sa capitalisation  à 15,14M€

Eurovalys  est ouverte aux souscriptions depuis le 22 juillet. Le prix de sa part s'élève à 1000€ ( 800€ de valeur nominale et 200€ de prime d'émission)  Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la réception intégrale des fonds. Enfin, Advenis IM recommande une durée de détention des parts de 9 ans minimum.

Performance en demi-teinte en 2015 pour Accimmo Pierre

Par contact@primaliance.com

Accimmo Pierre (BNP Paribas) enregistre une collecte brute au 3ème trimestre de 81,4 m€. Et depuis le début de l'année, ce ne sont pas moins de 233 m€ (en brut). Ce montant qui représente une progression de 9 % par rapport à la même période de 2014 « démontre l’attractivité de la SCPI, dont la valeur de réalisation estimée a dépassé le milliard € » fin septembre.

Aidée par une trésorerie confortable, Accimmo Pierre a pu poursuivre ainsi ses emplettes. Elle a acquis 80 % de l’ensemble immobilier « Les Portes de France » à Saint-Denis (117,15 m€). Loué à 81 % à plusieurs locataires, le bien a été livré en 2008 et est labellisé HQE Construction-Exploitation et BBC. De plus, la SCPI est engagée par une promesse sur 2 immeubles de Bureaux (41,4 Mm€) à Montrouge et Villeneuve d’Ascq. « Les réitérations sont prévues avant la fin de l’année ». Parallèlement, 2 promesses de vente ont été signées (14,8 m€) à Mions et Suresnes.

Sur sa situation locative, l'orientation est plutôt décevante. Le taux d’occupation financier s’établit à 85,38 % en recul de 5,3 points par rapport au 30 juin. Parmi les 3 congés reçus au 3ème trimestre, BNP Paribas souligne la promesse de vente de l'immeuble parisien (11ème, 3 179 m²) qui pourrait permettre de constater « une plus-value significative sur l’exercice 2015 ». Ainsi que la relocation rapide de bureaux (Paris 9ème, 1876m2) avec un bail a effet depuis le 1er novembre.

Malgré tout, la distribution va être affectée cette année par la morosité de l'activité locative.

Fixée entre 8,3€ et 8,6€ à la fin 2014, la fourchette de dividende émise par BNP Paribas se resserre. Elle devrait plutôt maintenant se situer entre 8,3€ et 8,5€ à comparer avec un revenu de 8,79€ l'année dernière…

Droit à l’oubli bancaire, une belle avancée

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Voilà peu de temps encore, tout ancien malade du cancer devait informer  la banque de son « ex » maladie au moment de contracter un prêt. Une déclaration qui le rangeait immédiatement dans la catégorie des emprunteurs à risque et  l'obligeait par voie de conséquence à contracter une assurance  bien plus onéreuse….

En ajoutant à la loi santé la convention Aeras (Assurer et Emprunter avec Risque Aggravé de Santé), les sénateurs ont voté le principe d’un droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer. Concrètement, l'amendement autorise ces derniers à ne plus communiquer leur maladie après un certain délai. Fixé à 10 ans « après la fin du protocole thérapeutique définie par l'Institut National du Cancer » et à 5 ans pour les patients mineurs, il permet aux  dossiers de crédits immobiliers d'anciens malades d’être étudiés selon les mêmes critères que les autres emprunteurs. Ce n'est pas tout. Afin de rétablir une certaine équité entre les emprunteurs, les sénateurs ont complété  la Loi Santé par un amendement où les contrats de prêts ne pourront pas cumuler à la fois exclusion des garanties et majoration des tarifs.
Alors que le cancer se guérit de mieux en mieux, cette belle avancée législative va permettre aux épargnants d'accéder plus facilement à la propriété immobilière qu'elle soit en direct ou par le biais de SCPI.

Sofidy Sélection 1 des perspectives attrayantes pour l'immobilier côté

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Investi dans une trentaine de titres sélectionnés sur un large univers de sociétés foncières exerçant leur activité en Europe continentale, Sofidy Sélection 1 (Sofidy) choisit ses sociétés d’après leur capacité à offrir une performance financière durable et croissante et une volatilité limitée sur la durée.

Les 10 valeurs qui ont principalement contribué à sa performance sont Deutsche Office, Unite Group, Altarea, Merlin Properties Socimi, Workplace Group, Carrefour Property, Foncière des Murs, Big Yellow Group, Nexity et Beni Stabili.

D'après son gérant,  Laurent Saint Aubin, le marché de l’immobilier coté est un secteur en pleine transformation où l’on peut trouver de très belles histoires d’entreprises et non pas « un marché de rente ». Le spécialiste cite par exemple, le secteur des bureaux avec l'essor des espaces de co-working, le commerce et sa meilleure intégration du commerce on-line et off-line, ou encore  la logistique. La créativité et le dynamisme remarquables des foncières qui pourrait être récompensé en 2016 car « ce secteur devrait désormais être coté dans un compartiment spécifique sur Euronext ce qui devrait renforcer son attractivité auprès des investisseurs. »

Après 15 années de sur-performance face aux grandes capitalisations, le marché actions immobilier coté devraient « continuer à offrir des perspectives attrayantes en 2016 dans un contexte économique qui semble retrouver le chemin de la croissance en Europe ».

Primonial dévoile sa stratégie à l'international

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L’année 2015 de Primonial REIM s’annonce comme la plus prolifique de sa jeune existence avec plus d’1,5 md € collectés et... investis sans compter  un encours sous gestion proche de 6 mds € d'ici la fin de l’année.

Après s'être diversifié aux actifs de commerce (Patrimmo Commerce), de santé (Primovie) et de nue-propriété (Patrimmo Croissance), Primonial REIM entend maintenant développer son activité à l’international. « Cette extension continue de l’univers d’investissement a vocation à donner aux investisseurs l’accès à d’autres profils de performance, tout en maintenant un niveau de sélectivité élevé dans les acquisitions immobilières ». Dans les conditions actuelles de marché, la société de gestion privilégie aujourd’hui les actifs de santé (cliniques, maisons de retraite), d’éducation et de commerce en zone euro. Ces classes d’actifs offrent une véritable profondeur à l’échelle européenne, et des conditions de prix en adéquation avec les fondamentaux de la démographie et de la consommation, alors que « les bureaux subissent plus directement la compression des taux ».

Patrimmo Commerce par exemple, vient de  réaliser sa première acquisition en dehors de la France. L'investissement consiste dans avec une participation  de 11,6m€ sur le centre commercial Basilix Shopping Center à Bruxelles (coût total 60 m€). D'après Primonial, d'autres opérations de ce type seront finalisées avant la fin de l’année 2015 en Allemagne et en Belgique.

Par ailleurs, la société de gestion étudie actuellement les opportunités d’investissements hors de la zone euro. Pas si simple vu de la France ! C'est pourquoi pour  mener à bonne fin sa stratégie internationale,  Primonial REIM passe par des sociétés d’asset et de property management locales.  De quoi permet  « de bénéficier d’expertises et de réseaux spécifiques, dans des conditions vertueuses pour l’investisseur ». Une joint-venture a d’ores et déjà été constituée entre le Groupe Primonial et un partenaire ayant pour champ d’action le Benelux.

Augmentation de capital d'Actipierre Europe

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Les associés d'Actipierre Europe (Ciloger)  ont accepté d’augmenter le capital social de la SCPI de 300 M€ à 500 M€ afin de poursuivre une « plus grande diversification des opérations immobilières ». Les souscriptions seront ouvertes à partir du 26 novembre au prix de 206€ (160€ de valeur nominale, 46€ de prime d'émission).
L'entrée en jouissance des parts est fixée au 1er jour  du 3ème mois qui suit celui de la souscription. Quant au nombre de parts, un minimum de souscription de 10 parts (soit un total de 2060€)  est exigé sauf pour les anciens associés.

Concernant l'activité d'Actipierre Europe, le 3ème trimestre a été celui de deux nouveaux investissements. Grande première pour la SCPI, il s'agit d'un  retail-park loué à des enseignes internationales à Cadix (Espagne, 9300m2,  15,1m€). Pourquoi ce choix ? Parce que « dans un marché de l’investissement en immobilier d’entreprise très dynamique, les villes comme Séville, Bilbao ou Valence attirent notamment les investisseurs ayant une stratégie fondée sur les meilleurs emplacements ». De plus la SCPI a conforté son implantation parisienne avec un commerce au pied d’un immeuble  au cœur d’un quartier commerçant du 18ème arrondissement (1,4m€).

Fin septembre Actipierre Europe présente un solde à investir de 35 m€.  Mais les investissements sous promesse de vente et ceux à l’étude devraient permettre de revenir à « un niveau proche de l’équilibre dans les prochains mois » précise Ciloger.

Le taux d’occupation  financier, ainsi que le taux d’encaissement des loyers demeurent à des niveaux élevés (98,34 % et 96,57 %). Du coup, la SCPI maintient son objectif de distribution 2015 à 9,60 € par part, soit 2,40€ par trimestre. Ce revenu légèrement supérieur à celui de 2014 (9,3€) n'intègre pas les éventuels crédits d’impôt sur les revenus fonciers allemands et espagnols. Enfin, les premières projections pour 2016 font ressortir un objectif de distribution identique.

Recours de l’UNPI Paris contre l’encadrement des loyers à Paris

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Selon Frédéric Pelissolo, président de l’UNPI Paris, la nouvelle règlementation des loyers aura donc à terme pour effet de dissuader les bailleurs actuels d’exécuter des travaux d’amélioration, notamment en ce qui concerne la performance énergétique. Il faut aussi noter que cette nouvelle réglementation se superpose avec une réglementation qui existait déjà, et qui limite l’évolution des loyers de renouvellement et de relocation (décret du 30 juillet 2014).

De plus, l’application cumulative du décret et de l’arrêté va créer confusion et insécurité juridique, compte tenu des recours offerts aux locataires pour remettre en cause le montant du loyer après être entrés dans les lieux.

Devant cette situation, l’UNPI Paris a déposé devant le tribunal administratif de Paris, un recours contre l’arrêté préfectoral. Le motif ?  Il n'a pas été tenu compte « des prescriptions de la loi et du décret du 10 juin, qui imposent une fixation des loyers en fonction de secteurs géographiques délimitant des zones homogènes, et en fonction de la structuration du marché locatif ». Absurde aussi les 80 quartiers administratifs de Paris qui « définis par un arrêté du Préfet de la Seine de 1859 ...ne peuvent évidemment correspondre à la structure du marché locatif d’aujourd’hui ».

L’arrêté conduit donc à une forte pénalisation de certains logements, sans rapport avec la réalité du marché locatif actuel. L’arrêté de surcroît ne respecte pas la loi puisqu’il n’a pas fixé de durée de validité des loyers de référence comme la loi le demandait. L’UNPI Paris s’inquiète des conséquences de cette mesure qui ne peut que décourager les bailleurs.  Les SCPI comme celles axées sur le déficit foncier sont sans doute impatientes de connaître le résultat de l'action initiée par l'UNPI Paris.

Amundi Defi Foncier clôture dans moins d'un mois son augmentation de capital

Par contact@primaliance.com

Investie dans des logements destinés à être rénovés puis ensuite à être loués, Amundi Defi Foncier (Amundi Immobilier) investit majoritairement dans des logements à rénover afin de les louer. La souscription dans la SCPI revêt 2 avantages. Elle permet de se constituer indirectement un patrimoine immobilier disposant d’un potentiel de valorisation et d'optimiser sa fiscalité grâce au mécanisme du déficit foncier.

En 2014 année de son lancement, la SCPI a collecté 14m€ ce qui lui a permis d'acquérir 2 immeubles à Lyon et Caen (6,2m€). Les travaux (13m€) sont déjà engagés afin de tenir des délais de la livraison dans le courant de 2016.

 2015 semble pour le moment plus calme….avec une collecte de 5m€ à fin septembre. Mais s'agissant d'une SCPI « fiscale », cette « mollesse » des souscriptions n'est vraiment pas anormale… les investisseurs attendant souvent les derniers mois de l'année pour se préoccuper de leurs impôts ! En tous cas, Amundi Immobilier prévient les retardataires. L'augmentation de capital sur Amundi Defi Foncier s'achève le 16 décembre 2015… Les intéressés ont donc moins d'un mois pour bénéficier du dispositif discal du déficit foncier. Le prix de la part est fixé à 2000€ et un minimum de 5 parts (10000€) est requis pour une 1ère souscription.

Quant aux premiers dividendes ils pourraient être versés en 2018 au titre de l’exercice 2017.

Rythme soutenu d'acquisitions pour les SCPI

Par contact@primaliance.com

Elysées Pierre  (HSBC Reim) a acquis un immeuble à Poissy  (16 000 m² à L'immeuble livré en 2006 est entièrement loué au constructeur automobile français PSA dans le cadre d'un bail ferme de 11 ans. De plus la SCPI s'est enrichie des immeubles A et D du « Baudran » (Arcueil, 9000m2) et de bureaux à Levallois Perret. Il s'agit d'un immeuble indépendant (4500m2) dont la livraison intervenue en 1995. Loué seulement à 25 %, le bien va faire l'objet d'une rénovation complète.

Allianz Pierre (Immovalor  Gestion) s'est porté sur 3 immeubles de bureaux  récents construits en 2008 et 2009 au sein de l'Europarc de St Martin du Touch à Toulouse. Les actifs développent 9 488 m² dans à TOULOUSE.immeubles et sont loué à100 % auprès de 17 locataires. 4 jours plus tard, la SCPI investissait dans des bureaux  (2652 m²)  loués à 93 % auprès de 6 locataires à Suresnes. Le vendeur ?  La SCPI Accimmo Pierre (BNP Paribas Reim France).

Grande activité à la Française Reim. Le  3e investissement en Allemagne de LFP Europimmo concerne des bureaux « Core »  (8700m2) à Dusseldorf entièrement loué à une seule entreprise, Erste Abwicklungsanstalt « EAA ». Jens Goettler, Managing Director pour l'Allemagne chez LFF Real Estate Partners en vante les mérites : « L'emplacement idéal, la solidité du locataire et le l'efficacité énergétique de l'immeuble sont autant de facteurs qui contribuent à la qualité exceptionnelle de cet actif core.  

LFP Opportunité Immo a été séduite par le bâtiment A dans le « Techniparc » à Serris (77). Le bien livré en avril 2006  développe une surface totale de 2724 m². Par ailleurs, son usage mixte activités-bureaux répond aux besoins des PME-PMI, cible de prédilection de la SCPI.  A noter que LFP Opportunité Immo a vu sa capitalisation progresser de plus de 60 % en l'espace de 9 mois en passant  de 40 m€ fin décembre 2014 à plus de 65 m€ en septembre dernier.

Une belle adresse : 400 Promenade des Anglais à Nice, au sein de l’Arénas, premier centre d’affaires international des Alpes Maritimes.  Le bâtiment qui a  remporté la Pyramide d’Or (prix de l’immobilier d’entreprise) en 2005 est loué à 17 locataires et développe une surface utile d'environ 10 600 m² à usage principal de bureaux. Epargne Foncière et Multimmobilier 2 détiennent chacune une participation de 30 % tandis que Pierre Privilège et LFP Europimmo possèdent respectivement 20 %

L'OPCI Immo SR a jeté son devolu sur l'immeuble « le Liner » à Montpellier (34). Tout juste sorti de terre (livraison en avril 2015), l'immeuble développe 7 578 m2 sur 7 étages. 

Le programme « Elipsys » à Toulouse (31)a été ventilé autour d'Epargne Foncière (50%), Multimmobilier 2 (30%) et Pierre Privilège (20%). L'ensemble qui est composé de 2 bâtiments  ( 9 604 m2, dont 4 245 m2 pour le bâtiment sur rue)  sera conçu et réalisé afin d’obtenir la certification « NF Bâtiment Tertiaire – Démarche HQE » et la délivrance du label «BBC EFFINERGIE». La livraison est prévue pour fin 2016.
L'acquisition du«  Chanzy »par Multimmobilier 2 et Epargne Foncière  à Charenton le Pont (94) s'est effectué « dans le prolongement du pôle  de bureaux des 12e et 13e arrondissements de Paris ». Construit dans les années 90 puis rénové en 2013, l’actif développe une surface locative totale de 4 448 m² répartie sur 8 niveaux à usage de bureaux, dont le dernier permettant d’accéder à 2 terrasses privatives. L’immeuble est entièrement loué à onze locataires.
Enfin, Epargne Foncière vient d'acquérir en VEFA un actif au coeur du nouveau quartier des "Bassins à Flot" à Bordeaux. L'immeuble concerné, le bâtiment G3, développe une surface totale de 6 194 m² . Il sera occupé en partie par l’école ESGCV du réseau Studialis à travers un bail de 9 ans ferme. A sa livraison prévue en septembre 2016, Il sera labélisé HQE et RT 2012.
 
BNP Paribas Reim n'est pas en reste. Pour son  OPCI SPF2 la société de gestion a acquis  le centre commercial Grand Maine à Angers (9000m2).. Rénové en 2013 et  le long de la roue RN 13,  ce centre Il est occupé à 95 % par de nombreuses  enseignes de renommées nationales – sur 9 600 m² de surface commerciale utile.
Investipierre vient de réaliser l’acquisition de deux plateaux de bureaux  (2115m2) au sein de l’Espace Galliéni à Boulogne-Billancourt (92),  déjà copropriétaire dans cet ensemble. I

 Accimmo Pierre et Accès Valeur Pierre, ont acquis en indivision, à hauteur de respectivement 80 % et 20 %, l'immeuble de bureaux de Saint-Denis - »Portes de France »  Situé à proximité du stade de France et visible le long de l'A86, cet immeuble de bureaux a été livré en 2008 et est certifié HQE construction et exploitation. L’ensemble se compose de deux bâtiments, d’une superficie de 24 633 m².

Un OPCI géré par BNP Paribas Reim France a acquis, auprès d' Immorente et de la foncière Sélectirente (  Sofidy), un "retail park"  à Saran (45). Ce parc d’activités commerciales développe environ 11 000 m2 et est loué à 9 enseignes nationales, ce parc commercial  rénové en 2014 développe quelques 11000m2.

Epargne Foncière suspend sa commercialisation

Par contact@primaliance.com

Epargne Foncière a connu un « succès commercial exceptionnel » en 2015 se réjouit la Française REIM.  Avec près de 250m€ de collecte, la capitalisation de la SCPI  va prochainement franchir le seuil symbolique de 1,5mds (1,49md € fin septembre).

En plus de la  qualité de son patrimoine,  ce succès tient  aussi à un taux de distribution de 5,31 %. Niveau qui  la classe 1ère dans la catégorie des SCPI capitalisant  plus de 1 md €.

Cette fierté n’occulte pas le pragmatisme de la Française. En effet, la collecte de la SCPI étant jugée « suffisante » pour accentuer la mutualisation au niveau des nouveaux et anciens porteurs,  assurer le renouvellement du patrimoine et  finaliser  les investissements nécessaires,  la société de gestion a ainsi pris la décision de suspendre « momentanément » la commercialisation d' Epargne Foncière depuis vendredi dernier.

Durant cette pause, la SCPI va pouvoir  déployer avec sélectivité ses investissements alors que le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise demeure toujours particulièrement compétitif. Ouf, les intérêts des associés sont préservés !

Concernant les souscriptions qui sont en attente de financement et pour lesquelles l'épargnant a adressé un bulletin de souscription, elles seront malgré tout enregistrées à réception des fonds.  Les fonds devront toutefois parvenir  avant la fin de l’année.

Enfin, pour ceux qui ont raté le coche  Epargne Foncière  sera de nouveau ouvert aux souscriptions « en début d’année prochaine ».

En terme de revenu,  l’actualisation des perspectives de résultat de l’exercice montre que la distribution sera maintenue à son niveau actuel, sachant néanmoins que « l’absence d’indexation, l’ajustement des valeurs locatives et les mesures d’accompagnement incluses aux baux signés ou renouvelés continuent de peser sur les recettes locatives et donc sur le résultat distribuable ». Pour chacun des 3 premiers trimestres, Epargne Foncière a déjà versé 9,63€  (28,89€ au total) contre 10,02€ sur la même période de 2014. Si le report à nouveau a un peu maigri l'année dernière (4,59€ vs 5,21€ en 2013)  les cessions de l'exercice (6,2m€ au 30 septembre),  peuvent  en revanche apporter un petit coup de pouce au dividende.

IMPOSITION DES REVENUS FINANCIERS DES SCPI - ANNÉE 2016

Par contact@primaliance.com

Depuis le 1er janvier 2013, les intérêts issus des placements financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. L'option au Prélèvement Libératoire Forfaitaire est supprimée, et un prélèvement obligatoire (non libératoire) est opéré à la source  au taux de 24 % (taux au 1er janvier 2015). Ce prélèvement est imputé par l'administration fiscale sur votre impôt sur le revenu dû au titre de l'année de perception des revenus, sous forme de crédit d'impôt restituable.

Ce prélèvement fiscal s’applique, par défaut, à l’ensemble des personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Toutefois les associés  ont la possibilité de demander à être dispensées de ce prélèvement systématique. Pour cela il faut que leur revenu fiscal de référence 2014 soit inférieur à 25 000 € si le contribuable est célibataire, divorcé ou veuf ou  bien 50 000€ s'il s'agit de couples mariés ou pacsés soumis à une imposition commune. « Cette demande se matérialise par une attestation sur l’honneur établie par les associés sous leur propre responsabilité » précise Ciloger ou bien  par une copie de l'avis d'imposition 2014  sur laquelle figure le revenu fiscal de référence.

Pour 2016, l'ensemble des pièces doivent être remises avant le 30 novembre  2015  au Service  Associés des sociétés de gestion. Quant à la  déclaration sur l'honneur, elle devra indiquer si le revenu fiscal de référence 2014  est bien inférieur à 25 000 €  ou 50 000 €. A noter que cette demande devra être renouvelée chaque année avant le 30 novembre. Les revenus financiers resteront toutefois soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% (taux au 1er janvier 2015). 

A noter que pour faciliter la vie des associés de nombreuses sociétés de gestion proposent en ligne un modèle d'attestation sur l’honneur de dispenses des prélèvements à remplir et à signer.

Immorente évoque une éventuelle distribution exceptionnelle

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Les investissements du 3ème trimestre d'Immorente (Sofidy) se sont élevés à 55,7 m€ et ont principalement porté sur des bureaux à Arcueil (18,7 m€) et un hôtel IBIS près de l’aéroport d’Hambourg (Allemagne, 14,6 m€) loué au groupe Accor avec un bail de 10 ans fermes dont 7,5 années restent à courir. Les commerces ne sont pas en reste avec 2 moyennes surfaces de périphérie à Vannes (13,3 m€) également louées. Le segment du commerces européens axe de diversification de la SCPI a vu l'entrée d’un ensemble immobilier à Alphen aan den Rijn (Pays-Bas, 4,9 m€). Cet actif comprend un magasin loué à l’enseigne C&A (bail de 5 ans fermes à compter de mai 2015) ainsi qu’une surface commerciale occupée par l’enseigne The Body Shop.

 D'après Jean Marc Peter, Directeur Général de Sofidy ces acquisitions «ciblées» en Europe vont se poursuivre. La société de gestion compte en particulier, se positionner sur des actifs liés à l’hôtellerie, au tourisme et aux loisirs car elle les considère «comme étant des relais de croissance capables d’offrir des rendements sécurisés aux épargnant».

Aujourd’hui, Immorente qui capitalise 2 mds € détient un patrimoine immobilier en Allemagne de plus de 100m€ ce qui fait d'elle l'une des SCPI leader sur le marché allemand.

Sur son activité du 3ème trimestre, la SCPI a augmenté le prix de souscription de sa part de la SCPI à 325 € (+1,56 %) depuis le 15 octobre 2015. Bonne nouvelle aussi pour les associés, l’amélioration sensible du taux d’occupation financier (93,75%). De quoi permettre d'extérioriser un résultat courant 2015 « au-delà du haut de la fourchette annoncée pour la distribution (14,52 € par part) ». En conséquence, le report à nouveau va continuer à être renfloué (3,07€ fin décembre 2014). S’agissant de la distribution exceptionnelle, elle se situera en revanche dans le bas de la fourchette. Elle devrait atteindre 1,20 €P compte tenu des plus-values enregistrées à fin septembre (7,68m€ pour un total de cessions de 25,5m€). Mais Sofidy se veut rassurant. D'autres arbitrages sont actuellement en cours. Et « en cas de réalisation de ces opérations, une nouvelle distribution exceptionnelle pourrait intervenir ». A suivre.

Actipierre 2 en peine d'investir

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Exercice 2014 sans nouveauté regrette Actipierre2 (Ciloger).  Les valeurs d'expertises qui reflètent la qualité des actifs commerciaux (99% de l'actif) permettent à la valeur vénale de progresser de 1,16%. D'après Ciloger, la valorisation globale (hors droits, 105,19m€) « est désormais supérieure de 53% à son prix de revient ». Cette performance n'est pas fortuite. Elle résulte en effet, d'une politique d'acquisition sélective : des commerces en pieds d'immeubles en centre-ville, très bien placés. Mais surtout c'est aussi là que le développement de la SCPI a été freiné l'année dernière. Cette typologie de bien offre actuellement un rendement entre 4 % et 4,5%, un taux« très inférieur au rendement moyen de la SCPI (7,32%) » précise le conseil de surveillance. Du coup, il soulève la problématique « d’investir sans réduire le taux moyen de rendement ». Le dernier exercice reflète cette difficulté. Aucun investissement n'a été réalisé en raison de la pénurie d'offres des biens de qualité à la rentabilité « acceptable ». Autrement dit Ciloger ne souhaite pas investir sauf en cas de remploi des fonds arbitrés ou de véritables opportunités à saisir.

Du côté de la performance locative, le taux d'occupation financier perd 2 points et s'élève en moyenne à 97,7 % contre 99,35 % un an plus tôt. Mauvaise passe également pour le taux d'encaissement des loyers qui recule à 92,46 % contre 96,02 % en 2013.

Le résultat 2014 s’élève à 17,59€ (- 3%). La distribution annuelle atteint 17,76€ un niveau stable depuis 2011. Sollicité à hauteur de 0,17€ (0,96% du montant distribué), le report à nouveau s'établit fin décembre à 5,13 € ce qui représente une réserve équivalente à 3,5 mois de distribution. Au total, le taux de distribution s’élève à 5,14% contre 5,6 % en 2013. Ce recul reste néanmoins à relativiser car il est lié à la forte hausse (+9,05%, 345,6€) du prix moyen acheteur de la part au cours de l'exercice. A plus long terme l'historique des prix d'Actipierre 2 montre que la SCPI demeure très entourée par les épargnants. L’analyse de son prix moyen fait ressortir une évolution positive de 24,7% sur 5 ans depuis 2009 et de 65,6% sur une période de 10 ans.

Cette année, l’objectif de distribution annuelle est fixé à 17,40 €. Ainsi, sur la base des prix moyens d’achat des 9 premiers mois sur le marché secondaire le taux de distribution ressort à 5,15 %. Un léger mieux par rapport à 2014. De plus, par prudence, il est prévu en accord avec les conseils de surveillance que les réserves soient maintenues entre 3 mois et près de 6 mois de distribution.

CREDIXIA propose un contrat certifié « équivalence des garanties »

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Depuis le 1er octobre 2015, les établissements bancaires ont l'obligation de fournir une fiche d'équivalence des garanties aux emprunteurs leur permettant de comparer facilement les contrats d'assurances de prêts existants sur le marché.

Cette nouvelle disposition intervient alors que la loi ne précisait pas avant qu’elles étaient ces garanties. Résultat, les dossiers de prêt ou de renégociation de crédit  traînaient en longueur et les emprunteurs étaient déboussolés au motif que leur nouveau contrat ne respectait l' « équivalence des garanties ».  Pas simple donc de se sortir de ce marigot

Pour remédier à ces difficultés et dans une logique de transparence, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini une liste des garanties minimales exigibles par les banques en cas de demande d'assurance individuelle.

Dans cette liste, le CCSF exige que les banques choisissent 11 critères parmi les 18 définis pour établir l'équivalence de garanties. Les banques sont tenues de communiquer à leurs clients une Fiche Standardisée d'Information. En plus du coût de l'assurance, le document précise  que les critères retenus serviront « pour motiver le refus de délégation d'assurance pour non équivalence ».

Bref, une bonne nouvelle pour les emprunteurs d'un bien immobilier en direct ou en SCPI d'autant que l'assurance  peut représenter jusqu'à 30 % du coût crédit immobilier ». La «délégation d’assurance est  une source d’économie non négligeable, un assuré peut diviser par deux, voire par trois le montant total de sa facture. » souligne Estelle Laurent.

A noter que pour répondre à cette exigence d'équivalence des garanties,  Crédixia  propose un contrat « répondant à l'ensemble des critères requis ». Autrement dit, il regroupe les 18 critères définis par le CCSF. « Grâce à ce contrat, il n'y a plus aucune raison qu'une banque refuse la mise en place d'une délégation d'assurance ».

Le tableau fourni par Crédixia est séduisant. Un prêt initial de 220k€  souscrit en 2014 sur 20 ans et réparti entre 2 jeunes emprunteurs (mari et femme) à un taux moyen d'assurance de 0,23 % représente un cout total s'assurance d'environ 19480€. En cas de rachat de prêt sur la base de 213648€ (durée 231 mois), les taux moyens d'assurance s'élèvent à 0,07 % et 0,9 % soit 6720€. le calcul est vite fait. Le gain mensuel est de 55,4€ par mois d'où une économie de 12670€.  De quoi étoffer son patrimoine en achetant quelque part supplémentaire de SCPI !

Credit Mutuel Pierre 1 possible fusion avec Multimmobilier 1

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Le résultat prévisionnel de l’exercice de Crédit Mutuel Pierre (La Française AM) est confirmé et permettra le maintien du niveau actuel de distribution aux associés. Pour mémoire, le dividende 2014 s'est élevé à 13,92€ soit un TDVM de 4,51 % sur la base d'un acquéreur de 285€.

Au-delà de cette nouvelle satisfaisante, le conseil de surveillance évoque le sujet de la fusion-absorption de Multimmobilier 1 par Crédit Mutuel Pierre 1. Le calendrier se poursuit avec une nouvelle réunion de l'organe de contrôle le 26 novembre prochain après que « la commission (3 membres de chaque SCPI) ait été associée aux conditions du calcul de la parité d’échange ».

La parité qui sera retenue prendra évidemment en compte les données comptables et les performances propres à chacune des deux SCPI préservant ainsi les termes de l’échange. Afin de fixer le nombre de parts de la SCPI aucune nouvelle souscription ou retrait ne sera pratiqué après le 30 novembre et seules pourront être éventuellement traitées, les mutations à titre onéreux ou gratuit.

La date de l’AGE devant statuer sur ce projet a été fixée au 19 janvier prochain.

Laffitte Pierre bientôt à capital variable Un enjeu majeur

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Les modalités de ce nouveau statut prévoit que le capital social (plafond de 400 m€, capital social effectif actuel 296m€) ne pourra devenir inférieur, par suite des retraits, au plus élevé des trois seuils suivants : 10 % du capital social maximum statutaire, 90 % du capital social effectif arrêté au 31 décembre de l'année précédente et  760 000 €  montant qui correspond au capital minimum d’une SCPI.

Deuxième point, les associés ont le droit de céder partiellement ou en totalité leurs parts conformément à la clause de variabilité du capital. C'est pourquoi Nami AEW Europe souhaite créer et doter un fonds de remboursement afin d'améliorer la liquidité de la SCPI en cas de rachats importants.   Les liquidités affectées au fonds de remboursement proviennent du produit de cession des actifs du patrimoine ou d'une partie des bénéfices. Elles seront destinées exclusivement au remboursement des parts. Par ailleurs, en cas de blocage du marché secondaire, l’AGE pourra, après information de l’AMF  suspendre les effets de la variabilité du capital. Enfin si la société de gestion constate que les demandes de retrait inscrites depuis plus de douze mois sur le registre représentent au moins 10 % des parts émises par la SCPI, elle doit en informer l’AMF. Et dans les deux mois une AGE devra alors être convoquée en vue de proposer « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ».  Pour l'heure le prix précis de souscription n'a pas été divulgué. Juste sait-on que le prix de la part s'élève à 230€, elle sera « majorée d’une prime d’émission, destinée à préserver, par son évolution, l’égalité entre anciens et nouveaux associés ».

L'activité de Laffitte Pierre au 3ème trimestre est en ligne avec les prévisions initiales ce qui a permis de verser au titre du 3ème trimestre  5,50 €. Pour autant Nami AEW Europe prend les devants. En effet, l'évolution des charges immobilières liées au coût des travaux et  l’évolution de la fiscalité locale risquent de peser dans l'avenir encore davantage sur le revenu. En conséquence, la SCPI va accélérer sa politique d’arbitrage. 2 biens (4 parkings à Paris 35k€, 314m2 de bureaux et parkings aux Ulis 350k€) ont été cédés au 3ème trimestre sachant que « plusieurs opérations engagées devraient aboutir début 2016 ». En parallèle une partie des 49,8m€ recueillis lors de la dernière augmentation de capital a d'ores et déjà été investie ou engagée « dans le respect de la politique traditionnelle d’investissement » : des bureaux récents et loués (4331m2, 11,2m€, Villeneuve d'Asq) qui augmentent « la présence de la SCPI sur la métropole Lilloise »

La lente montée en puissance des OPCI

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Officiellement créés en 2007, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des produits structurés constitués de 60 à 90 % d’immobilier (direct ou indirect), d’actifs non immobiliers (jusqu’à 30 %) et d’au moins 10 % de liquidité. Ils ont pour objet l’investissement dans des immeubles en vue de leur location.

L'étude de l'IEIF souligne que les OPCI se sont fortement développés au service des investisseurs institutionnels dès 2008, sous la forme d’OPCI à règles de fonctionnement allégées (OPCI RFA, devenus OPCI professionnels depuis 2013). L’actif brut total sous gestion de ces véhicules dédiés à des investisseurs professionnels est ainsi passé de près de 6 mds € fin 2008 à 43,5 mds € fin 2014.

En parallèle, le premier OPCI Grand Public, (Écureuil Immo+) est lancé mi-2008 par Ciloger. A cette époque, leur capitalisation était encore très faible, puisqu’elle s’élevait à 7,6 m €, répartie sur trois OPCI. Depuis, les OPCI Grand Public connaissent une lente montée en puissance. Toutefois, cela n’a pas empêché la plupart des grandes sociétés de gestion d’affirmer leur conviction concernant le potentiel de ce nouveau véhicule. Elles ont ainsi créé progressivement un ou plusieurs OPCI Grand Public et lancé leur commercialisation, en direct à travers leurs réseaux de distribution, mais également en les insérant plus récemment au sein de fonds en unité de compte d’assurance vie.

Ce n’est qu’à partir de 2012 qu’a été perçue une véritable accélération de la collecte, essentiellement grâce à l’adossement systématique des OPCI Grand Public à ces contrats d’assurance vie qui représentent aujourd’hui de très loin le vecteur de distribution dominant.

L’année 2014 se caractérise par une accélération de ce nouveau véhicule d’investissement immobilier destiné aux particuliers, avec un montant de souscriptions nettes record de 813,22 m € et une capitalisation qui dépasse désormais les 2 mds € (2,04 mds €).

Pour l'année en cours, le vent souffle toujours en poupe. La collecte des OPCI au 1er semestre 2015 s’élève à 1,24 md € alors que 813,22 m€ avaient été engrangés sur l'ensemble de l'année. Du coup, leur capitalisation s'envole au-delà des 3 mds € (3,28 mds €) soit une progression de 60,57 % par rapport à la fin de l'année dernière. Pour rappel, les SCPI ont engrangé sur la même période au 1er 1,85 md € (net) et leur capitalisation frôle les 35 mds € (34,98 mds €).

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