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Aujourd’hui — 9 juillet 2020Blog

Investissement SCPI : Activimmo, un choix légitime ?

Investissement SCPI : Activimmo, un choix légitime ?
2020-07-09 12:27:28




Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est en constante évolution. La nouveauté fait partie intégrante de cet investissement. Les secteurs d’activité dans lesquels elles se positionnent sont divers offrant une diversification des placements et une meilleure appréhension de l’évolution du marché.

La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, est ouverte à la souscription depuis le mois de septembre 2019. Sa spécialité réside dans l’acquisition de locaux d’activité et de logistique urbaine. Encore peu connu du grand public et des investisseurs, ce marché de niche est-il réellement intéressant ? Décryptage de la SCPI Activimmo


Qui est à l’origine de la SCPI Activimmo ?

Créée en 2015, la société de gestion Alderan est la créatrice d’Activimmo. Le 5 septembre 2017, elle obtient l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle décide d’orienter ses acquisitions vers l’immobilier d’entreprise.

La société de gestion conseille et gère 261 millions d’euros d’actifs. Ils sont répartis dans 67 immeubles dont la surface cumulée atteint les 390 000 m². Le loyer annuel est de 22 millions d’euros pour un rendement moyen de 9,2%.


Quel type de SCPI est-elle ?

Activimmo est une SCPI spécialisée à capital variable. Elle n’est pas disponible en assurance vie. Cependant, il est possible de l’acquérir en démembrement.
 

Quelle est sa zone d’investissement ?

Dans sa stratégie d’investissement, la SCPI Activimmo souhaite s’orienter sur une zone géographique comprenant la France et les grandes métropoles européennes.

Comment se compose son patrimoine ?

Au maximum, 30% de son patrimoine tendra vers le bureau et le commerce. 70%, au minimum, sera consacré aux locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine. Mais le taux de 100% est privilégié.
 

Qui sont les locataires ?

La logistique est un marché en plein essor. En choisissant d’investir dans des locaux professionnels, la SCPI s’adresse aux :
 

  • Petites et Moyennes Entreprises et Entreprises de Taille Intermédiaire mais également les grands groupes souhaitant se positionner à des emplacements stratégiques. Les parcs d’activités à proximité des grands axes routiers sont des lieux recherchés.
     
  • Entreprises à la recherche de locaux afin d’assurer leur service jusqu’au dernier kilomètre. Il représente l’ultime maillon avant la livraison au client final.


Elle vise à assurer la réception des loyers de manière sécurisée. Les biens immobiliers sont donc loués avec des engagements sur le long terme. Les baux commerciaux sont fermes et la durée de prédilection est supérieure à 6 ans. L’autre alternative repose sur des actifs multi-locataires offrant une mutualisation du risque locatif.
 

Dans quels types de biens immobiliers investit-elle ?

Activimmo privilégie les petits entrepôts situés à la périphéries de villes, des lieux répondant aux bâtiments de logistique urbaine. Les locaux d’activités loués aux PME sont également dans son champ d’investissement. La taille cible des biens est intermédiaire. Ils sont, généralement, inférieurs à 10 millions d’euros.
 

Combien d’actifs composent la SCPI ?

Le 31 décembre 2019, Activimmo avait levé 6,4 millions d’euros. Cette somme a servi à acquérir deux biens. Le premier se situe en périphérie de la ville de Rouen et le second dans une zone stratégique et passante de la région parisienne.

Dernièrement, au mois d’avril 2020, une nouvelle acquisition a été actée pour 2,4 millions d’euros. Elle concerne des locaux d’activités à Lieusaint, au Sud-Est de Paris. 

Enfin, Activimmo a acquis début juin un bâtiment dont la surface locative est de 6 379 m2. L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.

La SCPI est donc composée de 4 biens immobiliers à ce jour et d’autres projets sont en cours.
 


A lire aussi : SCPI : Bilan sectoriel après la crise sanitaire


Quel est le montant minimum d’investissement ?

Le prix de souscription est de 650 euros par part, frais compris. Il est important de notifier que la première souscription doit être composée de 10 parts minimum. Les frais sont de 12,72% TTC maximum du montant de la souscription.
 

Quel est son taux de rendement ?

Lancée le 24 juin 2019, la SCPI a versé son premier dividende le 30 avril 2020. Le montant était de 9,18 euros par part. Cela représente un taux de distribution annualisé de 6,02% net de frais de gestion mais brut de fiscalité.
 

Quel est le délai de jouissance ?

Il s’agit du premier jour du sixième mois suivant le mois de la souscription.
Pour rappel, le délai de jouissance correspond au temps entre la date d'achat des parts et la date de première prise en compte pour le versement des premiers dividendes.
 

Quel est le montant des frais de gestion annuels ?

Les frais de gestion annuels sont de 12% TTC maximum des loyers hors taxe et des produits financiers nets encaissés.
 

Quelle est la fiscalité sur les dividendes ?

Si les loyers sont issus de biens immobiliers situés en France, la fiscalité est celle des revenus fonciers.. Actuellement, la SCPI est investie à 100% sur le territoire français.
 

Existe t-il une durée de placement recommandée ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la durée de placement recommandée est de 8 ans.

Quels sont les risques ?

Comme toutes les SCPI à capital variable, le placement est exposé à différents risques :
 

  • le risque de perte en capital : ce dernier n’est pas garanti et la valeur du placement peut évoluer en fonction du marché.
     
  • les fluctuations des revenus : le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

  • le risque de liquidité : la SCPI ne peut garantir la revente des parts ni anticiper le retrait d’un ou plusieurs associés.


Quelle est la valeur de revente ?

La valeur de retrait (ou revente) est de 545,34 euros par part. Le prix de souscription est diminué de la commission de souscription.
 

Une restriction est-elle en vigueur à l’égard des “US person” ?

L’acquisition de part de SCPI Activimmo ne peut être réalisée par des résidents ou des citoyens des Etats-Unis d’Amérique. Cette restriction concerne également toute “US person” telle que définie par la “régulation S” américaine, adoptée par la Securities and Exchange Commission.



Investir dans la SCPI Activimmo c’est s’engager dans une valeur sûre : l’immobilier tertiaire. Durant le confinement, l’e-commerce a fonctionné à plein régime. Le domaine de la logistique a fait un bond en avant surprenant et s’annonce prometteur pour l’avenir.

Par ailleurs, la réindustrialisation de la France, ou la recherche d’indépendance  dans certains secteurs clefs comme la production de masques  va entraîner un besoin accru de locaux d’activités et d’entrepôts

Activimmo est la seule SCPI “pure player” dans le secteur de la logistique. Intégrer cette classe d’actifs dans un portefeuille immobilier diversifié de SCPI, nous apparaît comme intéressant.


À partir d’avant-hierBlog

SCPI : premier bilan sectoriel de l’impact du Covid-19

SCPI : premier bilan sectoriel de l’impact du Covid-19
2020-07-07 16:05:48




La crise sanitaire liée au Covid-19 a eu un impact considérable, aussi bien socialement qu’économiquement. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, selon leur secteur, ont été plus ou moins touchées par cet événement inédit. Nous avons décidé de faire un point avec les différentes sociétés de gestion pour connaître leur ressenti suite au déconfinement.

L’encaissement des loyers et la collecte par les sociétés de gestion s’en sont vus affectés. Suivant les périmètres d’activité, des reports, voire même des annulations ont été constatés. En revanche, pour d’autres, les effets de la crise ne se sont que très faiblement fait ressentir permettant d’annoncer une performance annuelle similaire à celle de l’an passé et des investissements futurs prometteurs. Petit tour d’horizon des différents domaines.

Les SCPI de Commerces
 

Le commerce est une classe d’actifs impactée à diverses échelles. Un grand écart qui oppose un encaissement de loyers quasi nul pour certains locataires et un dynamisme en continu pour d’autres.


Les commerces alimentaires


Les commerces alimentaires ont, pour la plupart, continué de fonctionner pendant le confinement. Ils étaient d’ailleurs les seuls à pouvoir recevoir de la clientèle grâce à leur statut de “distributeurs de produits de première nécessité”.

Néanmoins, ceux ne pouvant introduire les mesures de distanciation sociale au sein de leur établissement, ont dû fermer. De cette manière, le boucher du coin de rue a mis en place un magasin virtuel. Les clients ont pu continuer à s’approvisionner en passant commande en amont et en payant sur internet pour minimiser les contacts physiques.


L’hôtellerie et la restauration


Néanmoins, pour les restaurateurs tout n’a pas été aussi simple. Si certains ont tenté d’établir un service de “drive” en proposant des repas cuisinés à récupérer ou à se faire livrer, d’autres ont vu leurs rideaux baissés jusqu’à l’annonce du déconfinement total. La difficulté de trouver à s’approvisionner a également, énormément joué en leur défaveur.

Les actifs hôteliers ont, pour la majeure partie, fermé leur porte. Certains ont été réquisitionnés pour accueillir du personnel hospitalier mais les collectes de loyers ont été extrêmement faibles.

Le déconfinement n’a pas non plus été synonyme de reprise d’activité soudaine. Encore une fois les mesures sanitaires ont contraint les restaurateurs et les professionnels de l’hôtellerie à réduire leur capacité d’accueil et donc le nombre de couverts ou de chambres occupées.

Le chiffre d’affaires de ces acteurs du tourisme et de la restauration n’étant pas au beau fixe, les sociétés de gestion ont décidé, pour la plupart, de faire un geste. De manière générale, elles ont mis en place des reports de loyers ou, dans les cas les plus extrêmes, des annulations. L’immobilier lié à l’hôtellerie, en cette période de crise, n’est pas un long fleuve tranquille !


Immorente : une SCPI qui sort du lot

La SCPI de commerce qui semble la plus résiliente face à cette situation d’envergure est Immorente de la société de gestion Sofidy. La relocation a perduré pendant l’épidémie et de nombreux locataires ont continué leur activité durant le confinement

70% des loyers T2 ont déjà été récupérés et aucune annulation n’a été constatée. Des demandes de report ont été déposées, l’étude se fait au cas par cas et tend à privilégier les entreprises en difficulté. Le taux de distribution minimum pour 2020 est confirmé à 4,15% par la SCPI.


Les SCPI de Bureaux


Toutes les sociétés de gestion sont unanimes : le secteur du bureau a été beaucoup moins touché que celui du commerce pendant cette période délicate. La location des bureaux est souvent induite par des grands groupes possédant des baux fermes sur une durée longue. Il n’y a donc pas vraiment d’inquiétude vis à vis des revenus. A titre d’exemple, la SCPI Primopierre de Primonial avait déjà collecté 70% des loyers du T2 au 30 avril.

Énormément de grandes entreprises n’avaient pas attendu le confinement pour intégrer le télétravail à leurs pratiques managériales. L’effet du télétravail sur l’immobilier a eu un effet moindre. Le marché de bureaux reste très attractif pour les investisseurs. L’offre est assez faible et la demande tant à se moderniser. Le bureau a tendance à devenir plus convivial, tourné vers le respect de l’environnement et le côté social.

Les stratégies d’achat de bureaux vont être repensées. Dans le futur, il s’agira de sélectionner des biens immobiliers modernes et flexibles, mais aussi, bien localisés et avec de bonnes performances énergétiques. L’offre va sans doute devenir très limitée pour s’adapter aux tendances.


Les SCPI spécialisées


Parmi les SCPI spécialisées, deux grands axes ont réussi à garder la tête hors de l’eau durant ce trimestre particulièrement sensible. Il s’agit de la santé et du résidentiel.
 

La santé
 

Le domaine de la santé a été sur le devant de la scène pendant de longs mois. Il a également été mis à rude épreuve et a montré certaines limites. L’effet du Covid-19 a mis en exergue la montée en puissance des SCPI de santé via un marché porteur. Les autorités ont constaté, dans l’urgence, qu’il n’y avait pas assez de lits dans les hôpitaux et que les infrastructures manquaient cruellement de place pour accueillir des patients.

La SCPI Pierval Santé en est l’exemple le plus significatif. Sa collecte dépasse aujourd’hui le milliard d’euros. De plus, seulement 5% de demandes de report de loyer ont été enregistrées. Il s’agit, en particulier, de cliniques privées françaises qui ont seulement réalisé 30% de leur chiffre d’affaires. Ayant cédé des lits aux patients Covid, les opérations chirurgicales habituelles ont été annulées ou remises à plus tard.


C’est essentiellement le même constat chez Primovie. 20% des cliniques ont été mobilisées afin de répondre aux exigences sanitaires au moment du pic de la pandémie. Les opérations dites de “confort” ont été reportées ultérieurement afin de laisser la place aux urgences Covid. Il y a également un peu de retard concernant le chiffre d’affaires car les patients ont occupé des lits plus longtemps qu’habituellement. Le privé a été mis à disposition du service public.

Le résidentiel


Les locataires sont des personnes physiques qui ont occupé leur logement durant tout le confinement. Le marché du résidentiel peut inévitablement être qualifié de sécurisé. La SCPI Primo Family a perçu 99% des loyers, preuve d’une grande résilience.

Le confinement a tout de même pointé du doigt un élément majeur. La plupart des habitants des grandes villes urbaines, comme Paris ou Lyon, ont préférés se confiner dans des zones plus rurales. C’est une aubaine pour des sociétés de gestion comme Kyaneos dont 91% de ses revenus proviennent du résidentiel.

La SCPI Kyaneos Pierre vient d’ailleurs d’effectuer une revalorisation de son prix de part de 2% ce 1er juillet 2020. Passant de 1040 euros à 1060 euros. Sa stratégie est très particulière et s’appuie sur trois objectifs :

  1. un rendement actif

  2. un investissement éco-responsable en effectuant des travaux pour diminuer le diagnostic énergétique de ses biens immobiliers
     
  3. une amélioration de la qualité des habitations avec la création d’espaces de vie agréable


La logistique
 

Les SCPI qui investissent dans l’immobilier logistique sont, pour le moment, peu présentes sur le marché. Pourtant, elles ont plutôt bien résisté à la crise sanitaire. L’explosion du commerce en ligne et les commandes, toujours plus nombreuses, passées par les particuliers, depuis le début de la crise, ont eu un impact positif.

La SCPI Activimmo, gérée par le groupe Alderan, a décidé d’axer sa stratégie d’investissement sur les locaux logistiques. Très récente, elle a tout de même fixé son objectif de taux de distribution annuel à 6%. Ce secteur immobilier s’annonce très prometteur.


Les SCPI Internationales
 

La gestion de la crise sanitaire a été menée différemment selon les pays. En Allemagne, l’impact économique n’a ni fait baisser, ni fait monter les prix. Il s’agit plutôt d’un phénomène de stagnation.

La réflexion au sujet du télétravail est assez similaire Outre-Rhin. Plusieurs facteurs prouvent que cette nouvelle pratique ne va en rien bouleverser l’économie des SCPI qui investissent en Allemagne. Premièrement parce qu’il existe une politique de bail ferme. Deuxièmement parce que le télétravail n’est pas un exercice inédit. Ce qui change réellement reste l’introduction de la distanciation sociale.

Chez Eurovalys, seuls 5 locataires ont fait une demande de report de loyer. Il faut savoir qu’en Allemagne, il y a eu 55 000 demandes d’aides de la part d’entreprises. C’est 10 fois moins que dans l’Hexagone.
 


La vague pandémique du Covid-19 a touché l’économie mondiale. Cependant, son impact a été beaucoup moins fort selon les domaines d’activité. Malgré un rythme ralenti, les SCPI ont tout de même réussi à percevoir les loyers, à trouver des compromis et à continuer leurs investissements.

De plus, certains secteurs vont bénéficier d’un effet tremplin et des investissements intéressants sont à prévoir pour les sociétés de gestion. Affaire à suivre !
 




SCPI Interpierre Europe Centrale : la petite nouvelle de Paref

SCPI Interpierre Europe Centrale : la petite nouvelle de Paref
2020-07-02 10:25:54






 


La société de gestion Paref Gestion a décidé de profiter du dynamisme économique et de la croissance des pays d’Europe Centrale comme la République Tchèque, la Hongrie et la Pologne. Sa nouvelle SCPI, Interpierre Europe Centrale, se veut dédiée à l’investissement dans ces pays. Elle promet une opportunité de diversification et de distribution cadencées par des actifs qualificatifs et un rendement attractif.

Depuis près de 30 ans, Paref Gestion est présent sur le marché immobilier français mais aussi européen. Son savoir-faire permet de répondre aux différentes attentes des épargnants. La création de cette SCPI à capital variable lui permet d’élargir un peu plus sa gamme de solutions de placement. Son investissement se fera de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire et est destiné aux particuliers et institutionnels.

Zoom sur la SCPI Interpierre Europe Centrale


Une SCPI dans la lignée d’Interpierre France


Avec la création d’Interpierre France en 1991, la société de gestion avait déjà fait le choix de se placer sur un marché diversifié. Avec d’une part la logistique et de l’autre les bureaux, elle est majoritairement implantée en Ile-de-France à 69%, soit à peu près trois quart de sa valeur vénale, et en régions pour les 31% restants. C’est dans cette lignée qu’elle a décidé de se lancer un nouveau défi.

La composition du patrimoine de la SCPI Interpierre Europe centrale comportera, selon la directrice de Paref Gestion Anne Schwartz, ”une vingtaine d’immeubles de bureaux et de plateformes logistiques”.

La logistique est un secteur qui suscite de plus en plus d’intérêt. En témoigne, la récente expansion de la SCPI Activimmo, lancée par Alderan, dédiée à la logistique urbaine. Elle investit majoritairement dans des locaux d’activités ou des entrepôts en France et dans les grandes métropoles européennes. Leur stratégie d’investissement est basée sur un minimum de 70% en locaux d’activités, entrepôts et logistiques urbaine et de 30% maximum en bureaux et commerces.


Les caractéristiques à retenir de la SCPI Interpierre Europe Centrale
 

  • SCPI à capital variable
     
  • Ouverture des souscriptions : dès le 3 septembre 2020
     
  • Prix de souscription : 250 euros
     
  • Minimum de souscription : 10 parts donc 2 500 euros
     
  • Délai de jouissance : 6 mois
     
  • Commission de souscription : 12% TTC
     
  • Plafond du capital social statutaire : 50 millions d’euros
     
  • Gestion locative sur place : BNP Real Estate
     

Une implantation européenne qui poursuit son extension

Avec la création de cette nouvelle SCPI, la société de gestion, Paref Gestion, renforce sa présence dans l’immobilier hors de France. Elle investira dans les villes suivantes :

  • Varsovie qui est un des centres financiers de l'Europe centrale
     
  • Wroclaw avec des opportunités d'investissement importantes sur les actifs de logistique
     
  • Budapest où la SCPI va privilégier les petites surfaces bien localisées
     
  • Prague dans laquelle le marché est plus mature et propice aux rendements intéressants


Paref Gestion est déjà bien implantée en Allemagne avec sa SCPI Novapierre Allemagne. Lancée en 2014, elle a été la première SCPI à capital variable investie à 100% en Allemagne dans les murs de commerce. Un véritable succès puisque la capitalisation est de 520 millions d’euros avec 7 673 associés à la fin du 1er trimestre 2020.

 



Plus récemment, la société de gestion a lancé la SCPI Novapierre Italie, axée sur l’immobilier de tourisme sur la péninsule italienne.

Elle ne compte pas s’arrêter là. Avec 1,6 milliards d’euros de fonds gérés en fin d’année 2019, elle continue de s’étendre à travers l’Europe.


Pourquoi l’Europe centrale ?


Un moteur de croissance


L’Europe Centrale bénéficie de forts taux de croissance au niveau de ses économies. Ils sont bien supérieurs à la moyenne de l’ensemble du continent européen. Selon une étude Eurostat 2020, les taux de chômage sont parmi les plus bas. A titre d’exemple, la Pologne enregistre 2,9%, la Hongrie 3,5% et la République Tchèque 2%. L’inflation est, elle, bien maîtrisée. A savoir, 3,4% en Hongrie, 2,6% pour la République Tchèque et enfin 2,1% en Pologne.

Il s’agit d’économies saines et surtout performantes. Elles disposent d’une main d’oeuvre qualifiée et beaucoup plus compétitive que dans les autres pays limitrophes. Ces critères de choix attirent de plus en plus d’entreprises étrangères et de nombreux capitaux. Ces sociétés s’implantent aussi bien dans les capitales et les grandes métropoles que dans les périphéries. Elles contribuent grandement au dynamisme du marché immobilier tertiaire local.


La Pologne, un pays clé


La Pologne compte près de 40 millions d’habitants, ce qui est l’équivalent de l’Espagne. D’autres SCPI comme Corum XL ont déjà tenté l’aventure en Pologne et en tirent tous les bienfaits. En effet, ce choix est loin d’être anodin. Le pays présente des avantages considérables. Il se classe à la dixième place au niveau de l’économie européenne. C’est une économie en pleine dynamique et en développement qui attire de nombreux investisseurs venus du monde entier.

Selon un rapport de KPMG, réseau international de cabinets d’audit et de conseil, et de la Chambre du Commerce et de l'Industrie de la France en Pologne, l’hexagone est le troisième investisseur en Pologne. En 2019, les entreprises étrangères contrôlent près de 30% de l'économie polonaise. Parmi elles, Volkswagen, Michelin ou encore Solaris. Elles contribuent à plus d’un tiers au PIB et réalisent près de la moitié du commerce extérieur.

De plus, sa position géographique lui offre une place préférentielle de choix. Et ce n’est pas tout, la Pologne est l’un des pays qui possède le taux de croissance le plus haut de l’union européenne. En terme de fiscalité, l’impôt polonais sur les sociétés est de 19% Il existe une réduction de cet impôt de 9%.
 


Plan Epargne en Actions (PEA) : Du changement au 1er juillet

Plan Epargne en Actions (PEA) : Du changement au 1er juillet
2020-07-01 16:01:26







La loi Pacte du 22 mai 2019 a fortement renforcé l’attractivité du Plan d’Epargne en Actions (PEA). En février 2020, les pouvoirs publics ont annoncé un nouveau décret avec un plafonnement des frais des PEA. Ceux destinés au financement des Petites et Moyennes Entreprises et des Entreprises de Taille Intermédiaire (PEA-PME) sont également concernés.

Cette limitation de frais appliqués à des produits d’épargne, régie par le décret numéro 2020-95 du 5 février 2020, entre en vigueur le 1er juillet 2020. L’investissement en bourse avait déjà été grandement simplifié. Cette nouveauté permet de réaliser des économies mais est-elle vraiment sans danger ?

Que dit le décret ?


Il prévoit un plafonnement des frais divers d’un PEA, d’un PEA-PME ou d’un Contrat de Capitalisation offrant une option PEA. C’est le cas au moment de leur ouverture, pendant leur gestion, et lorsque des transactions et des transferts sont opérés. Les frais de dossier au moment de l’ouverture ne pourront plus être supérieurs à 10 euros à compter du 1er juillet 2020. A titre d’exemple, Generali Patrimoine plafonne désormais ses frais de transfert à 150 euros.

Pour les frais relatifs à la tenue du compte et de droits de garde, ils ne pourront excéder 0,4% TTC de la valeur des titres détenus ou de la valeur de rachat du contrat, par année. Cette disposition s’applique aussi bien aux nouveaux qu’aux anciens contrats. Par exemple, Apicil abaisse ses droits de garde. Ils ne seront plus de 0,15% par trimestre mais bien de 0,4% par an, soit 0,1% par trimestre.

Bercy indique, dans un communiqué, qu’ « à compter du 1er juillet 2020, une personne ayant investi 1 000 € dans des actions d’une société cotée s’acquittera au plus de 9 € de frais annuels, contre 20 € en moyenne actuellement »

Les frais peuvent être majorés de frais fixes par ligne de titres détenus ou par unité de compte sans dépasser 5 euros. Pour les titres non cotés, le montant pourrait passer à 25 euros.

Une bonne nouvelle pour les épargnants avec la réduction de ces frais ! Attention tout de même à ce que les banques ne s’adaptent à ce changement par inventer d’autres frais ou à en changer la dénomination. On peut imaginer la facturation de l’accès au marché ou des frais d’inactivité, par exemple.

Cette nouveauté n’impactera pas les clients des courtiers en ligne. Ceux-ci étant déjà beaucoup moins chers que les banques traditionnelles en ne facturant plus de droits de garde depuis bien longtemps !

Un assouplissement des règles


Frais de transfert et frais d’entrée

Les frais de transfert d’un contrat entre deux établissements sont désormais plus avantageux. En tant que client, vous avez le choix entre :

  •  un montant total qui ne peut dépasser 150 euros

ou

  • 15 euros par ligne de titres transférée, selon Bercy si le détenteur « le souhaite, il pourra transférer son PEA dans un autre établissement proposant une tarification plus intéressante pour un coût forfaitaire de 15 € au plus, contre environ 100 € actuellement ».


C’est un avantage considérable quand nous savons que, quelques fois, ces frais peuvent atteindre 2 000 euros. Les frais d’entrée ou ceux de courtage, prélevés à chaque transaction, vont être limités à 1,2% de la valeur de l’ordre. Le fait de les passer en ligne permet de les plafonner à un taux de 0,5%.


Se retirer sans clôturer le plan existant

Le but est d’encourager l’investissement en action d’où ces mesures incitatives. Elles doivent pouvoir offrir de meilleures perspectives en termes de rendement sur du long terme. Si, après cinq ou huit ans, le retrait du PEA ou du PEA-PME est décidé, le plan n’est pas clôturé. Au-delà de 5 ans, il est également possible de procéder à de nouveaux versements même si un retrait a été effectué. De même que, sans clôturer le plan, il est permis de débloquer le PEA avant cinq ans.

Les plafonds de versements ont également été aménagés. En ce qui concerne le PEA rien ne change, le plafond est maintenu à 150 000 euros. En revanche, pour le PEA-PME, il sera désormais possible de dépasser les 75 000 euros. La seule condition réside dans le fait que l’ensemble PEA et PEA-PME ne doit pas atteindre un montant au delà de 225 000 euros.

L’envers du décor
 

Sur le papier ce décret semble aller dans le bon sens. Pourtant, la distribution pourrait en être pénalisée. Par le biais du plafonnement et de la volonté de transparence, le gouvernement souhaite favoriser, à faible coût, le transfert de l’épargne des citoyens français vers les fonds propres des entreprises. Mais c’est l’ensemble de la distribution de ces PEA qui est quelque peu impacté. En effet, il faut savoir que ces frais prélevés permettent de rémunérer une bonne partie de la chaîne de valeur (le dépositaire, l’assureur, le passeur d’ordres ou encore le conseiller).

Ce plafonnement des frais va directement impacter les distributeurs qui sélectionnent des titres. La volatilité du marché est quand même très présente pour laisser les épargnants sans accompagnement face à leur allocation d’actifs. Du fait de son taux excessivement bas, les usages actuels risquent d’être bouleversés.

Le cas du contrat de capitalisation avec option PEA est intéressant car il plafonne les frais de gestion annuels et bouleverse l’équilibre de l’assureur et du distributeur qui vont devoir s’adapter en réduisant leur marge risquant d’impacter le service mais surtout la survie du produit.

La création du PEA-jeunes
 

La loi Pacte a créé un PEA-jeunes plafonné à 20 000 euros pour les investisseurs âgés entre 18 et 25 ans, toujours rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Si auparavant, cette démarche était réservée aux contribuables, il est aujourd’hui possible de souscrire leur propre contrat.

Tout comme la version classique, le PEA-jeunes donne la possibilité d’investir sur des titres d’entreprises européennes tout en profitant des mêmes avantages fiscaux. C’est-à-dire une exonération d’impôts après cinq ans.

Un seul PEA et un seul PEA-PME sont autorisés par souscripteur. En France, en 2019, seulement 4,7 millions de PEA ont été ouverts contre 50 millions de contrats d’assurance vie.

Cette réforme des frais va-t-elle changer la donne en 2020 ?






Contrat Madelin : déblocage exceptionnel de 2 000 euros

Contrat Madelin : déblocage exceptionnel de 2 000 euros
2020-06-22 08:55:00




Indépendants et professionnels du libéral, récupérez un capital issu de votre contrat Madelin pour pallier la baisse de revenus !

L’article 4 de la troisième loi de finances rectificative est relatif au déblocage exceptionnel de l’épargne retraite des travailleurs non-salariés rencontrant des difficultés économiques liées à la crise sanitaire du Covid-19.

Le gouvernement indique qu’il est désormais possible pour ces TNS de réaliser un déblocage anticipé des contrats Madelin ou PER dans la limite d’un retrait de 2 000 euros.


Mise à jour 07.07.2020 : Par amendement, l'Assemblée Nationale est venue relever le plafond de retrait autorisé. Les TNS pourront débloquer jusqu'à 8 000 € sur leur contrat Madelin. En revanche l'exonération d'impôt sur le revenu sur les sommes retirées s'applique dans la limite de 2 000€. Enfin, l'amendement prévoit la suppression de la condition de devoir bénéficier du fonds de solidarité pour pouvoir débloquer par anticipation les fonds d’épargne Madelin. Le projet de loi rectificative doit être approuvé par le Sénat.


Le contrat Madelin : qu’est-ce que c’est ?

Un contrat dédié

Ce contrat Madelin est uniquement réservé aux indépendants, aux professions libérales, aux dirigeants d’entreprises et aux conjoints collaborateurs. Il existe également un contrat Madelin agricole qui, comme son nom l’indique, est destiné aux exploitants agricoles et fonctionne de la même manière qu’un Madelin classique.

L’objectif de cet engagement réside dans la constitution d’une épargne retraite avec des avantages fiscaux. Pour pouvoir en profiter, il est nécessaire de verser un montant minimum de cotisations, chaque année, de manière régulière.

Un déblocage sous certaines conditions

Le contrat Madelin ne peut être dénoué que sous la forme d’une rente viagère. Pour demander cette sortie, il faut avoir liquidé ses droits à la retraite ou bien avoir atteint l’âge de 62 ans, qui est tout bonnement l’âge légal de départ à la retraite.

Les conditions de déblocage anticipé sont à caractère exceptionnel. Elles sont réservées à des événements particuliers comme le décès d’un conjoint ou encore un surendettement. En cas de décès du souscripteur, des options sont disponibles dans le but de protéger les proches du défunt.

Un nouveau contrat : le PER

Depuis octobre 2019, la loi Pacte a mis en place un nouveau produit. Le Plan d’Epargne Retraite (ou PER) a vu le jour. Il tend à remplacer définitivement le Madelin puisqu’à partir d’octobre 2020 il ne sera plus possible de souscrire à ce dernier.

Pour ceux qui seraient déjà en possession d’un Madelin, il est possible soit de le conserver, soit de le transférer vers un PER.

Un dégel plafonné

Ce mercredi 17 juin 2020, le Conseil des Ministres a présenté le projet de la troisième loi de finances rectificative (PLFR3) pour 2020. Directement liée à la crise sanitaire que nous venons de subir et ses conséquences sur l’économie des entreprises, cette loi comprend des mesures de renforcement d’aides financières pour celles qui se trouveraient en difficulté.

Par le biais de son Article 4, elle s’adresse également aux Travailleurs Non Salariés. Ils ont la possibilité, à titre exceptionnel et sous certaines conditions d’éligibilité, de procéder au déblocage de leur contrat d’épargne retraite à hauteur de 2 000 euros.

Les contrats impliqués

Les contrats concernés sont les suivants : les Madelin, les Madelin agricoles, ainsi que les Plans d'Épargne Retraite (PER) ouverts avant le 10 juin 2020. Pour rappel, ces produits sont un bon moyen d’obtenir des droits supplémentaires à la retraite et ce de manière libre. De plus, les primes versées sont déductibles de l’impôt sur le revenu, sous réserve d’une limite de plafond bien entendu.

Afin de récupérer la somme de 2 000 € sur l’un de vos contrats Madelin (ou PER TNS), il est important de se tourner vers l’organisme gestionnaire du contrat au plus vite. Les dossiers doivent être constitués avant le 15 novembre 2020.

Au niveau de l'imposition, les sommes débloquées sont exonérées d’impôt sur le revenu mais les intérêts restent soumis aux prélèvements sociaux.

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de cette sortie en capital exceptionnelle, un certain nombre de critères est à respecter.

  • L’assuré, le titulaire ou la personne morale dont il est le dirigeant doit être, ou avoir été, éligible au fonds de solidarité*. L’assuré doit, notamment, percevoir l’aide forfaitaire de 1 500 euros.
  • L’assuré doit être sous le statut de travailleur non salarié.
  • Le montant total des sommes rachetées est plafonné à 2 000 € quel que soit le nombre de contrats.


Une déclaration sur l'honneur signée par le titulaire du contrat devra être remise à l'assureur ou au gestionnaire du contrat pour attester du respect de l’ensemble des conditions.

A compter de la demande, l'assureur disposera d'un délai d'un mois pour verser les sommes à l’assuré demandeur.



*Petit rappel, les fonds de solidarité sont destinés à des entreprises qui possèdent les caractéristiques suivantes :

  • Un effectif inférieur ou égal à 10 salariés
  • Un chiffre d’affaires, calculé sur la dernière année fiscale, inférieur à 1 million d’euros
  • Un bénéfice imposable de moins de 60 000 euros
  • Avoir fait l’objet d’une fermeture administrative ou bien avoir subi une perte de chiffre d’affaires de 50% entre un mois donné en 2020 (de mars à mai) et ce même mois en 2019. Ou bien par rapport à la moyenne du chiffre d’affaires de l’année passée, à savoir 2019

 

Astuce : Si vous possédez un PER et un contrat Loi Madelin, nous vous invitons à privilégier le déblocage anticipé de 2 000 € sur votre contrat Madelin car ce dernier ne peut pas être dénoué en capital.

 

Transfert d’un Madelin vers un PER : les avantages

Que vous puissiez ou non bénéficier de la sortie exceptionnelle à hauteur 2000€, nous vous conseillons de transférer votre contrat Madelin vers le PER.

Comme évoqué précédemment, le contrat Madelin a vocation à être absorbé par le nouveau Plan d’Epargne Retraite mis en place par la loi Pacte.

Le PER présente les avantages suivants par rapport au contrat Madelin :

  • Le PER ne pose aucune obligation de régularité ou de montant dans les versements. Il n’y a donc pas de contrainte de versement sur le PER, contrairement au Madelin qui impose dès le départ des cotisations régulières.
  • Le PER offre davantage de souplesse à la sortie avec la possibilité de récupérer le capital en une seule fois ou en fractionné au moment de la retraite. Le contrat Madelin ne peut être dénoué qu’en rente.
  • Le souscripteur du PER peut demander le dénouement du contrat de manière anticipée pour l’acquisition de la résidence principale, faculté qui n’est pas octroyé aux titulaires de Madelin.
     

Comme pour le Madelin, les TNS peuvent verser sur leur PER des sommes qui seront déductibles de leurs revenus professionnels dans la limite des plafonds prévus à l’article 154 bis du CGI , à savoir : le montant le plus élevé des 2 montants suivants :

  • 10% de du bénéfice professionnel de l’année en cours dans la limite de 8 PASS, majoré de 15% sur la partie de bénéfice comprise entre 1 et 8 PASS ;
  • ou 10% du PASS de l’année en cours.

 



Contrat Madelin : déblocage exceptionnel de 2 000 euros

Contrat Madelin : déblocage exceptionnel de 2 000 euros
2020-06-22 08:55:38





Indépendants et professionnels du libéral, récupérez un capital issu de votre contrat Madelin pour pallier la baisse de revenus !

L’article 4 de la troisième loi de finances rectificative est relatif au déblocage exceptionnel de l’épargne retraite des travailleurs non-salariés rencontrant des difficultés économiques liées à la crise sanitaire du Covid-19.

Le gouvernement indique qu’il est désormais possible pour ces TNS de réaliser un déblocage anticipé des contrats Madelin ou PER dans la limite d’un retrait de 2 000 euros.



Le contrat Madelin : qu’est-ce que c’est ?

Un contrat dédié

Ce contrat Madelin est uniquement réservé aux indépendants, aux professions libérales, aux dirigeants d’entreprises et aux conjoints collaborateurs. Il existe également un contrat Madelin agricole qui, comme son nom l’indique, est destiné aux exploitants agricoles et fonctionne de la même manière qu’un Madelin classique.

L’objectif de cet engagement réside dans la constitution d’une épargne retraite avec des avantages fiscaux. Pour pouvoir en profiter, il est nécessaire de verser un montant minimum de cotisations, chaque année, de manière régulière.

Un déblocage sous certaines conditions

Le contrat Madelin ne peut être dénoué que sous la forme d’une rente viagère. Pour demander cette sortie, il faut avoir liquidé ses droits à la retraite ou bien avoir atteint l’âge de 62 ans, qui est tout bonnement l’âge légal de départ à la retraite.

Les conditions de déblocage anticipé sont à caractère exceptionnel. Elles sont réservées à des événements particuliers comme le décès d’un conjoint ou encore un surendettement. En cas de décès du souscripteur, des options sont disponibles dans le but de protéger les proches du défunt.

Un nouveau contrat : le PER

Depuis octobre 2019, la loi Pacte a mis en place un nouveau produit. Le Plan d’Epargne Retraite (ou PER) a vu le jour. Il tend à remplacer définitivement le Madelin puisqu’à partir d’octobre 2020 il ne sera plus possible de souscrire à ce dernier.

Pour ceux qui seraient déjà en possession d’un Madelin, il est possible soit de le conserver, soit de le transférer vers un PER.

Un dégel plafonné

Ce mercredi 17 juin 2020, le Conseil des Ministres a présenté le projet de la troisième loi de finances rectificative (PLFR3) pour 2020. Directement liée à la crise sanitaire que nous venons de subir et ses conséquences sur l’économie des entreprises, cette loi comprend des mesures de renforcement d’aides financières pour celles qui se trouveraient en difficulté.

Par le biais de son Article 4, elle s’adresse également aux Travailleurs Non Salariés. Ils ont la possibilité, à titre exceptionnel et sous certaines conditions d’éligibilité, de procéder au déblocage de leur contrat d’épargne retraite à hauteur de 2 000 euros.

Les contrats impliqués

Les contrats concernés sont les suivants : les Madelin, les Madelin agricoles, ainsi que les Plans d'Épargne Retraite (PER) ouverts avant le 10 juin 2020. Pour rappel, ces produits sont un bon moyen d’obtenir des droits supplémentaires à la retraite et ce de manière libre. De plus, les primes versées sont déductibles de l’impôt sur le revenu, sous réserve d’une limite de plafond bien entendu.

Afin de récupérer la somme de 2 000 € sur l’un de vos contrats Madelin (ou PER TNS), il est important de se tourner vers l’organisme gestionnaire du contrat au plus vite. Les dossiers doivent être constitués avant le 15 novembre 2020.

Au niveau de l'imposition, les sommes débloquées sont exonérées d’impôt sur le revenu mais les intérêts restent soumis aux prélèvements sociaux.

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de cette sortie en capital exceptionnelle, un certain nombre de critères est à respecter.

  • L’assuré, le titulaire ou la personne morale dont il est le dirigeant doit être, ou avoir été, éligible au fonds de solidarité*. L’assuré doit, notamment, percevoir l’aide forfaitaire de 1 500 euros.
  • L’assuré doit être sous le statut de travailleur non salarié.
  • Le montant total des sommes rachetées est plafonné à 2 000 € quel que soit le nombre de contrats.


Une déclaration sur l'honneur signée par le titulaire du contrat devra être remise à l'assureur ou au gestionnaire du contrat pour attester du respect de l’ensemble des conditions.

A compter de la demande, l'assureur disposera d'un délai d'un mois pour verser les sommes à l’assuré demandeur.



*Petit rappel, les fonds de solidarité sont destinés à des entreprises qui possèdent les caractéristiques suivantes :

  • Un effectif inférieur ou égal à 10 salariés
  • Un chiffre d’affaires, calculé sur la dernière année fiscale, inférieur à 1 million d’euros
  • Un bénéfice imposable de moins de 60 000 euros
  • Avoir fait l’objet d’une fermeture administrative ou bien avoir subi une perte de chiffre d’affaires de 50% entre un mois donné en 2020 (de mars à mai) et ce même mois en 2019. Ou bien par rapport à la moyenne du chiffre d’affaires de l’année passée, à savoir 2019

 

Astuce : Si vous possédez un PER et un contrat Loi Madelin, nous vous invitons à privilégier le déblocage anticipé de 2 000 € sur votre contrat Madelin car ce dernier ne peut pas être dénoué en capital.

 

Transfert d’un Madelin vers un PER : les avantages

Que vous puissiez ou non bénéficier de la sortie exceptionnelle à hauteur 2000€, nous vous conseillons de transférer votre contrat Madelin vers le PER.

Comme évoqué précédemment, le contrat Madelin a vocation à être absorbé par le nouveau Plan d’Epargne Retraite mis en place par la loi Pacte.

Le PER présente les avantages suivants par rapport au contrat Madelin :

  • Le PER ne pose aucune obligation de régularité ou de montant dans les versements. Il n’y a donc pas de contrainte de versement sur le PER, contrairement au Madelin qui impose dès le départ des cotisations régulières.
  • Le PER offre davantage de souplesse à la sortie avec la possibilité de récupérer le capital en une seule fois ou en fractionné au moment de la retraite. Le contrat Madelin ne peut être dénoué qu’en rente.
  • Le souscripteur du PER peut demander le dénouement du contrat de manière anticipée pour l’acquisition de la résidence principale, faculté qui n’est pas octroyé aux titulaires de Madelin.
     

Comme pour le Madelin, les TNS peuvent verser sur leur PER des sommes qui seront déductibles de leurs revenus professionnels dans la limite des plafonds prévus à l’article 154 bis du CGI , à savoir : le montant le plus élevé des 2 montants suivants :

  • 10% de du bénéfice professionnel de l’année en cours dans la limite de 8 PASS, majoré de 15% sur la partie de bénéfice comprise entre 1 et 8 PASS ;
  • ou 10% du PASS de l’année en cours.

 



SCPI de commerces : un déconfinement prometteur pour investir

SCPI de commerces : un déconfinement prometteur pour investir
2020-06-18 12:48:00



Après la crise vient le shopping ! La pandémie avait annoncé un retour à la normale un peu délicat, notamment en ce qui concerne le secteur du commerce. Fermés depuis plus de huit semaines, les magasins ont été contraints de revoir leur organisation.

En effet, cette réouverture a obligé les professionnels à adapter leur magasin en fonction de tout un tas de mesures de sécurité. Mais les Français ont très vite retrouvé le goût de liberté et l’envie de faire des emplettes. Les grandes enseignes et les commerces de proximité en profitent et tentent de rassurer au maximum leur clientèle.

Beaucoup s’attendaient à une reprise de la croissance en L, c’est-à-dire avec un pic de fréquentation au déconfinement et un essoufflement après. C’est, pour le moment, un succès assez prometteur.
 

Une crise sanitaire à fort impact


Les magasins qui ne proposaient aucun article de première nécessité ont été les plus touchés par ce Covid-19. Au même titre que les bars et les restaurants, ils ont vu leurs portes se fermer brusquement ce fameux 17 mars  2020. Les mois ont été longs et l’inactivité a forcé certains propriétaires à mettre la clé sous  la porte.

Pour les aider à tenir le choc, le gouvernement a mis en place quelques mesures inédites. Toutes les entreprises des secteurs de l’hôtellerie, la restauration et l’événementiel, avec un effectif allant jusqu’à 250 salariés, sont exonérées de charge et ce jusqu’à 4 mois. Toutes les autres sociétés de dix salariés, et moins, sont exonérés des charges sociales sur 3 mois. En revanche, un droit de report de charges est accordé aux autres entreprises sur une durée maximum de 36 mois . Pour ce qui est de l’annulation des loyers, les sociétés de gestion en ont reçu la recommandation mais elles jouissent d’un libre arbitre. Les choix d’annulation et de durée restent arbitraires.

Cette situation a montré des limites, notamment en terme de couverture des professionnels du domaine sur ces risques. Un projet est en cours afin de créer un régime spécialement dédié à ce genre de menaces sanitaires graves. Il sera basé sur le modèle des assurances liées aux catastrophes naturelles, sous forme de cotisation additionnelle. Les risques seront partagés entre les assureurs et l’Etat.

Un développement nécessaire


Certes, des pertes conséquentes ont été enregistrées et ce n’est pas forcément les petits commerçants qui ont subi le plus. De grandes marques de prêt-à-porter, comme Camaïeu ou NafNaf, sont actuellement en redressement judiciaire. Mais la pandémie du Covid-19 a eu l’avantage d’ouvrir de nouveaux espaces de développement.

La maturité digitale a bondi chez les commerçants. Il est désormais prouvé que l’e-commerce et le magasin physique ne sont pas des concurrents mais bien deux modèles qui se complètent. Prenons l’exemple du boucher de quartier qui a été dans l’obligation de créer de nouvelles stratégies pour continuer à vivre. Le nombre de création de site internet ou de page Facebook a explosé avec pour unique usage : proposer ses produits à distance et organiser une livraison ou un système de drive.

C’est une initiative en plein essor qui a été mise en lumière par cette crise. Le numérique s’associe au local pour permettre à ces artisans et commerçants de se protéger et de perdurer dans le temps. Cette association atténue les effets et maintient les concernés à la surface.



Une nouvelle matière de consommer


Le 11 mai dernier, le gouvernement a donné le feu vert aux boutiques. Elles ont pu recommencer à recevoir leurs clients mais avec des règles strictes (présence de solution hydroalcoolique à disposition, masque obligatoire, nombre de clients limité et distance sociale à respecter à l’intérieur, préférence pour le paiement sans contact…).

Les consommateurs sont certes moins nombreux qu’habituellement. Cependant, ils se rendent dans les boutiques pour acheter et non pour faire du repérage. Le taux de transformation est plus important, ce qui est rassurant. Le chiffre d’affaires est donc en hausse.

A l’horizon se dessine un nouveau mode de consommation. Les Français préfèrent consommer moins mais mieux ! Les enjeux écologiques se glissent de plus en plus souvent dans le mode de vie des ménages. Ils consomment local et n’hésitent plus à faire fonctionner les marchands de proximité.  

Investir dans une SCPI de commerces


Après cette douloureuse épreuve traversée, les épargnants cherchent à placer leur argent sur des placements durables et performants. La Société Civile de Placement Immobilier de commerces promet encore de beaux jours aux investisseurs.


La pierre digitale


La SCPI est un moyen d’investir son argent dans l’immobilier locatif de façon très simple. En quelques étapes, vous devenez l’associé d’une société propriétaire d’immeubles loués à des entreprises. Vous percevrez des revenus issus de ces loyers.

Contrairement à l’immobilier traditionnel, ici vous ne vous occupez de rien. Une société de gestion s’adonne aux différentes tâches, telles que la recherche d’un locataire, l’entretien des locaux… Votre unique action est de dépenser ou investir à nouveau les dividendes reçus.

L’immobilier se modernise et se digitalise grâce à elle. Parmi les différents types de SCPI, il y a celles relatives aux commerces. Les bâtiments sont loués à des professionnels et des entreprises à des fins commerciales.

 


Leur réaction face à la crise


Les SCPI de commerces ont plutôt bien réagi face à la crise
et continuent de tenir le cap. Les immeubles n’ont pas été atteints et sont restés intacts. Malgré le télétravail forcé, les loyers ont continué à être encaissés.

De plus, il existe un report à nouveau que de nombreuses SCPI de rendement possèdent. Ce sont des réserves propres à chacune dans lesquelles elles peuvent puiser en cas de nécessité ou d’un dividende plus bas que la normale. Cet investissement est prévu pour être rentable sur du long terme. De ce fait, les répercussions se font moins ressentir.

De nouvelles opportunités sont à saisir, notamment pour celles spécialisés dans l’e-commerce. Durant le confinement, l'accroissement de l’activité est monté en flèche. Les entrepôts ont été utilisés au maximum. Et ce n’est pas prêt de s’arrêter à l’heure du déconfinement. Une SCPI comme Activimmo achète uniquement des biens immobiliers dans la logistique.
 

Quelques chiffres clés


La SCPI Novapierre 1 a vu 72% de ses locataires baisser leurs volets durant cette crise. Cela peut paraître effrayant mais l’impact sur le loyer annuel reste minimisé avec une baisse de 7%.

Il est important de souligner que les sociétés de gestion sont présentes aux côtés des locataires. Elles sont constamment en recherche de solutions pour les accompagner au mieux. Durant ce premier trimestre, certaines ont pris la décision de baisser leurs acomptes. Par exemple, Chez Ciloger la baisse se situe entre 15 et 30%. Buroboutic et Ficommerce ont également su anticiper, plus légèrement, avec une diminution du dividende de 10%.

Pour Patrimmo Commerce la collecte des loyers est en hausse avec 6,40 millions d’euros au Trimestre 1 2020 contre 6,26 millions d’euros au Trimestre 4 2019.

La crise a mis à mal beaucoup d’entreprises. Mais les magasins, les petites boutiques  et les professionnels du secteur n’ont pas dit leur dernier mot. La modernisation et l’adaptation sont les maîtres mots pour garder la tête hors de l’eau. Investir dans l'immobilier de commerces reste une idée séduisante et pérenne.
 



Déclaration impôts 2020 : que faire en cas d’oubli ou d’erreur ?

Déclaration impôts 2020 : que faire en cas d’oubli ou d’erreur ?
2020-06-17 09:18:00









La campagne de déclaration fiscale, concernant l’impôt sur le revenu, s’est achevée le 12 juin. Elle s’est déroulée en plusieurs vagues. Comme l’an passé, la date dépendait du numéro du département de résidence. Le fisc a accordé un délai supplémentaire exceptionnel qui s’adresse seulement aux contribuables qui sont dans un cas très complexe. Pour les autres il est déjà (presque) trop tard.

Vous vous êtes laissé dépasser par les événements et vous avez omis de déclarer ? Ou bien vous avez fait une erreur en remplissant et vous souhaitez la modifier ? L’absence de déclaration ou tout bonnement l’oubli de certaines informations peuvent être sanctionnés. Pas de panique, à tout problème sa solution !

Les oublis d’envoi

La marche à suivre


Ne perdez pas plus de temps et remplissez votre déclaration de revenus au plus vite. N’attendez pas de recevoir une éventuelle lettre de relance de la part de l'administration. Pour les habituels retardataires, il est préférable d’éviter la mise en demeure cette année...

Pour pallier à ce manquement, deux possibilités s’offrent à vous :

  1. remplir votre déclaration en ligne jusqu’au 30 juin
     
  2. remplir et renvoyer, à votre centre des impôts, le formulaire papier n°2042 ainsi que les annexes le cas échéant.

Les majorations appliquées


La Direction Générale des Finances Publiques a confirmé que, même après le chamboulement porté par la crise sanitaire, les règles restent les mêmes cette année. Il y a bel et bien une majoration d’office de 10% pour chaque contribuable en retard. Elle est calculée sur le montant de l’impôt dû. Cette règle est issue de l’Article 1728 du Code Général des Impôts.

Si une mise en demeure est envoyée, le redressement double. Il passe donc à 20%. Il faut impérativement payer dans les 30 jours pour échapper à la sanction de 40%. De plus, des intérêts de retard débutent le 1er juillet 2020 à hauteur de 0.2% par mois.

Les cas de contestation


Dans la mesure où une majoration vous est appliquée mais que vous avez une excuse valable comme une maladie ou bien le décès d’un proche, vous êtes en mesure de demander une remise à titre gracieux.

En tant que primo-défaillant, à comprendre que c’est votre premier oubli, vous êtes en droit de vous rapprocher de votre centre d’impôts en lui adressant un courrier. Le délai maximal de réponse du Trésor public est de deux mois. Sans réponse après ce laps de temps, il faut considérer sa demande comme rejetée.

A noter que l’administration fiscale a instauré un “droit à l’erreur” (loi du 10 août 2018) pour un État au service d’une société de confiance) qui consiste à ne pas sanctionner immédiatement un contribuable de bonne foi. Le gouvernement a d’ailleurs créé le site oups.gouv.fr pour vous aider à y voir plus clair.

Ce droit à l’erreur permet d’éviter une sanction financière, mais n’exonère pas du remboursement de sommes perçues à tort.



Les erreurs les plus fréquentes


Même si la déclaration des revenus est désormais automatique et pré-remplie, il est important de la contrôler avant de la valider. Si vous vous apercevez que vous avez fait des erreurs une fois le document envoyé, voici ce que vous devez faire.


Rectifier une déclaration papier


Dans le cadre d’une déclaration par courrier, il vous suffit de remplir une déclaration rectificative. Elle se fait sur le même document numéro 2042 mais n’oubliez pas d’indiquer la mention “déclaration rectificative, annule et remplace”.

Il faut alors mentionner :

  • vos revenus et vos charges comme vous l’avez faits sur votre précédente déclaration
  • vos revenus et vos charges supplémentaires que vous aviez omis

Il ne vous reste plus qu’à l’envoyer, via la Poste, au centre des impôts. La seconde option qui s’offre à vous est de la porter en personne à votre centre dédié.


Rectifier une déclaration en ligne


Vous vous êtes rendu compte de votre erreur avant réception de votre avis d’imposition ? La démarche est simple. Il vous suffit de retourner sur votre compte et d’y faire directement les modifications. Le service financier prendra en compte la dernière version de manière automatique.



Dans le cas où votre avis d’imposition serait déjà arrivé, vous devez alors utiliser le service de télécorrection. Il sera ouvert début août et ce jusqu’à fin novembre 2020 afin d’enregistrer vos corrections.

>> A lire également : Non résident et fiscalité en 2020 : Hausse d'impôt à venir !

Les exceptions jusqu’au 30 juin


A qui s’adressent-t-elles ?


Les bénéfices industriels commerciaux (BIC), les bénéfices non-commerciaux (BNC), les bénéfices agricoles (BA) ainsi que les revenus fonciers sont déclarables en ligne jusqu’au 30 juin. Les particuliers qui disposent de ces revenus, notamment ceux tirés de la location de biens immobiliers meublés et non-meublés, sont concernés.

Cette mesure a été mise en place en raison des impacts liés à la crise sanitaire. Certains n’ont pas pu déclarer dans les délais attendus. C’est le cas des contribuables qui n’ont pas encore reçu les documents essentiels à la déclaration émis par leur expert-comptable ou bien leur syndicat de copropriété.


Les répercussions sur les remboursements


Ce prolongement a été instauré pour venir en aide à tous les Français qui sont dans l’incapacité de déposer leur déclaration en temps et en heure. Pour ceux qui sont en possession des justificatifs nécessaires, ceux qui perçoivent des revenus locatifs simples ou encore ceux sans société civile immobilière, la déclaration ne doit pas être repoussée.

La conséquence d’un trop plein de déclarations tardives pourraient entraîner un décalage du calendrier. Le remboursement des trop-perçus prélevés à la source des particuliers subirait, de surcroît, un retard. Cet avis d’imposition est pourtant nécessaire pour certaines démarches administratives. Il est donc important de déclarer dans les temps pour éviter toute complication administrative.

Cependant, sachez qu’en vue des conséquences liées au Covid19, l’administration fiscale fera acte d’une certaine bienveillance. Elle ne demandera pas obligatoirement un justificatif de retard si vous déclarez au dernier moment.
 


 


Confinement et résidence fiscale : Incidence du télétravail

Confinement et résidence fiscale : Incidence du télétravail
2020-06-10 13:05:00




Si l’impact du Covid19 sur l’économie mondiale n’est plus à démontrer, cette pandémie aurait pu également avoir des conséquences particulières sur l’imposition des contribuables travaillant à l’étranger et les frontaliers.

Bloqué à l’étranger ou maintenu à domicile, dans un pays autre que celui où vous avez l’habitude de travailler, le lieu de votre résidence fiscale va-t-il changer ?

Les Etats voisins de la France se sont accordés pour que le confinement n’ait pas d’incidences particulières sur la détermination du pays de résidence fiscale.


Confinement et incidence sur la résidence fiscale

Le droit interne français indique, en son article 4B du Code Général des impôts, que sont considérées comme fiscalement domiciliées en France les personnes qui :

  • ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal,
  • exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins que ce ne soit qu'à titre accessoire,
  • celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques.


Ces règles s’appliquent sous réserve des dispositions particulières prévues dans les conventions fiscales entre la France et les autres Etats.

Dans la mesure où le confinement a empêché certains contribuables de rentrer chez eux, dans leur foyer principal, est-ce que le critère de “séjour principal” vient modifier le lieu de résidence fiscale effective ?

Par une décision du 3 novembre 1995, le Conseil d’Etat avait déjà eu l’occasion de se positionner sur cette question (Conseil d'Etat, Section, du 3 novembre 1995, 126513, Larcher).

La Haute Juridiction indique que pour l'application du paragraphe a du 1 de l'article 4 B du C.G.I., le foyer s'entend du lieu où le contribuable habite normalement et a le centre de ses intérêts familiaux, sans qu'il soit tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités de la profession ou de circonstances exceptionnelles, telle, en l'espèce, la maladie d'un membre de la famille.
Le lieu du séjour principal du contribuable ne peut déterminer son domicile fiscal que dans l'hypothèse où il ne dispose pas de foyer.

Dans un communiqué, l’administration fiscale a transposé cette jurisprudence à la circonstance du confinement
Un séjour temporaire au titre du confinement en France, ou de restrictions de circulation («travel ban») décidées par le pays de résidence, n’est pas de nature à caractériser une domiciliation fiscale en France au titre de l’article 4 B précité.”


Ainsi il convient de partir du principe que si une personne est retenue provisoirement en France en raison d’un cas de force majeure, cela ne doit être pas de nature, pour ce seul motif, à la considérer comme y ayant établi son foyer permanent ou y ayant le centre de ses intérêts vitaux.

Pour sécuriser la situation fiscale des travailleurs frontaliers confinés, le gouvernement français a tout de même conclu des accords avec ses homologues voisins.

Accords particuliers pour les travailleurs frontaliers

Les conventions fiscales internationales indiquent les critères de détermination du lieu de résidence fiscale lorsqu’un contribuable se trouve dans une situation internationale. Les salaires de source privée sont généralement imposables dans le pays d’exercice de l’activité professionnelle.

Pour les travailleurs frontaliers, des dispositions dérogatoires sont prévues pour tenir compte de la particularité de cette situation.

A titre d’exemple, l’Etat français estime que les personnes qui habitent en France et travaillent en Belgique ou en Allemagne ont conservé un lien important avec la France, ce qui justifie une imposition de leurs salaires privés belges ou allemands en France, état de leur résidence. Cette règle s’applique sous réserve de ne pas dépasser un certain nombre de jour en dehors de la zone frontalière. Le confinement empêchant les déplacements, l’Etat français a dû clarifier la situation.

Frontaliers avec la Belgique et la Suisse

Accord du 13 mai 2020 entre la France et la Suisse

Accord du 13 mai 2020 entre la France et la Belgique

Les conventions fiscales conclues avec ces deux pays prévoient une imposition exclusive des salaires des travailleurs frontaliers dans l’Etat de résidence, sous réserve de ne pas dépasser un certain nombre de jours travaillés hors de la zone frontalière de l’autre Etat.

Les nouveaux accords signés le 13 mai 2020 précisent que les jours, pendant lesquels les travailleurs frontaliers sont amenés à rester à domicile en raison des mesures prises pour lutter contre la propagation de l'épidémie de coronavirus Covid-19, ne sont pas pris en considération dans le décompte de ces seuils.

Frontaliers avec l’Allemagne

Accord du 13 mai 2020 entre la France et l’Allemagne

S'agissant des frontaliers travaillant en Allemagne, l'accord rappelle que la situation des frontaliers obligés de travailler à domicile (ou empêchés de travailler mais rémunérés) en raison des mesures prises contre la propagation de l'épidémie est déjà réglée par un précédent accord amiable du 16 février 2006 qui prévoit que les jours de télétravail sont réputés effectués dans la zone frontalière. Aucun accord supplémentaire n'est donc nécessaire.

A noter que pour éviter les doubles imposition, l’accord rappelle que les indemnités d'activité partielle ou de chômage de source allemande versées aux salariés résidents français travaillant habituellement en Allemagne qui restent à leur domicile sans travailler du fait des mesures de confinement ne sont imposables qu'en France.

Frontaliers avec le Luxembourg

Il n’y a pas de régime dérogatoire pour les travailleurs frontaliers au Luxembourg. La règle est donc l’imposition des salaires dans l’Etat du lieu d’activité, c’est-à-dire au Luxembourg pour les travailleurs frontaliers résidant en France.

Le régime d’imposition n’est pas modifié dans le cadre du télétravail si la période travaillée au domicile ne dépassent pas 29 jours.

Estimant que l'épidémie de coronavirus Covid-19 représente un cas de force majeure, les autorités des deux pays ont convenu que la présence d'un travailleur frontalier français à son domicile depuis le 14 mars, et jusqu'à nouvel ordre, n'entre pas dans le calcul de ce nombre de jours.

Frontaliers avec l’Espagne et l’Italie

Aucun accord particulier n’a été conclu avec l’Espagne ou l’Italie dans la mesure où le régime fiscal est moins strict. Le nombre de jours passés dans le pays d’activité professionnelle et dans le pays de résidence n’a pas d’importance. Les règles d’imposition repose sur l’exercice d’une activité frontalière régulière.

Le confinement n’aura pas d’incidence particulière sur les dispositions d’établissement de la résidence fiscale.

Accord particulier pour les travailleurs transfrontaliers

Pour les salariés non concernés par le traitement fiscal particulier des frontaliers, des accords amiables ont tout de même été conclus avec l’Allemagne, la Belgique et la Suisse.

Il a ainsi été prévu que la période de télétravail liée au confinement soit neutralisée. En vertu de ces accords, les jours pendant lesquels les travailleurs transfrontaliers sont amenés à travailler à domicile en raison des mesures prises pour lutter contre la propagation de l'épidémie de Coronavirus peuvent être considérés comme des jours travaillés dans l'État où ils exercent habituellement leur activité et les rémunérations y afférentes sont donc taxables dans cet État.

Toutefois, cette neutralisation ne s'applique que si les revenus afférents aux jours de travail à domicile sont effectivement imposées par l'État voisin dans lequel le transfrontalier aurait normalement dû exercer son emploi en l'absence des mesures d'urgence.

Les jours de travail exercés à domicile indépendamment des consignes sanitaires ne sont pas concernés par ces accords. Ainsi les jours de travail qui sont habituellement exercés à domicile en vertu du contrat de travail ne sont pas concernés.

A noter que le travailleur transfrontalier a la possibilité de ne pas demander l’application de cet accord de neutralisation. Il sera alors imposable dans son État de résidence sur les rémunérations afférentes aux jours travaillés à domicile.

Si le contribuable décide de faire application de l'accord, il s'engage à l'appliquer de manière cohérente dans les deux États (celui de la résidence et celui de l’activité professionnelle). Il devra ainsi fournir à la demande de l’administration une attestation de son employeur indiquant le nombre de jours travaillés à son domicile du seul fait des consignes sanitaires gouvernementales pour lesquels il a perçu des revenus.

Durée des accords avec les pays frontaliers

Les accords conclus avec l'Allemagne et la Suisse sont applicables respectivement à compter du 11 mars et du 14 mars 2020 et ce jusqu'au 31 mai 2020. Ils seront, par la suite, reconduits tacitement chaque mois tant que les deux États parties à l'accord considéreront que la crise sanitaire le justifie.

L'accord conclu avec la Belgique est, quant à lui, applicable à compter du 14 mars 2020 et jusqu'au 30 juin 2020. Il pourra être reconduit après cette date par accord entre les deux États.

 

Expatriés, non-résidents: négociez votre assurance de prêt !

Expatriés, non-résidents: négociez votre assurance de prêt !
2020-06-02 15:04:15










Les associations professionnelles représentatives des Intermédiaires en Opération de Banque et en Services de Paiement (IOBSP) ont déclaré dans un récent communiqué de presse : “l’augmentation des refus bancaires ainsi que des situations contentieuses entre intermédiaires et prêteurs deviennent inquiétantes”.


Le resserrement des conditions d’accès au crédit des Français en est la principale cause. La situation est d’autant plus compliquée lorsque vous n’êtes pas ou plus résident français mais que vous souhaitez néanmoins trouver une assurance de prêt pour investir dans l’immobilier en France.


La législation française a mis en place certaines mesures pour vous permettre de faire jouer la concurrence entre les différents acteurs du secteur. Patrimea est votre intermédiaire de choix pour négocier ou renégocier votre contrat d'assurance de prêt au meilleur prix. Puisqu'il n'y a jamais de petites économies, vous allez en faire des grandes grâce à nos tarifs préférentiels.

Comment choisir le bon assureur ?


Les non-résidents français qui souhaitent investir dans l’immobilier sur le territoire français sont nombreux. Vous êtes expatrié de longue date et vous songez à acquérir un bien pour votre retour ? Vous vous préparez à partir vous installer à l’étranger et votre banque ne vous couvre pas ? Ou encore vous êtes d’une autre nationalité et à la recherche d’un pied-à-terre en France ? Peu importe votre situation, il est parfois bien difficile de trouver une banque qui accepte de vous faire un prêt immobilier sans assurance.

De part votre statut, vous avez accès à un contrat composé de conditions spécifiques. En général, les modalités d’obtention du prêt se réfèrent à votre situation professionnelle et à sa stabilité. Les taux accordés sont assez élevés, comparés à ceux destinés aux résidents. Il est en effet plus complexe, pour une banque, d’évaluer le pouvoir d’achat d’une personne vivant à l’étranger car les codes du travail et le coût de la vie peuvent être très différents. C'est notamment pour cette raison que ces établissements financiers vous demandent une assurance de prêt.

Pour obtenir votre assurance de prêt, vous avez le choix entre deux possibilités différentes :
 

  • La gestion en direct avec l’organisme financier (la banque chez qui vous empruntez)
     
  • La gestion par l’intermédiaire d’un assureur spécialisé, que des courtiers comme Patrimea peuvent vous aider à trouver


Certaines banques proposent des contrats issus de leur propre réseau. Vous devenez donc emprunteur et assuré au sein du même organisme. Mais ce n’est désormais plus une obligation et vous pouvez choisir librement votre assureur en faisant jouer la concurrence. Il est important que vous sachiez, dès le départ, si vous souhaitez souscrire à une assurance emprunteur extérieure. Les démarches peuvent prendre du temps mais nous sommes là pour vous aider.

A quelles garanties souscrire ?


D’ordre général, les établissements bancaires demandent aux emprunteurs de souscrire aux garanties Décès (DC) et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Il est tout à fait possible que des requêtes complémentaires soient faites. C’est le cas de l’Incapacité Temporaire Totale (ITT), de l’Invalidité Permanente Partielle (IPP) ou encore de l’invalidité Permanente Totale (IPT).


Mais attention, ces mentions supplémentaires sont accordées dans certains pays transfrontaliers ou qui se situent à proximité de la France (Espagne, Suisse, Belgique, Luxembourg…). Elles sont difficiles, voire impossibles, à obtenir ailleurs. La raison ? Les médecins conseillers rattachés aux assureurs ne peuvent pas forcément se déplacer partout dans le monde afin de constater les invalidités ou les incapacités déclarées.


Sachez également que des surprimes peuvent s’appliquer suivant votre pays de résidence. C’est notamment le cas des pays dits “à risques”. Afin de rendre les échanges plus simples, et pouvoir traiter rapidement votre dossier d’assurance emprunteur, notre équipe vous donne un conseil : insistez auprès de votre banque sur la gestion des garanties demandées, et renseignez-vous sur les quotités d’assurance exigées. Ces informations nous permettront de vous proposer un devis au plus proche de la réalité du prêt à assurer.

 

Carte des pays à risques au 26 février 2019 - Source : https://www.diplomatie.gouv.fr/fr/

Les différentes lois

En ce qui concerne la législation de souscription à une assurance de prêt immobilier pour un expatrié ou un non-résident, elle reste assez similaire à celle d’un résident français.


La loi Lagarde

Entrée en vigueur le 1er juillet 2010, elle donne la possibilité à tous les emprunteurs le choix de sélectionner leurs assureurs. Ils ne sont plus contraints de souscrire à l'assurance proposée par la banque prêteuse.


La loi Hamon

Rendue active le 17 mars 2014, elle offre le droit à l’assuré, dans les 12 premiers mois, de demander la résiliation de son contrat au profit d’une offre plus avantageuse. Il a donc un an, à compter de la signature, pour faire sa demande. Un préavis de 15 jours est exigé. Il faut également prouver que les garanties de ce nouveau contrat sont meilleures, ou au moins équivalentes aux garanties initiales.


La loi Bourquin

Aussi appelée loi Sapin 2, elle a été votée le 22 février 2017 et a été rendue applicable le 1er janvier 2018. Elle permet à tous les emprunteurs de mettre fin à leur contrat d’assurance de prêt immobilier chaque année, à la date d’anniversaire.
 

C’est peut-être le moment de renégocier votre contrat d’assurance afin d’en tirer le meilleur profit. Patrimea vous propose des offres très compétitives avec des acteurs réputés du marché.
 

 


Patrimea vous accompagne dans vos démarches

Fort d’une expertise particulièrement bien adaptée à la situation des expatriés et des non-résidents, notre cabinet vous propose différentes solutions d’épargne et d’investissement aménagées.


Une assurance emprunteur en ligne

Au sein de notre site internet, nous vous proposons de remplir un formulaire, simple et rapide. Un questionnaire vous sera ensuite envoyé par e-mail. Il suffira de répondre aux questions demandées, à savoir :
 

  • Les caractéristiques du prêt à assurer
     
  • Les coordonnées personnelles du ou des assurés
     
  • Les modalités de l’assurance recherchée
     

Grâce à ces informations, nous aurons une vue d’ensemble précise afin de vous proposer un devis au plus proche de vos attentes. Nous travaillons avec les meilleurs assureurs et nous pouvons vous proposer des tarifs préférentiels.


Un dossier digital à compléter

Une fois le devis validé, nous pourrons commencer ensemble vos démarches d’adhésion. Nous vous guidons étape par étape et suivons régulièrement la progression de votre dossier.


Selon l’assureur, vous aurez directement accès à votre dossier sur Internet. Il sera traité de manière confidentielle et sécurisée en instantané avec la compagnie d’assurance. L’autre possibilité réside dans le fait que notre équipe reste l’intermédiaire de prédilection.


Dans ce cas là, nous récupérerons tous les documents nécessaires et nous les transmettrons à l’assureur. Pour des raisons de secret médical, seul le service médical de l’assureur prendra contact avec vous.


L’accès instantané aux documents d’adhésion

Les services de l’assureur réceptionnent votre dossier et l’étudient. Une réponse vous sera adressée, qu’elle soit négative ou positive. A compter de l’étape du questionnaire, il faut compter entre 7 et 14 jours ouvrables pour finaliser une demande.


Si votre adhésion est acceptée, vous pourrez récupérer directement votre certificat et la délégation de bénéfices via votre espace personnel. Vous pourrez ainsi les présenter à votre banque sans attendre leur arrivée par courrier postal.


Patrimea est présent tout au long du processus afin de vous prodiguer les meilleurs conseils, vous aiguiller et répondre à toutes vos interrogations. Avec la digitalisation, vous gagnez du temps. Nos équipes sont réactives et font en sorte que les équipes de gestion des assureurs vous offrent la meilleure qualité de service. Vous pouvez nous confier les clés de l’assurance de prêt pour votre projet immobilier.


 


 



SCPI Paref (Novapierre Allemagne) : les effets de la crise

SCPI Paref (Novapierre Allemagne) : les effets de la crise
2020-05-29 13:20:32






















Patrimea vous livre la vision de la crise sanitaire de Paref sur ses SCPI diversifiées.

Paref est une société de gestion ayant notamment donné naissance à la SCPI Novapierre Allemagne. Sa première SCPI de commerces basée, à 100%, en Allemagne, en a fait son succès.

Mais comment Paref Gestion fait face à cette crise sanitaire sans précédent sur ses différentes SCPI ?


Que pense Paref de l'actualité liée au Coronavirus ?

Malgré les annonces de soutien du gouvernement, il est encore trop tôt pour parler des conséquences de cette pandémie. Toutefois, Paref reste attentif en ce contexte inédit en restant en contact avec des locataires afin d’aider ceux en difficulté.

Par ailleurs, la société de gestion a également pu différer le remboursement de certains de ses crédits auprès des organismes bancaires concernés.

 

Point sur les SCPI de Paref gestion

Pour rappel, Paref gère les SCPI Novapierre résidentiel, Novapierre 1, Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2, Cicofoma, Cicofoma 2, Interpierre, Novapierre Italie.
 

Quelles sont les SCPI les plus touchées et les plus à même de résister à la crise ?

La SCPI la plus touchée est Novapierre 1, puisqu'elle est principalement investie dans le secteur du commerce. Une part importante de ses locataires sont des entreprises indépendantes, représentant 40% des loyers de la SCPI.

Le taux d’endettement de cette SCPI est le plus élevé des produits Paref, jusqu'à 28%. Les autres avoisinent 25% d’endettement, hormis Interpierre France dont le taux est seulement de 3,4%.


 Novapierre Résidentiel est la moins touchée par la crise sanitaire. Elle bénéficie d’une stratégie d’investissement centrée sur le secteur résidentiel. C'est un environnement très peu impacté par la crise actuelle.

 

Avez-vous eu des demandes de report de loyers ?

Des demandes de report de loyers ont été effectuées, principalement au sein des SCPI Novapierre 1 et Interpierre.

Pour Novapierre 1, les commerces concernés par le décret de fermeture représentent 67% des loyers de la SCPI. A la fin du mois de mars, les demandes de report représentaient 17% du total des loyers.

Sur la même période, les demandes de reports de loyers par les locataires de la SCPI Interpierre représentent 1% du total des loyers.

Les SCPI Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 font face à moins de demandes de reports de loyers, les conditions d’interventions sur les loyers étant différentes entre l’Allemagne et la France. Le gouvernement allemand permet également à ses locataires en difficulté de reporter leur loyer avec un remboursement au plus tard en 2022 sous peine de pénalités de retard.




Répartition des biens immobiliers de la SCPI Novapierre Allemagne 1 - Source : Paref Gestion

La répercussion sur l'activité économique


Avez-vous continuez votre collecte active en cette période de confinement ?

La collecte a toujours été assurée par la société de gestion même en période de confinement. La SCPI collectant le plus est Novapierre Allemagne 2.

Les investissements continuent également d’être effectués avec l’acquisition de deux actifs par la SCPI Novapierre Résidentiel pour un montant de 8,5 millions d’euros. Deux autres actifs ont été obtenus par la SCPI Novapierre Allemagne 2 pour un montant de 19 millions d’euros.

De légers retards de signature sont toutefois constatés en cette période de confinement


Avez-vous constaté des demandes de retraits inhabituelles ?

La société de gestion n’a pas constaté de demandes de retraits de parts importantes ou inhabituelles.

Paref est serein à ce sujet, disposant d’une poche de liquidité de 44 millions d’euros. La liquidité de ses SCPI est garantie. De nouvelles liquidités sont également à venir avec la vente de trois actifs représentant 3 millions d’euros.
 

 


L'avenir des SCPI du groupe Paref
 

Dans quelles conditions pensez-vous que le rendement sera impacté pour 2020 ?

Sauf en cas de scénario critique, la société de gestion prévoit d’honorer ses hypothèses de rendement pour l’année 2020.
Une attention particulière est à portée à la SCPI Novapierre 1 qui devrait voir son rendement impacté par la crise sanitaire, mais il est encore trop tôt pour dire à quelle hauteur.

 

Pensez-vous qu'il y aura un impact sur la valorisation des immeubles (prix de part) ?

L’impact sur la valorisation des immeubles ne pourra être constaté qu’en fin d’année, une fois les expertises réalisées.
 

Bon à savoir
 

La gestion du confinement en Allemagne

L’Allemagne a été un des premiers pays d’Europe à prendre des mesures pour réagir à la crise du Coronavirus (tests massifs et quarantaines) :
 

  • Premières mesures de restriction prises dès le 9 mars
  • Confinement total du pays le 22 mars
  • Déconfinement démarré le 22 avril
  • Réouverture du pays : magasins, restaurants et écoles le 6 mai
  • Reprise du championnat de football allemand le 16 mai


Les particularités de la gestion économqiue et immobilière Outre-Rhin

  • Encadrement des interventions sur loyers : des reports sont possibles pour les TPE mais pas de possibilités d’annulation. Les remboursements des loyers doivent être effectués avant le 30 juin 2022 sous peine de pénalités ou d’autorisation d’envoi d’un préavis de départ
     
  • Aide aux TPE en difficulté : entre 9000 € pour les entreprises de moins de 5 employés et 15000 € pour les entreprises employant jusqu’à 10 personnes
     
  • Déblocage massif de budget d’aides aux grandes entreprises : le plan de réponse du gouvernement s’est établi sous forme d’aides financières et de déblocages de budgets exceptionnels massifs.
     
  • Conséquences sur l’économie moins importantes : au premier trimestre, le PIB de l'Allemagne n'a reculé que de 2,2% grâce aux bons mois de janvier et février. La France a enregistré le chiffre le plus médiocre avec un recul de 5,8%

Données issues à partir d'échanges et de communications du Groupe Paref.

A lire également :

>> SCPI Eurovalys (Advenis) : Quel impact du covid-19 prévoir ?

>> SCPI Amundi Immobilier : Conséquences du Covid-19

>> SCPI Voisin et coronavirus : Quels effets attendre ?

>> Corum : quelle stratégie face à la crise ?

>> SCPI Fiducial : Quels effets de la crise ?

>> SCPI AEW Ciloger : les conséquences de la crise COVID-19

>> SCPI Perial (PFO2) : Quels effets attendre du coronavirus ?

>> SCPI La Française et coronavirus : Quel impact ?

>> Sofidy et coronavirus : Analyse de leurs fonds immobiliers



 

 

 


 








Corum : quelle stratégie face à la crise ?

Corum : quelle stratégie face à la crise ?
2020-05-29 13:16:20




Patrimea vous communique la vision de Corum Asset Management sur la réaction de ses SCPI face à la pandémie du Coronavirus.
 

La société de gestion Corum s’est toujours positionnée en dehors des sentiers battus vis à vis des autres sociétés de gestion du marché.

Quelle est, aujourd’hui, sa vision sur la crise ?
 


Quelles conséquences Corum attend de la crise ?

Corum Asset Management se veut très serein sur leur capacité à faire face à cette crise sanitaire sans précédent, bien que celle-ci ne soit pas encore terminée.

La stratégie historiquement opportuniste de ses SCPI en est pour quelque chose et devrait, une nouvelle fois, lui permettre de se différencier des autres sociétés de gestion du marché.

 

Point sur les SCPI de Corum

Pour rappel, Perial gère les SCPI Corum XL, Corum Origin, Eurion.
 

Quel impact prévoit la société de gestion sur ses SCPI ?

La SCPI qui sera la plus impactée par la crise est la SCPI Corum Origin. En ravanche, la crise aura quasiment aucun effet sur Corum XL. Enfin le risque est inexistant pour la nouvelle SCPI Eurion.

 

Avez-vous constaté des demandes de report de loyers ?

Des demandes ont été effectuées dès le début du confinement et perdurent encore. Il est possible que de nouvelles voient le jour. Certaines concernent des annulation de loyers et d’autres des reports.


“L'ensemble des demandes reçues porte aujourd'hui sur environ 7% du loyer annuel de Corum Origin et un peu plus de 2% du loyer annuel de Corum XL”.


18% de ces demandes ont reçu un avis favorable par la société de gestion. Cette dernière étudie chaque demande au cas par cas afin, notamment, d’éviter les demandes opportunistes de locataires solvables qui essaieraient de tirer profit de la situation.

Corum reste en contact avec ses locataires afin d’anticiper et de répondre au mieux à leurs demandes. Des échéanciers ont été mis en place pour certains locataires, consistant par exemple à un paiement mensuel plutôt que trimestriel ou à un paiement au trimestre échu.


Comment se passe le quittancement de vos loyers ?

Le mois de mars s’est passé de manière relativement habituelle.

Début avril, 40% des loyers ont été encaissés pour le second trimestre, il s’agit d’un encaissement quasi similaire à ce qui est pratiqué habituellement.
 

Quel rendement pensez-vous pouvoir délivrer cette année ?

La société de gestion communique de manière très prudente sur le sujet comme à son habitude.

Corum prévoit de délivrer au minima :

  • 5,64% pour la SCPI Corum Origin soit une baisse de 0,36% sur leur rendement prévisionnel de 6%
  • 4,89% pour la SCPI Corum XL soit une baisse de 0,11% sur leur rendement prévisionnel de 5%
  • 4,5% pour la SCPI Eurion conformément à leur objectif de rendement prévisionnel


Toutefois, Corum Asset Management pense pouvoir atteindre les rendements suivants :

  • Entre 5,80% et 6% pour la SCPI Corum Origin
  • Près de 6% pour la SCPI Corum XL
  • Plus de 6% pour la SCPI Eurion

A noter que les hypothèses de rendement communiquées sont non garanties et sont calculées nettes de frais de gestion et brutes de toute fiscalité.


Pensez-vous être amené à devoir baisser vos prix de parts ?

Selon la société de gestion, les actifs ont été acquis dans de bonnes conditions de marché et loués à des locataires de qualité. Aucune revalorisation à la baisse des prix de parts n’est à l’ordre du jour.

Frédéric Puzin, le dirigeant de Corum, est confiant sur le sujet. Il s’appuie sur le fait que, lors de la crise des Subprimes en 2008, il n'y avait pas eu de nécessité à baisser les prix de parts. Cela ne devraient pas non plus être le cas aujourd’hui.

 

Quel est votre positionnement sur votre programme d'investissements ?

Au premier jour du confinement, 4 projets d’acquisitions étaient en cours. Deux ont été annulés par les vendeurs, les deux autres sont toujours en cours avec un baisse du prix d’achat de l’ordre de 10%.

La société de gestion continue d’étudier des dossiers avec des baisses de prix de -15%, en moyenne.

 

Votre position a-t-elle évoluée au sujet des réserves ?

Corum a toujours eu la volonté de ne pas constituer de réserves afin que les associés ne paient pas d’impôt sur un revenu qu’ils ne perçoivent pas.

La société de gestion maintient cette ligne de conduite et continuera de distribuer ce qu’elle récupère.

 


 

Données à partir de communications de Corum Asset Management.

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SCPI Fiducial : Quels effets de la crise ?

SCPI Fiducial : Quels effets de la crise ?
2020-05-29 13:16:04






 

Patrimea vous livre la vision de la crise sanitaire par Fiducial sur ses produits immobiliers.

Acteur sur le marché depuis de nombreuses années, la société de gestion détient des SCPI de qualité, aujourd’hui touchées par la crise sanitaire du Covid19.

Spécialisée dans le secteur du commerce, comment les SCPI Fiducial vont-elles résister à la crise ?

 


Quelles conséquences attendre sur le marché immobilier ?

La société de gestion Fiducial affirme que cette crise sanitaire a un impact à plusieurs niveaux, tant sur le plan économique que financier.


Fiducial croit cependant en la force des SCPI qui réside dans la diversification et la mutualisation des risques. Selon eux:

“le nombre de locataires, la grande diversité des actifs et des secteurs d'activité assurent une stabilité et une régularité des résultats.”


Le secteur le plus touché est évidemment celui du commerce, mais cela se ressent à travers la baisse d’activité générale. Un impact dans le domaine des bureaux est également constaté.
 

Les SCPI du groupe face à la crise
 

Quelles sont les SCPI les plus touchées et les plus à même de résister à cette crise sanitaire ?

La SCPI la plus exposée de Fiducial est Ficommerce. Elle est investie à plus de 80% dans le secteur du commerce, majoritairement en province.


La SCPI Buroboutic est également touchée malgré sa diversification importante. Son patrimoine se compose de 35% d’actifs de bureaux et 50% de locaux commerciaux.


La société de gestion affirme que :

“certaines entreprises de petite taille pourraient rencontrer des difficultés dues à l'arrêt ou au ralentissement de l'activité mais les décisions de soutien massif en cours de mise en place devraient permettre de préserver ces entreprises.“

Un point sur les demandes de report de loyers

Au début du mois d’avril, 15% de demandes de reports de loyers ont été constatées sur la SCPI Ficommerce. Cependant ce chiffre risque d’augmenter car les locataires ont eu besoin de temps pour réagir face à l’évolution rapide de cette crise.

Pour la SCPI Buroboutic, ce chiffre est de 20% mais devrait beaucoup moins progresser.


La répercussion sur l'activité économique
 

Quel est l'impact prévu sur le rendement de ces SCPI en 2020 ?

Au premier trimestre, le recouvrement a été peu impacté au niveau des locataires. Cependant, le nombre d’interventions sur les loyers des locataires est amené à augmenter au deuxième trimestre.

Cet impact est difficilement quantifiable pour l’instant en raison du manque de visibilité sur l’impact de la crise.

Fiducial affirme qu’il


“s’agira d’un effort consenti sur le court terme qui sera progressivement rattrapé afin d'assurer à nouveau la régularité des performances sur le long terme.”

Le groupe continue-t-il d'avoir une collecte active en cette période ? Si oui, existe-t-il des difficultés à investir cette collecte ?

La collecte a été importante sur le premier trimestre mais avec une forte baisse déjà constatée sur le mois de mars. Cette baisse est certainement amenée à se prolonger sur le deuxième trimestre.
 

A quel niveau de dettes les SCPI sont-elles confrontées ?

Les niveaux de dettes sont peu élevés au sein des SCPI de Fiducial, de l’ordre de 10% ou moins.
 

Est-il plus difficile de vendre des parts de SCPI en cette période ?

Il n’y a pas d’obstacles particuliers pour le moment sur le sujet de la revente des parts.
La société de gestion affirme qu’elle ne constate aucun changement inhabituel du rythme de demandes de rachat.

 


 

L'avenir des SCPI du groupe Fiducial
 

Y aura-t-il un impact sur la valorisation des immeubles (prix de part) ?

Le sujet de la revalorisation des parcs immobilier est encore incertain car les expertises de valorisation sont effectuées en fin d’année.
Cependant la valeur de reconstitution de la SCPI Ficommerce a un écart très faible par rapport au prix de part. La société de gestion pourrait donc absorber qu’un éventuel léger impact de la crise sur la valeur des actifs. En effet, pour rappel, la société de gestion est obligée de revoir son prix de part à la hausse ou à la baisse en cas de variation de plus/moins de 10%.

Quelle est la position sur le programme d’investissement ?

Les dossiers d’investissement en cours ont été finalisés mais le sourcing de nouveaux dossiers est perturbé en cette période de confinement.

La société de gestion affirme qu’il

 

“est prévisible que la situation actuelle générera des retards, des reports, peut-être même quelques annulations”.


Cependant ces phénomènes ne devraient pas impacter les performances de SCPI, compte tenu notamment du ralentissement de la collecte.

Quid de l'utilisation des réserves en 2020 ?

L’utilisation des réserves pour maintenir la performance des SCPI est un sujet au coeur des discussions au sein de la société de gestion. La solution retenue semble de diminuer la distribution en fonction des baisses de recouvrement et des reports de loyers.


La société de gestion affirme notamment que le dividende du premier trimestre versé en avril sera déjà impacté légèrement et que celui du trimestre prochain sera encore plus touché.


Les réserves de la société de gestion ne sont pas assez élevées pour compenser la baisse de résultats.

 

Données issues d'échanges et des supports de communication du Groupe Fiducial.

 


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SCPI AEW Ciloger : les conséquences de la crise COVID-19

SCPI AEW Ciloger : les conséquences de la crise COVID-19
2020-05-29 13:15:03



Patrimea vous fait part de la vision du Groupe AEW Ciloger sur le Covid19 et son impact sur ses produits d’investissement immobiliers.

Existant depuis 1984, Ciloger est un acteur historique du marché de l’investissement immobilier non coté.

Il nous paraît intéressant de vous communiquer leur vision de la crise et de se demander quelle est leur résistance face à celle-ci ?
 

Quelles conséquences attendre sur le marché immobilier ?
 

Pour AEW Ciloger, les marchés immobiliers sont dans une phase de pause. Cette situation est due à la conséquence des contraintes techniques et l’incertitude des acteurs du marché.

>> Téléchargez le focus CPI Pierre Plus d'Avril 2020 (PDF)

La société de gestion affirme que :


“La solidité financière des locataires et leur activité seront des critères plus décisifs dorénavant, de même que la durée et la structure des baux, en fonction de la localisation et de la fonctionnalité des immeubles”.

Pour rappel, la société de gestion est en charge des SCPI Actipierre Europe, Pierre Plus, Lafitte Pierre et Fructipierre.


Les SCPI du groupe face à la crise
 

Quelles sont les SCPI les plus touchées et les plus à même de résister à cette crise sanitaire ?

Les SCPI les plus touchées seront, sans doute, celles dont l'investissement touche le secteur du commerces. A savoir les SCPI Pierre Plus qui possèdent 82% d’actifs de commerce et Actipierre Europe avec 71%.

A l’inverse les SCPI qui résisteront le mieux seront les SCPI Fructipierre et Laffitte Pierre. Elles sont spécialisées dans les actifs de bureaux en région parisienne, et sont louées pour moitié à de grands locataires.
 

Un point sur les demandes de report de loyers

Des demandes de report de loyers ont été effectuées par différents types de locataires et, principalement, sur les SCPI de commerces. Ces demandes sont traitées au cas par cas par les gérants de la société de gestion qui adoptent des traitement spécifiques selon les typologies des actifs.

La société de gestion attend davantage de demandes de reports de loyers pour les SCPI Pierre Plus et Lafitte Pierre sur le deuxième trimestre.

 

La répercussion sur l'activité économique
 

Quel est l'impact prévu sur le rendement de ces SCPI en 2020 ?

La société de gestion a habituellement un objectif de rendement de 4% net de frais de gestion et brut de fiscalité. A ce stade, elle envisage déjà un impact négatif d’environ -1% sur le rendement de ses SCPI de commerces.

Il ne s’agit cependant que d’une prévision puisque la crise n’est pas terminée. AEW Ciloger reste prudent et pense que l’impact pourrait être plus important.
 

Le groupe continue-t-il d'avoir une collecte active en cette période ? Si oui, existe-t-il des difficultés à investir cette collecte ?

Selon AEW Ciloger, la collecte a été soutenue depuis le début de l’année sur leurs SCPI . Cependant, un ralentissement a commencé à se faire sentir en toute fin du mois de mars. Ce phénomène est la conséquence du confinement et d’une baisse de l’activité commerciale des réseaux apporteurs.

Toutefois, la société de gestion est convaincue que cette situation est normale face à de tels évènement. Mais un rebond sur le marché immobilier devrait avoir lieu post crise.
 

A quel niveau de dettes les SCPI sont-elles confrontées ?

Les SCPI AEW Ciloger sont très peu endettées. Au 31 décembre 2019, le niveau de dettes des SCPI était le suivant :

  • SCPI Pierre Plus : 7,26%
  • SCPI Actipierre Europe : 3,11%
  • SCPI Fructipierre : 2%
  • SCPI Laffitte Pierre : 0%
     

 


 

L'avenir des SCPI du groupe AEW Ciloger
 

Y aura-t-il un impact sur la valorisation des immeubles (prix de part) ?

Le sujet de la revalorisation est très délicat à aborder pour le moment. AEW Ciloger ne peut pas encore estimer l’impact total de la crise actuelle sur la valeur des actifs et des parts.

La durée du confinement et son impact économique pourrait mener, à terme, à une dévaluation des actifs immobiliers. Néanmoins, ce n’est pas encore le cas.
 

Quelle est la position sur le programme d’investissement ?

La société de gestion a constaté un ralentissement du sourcing des dossiers d’investissement mais n’est pas inquiète. Pour elle, assez d’investissements ont été réalisés en début d’année permettant à AEW Ciloger d’être en avance sur sa collecte.
 

Quid de l'utilisation des réserves en 2020 ?

Aucune stratégie n’a encore été décidée par AEW Ciloger sur l’utilisation ou non des réserves des différentes SCPI. Le but serait de combler un possible manque de performance au niveau de la distribution.
La société de gestion affirme qu’elle est en train de modéliser “les résultats des SCPI et leurs plans de trésorerie, en combinant hypothèses et informations disponibles.”.
 

Données retranscrites à partir d'échanges et des supports de communication du Groupe AEW Ciloger.



A lire également :

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SCPI et télétravail : l’immobilier de bureaux vaut-il encore le coût ?

SCPI et télétravail : l’immobilier de bureaux vaut-il encore le coût ?
2020-05-28 15:37:00




Forcées de confiner leurs salariés pour des raisons sanitaires, la plupart des entreprises ont vu leurs locaux se déserter pendant plusieurs mois. Le télétravail, en France, s’est imposé pour limiter la propagation du Coronavirus.

Mais si cette pratique en a ravi plus d’un, limitant notamment les frais liés aux trajets domicile-emploi, c’est une toute autre histoire pour l’immobilier de bureaux et les investisseurs de SCPI. Assiste-t-on à la mort du bureau ?


Le télétravail, un changement brutal


Qui aurait cru qu’en si peu de temps, le terme “télétravail” serait sur toutes les lèvres. Le 17 mars, la vie professionnelle de la plupart des salariés français a été chamboulée.


Une transition soudaine


Certains professionnels ont déjà adopté le télétravail depuis des années. C’est le cas des professions du digital comme les développeurs web qui sont nombreux à être à leur compte et travaillent depuis chez eux pour différents clients. Mais pour d’autres, la pandémie du COVID-19 a été un bouleversement.

Il y a une véritable différence entre le télétravail habituel et le télétravail “de confinement”. Les employés familiers avec cette pratique ont passé un accord avec leur employeur et ont établi une charte officielle. Mais la manière dont les autres salariés ont été contraints de travailler depuis chez eux, durant cette période, est qualifiée d'inattendue et de contraignante. 

Beaucoup se sont retrouvés dans leur logement qui n’est pas un lieu de travail mais un lieu de vie. Au milieu des enfants, obligés eux aussi de rester à la maison, il n’est pas toujours évident de trouver la concentration. Les outils professionnels usuels n’étaient pas non plus toujours au rendez-vous.


La difficulté à faire la part entre vie professionnelle et vie privée


L’action de se rendre au travail permet de créer une distinction entre son espace privé et son espace professionnel. C’est une règle de base que nous entendons depuis des années; il faut savoir dissocier la vie professionnelle de la vie privée. Mais comment faire lorsque son logement devient subitement son bureau ?

C’est une des grandes limites du télétravail
. Il faut apprendre à se déconnecter de ses tâches professionnelles. Il est difficile de respecter les horaires alors que tout est à portée de main. Mais a contrario, il est primordial de ne pas se laisser distraire par cet environnement familier qui, d’habitude, est synonyme de détente.

L’importance du bureau physiquement présent et propre à l’entreprise est un gage de sécurité pour beaucoup. En son sein, l’organisation est plus cadrée et la performance se ressent.   


Un lien social fragilisé


Après cet essai quasi forcé au télétravail, des entreprises ont décidé de poursuivre leur lancée. Le grand groupe automobile PSA a annoncé, suite au déconfinement, que le travail à distance allait devenir une généralité pour ses activités hors production. Pour lui, c’est une manière de rendre le temps perdu dans les transports aux salariés afin qu’ils l’exploitent pour l’entreprise. Ce n’est pas l’avis de tous.

IBM a intégré le télétravail en 1998 pour ses sites aux quatre coins du monde, dont ceux situés en France. En 2017, le géant de l’informatique a pourtant annoncé l’arrêt de cette pratique. La raison ? Le manque de créativité révélé par l’absence de relations sociales directes entre les salariés.

Les collègues de bureau et l’ambiance générale qui règne au coeur d’une équipe sont des éléments primordiaux pour un employé. En étant isolé chez soi, les relations sociales diminuent considérablement. Lorsqu’un problème survient, il est plus aisé d’en parler à ses collaborateurs afin de trouver, ensemble, des solutions. Mais seul, la pression reste sur ses propres épaules.

Alors certes, le télétravail est un bon moyen de faire des économies, notamment sur l’immobilier, mais il soulève quatre limites majeures : l’absence d’enthousiasme, l’isolement, l’insuffisance d’intérêt lors des réunions à distance et le manque de créativité. L’aménagement et la modernisation des espaces de travail sont des solutions idéales pour le bien des salariés. 
 

L’immobilier de bureaux se modernise


Investir en SCPI dans l’immobilier de bureaux par les temps qui courent peut faire douter ! Et pourtant, le bâtiment professionnel n’est pas prêt de disparaître. Le bureau n’est plus cet endroit froid, il évolue et se modernise pour s’adapter aux nouvelles demandes du marché.

 
La réorganisation de l’espace de travail


Le télétravail a fait des adeptes, c’est une chose. Mais tous les salariés ne pourront pas poursuivre leur activité depuis chez eux. Les locaux restent essentiels, seule la demande change. Les directeurs d’entreprise ne réfléchissent plus vraiment en m² mais en nombre de collaborateurs. Ils se positionnent en fonction du désir de consommer cet espace professionnel.

L’apparition de bureaux “remote”,équivalent du télétravail, n’annonce pas la fin de l’immobilier bureaux. Bien au contraire ! Nous avons vu plus haut, que le travail à distance n’avait pas seulement des avantages, notamment au niveau social et créatif. Tout l’enjeu est de donner envie aux salariés de venir à l’office. Pour se faire, les locaux deviennent accueillants et modernes. Les bâtiments doivent désormais acquérir une qualité “sociale” pour être appréciés à leur juste valeur.


Les espaces de coworking


Grande tendance chez les start-ups et les nouveaux entrepreneurs : les espaces de coworking. Les professionnels s’installent, à plusieurs, dans des locaux qu’ils louent ensemble. Pour eux, c’est un espace de travail convivial où les idées bouillonnent. Des projets innovants trouvent souvent leur concrétisation dans ces bâtiments.

Leurs attentes ont révolutionné l’immobilier commercial avec, à titre d’exemple, un espace de restauration, une conciergerie… Face à cette demande accrue, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont obtenu le droit d’investir dans de tels lieux. La législation a rendu plus souple la possibilité de prendre part à cette politique d’innovation immobilière.

Dans le cadre d’un investissement dans le tertiaire, les SCPI constituent un avantage considérable. Elles sont financièrement accessibles au plus grand nombre et permettent de profiter d’un potentiel de rentabilité rapide. L’entrée dans la SCPI a un coût relativement bas, les produits sont divers et la souscription, ainsi que la gestion, sont simplifiées.

 


 

Des projets liés à l’écologie


Bouygues a été le précurseur de l’écologie dans le milieu de l’immobilier d’entreprise. La firme a bâti le premier immeuble français de bureaux à énergie positive. Il s’agit de produire plus d’énergie que ce qui est consommé. Cet avantage économique n’est pas négligeable et il n’est pas le seul.

Le nomadisme et la modularité sont devenus usages courants dans le monde de l’entreprise.
L’open space, si prisé, fait place à un îlot central pour les réunions d’équipes et plusieurs zones de travail dédiées sont conçues. Nous pouvons citer la salle de téléphone, pour passer ses appels sans déranger personne, un espace zen pour les pauses, mais aussi l’importance d’un extérieur pour augmenter la qualité de vie des salariés.

Une SCPI verte est spécialisée dans l’achat et la gestion de biens immobiliers labellisés “éco-responsables”. Citons par exemple la SCPI PFO2 pour son côté durable ou Kyaneos pour son biais social.
Les bâtiments utilisant une technologie, peu importe laquelle, participant à la préservation de l’environnement sont ciblés. Le gouvernement a mis en place une politique à ce sujet. Il s’agit des biens immobiliers suivants :
 


  • Un ensemble immobilier Bâtiment Basse Consommation

  • Un ensemble immobilier labellisé Haute Qualité Environnemental

  • Un bâtiment éco-construit



Ces locaux disposent d’une faible consommation énergétique et possèdent des matériaux recyclables. L’empreinte écologique est fortement atténuée.



La fin du bureau n’est pas pour tout de suite, il s’agit même d’une renaissance. Il évolue pour s’adapter à de nouvelles pratiques toujours plus innovantes. Investir dans l’immobilier de bureaux, en plus d’être source de rentabilité, permet de participer à la réussite des entreprises d’hier, d’aujourd’hui et de demain.


 


Faillite banque mobile : quelle garantie de dépôt ?

Faillite banque mobile : quelle garantie de dépôt ?
2020-05-22 16:28:00








La crise sanitaire du Covid-19 n’a pas épargné les banques en ligne. Lancée en 2017 par Carrefour Banque, la banque virtuelle C-zam fermera ses portes le 15 juillet 2020. Ce n’est pas la première et certainement pas la dernière, mais ces banques digitales continuent de faire des adeptes.

La facilité de navigation, l’instantanéité des démarches bancaires et l’accessibilité les rendent populaires.

Cependant, une question persiste, votre argent est-il en sécurité entre leurs mains en cas de faillite ?

Néobanques et banques en ligne quelles différences ?

La première différence entre une banque en ligne et une néobanque réside dans leur statut. La plupart des banques en ligne possèdent une licence bancaire, qu’elle soit française ou européenne. Elles peuvent alors proposer à leurs clients des garanties similaires à des banques physiques.

La majeure partie de ces établissements virtuels sont des produits créés par des banques traditionnelles. Par exemple, Boursorama appartient à la Société Générale et Hello Bank à la BNP Paribas.

Celles appelées néobanques n’ont pas de banque attitrée. Elles sont en fait caractérisées comme des établissements de paiement. Sans licence bancaire propre, elles doivent néanmoins être certifiées par l’agrément de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Parmi elles, nous pouvons nommer Revolut ou encore Transferwise. Elles sont bien souvent accessibles uniquement via une application mobile. Revolut ne donne pas accès via un navigateur web à ses comptes.

Comment fonctionnent-elles ?

L’avantage considérable des néobanques reste leur offre de services rapides. Par exemple, les virements bancaires se font instantanément en quelques clics. Il n’y a plus besoin d’attendre 24 ou 48 heures pour qu’un bénéficiaire soit ajouté et encore deux-trois jours pour obtenir la somme sur son compte. En revanche, elles se réduisent à l’essentiel, à savoir un compte bancaire, une carte de crédit et une application qui permet de gérer l’ensemble. Vous ne pouvez demander ni crédit, ni compte titres, ni PEA ou produit d’épargne.

Du fait de leur présence uniquement virtuelle, les néobanques ne peuvent pas accueillir physiquement leur client. Un chat en ligne est accessible mais les questions ne trouvent pas forcément de réponses précises et détaillées. C’est ce manque de contact physique qui peut freiner certaines personnes, notamment en cas de problèmes majeurs comme la faillite de l’établissement.

Le Fonds de Garantie des Dépôts et de la Résolution (FGDR) assure, en cas de faillite et à hauteur de 100 000 euros par client, les liquidités placées. Mais cette garantie de dépôt bancaire ne s’applique pas à toutes les banques. notamment lorsqu’elles ne sont pas “traditionnelles”. Pour celles établies à l’étranger, c’est parfois la garantie du pays d’origine qui prône.

La garantie au Luxembourg

C'est un tout autre système qui est mis en place au Luxembourg. Le pays dispose de lois très protectrices pour les clients souscripteurs à des services d'assurance. Un "triangle de sécurité" permet de différencier les actifs du client, possèdant un "super privilège", et les actifs des créanciers des compagnies d'assurance. Pour mieux comprendre, contrairement à la France, les sommes déposées sur un compte ne sont pas mélangées à l'actif du bilan de la société. Elles sont cantonnées au passif et inscrites chez un dépositaire indépendant. La faillite a donc un impact limité, voire quasiment nul, sur cet argent.

De plus, grâce au super privilège, les niveaux hiérarchiques entre créanciers sont bousculés. En cas de liquidation, les clients sont les premiers sur la liste pour récupérer leur argent. Dans l'Hexagone, l'Etat passe en premier, suivi des organismes sociaux, le liquidateur judiciaire et les salariés de l'assureur. Ce qui rend la récupération des fonds assez complexe pour le souscripteur.
 

Comment se protéger de ces aléas ?

Il n’est pas évident de faire la part des choses, surtout lorsque des banques virtuelles sont associées à des banques physiques. De plus, les garanties applicables varient selon la manière dont les offres sont commercialisées.

Trois types de banque peuvent bénéficier du Fonds de Garantie des Dépôts et de la Résolution en France. A savoir :

  • Celles ayant un siège social en France. En effet, elles ont l’obligation d’adhérer au FGDR. C’est aussi le cas pour les banques étrangères qui possèdent des filiales en France.
     
  • Celles possédant des succursales en France et dont le siège social se trouve en dehors de l’Union Européenne. Ces dernières sont obligées de souscrire si leur système de garantie est moins performant que celui de l'hexagone.
     
  • Celles dont le siège social est établi dans un autre pays appartenant à l’Union Européenne et qui possèdent des succursales en France. Néanmoins ce n’est pas une obligation, il s’agit d’un choix si le système du pays d’origine est moins efficace.


Vous pouvez voir que la majorité des banques, situées en France, sont couvertes par le FGDR. A l’exception de certaines succursales de banques européennes qui ont une garantie équivalente ou plus favorable qu’en France.Il existe un moteur de recherche officiel qui permet de savoir si votre banque est couverte ou non par le fonds de garantie.

Des exemples concrets

Pour mieux saisir l’organisation de la sécurité de ces banques, voici quelques cas pratiques :

Orange Bank, filiale d’Orange et Groupama banque, propose une offre sans condition de revenus et sans possibilité de crédit. Elle applique un modèle proche de celui des néobanques. Cependant, elle est une banque à part entière puisqu’elle propose à ses utilisateurs la possibilité d'établir des crédits. Tout comme sa concurrente, Boursorama, elle bénéficie donc de la garantie de dépôt, s’élevant à 100 000 euros.

En ce qui concerne N26, il s’agit d’une néo-banque basée en Allemagne. Elle profite d’une licence bancaire mais à l’étranger. En France, elle est active dans le cadre de la prestation de services. Elle permet aux institutions appartenant à l’Union Européenne d’exercer en France. Grâce à ce statut, les utilisateurs français bénéficient de la même garantie mais auprès du fonds de garantie allemand. Ce montant est également de 100 000 euros. Ouvrir un compte bancaire chez N26, c’est aussi diversifié son argent dans un autre pays autre que la France, à savoir ici l’Allemagne.

Eko n’est pas une banque mais une marque commerciale lancée par le Crédit Agricole. Étant rattaché directement à un établissement bancaire, l’argent déposé ici est protégé par le fonds de garantie des dépôts français. Cependant, la garantie concerne l’ensemble des comptes présents dans la banque. C’est à dire que si vous disposez d’un compte Eko et d’un compte Crédit Agricole, les 100 000 euros couvrent l'ensemble des deux comptes et non sur chacun d’entre eux.

Il existe des établissements de paiement qui sont différents des établissements de crédit. Vous trouverez, entre autres, Nickel et Morning.C’est le même processus pour la néobanque Revolut. L’argent déposé dans ces établissements ne seront pas couverts par la garantie de dépôts. Néanmoins, il existe un dispositif de “fonds cantonnés”. Ces banques ont la possibilité de mettre de côté les sommes versées, en les déposant dans des établissements bancaires. Ce n’est pas une obligation mais compte tenu de la surveillance accrue menée par l’Autorité de Contrôle Produdentiel et de Résolution, peu sont celles qui ne l’appliquent pas. Les clients pourront donc récupérer les 100 000 euros de garantie prévus en cas de faillite.

>> Lire aussi : Loi Sapin 2 en assurance vie : faut-il avoir peur ?


Peu importe la banque que vous choisissez, la sécurité du client est devenu primordial pour tous. L’argent est géré de manière différente mais la création d’une union bancaire, au sein de l’Union Européenne, aide grandement à la protection des déposants. Les systèmes de garantie des dépôts (SGD) protègent à hauteur de 100 000 euros par banque.
 

Tableau comparatif des banques en ligne


Nom de la banque Localisation du compte Licence bancaire Dépositaire Montant maximum de la garantie de dépôts
BOURSORAMA FRANCE OUI Société Générale 100 000 euros
ING FRANCE OUI Groupe ING 100 000 euros
FORTUNEO FRANCE OUI Crédit Mutuel Arkéa 100 000 euros
HELLO BANK FRANCE OUI BNP Paribas 100 000 euros
MONABANQ FRANCE OUI Crédit Mutuel CM-11 100 000 euros
BFORBANK FRANCE OUI Crédit Agricole 100 000 euros
REVOLUT ANGLETERRE NON Plusieurs banques Non couvert mais fonds cantonnés
N26 ALLEMAGNE OUI N26  100 000 euros
TRANSFERWISE BELGIQUE NON Plusieurs institutions financières de l’Espace Economique Européen Non couvert mais fonds cantonnés
MAX FRANCE NON (Filiale du groupe Arkéa) Crédit Mutuel Arkéa Non couvert mais fonds cantonnés
ORANGE BANK FRANCE OUI Groupama Banque (Orange Bank) 100 000 euros
EKO FRANCE OUI Crédit Agricole 100 000 euros
NICKEL FRANCE NON (Filiale de BNP Paribas) BNP Paribas Non couvert mais fonds cantonnés

Les exceptions à la règle : Revolut et Transferwise

Revolut est un cas assez particulier. La néobanque a obtenu sa licence bancaire européenne en 2018. Elle tend à devenir une banque réelle pouvant proposer des services complets à ses clients. Cependant, pour le moment, elle propose cette démarche uniquement à ses clients en Lituanie. En tant qu’utilisateur français vous ne serez pas couvert par la garantie de dépôt mais la règle des comptes cantonnés fonctionne ici.

Transferwise rentre dans le même schéma que Revolut. Son site internet indique que la société n’est pas une banque, et n’est pas assurée dans un régime de protection financière. Pour sécuriser l’argent, en cas de faillite, elle utilise une sauvegarde. C’est-à-dire que l’argent déposé doit être conservé dans des comptes séparés de ceux de l’entreprise. “La localisation de votre argent dépend du pays dans lequel se trouve l’adresse de votre compte (...). Comme votre argent est toujours conservé séparément des comptes que nous utilisons pour gérer TransferWise, celui-ci ne serait pas affecté si nous devenions insolvables. Nous vous rendrions tout votre argent.”.

En revanche, si les institutions financières qui gardent votre argent venaient à disparaître pour des raisons financières, votre argent ne serait plus protégé du tout et vous perdrez l’intégralité de la somme.

N’oubliez pas de déclarer votre compte à l’étranger

Parmi les néobanques, plusieurs possèdent leur siège social dans un autre pays européen que la France. C’est le cas de N26 qui est allemande, Revolut et Monese qui se trouvent au Royaume-Uni. Anytime est localisée chez nos voisins belges et enfin Bunq est Hollandaise. Si vous êtes clients chez l’une de ces entreprises, vous devez déclarer votre compte.

Conformément à la loi, si en 2019, vous ou l’un des membres de votre foyer avez ouvert, détenu, utilisé ou clôturé un compte bancaire à l’étranger, vous devez cocher la case 8UU sur le formulaire 2042 (téléchargeable en PDF). La déclaration 3916 (au format PDF) ou une note sur papier libre reprenant les mentions de cet imprimé devra y être jointe.

 



L’absence de déclaration de vos comptes détenus à l’étranger est passible d’une amende de 1 500 € par compte non déclaré (10 000 € si le compte est ouvert dans un Etat ou Territoire non coopératif). Alors n’oubliez pas de le faire !
 



Complotiste ou optimiste : Quel épargnant êtes vous ?

Complotiste ou optimiste : Quel épargnant êtes vous ?
2020-05-04 14:28:00


La crise, toujours la crise !

En 2020, elle se nomme coronavirus pour certains ou covid-19 pour d'autres.

Au départ sanitaire, la convulsion s'est transformée en récession économique. Contrairement à 2008, cet ébranlement mondial est perceptible par l'ensemble de la population et pas uniquement par le monde des cols blancs.

Du plombier au chef d'entreprise, en passant par le fleuriste, chacun comprend cette crise et ses conséquences. 


Comme toujours dans les périodes d'incertitudes, des voix dissonantes s'élèvent. Qu'ils soient "complotistes" ou "optimistes", les arguments et contre-arguments des deux camps fusent sur les effets du virus sur l'économie, les marchés financiers ou l'immobilier.

L'hystérie médiatique autour du virus siffle la fin de l'hibernation de nombreux complotistes (ou tentés par les thèses prônées) et de leurs gourous. Le célèbre auteur Eric Cantona avait vu juste à son époque : "When the seagulls follow the trawler, it is because they think sardines will be thrown into the sea".

Quant aux optimistes, ne doivent-ils pas se garder de prévisions hasardeuses et à un trop grand excès de confiance en l'avenir. De part la violence de l'évènement, ne faut-il pas se tourner vers un "optimisme intelligent ou réfléchi" ?

L'État va voler votre argent ?!

Il était 7h45 un matin de ce mois d'avril 2020 et je fus surpris d'entendre sur BFM Business, Nicolas Doze parler du "bail in" en France. En d'autres termes, de la confiscation par l'État d'une partie de notre (votre) épargne.

À une heure de grande audience, l'idée d'une ponction de 10% de notre argent par le gouvernement était clairement évoquée sans tabou.

Une aubaine pour les complotistes qui, depuis des années, expliquent à qui veut bien l'entendre, l'écroulement du système financier, la fin de la France et la confiscation à la mode "chypriote" de l'argent du peuple.

Publication Agora, lettre Options Gagnantes, vidéos Youtube de Jean-Luc Matthys, les visions sont identiques depuis plusieurs années : Le danger sur l'épargne et l'effondrement de la finance !

Ils ont leur public, leur convictions et leur business est axé sur cette stratégie (abonnement payant, vente de formation ou de produits financiers). Il m'arrive parfois d'adhérer à certaines idées et de penser que le fossé entre le monde réel et la finance moderne est de plus en plus profond.

Cependant, je fais encore parti du camp des "optimistes" :

  • À penser que la loi Sapin 2 en assurance vie, a été instaurée pour préserver les assureurs d'une crise systémique et non pour délibérément empêcher les français de retirer leur argent de leur contrat.
  • À croire que l'État ne mettra jamais en place une ponction de l'épargne des français au risque de faire fuir tous les investisseurs du monde entier et d'enterrer définitivement l'économie de notre pays.
  • À ne pas comparer le cas de Chypre, confetti de l'Europe, où la mainmise sur les comptes bancaires de plus de 100.000 euros n'a pas eu de répercutions économiques, financières ou sociales. La ponction chypriote n'avait-elle pas pour but un grand nettoyage de comptes russes avec des origines de fonds non appréciées par l'Union Européenne ?


Mais, je dois le reconnaitre, la situation de la France est préoccupante : un pays qui vit au-dessus de ses moyens depuis 40 ans et une dette énorme, qui va encore très fortement augmenter avec les plans de sauvetage suite au Covid-19.

Contrairement à l'Allemagne, les différents gouvernements ne savent pas faire des économies et ne dépenser que les sommes encaissées. Une gestion en bon père de famille de nos finances semblent un vœu pieux, par manque de courage politique probablement.

Vendre des pelles ou trouver de l'or ?

Même si on ne partage pas les idées des complotistes, ils ont, pour la plupart, un vilain défaut : l'absence de solutions concrètes. Dénoncer, informer ou revendiquer peut être perçu comme un acte fondateur de notre démocratie mais à quoi bon crier au loup sans proposer une alternative, une autre voie !

N'est ce pas un acte inachevé que de proclamer la ruine des épargnants sans proposer d'autres solutions d'épargne. Un beau discours fera facilement vendre des pelles à nos apprentis chercheurs d'or mais celui qui s'exprime en a-t-il déjà trouvé ?

Chez Patrimea, nous avons nos convictions en matière de gestion du patrimoine et de produits financiers. La meilleure réponse aux complotistes et aux optimistes est la diversification.

Je l'entends la rengaine des lecteurs : "Ah ! Il va encore nous faire le coup de la diversification, de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier ... blablabla !". Oui, je vous refais le coup car en période de beau temps, les épargnants l'oublient et lorsque la tempête s'abat, on réalise l'erreur d'avoir sous-estimé cet adage.

Pour les complotistes, la diversification est la meilleure des réponses : on limite les risques en diversifiant sur différentes classes d'actifs : l'immobilier (en direct ou papier via des SCPI, SCI, OPCI ou des clubs deals), les actions (via des sicav, des titres vifs ou des ETF), les obligations, le foncier (comme la terre agricole, viticole ou forestière via des GFV ou GFF par exemple), l'investissement au capital de PME, les livrets d'épargne (Livret A, LDD ou super livrets) et d'autres solutions existantes. Que dire aussi des placements éthiques dont l'esprit infuse toutes les autres formes d'épargne.

L'assurance vie, le compte titres, le PEA, le nouveau Plan d'Epargne Retraite (PER), le contrat de capitalisation ne sont que des enveloppes pour loger des produits financiers. Ne pas les utiliser serait une erreur ! Ils offrent de nombreux atouts : fiscalité; réactivité, souplesse, disponibilité .. ! Les optimistes les adulent.

Vous avez peur de l'écroulement de la France ou de la taxation des comptes bancaires, souscrivez, par exemple, une assurance vie au Luxembourg, un compte titres en Suisse ou au Luxembourg, un compte courant au Royaume-Uni ou en Allemagne ! C'est légal, simple à faire et vous diversifiez votre argent d'un point de vue géographique. À tous les optimistes, ne négligez pas la diversification géographique de vos avoirs !

À tous les complotistes, croire que, si la France s'écroule, cela n'impactera pas le système mondial est une hérésie. Lorsque le confinement a débuté, avez vous pensé à votre argent ou à vous nourrir ? N'avez vous pas pris d'assaut le Carrefour proche de votre domicile ? Lorsque le bateau coule, les marins pensent d'abord à leur survie, peu importe si le bateau est dans les eaux internationales.

L'immobilier, j'adore !

Est ce que, comme pour le célèbre parfum Dior J'adore, vous avez eu une émotion spontanée à la lecture de ces mots ?

J'ouvre le débat autour de la pierre : Pour ou contre en temps de crise ? Les afficionados vous répondront sans même réfléchir par un "avec l'immobilier, on ne perd pas d'argent". Les épargnants font souvent référence à l'immobilier résidentiel, le logement. Mais la pierre, c'est aussi l'immobilier d'entreprise : bureaux, murs de commerces, d'hôtels, de crèches, de maisons de retraite, d'entrepôts ... Vous y croyez vous à un placement qui gagne à tous les coups ? Demandez à ce propriétaire d'un studio meublé rue oberkampf (11ème arrondissement de Paris) mis sur Airbnb, si en ce moment, il perçoit des revenus ? Même question à un autre qui loue des murs d'une librairie à Fontainebleau !

Oui, depuis 20 ans, les prix des logements sont en hausse régulière en France avec des disparités selon les régions ! Comme pour le parfum, la grande majorité des investisseurs possède un flacon d'immobilier dans leur patrimoine. Le français aime la pierre, parce que le français aime ce qu'elle représente : sécurité, stabilité, rendement, actif tangible, puis-je oser le terme, actif refuge ? Mais les optimistes ont aussi oublié que la valeur de la pierre peut baisser ! On ne gagne pas à coup sûr avec l'immobilier. Tout va dépendre du timing d'achat, de la durée de détention mais surtout de l'actif acquis.

Dans un univers troublé par le message des gourous complotistes, l'immobilier sous toutes ses formes apparait comme une des solutions de protection à une "déconfiture du système". Cependant, pour les épargnants souhaitant trouver le mouton à 5 pattes, le prix de votre immobilier refuge pourra malheureusement baisser si la crise se propage durablement entrainant de fait, une réduction de la valeur de votre patrimoine global.

Notre conviction est de faire du "stock picking" immobilier. Qu'est ce donc ? Analyser et étudier au mieux son investissement sans laisser une place importante à un choix de coeur ! Pour les SCPI par exemple, nous privilégions les SCPI récentes avec du cash, elles pourront profiter d'opportunités de marchés (surtout en ce moment) ainsi que les SCPI sur des secteurs d'activité comme la logistique, le logement, la santé ou les bureaux loués à des grands groupes.

La diversification immobilière est aussi géographique. Certains se reconnaitront dans cette pensée : "Quoi de plus rassurant que d'investir en immobilier en Allemagne ou aux Pays-Bas". Si l'euro disparait, mes placements immobiliers seront en deutsche mark et pas en franc !

Que vous achetiez un logement pour le louer, des parts de SCPI, de SCI ou d'OPCI pour percevoir des revenus ou valoriser un capital, cet investissement se conçoit sur du long terme. Ne vous attendez pas à un long fleuve tranquille, il y aura d'autres crises et d'autres mouvements à la hausse comme à la baisse.

Pas facile de choisir son camp

Quel type d'épargnant êtes vous ? Complotiste, optimiste, opportuniste, attentiste ? Je suis convaincu que le profil de l'épargnant est plus qu'un simple profil instantané, il est influencé par l'environnement, sa situation familiale, son caractère propre, ses lectures, ses amis ... sa vie dans son ensemble. On ne choisit pas son camp, on y vit.

La différence est notre richesse. Pourrions nous vivre dans un monde avec une pensée unique ? Un profil unique ? Probablement pas.

Des solutions d'épargne existent pour tous, peu importe votre camp ! Encore faut-il les connaitre et les comprendre.


Philippe Gourdelier
Co-fondateur de Patrimea


SCPI Eurovalys (Advenis) : Quel impact du covid-19 prévoir ?

SCPI Eurovalys (Advenis) : Quel impact du covid-19 prévoir ?
2020-04-30 10:27:17


Petite nouvelle dans la gestion des SCPI, la société Advenis nous livre sa vision de la crise du coronavirus sur les fonds immobiliers Eurovalys et Elialys.

La crise sanitaire devenue une crise économique va-t-elle se transformer en crise immobilière ?

Advenis n'entrevoit pas cette conséquence et maintient sa confiance dans l'immobilier en Allemagne tant sur le paiement des loyers que sur la valorisation des biens immobiliers.


Quelle est la vision d'Advenis sur la crise sanitaire ?

Advenis se veut assez confiante sur sa gestion de la crise au niveau de ses SCPI de rendement. La SCPI Elialys, lancée très récemment, est une SCPI mono-locataire avec un locataire de qualité qui ne présente pas de difficulté financière.

La SCPI Eurovalys est une SCPI de bureaux, secteur d'activités peu fragilisé par la crise comme l'est le secteur du commerce.
 

Point sur les SCPI d'Advenis

Pour rappel, Advenis gère les SCPI Eurovalys et Elialys.
 

Quels impacts prévoit la société de gestion sur ses SCPI ?

Advenis ne prévoit aucun impact sur la SCPI Elialys, et peu d’impact sur la SCPI Eurovalys. Il est toutefois encore trop tôt pour chiffrer les effets du virus qui devraient être relativement faibles selon la société de gestion.

Nous nous concentrerons sur la SCPI Eurovalys dans la suite de cet article.
 

Avez-vous eu des demandes de report de loyers ?

Un seul locataire de la SCPI Eurovalys a pour le moment demandé un report des loyers. Il s’agit de la société de voyages TUI qui est directement touchée par le confinement en vigueur.

La société de gestion s’attend potentiellement à d’autres demandes de reports de loyers mais est assez sereine à ce sujet. Et pour cause, l’Allemagne réagit à la crise d’une manière différente de la France, autorisant des demandes de reports de loyers jusqu’en 2022 en contrepartie de quoi des intérêts seront réclamés aux locataires.

Cette mesure n’incite donc pas les locataires qui ne seraient pas réellement en difficulté à effectuer des demandes de report.
 

Quel rendement attendre pour la SCPI Eurovalys ?

Le rendement prévisionnel communiqué chaque année par la société de gestion est de 4,5% net de frais de gestion et de fiscalité étrangère pour sa SCPI Eurovalys.

Sur un scénario noir où l’ensemble des locataires de la SCPI ne pourrait pas payer leur loyer, le rendement annuel serait alors ramené à 3,40%. Si ce scénario venait à se produire, le report des loyers permettra une distribution supérieure au rendement prévisionnel sur 2021 ou 2020.

Advenis a toutefois la volonté de maintenir son taux de rendement prévisionnel sur 2020, et pourrait pour cela être amenée à utiliser son report à nouveau ou rogner sur ses marges.
 

Avez-vous constaté un ralentissement de votre collecte ? Pensez-vous avoir des difficultés à investir l'argent des associés ?

Aucun ralentissement n’a pour l’heure été constaté au niveau de la collecte sur le mois de mars. Il est toutefois possible qu’elle puisse diminuer en avril et mai.

La société de gestion se voit proposer plus de biens immobiliers à acquérir que de liquidité à investir. Elle pense donc, ne pas avoir de contraintes pour investir la collecte.
 

Le prix de part de la SCPI Eurovalys peut-il baisser ?

Il est trop tôt pour se positionner à ce sujet mais la société de gestion pense que le prix de l’immobilier devrait stagner.

Même si la valeur des actifs est amenée à être impactée, la valeur de reconstitution de la SCPI Eurovalys se situe au dessus de son prix de part. Il faudrait que les expertises immobilières indiquent une baisse de la valeur des immeubles de plus de 4% pour entrevoir une baisse du prix de part.
 

Quel est votre positionnement sur votre programme d'investissement ?

Advenis suit son rythme d’investissement prévu, avec une anticipation d'un léger retard. Deux acquisitions sont toutefois à venir et n’ont pas vocation à être remises en cause.
 

Songez-vous à utiliser vos réserves en 2020 ?

La SCPI Eurovalys pourrait être amenée à piocher dans ses réserves (report à nouveau) pour maintenir son rendement prévisionnel de 4,5% net de frais de gestion et de fiscalité étrangère.
 


 

Données au 18/03/2020


Assurance vie : Guide fiscal 2020 pour déclarer vos rachats

Assurance vie : Guide fiscal 2020 pour déclarer vos rachats
2020-04-29 16:51:00



Chaque année c’est le même casse-tête : comment déclarer les intérêts et plus-values perçus lors d’un rachat sur un contrat d’assurance vie ?

Entre les assurances-vie de plus de 8 ans et les plus récentes, l' option pour le prélèvement forfaitaire ou bien pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, il est difficile de s’y retrouver.

Nous vous proposons de vous guider étape par étape pour éviter les erreurs ou les pièges.


Au préalable : Récupérez l’imprimé fiscal unique auprès de votre assureur

Lors du rachat sur votre contrat d’assurance vie, l’assureur vous a transmis un document appelé “imprimé fiscal unique” récapitulant les points suivants :

  • Date d'effet du contrat → pour connaître l’antériorité du contrat
  • Plus-value totale sur le contrat au moment du rachat
  • Montant du rachat brut
  • Plus-value issue des primes versées jusqu'au 26 septembre 2017
    • Option fiscale : Prélèvement libératoire forfaitaire
    • Prélèvement libératoire forfaitaire
  • Plus-value issue des primes versées depuis le 27 septembre 2017
    • Option fiscale : Prélèvement forfaitaire obligatoire
    • Prélèvement forfaitaire obligatoire
  • Prélèvements sociaux
  • Montant du rachat net


Vous devez relever les informations suivantes :

  1. Quelle est l’antériorité de votre contrat d’assurance vie ? Autrement dit, depuis combien d’année votre contrat est-il ouvert ?
  2. Avez-vous réalisé des versements après le 27 septembre 2017 ?
  3. Quelle option avez vous choisi lors du rachat ? Imposition au barème de l’impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire ?

Plus-value générée par des versements avant le 27 septembre 2017

Par principe cette plus-value est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier du prélèvement forfaitaire libératoire, vous devez avoir exercé l’option au plus tard au moment du rachat.

Imposition au barème de l’impôt sur le revenu

Votre plus-value n’a pas encore subi d’imposition. Il va donc falloir la déclarer.

  • Si votre assurance vie a moins de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 YY.

  • Si votre assurance vie a plus de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 CH.

Reportez ensuite le montant de la plus-value qui a été assujettie aux prélèvements sociaux en 2019 en case 2BH pour pouvoir profiter de la déductibilité partielle de la CSG.

La plus-value (produits issus des fonds euros) qui a déjà supporté les prélèvements sociaux au cours des années antérieures (2018 et avant) devra être reportée en case 2 CG (la CSG n'est pas déductible sur ces revenus).



Option pour le prélèvement forfaitaire libératoire

Votre plus-value a déjà subi un prélèvement à la source réalisé par l’assureur.

  • Si votre assurance vie a moins de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 XX .

  • Si votre assurance vie a plus de 8 ans

indiquez le montant de la plus-value en case 2 DH.

Reportez ensuite le montant de la plus-value qui a été assujettie aux prélèvements sociaux en 2019 en case 2CG (la CSG n'est pas déductible sur ces revenus).



Plus-value générée par des versements après le 27 septembre 2017

La fiscalité de l'assurance vie liée aux intérêts et produits issus des versements effectués à compter du 27 septembre 2017 est différente.

L’assureur va appliquer dans tous les cas un prélèvement forfaitaire au moment du rachat qui constitue un acompte.

C’est au moment de la déclaration de revenus en année N+1 que l’option définitive pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, ou pour la flat tax (également connu sous l'acronyme de PFU) est choisie.

Vous serez donc prélevé à la source par la compagnie d’assurance d’un acompte :

  • Au taux de 12,2% si le contrat d’assurance vie a moins de 8 ans.
  • Au taux de 7,5% si le contrat d’assurance vie a plus de 8 ans.

Imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU)

  • Si votre assurance vie a moins de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 ZZ.

  • Si votre assurance vie a plus de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 UU.

Petite difficulté :  Le montant de cette plus-value doit ensuite être réparti par le contribuable :
→ Les intérêts correspondant à des primes n'excédant pas 150 000 € doivent être reportés en case 2VV.
→ Les intérêts correspondant à des primes excédant 150 000 € doivent être reportés en case 2 WW.

Reportez ensuite le montant de l’acompte déjà payé en case 2 CK.

La plus-value qui a déjà supporté les prélèvements sociaux doit être reportée en case 2 CG (la CSG n'est pas déductible sur ces revenus).


Option pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu

  • Si votre assurance vie a moins de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 ZZ.

  • Si votre assurance vie a plus de 8 ans

Indiquez le montant de la plus-value en case 2 UU.

Le montant de cette plus-value doit également être fractionné par le contribuable :
→ Les intérêts correspondant à des primes n'excédant pas 150 000 € doivent être reportés en case 2VV.
→ Les intérêts correspondant à des primes excédant 150 000 € doivent être reportés case 2 WW.

Reportez ensuite le montant de l’acompte déjà payé en case 2 CK.

Reportez ensuite le montant de la plus-value qui a été assujettie aux prélèvements sociaux en 2019 en case 2BH pour pouvoir profiter de la déductibilité partielle de la CSG.

La plus-value (produits issus des fonds euros) qui a déjà supporté les prélèvements sociaux au cours des années antérieures (2018 et avant) devra être reportée en case 2 CG (la CSG n'est pas déductible sur ces revenus)

L’exercice de l’option globale pour le barème de l'impôt sur le revenu se fait en cochant la case 2 OP.


>> Lire aussi : Assurance vie au Luxembourg : comment déclarer aux impôts ?

Transfert d'un contrat d'assurance-vie vers un plan d'épargne retraite PER

Si en 2019 vous avez réalisé un rachat sur votre contrat d’assurance vie de plus de 8 ans dans le but de verser la somme sur votre nouveau Plan d’Epargne Retraite (PER), les modalités déclaratives sont différentes.

Vous bénéficiez d’un abattement majoré sur les intérêts fiscalisés :

  • 9 200 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés (au lieu de 4 600 € )
  • 18 400 € pour les contribuables soumis à imposition commune (au lieu de 9 200 €)


Cet abattement ne s'applique pas aux prélèvements sociaux qui restent dus.

Pour être éligible à ce dispositif, les sommes rachetées sur l’assurance vie doivent être reversées avant le 31 décembre de l'année du rachat sur le PER.

Vous devrez déclarer les plus-values générées au moment du rachat dans la partie réservée  :

  • Pour la plus-value issue de versement avant le 27/09/2017
    • si option pour le prélèvement forfaitaire de 7,5% : remplissez la case 2RA.
    • si imposition au barème de l’impôt sur le revenu : remplissez la case 2RB.
  • Pour la plus-value issue de versement après le 27/09/2017
    • si produits imposables au prélèvement de 7,5% : remplissez la case 2RC.
    • si produits imposables au prélèvement de 12,8% : remplissez la case 2RD.
       


>> Lire aussi : Transfert de l'assurance vie vers un PER : quels avantages ?


SCPI Voisin et coronavirus : Quels effets attendre ?

SCPI Voisin et coronavirus : Quels effets attendre ?
2020-04-29 16:23:38


Atland Voisin, société de gestion de SCPI, nous livre son analyse de la crise du coronavirus et son impact sur les véhicules immobiliers gérés.

Les effets attendus son multiples : baisse du rendement, report des investissements et chute de la collecte.

L'immobilier papier reste cependant une valeur refuge et plus résiliente que les principaux actifs boursiers.


Que pense Atland Voisin de cette pandémie ?

Pour le groupe Atland Voisin, la crise ne sera pas sans conséquences sur le secteur de l’immobilier qui assèche la trésorerie des locataires et diminue leur chiffre d’affaires.

La société de gestion affirme son intention d'accompagner ses locataires afin de garantir une pérennité de leur activité et par ruissellement du rendement locatif des SCPI gérées. D'éventuelles reconductions de baux ou renégociations de conditions de départs seront considérées pour les locataires proches du terme de leurs contrats.
 

Point sur les SCPI de Atland Voisin

Pour rappel, la société de gestion gère les SCPI Epargne Pierre, Immo placement, Foncière Rémusat.
 

Quelles sont les SCPI les plus touchées et les plus résistantes dans cette crise ?

La SCPI la plus exposée aux impacts de la crise actuelle est la SCPI Foncière Remusat, étant principalement orientée sur le secteur du commerce à hauteur de 90% de son patrimoine.

Les SCPI les plus à même de résister à cette crise sont les SCPI de bureaux Epargne Pierre et Immoplacement disposant de locataires de qualité.
 

Avez-vous constaté des demandes de report de loyers ?

La société de gestion est actuellement au plus proche de ses locataires afin d'évaluer les difficultés éventuelles dont ils pourraient faire preuve.

Pour la SCPI Foncière Rémusat, la plus exposée au secteur du commerce, 52% des loyers annuels sont réglés par des TPE et PME. Le risque de report de loyers de ces entreprises est réel.

Les SCPI Epargne Pierre et Immo Placement sont sur un secteur d'activité différent, le bureau, et disposent de locataires plus solides. 89% des loyers perçus par la SCPI Epargne Pierre proviennent de ce type de locataire et 59% pour la SCPI Immo Placement.

Le taux de recouvrement des loyers du deuxième trimestre s’établit entre 30% et 40% au 9 avril 2020 et s'établissait à un niveau similaire à la même date en 2019.
 

Dans quelle mesure pensez-vous que le rendement sera impacté pour 2020 ?

Des impacts sont à prévoir sur les SCPI à compter du deuxième trimestre, mais ils sont, à ce stade, difficilement quantifiables.

En l’état actuel, avec un scénario de reprise de l’activité économique mi-mai, Voisin envisage les rendements suivants :

  • SCPI Epargne Pierre : Hypothèse de rendement non garanti entre 5,10% et 5,40% net de frais de gestion et brut de fiscalité
  • SCPI Immo Placement : Hypothèse de rendement non garanti entre 5,25% et 5,40% net de frais de gestion et brut de fiscalité
  • SCPI Foncière Rémusat : Hypothèse de rendement non garanti entre 4,50% et 4,90% net de frais de gestion et brut de fiscalité
     

Continuez-vous d'avoir une collecte active en cette période de confinement ?

Sur le premier trimestre, la collecte a été très bonne. Cependant, la société de gestion prévoit un fort ralentissement de la collecte sur le mois d’avril (autour de 50%) et probablement similaire sur l’ensemble du deuxième trimestre.

Le marché des acquisitions est en légère pause mais des dossiers sont encore à l’étude, la société de gestion continue à investir la collecte dans de nouveaux investissements.
 

Pensez-vous qu'il y aura un impact sur la valorisation des immeubles (prix de part) ?

La société de gestion n’exclut pas cette possibilité mais n’est pas à même de pouvoir se prononcer pour le moment, il est encore trop tôt.

Selon le Groupe, le marché Prime parisien serait le premier touché si une correction des prix venait à avoir lieu, suivi de la périphérie parisienne et de la Province. Cette vision vient en contradiction d’autres sociétés de gestion pensant que l’immobilier Prime parisien devrait le mieux résister à cette crise.
 

Est-il facile de revendre ses parts ?

Le niveau de demandes de retrait reste normal et similaire à celui de 2019 sur la même période. Les différentes SCPI ont les liquidités suffisantes pour satisfaire les demandes.
 

Comment envisagez-vous la reprise des investissements ?

De nombreux dossiers d’investissement sont en attente. Cette crise allonge les délais mais les acquisitions auront lieu. 
 

Pensez-vous avoir recours à vos réserves pour maintenir le rendement ?

Le recours aux réserves n'est pour le moment pas envisagé par la société de gestion.
 


 

Données à partir d'échanges et de communications du Groupe Voisin Atland.



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