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Hier — 25 juin 2019Blog

SCPI - Comment ça marche : Explications avant d'investir

SCPI - Comment ça marche : Explications avant d'investir
2019-06-25 15:37:38

Solution d’investissement offrant un potentiel de rendement intéressant sans être soumis aux fluctuations et volatilité du marché boursier, le placement immobilier SCPI séduit de plus en plus de français.

Accessible à partir de quelques centaines d’euros, l’investissement en pierre-papier offrent de nouveaux avantages aux épargnants : valorisation du patrimoine existant, absence de gestion quotidienne, mise en place de revenus complémentaires, diversification du capital…

Si la SCPI possède de nombreux atouts, il n’en reste pas moins que certaines subtilités doivent être prises en considération.

 


>> Lire aussi : Qu’est ce qu’une SCPI ?


Pourquoi dois je attendre 3 ou 4 mois pour toucher mes premiers revenus ?


Après la souscription de vos parts de SCPI, la perception des revenus n’est pas immédiate. On appelle cela, le délai de jouissance. Il correspond à la période de non-perception des revenus et varie de 3 mois à 6 mois en fonction de la SCPI choisie.

Ce versement différé des revenus est justifié par les motifs suivants :

  • La société gestion doit rechercher et sélectionner les nouveaux actifs immobiliers dans lesquels la nouvelle collecte d’épargne sera investie.
  • La société de gestion ne doit pas diluer le rendement des anciens souscripteurs avec les nouvelles souscriptions qui n’ont pas encore été investies et qui par conséquent ne génèrent pas de rendement.


A noter que la forte collecte des SCPI entraîne une certaine tension sur le marché immobilier. Les actifs immobiliers de qualité sont de plus en plus rares. Les sociétés de gestion ont alors tendance à rallonger le délai de jouissance pour se laisser le temps de faire les bons choix et ne pas agir dans la précipitation.
 

En direct

Le délai de jouissance est fixé de manière discrétionnaire par la société de gestion.

Quelques exemples (au 24/06/2019) :
 

SCPI

Délai de jouissance

TDVM 2018
(net de frais de gestion avant fiscalité)
PIERVAL SANTE 1er jour du 3ème mois +5,05%
IMMORENTE 1er jour du 3ème mois +4,70%
KYANEOS PIERRE 1er jour du 4ème mois +7,05%
EUROVALYS 1er jour du 4ème mois +4,50%
CORUM XL 1er jour du 6ème mois +7,91%
PFO2 1er jour du 6ème mois +4,51%



Qui supporte le délai de jouissance en cas de démembrement ?

En cas d’acquisition de l’usufruit ou de la nue-propriété de parts de SCPI, le délai de jouissance est également effectif.. L’usufruitier et le nu-propriétaire supporteront tous les deux le délai de jouissance car le démembrement ne commencera qu’au terme de ce délai.
 

En assurance vie

En cas d’acquisition de parts de SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie, il existe aussi un délai de jouissance, prévu par l’assureur. Il conviendra de consulter votre conseiller pour avoir davantage de précisions sur ces délais.

A titre indicatif, sur le contrat d’assurance vie Patrimea Premium, les versements et arbitrages sur les SCPI commenceront à porter jouissance à compter du 1er jour du trimestre civil qui suit le trimestre civil d’investissement sur ce support.

Pour les ouvertures de contrat, il conviendra également de prendre en compte le délai de rétractation d’un mois obligatoire.
 

Date de souscription Fin du délai de rétractation Début de jouissance des parts
1er janvier 1er février 1er avril
15 mars 15 avril 1er juillet
20 mai 20 juin 1er juillet
7 août 7 septembre 1er octobre


Quels sont les frais liés aux SCPI ?

En direct

Le souscripteur de parts de SCPI supporte des frais d’investissement correspondant comme lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct, aux frais notariés, aux frais de collecte de capitaux et aux frais de recherche des actifs immobiliers....

Ce type de frais, également connu sous le terme de “commission de souscription”, est compris dans le prix de souscription de la part. Elle est en moyenne, selon les SCPI, de 10%.

A la différence d'un achat d'un appartement ou d'une maison, vous n'avez pas à ajouter les frais au prix d'acquisition.

En réalité, le souscripteur paie les frais au moment de la revente de ses parts de SCPI. Il revendra au prix de retrait affiché par la société de gestion. Donc, dans un investissement en SCPI, deux prix sont fournis : Le prix de souscription et le prix de retrait. Ainsi, vous pouvez savoir à quel prix vous achetez et à quel prix vous pouvez revendre à tout moment.
 

En assurance vie

La question qui revient souvent lorsqu’un client achète des parts de SCPI via une assurance vie est la suivante : Pourquoi ai-je une moins-value latente sur les parts de SCPI lors de la souscription ?

Comme évoqué précédemment une SCPI se caractérise par un prix d’achat et un prix de vente (dit prix de retrait). La différence entre les deux prix correspond aux frais de souscription. L’assureur a l’obligation de valoriser les parts de SCPI au prix de retrait dans le contrat d’assurance vie d’où l’apparition d’une moins-value latente dès l'investissement réalisé.
 

Bénéficiez d’une décote sur la souscription de SCPI sur l’assurance vie.

A noter que l’acquisition de vos parts de SCPI sur nos contrats Patrimea Premium, Patrimea Netlife, Ethic Vie et Epargne Evolution se fait avec une décote. Vous achetez donc à prix réduit vos parts de SCPI (sauf exception).

Exemple : Si le prix d’achat de la SCPI Primovie hors assurance vie est de 203€, il sera de 198,94€ dans Patrimea Premium, soit une décote d’environ 2%. Vous payez votre SCPI moins chère !

A noter que tous nos contrats d’assurance vie (sauf Ethic vie) distribuent 100% des revenus de la SCPI. Toutefois, il convient de prendre en compte les frais annuels de gestion du contrat qui s'imputent sur le rendement de vos SCPI.

 

Quel est le montant minimum de souscription ?

En direct

Chaque société de gestion de SCPI est libre de fixer un nombre minimum de parts à la souscription.
 

SCPI Nombre de parts minimum Minimum de souscription
Kyaneos Pierre 10 10 000 €
Efimmo 10 2 370 €
PFO 5 4 830 €


En assurance vie

La SCPI est une unité de compte au même titre qu'une SICAV ou un OPCVM. Pour connaître le montant minimum d'investissement en unités de compte, il faut consulter les conditions générales de l'assurance vie. En général, ce montant est faible autour de 100€.

L'assureur "découpe" les parts de SCPI et il n'est aucunement nécessaire d'acheter un nombre entier au sein d'un contrat. L'assurance vie offre encore plus de flexibilité et diversification.

Exemple : Un client souhaite mettre 10.000€ dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine sur son contrat Patrimea Premium. Le prix d’achat de la part étant de 292,04€ (prix de la part hors assurance vie : 298 €), le client aura 34,24 parts dans son contrat d’assurance vie
(10.000€ / 292,04€).

 

Quand vais je percevoir mes dividendes ?

En direct et en assurance vie

Dans la gestion de votre trésorerie, il convient de prendre en compte la périodicité du versement des dividendes des SCPI. 

La grande majorité des SCPI verse les loyers sur votre compte courant trimestriellement. Exemple : Pour le mois de janvier, février et mars, le dividende sera versé fin avril.

Cependant, certaines SCPI comme Corum XL ou Corum Origin distribuent les dividendes mensuellement : un avantage pour faciliter la gestion de son argent. Cette notion de périodicité est d’autant plus importante lorsque vous avez besoin de ces revenus complémentaires pour rembourser un crédit.

En tout état de cause, le versement des dividendes n’est pas garanti. Les revenus potentiels peuvent varier à la hausse ou à la baisse, en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
 

Sur quelle durée doit-on conserver ses parts de SCPI ?


Que ce soit en direct ou en assurance vie, l’investissement en SCPI doit s’envisager sur du long terme. Nous conseillons un horizon de placement de 8 à 10 ans. Comme un bien acheté en direct, plus la détention des parts est longue, plus les frais d’investissement sont amortis (par le versement des revenus et par la valorisation des actifs immobiliers).

Nous vous rappelons que le capital n'est pas garanti. Ne soyez pas surpris par cette phrase. Demanderiez vous à un vendeur d'un appartement qu'il vous garantisse le prix du bien pour les années à venir ?
 

Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI ?

Risque de liquidité

Il s’agit d’un placement de moyen long terme (8 à 10 ans). La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente par ailleurs une liquidité réduite. Les conditions de cession des parts peuvent également varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

En souscrivant des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, le risque de liquidité pèse sur l’assureur. Il est ainsi plus facile de “céder” ses parts de SCPI en demandant un rachat, ou un arbitrage.
 

Risque de perte partielle ou totale du capital

La valorisation des parts, et donc la rentabilité d’un placement en SCPI, dépend du marché immobilier, et de la qualité de la société de gestion (acquisitions et ventes opportunes). Le capital n’étant pas garanti, il existe un risque de perte en capital à terme.

La responsabilité des associés se limite cependant aux seuls apports réalisés
 

Risque en cas d’acquisition de parts de SCPI à crédit

L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie, et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale du client demandeur. Compte tenu de leur caractère aléatoire, le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt.

En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts, et à s’exposer à un risque de perte en capital.
 

Risque locatif

Le choix du locataire, sa capacité à payer son loyer et l’usure qu’il fait subir au bien immobilier sont autant de risques que l’investisseur peut avoir à supporter. Par ailleurs, les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI : ce risque de vacance locative doit aussi être pris en compte.

Toutefois ce risque est atténué par la multiplicité du nombre d’actifs immobiliers détenus par la SCPI et le nombre de locataires.

 

À partir d’avant-hierBlog

PERP et sortie en capital : Que change la loi Pacte ?

PERP et sortie en capital : Que change la loi Pacte ?
2019-06-24 09:20:00

Comme évoqué dans notre précédent article Loi Pacte : Les nouveautés pour votre épargne, de nombreux changements vont intervenir au sujet de votre épargne retraite.

Flexibilité, adaptabilité et lisibilité seront les leitmotivs des nouveaux produits d’épargne retraite.

Nos clients nous ont interrogé particulièrement sur les futures modalités de sortie des contrats d’épargne retraite. Cet article s’attachera donc à préciser les cas de sortie anticipée, les modalités de sortie en rente ou capital, ainsi que la fiscalité prévue par la Loi Pacte.

 

Il faut garder à l’esprit que les produits d’épargne retraite ont pour but de générer des revenus complémentaires à la retraite. En échange d'avantages fiscaux (déductibilité des primes versées, fiscalité particulière de sortie…), l'argent investi dans ces produits comme le PERP est bloqué jusqu’à l’âge de la retraite. Durant la phase d’épargne, le contrat n’est donc pas rachetable et l’adhérent ne peut pas retirer tout ou partie des fonds investis.

Toutefois, dans certains cas, un déblocage anticipé peut être autorisé.

Avec l’entrée en vigueur de la loi Pacte, les modalités de sortie seront assouplies et les cas de sortie anticipée seront uniformisés entre tous les produits retraite (Madelin, PERP, Article 83, PERCO ...)

A noter que dans une décision du 18 avril 2019, la Cour de Cassation a rappelé que les cas de déblocage anticipé ne peuvent être invoqués qu’avant que l’assuré ait fait valoir ses droits à la retraite.


Les nouveautés de la loi Pacte

Les plans d’épargne retraite nouvelle génération (individuel ou collectif) offriront la possibilité de dénouer le contrat soit en rente viagère ou soit en capital (sortie en capital total ou fractionnée), à condition d'être prévu dans les conditions générales du contrat.

Toutefois, les droits acquis liés aux versements obligatoires du salarié ou de l’employeur sur les plans collectifs d’entreprise ne pourront être délivrés que sous la forme d’une rente viagère.


Dispositif Contrat d'épargne retraite (individuel ou collectif)
Blocage jusqu’à la retraite,
sauf cas de sortie anticipée

  • Décès du conjoint du titulaire ou de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité,
     
  • Invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité
     
  • Surendettement du titulaire
     
  • Expiration des droits à l’assurance chômage du titulaire
     
  • Cession d’activité non salariée du titulaire à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire
     
  • Acquisition de la résidence principale (sauf les fonds actifs constitués par des versements obligatoires du salarié ou de l’employeur, dans des plans de retraite d’entreprise auxquels le salarié est affilié à titre obligatoire).
    Cette condition vient assouplir les modalités de sortie en capital du PERP en vigueur actuellement.
     
Sortie à la retraite

 

  • En rente ou en capital (Si inscription dans les conditions générales du contrat)

Sauf en rente exclusivement : pour les droits acquis correspondant aux versements obligatoires du salarié ou de l’employeur dans des plans de retraite d’entreprise, auxquels le salarié est affilié à titre obligatoire.
 

Fiscalité

Nous attendons les décrets d’application et ordonnances pour avoir plus de détails. 


  • Rente : imposée à l’IR dans la catégorie "pensions et rentes viagères"

+ prélèvements sociaux au taux de 9,1%

  • Capital : imposé à l’IR dans la même catégorie après un abattement de 10%

+ prélèvements sociaux au taux de 9,1%

Attention au changement de Tranche Marginale d’Imposition qui risquerait de faire perdre tout intérêt à la sortie en capital.
 



PERP : les nouvelles modalités de sortie avec la loi Pacte

PERP : les nouvelles modalités de sortie avec la loi Pacte
2019-06-24 09:20:00

Comme évoqué dans notre précédent article Loi Pacte : Les nouveautés pour votre épargne, de nombreux changements vont intervenir au sujet de votre épargne retraite. Flexibilité, adaptabilité et lisibilité seront les leitmotivs des nouveaux produits d’épargne retraite.

Nos clients nous ont interrogé particulièrement sur les futures modalités de sortie des contrats d’épargne retraite. Cet article s’attachera donc à préciser les cas de sortie anticipée, les modalités de sortie en rente ou capital, ainsi que la fiscalité prévue par la Loi Pacte.

 

Il faut garder à l’esprit que les produits d’épargne retraite ont pour but de générer des revenus complémentaires à la retraite. En échange de certains avantages fiscaux (déductibilité des primes versées, fiscalité particulière de sortie…), ces produits sont bloqués jusqu’à l’âge de la retraite. Durant la phase d’épargne, le contrat n’est donc pas rachetable et l’adhérent ne peut pas bénéficier d’avance sur le contrat.

Toutefois, dans certains cas, un déblocage anticipé peut être autorisé.

Avec l’entrée en vigueur de la loi Pacte, les modalités de sortie seront assouplies et les cas de sortie anticipée seront uniformisés.

A noter que dans une décision du 18 avril 2019, la Cour de Cassation a rappelé que les cas de déblocage anticipé ne peuvent être invoqués qu’avant que l’assuré ait fait valoir ses droits à la retraite.


Les nouveautés de la loi Pacte

Les plans d’épargne retraite nouvelle génération (individuel ou collectif) offriront la possibilité de dénouer leur contrat soit en rente viagère, soit en capital (total ou fractionné), à condition que ce soit prévu dans les conditions générales du contrat.

Toutefois, les droits acquis liés aux versements obligatoires du salarié ou de l’employeur sur les plans collectifs d’entreprise ne pourront être délivrés que sous la forme d’une rente viagère.



Dispositif
 

Contrat d'épargne retraite (individuel ou collectif)
Blocage jusqu’à la retraite,
sauf cas de sortie anticipée

  • décès du conjoint du titulaire ou de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité,
     
  • invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou de son partenaire lié par un pacte civil de solidarité
     
  • surendettement du titulaire
     
  • expiration des droits à l’assurance chômage du titulaire
     
  • cession d’activité non salariée du titulaire à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire
     
  • acquisition de la résidence principale (sauf les fonds actifs constitués par des versements obligatoires du salarié ou de l’employeur, dans des plans de retraite d’entreprise auxquels le salarié est affilié à titre obligatoire).
     
Sortie à la retraite


En rente ou en capital (dès lors que prévue au contrat)

Sauf en rente exclusivement : pour les droits acquis correspondant aux versements obligatoires du salarié ou de l’employeur dans des plans de retraite d’entreprise, auxquels le salarié est affilié à titre obligatoire.
 

Fiscalité

Nous attendons les décrets d’application et ordonnances pour avoir plus de détails. 


Rente
: imposée à l’IR dans la catégorie "pensions et rentes viagères"

+ prélèvements sociaux au taux de 9,1 %

Capital : imposé à l’IR dans la même catégorie après un abattement de 10 %

+ prélèvements sociaux au taux de 9,1 %

Attention au changement de Tranche Marginale d’Imposition qui risquerait de faire perdre tout intérêt à la sortie en capital.
 


Loi Pacte : Les nouveautés pour votre épargne

Loi Pacte : Les nouveautés pour votre épargne
2019-06-05 09:13:00

La loi Pacte (Plan d'action pour la croissance et la transformation des entreprises) a été adoptée en avril 2019. Axé sur les thématiques de l’entreprise et de l’épargne, ce projet de loi a pour ambition d’impulser de nombreuses transformations dans l’économie française.

Certaines mesures de la loi Pacte tendent à redessiner le paysage de l’épargne avec des nouveautés et des petites révolutions.

Tour d’horizon sur les changements à venir sur votre épargne.


Votre assurance vie + flexible et + écolo

Changez de contrat sans l’impact d’un rachat

La loi Pacte instaure une possibilité de transférabilité de son contrat d’assurance vie vers un autre contrat d’assurance-vie, à condition que le nouveau contrat choisi soit chez le même assureur et qu'une part des fonds soit investie en unités de compte. Ce transfert n'entraînera pas le dénouement du contrat, il n’y aura par conséquent aucune fiscalité générée.

Dites au revoir à votre vieux contrat peu rémunérateur et chargé en frais, et transférez le vers un contrat offrant de meilleurs rendements, un panel d’investissement plus large et des frais allégés.

Etudiez tout de même les modalités de transfert prévu par votre assureur pour éviter toutes mauvaises surprises. Il est fort à parier que les compagnies ne supporteront pas seules les coûts et risques liés à ces transferts.

Comparez l’ensemble des rendements des contrats

Pour instaurer toujours plus de transparence, les assureurs devront publier sur leur site les taux de rendement et de valorisation offerts sur l’ensemble de leurs contrats. Vous pourrez ainsi les comparer plus facilement, et pourquoi pas demander le transfert de votre assurance vie peu satisfaisante. Les assureurs seront également tenus d’afficher l’ensemble de leur frais du contrat et des commissions prélevées sur les unités de compte.

Soyez écolo avec votre épargne

A partir de 2020, les compagnies d’assurance seront tenues de proposer au moins une unité de compte (UC) labellisée ISR (investissement socialement responsable) dans tous les contrats.

A compter de 2022, elles devront ajouter au moins une unité de compte verte et une unité de compte solidaire, et préciser le pourcentage de supports labellisés présents dans le contrat.

Une information annuelle devra être envoyée aux souscripteurs sur la politique d'intégration des impacts environnementaux et sociaux dans la gestion des fonds en euro du contrat, ainsi que des montants investis dans des fonds labellisés.

Ces mesures s’inscrivent dans une volonté d’orienter l’épargne vers des supports plus responsables et éthiques.
Patrimea a d’ailleurs pris les devants avec le contrat d’assurance vie Ethic Vie et son Leitmovitv “donner du sens à votre argent”.

Avis de Patrimea : Cette possibilité de transfert n'est pas une révolution mais c'est un premier pas vers plus de souplesse dans la gestion de votre patrimoine financier. Les compagnies d'assurance devront être plus transparentes et équitables envers leurs anciens et leurs nouveaux clients.  Un bon point pour les épargnants ! Pensez à nous écrire pour savoir si votre vieux contrat est éligible à un transfert vers un de nos contrats à 0% frais d'entrée.

 

Une épargne retraite simplifiée et harmonisée

L’épargne retraite actuelle est peu lisible en raison de la multiplicité des dispositifs. La loi Pacte vise à simplifier l’épargne retraite et inciter ainsi les épargnants à se constituer eux-mêmes leurs compléments de revenus pour la retraite.

Création du Plan Epargne Retraite (PER)

L’épargne retraite sera composée de 3 compartiments :

  • épargne individuelle (type Perp, Madelin, Prefon, Corem)
  • épargne collective (type PERCO)
  • épargne ciblée (article 83, PERE)
La portabilité

La loi Pacte prévoit une portabilité intégrale de l'épargne accumulée sur l’ensemble de ces produits d’épargne retraite afin de s’adapter aux changements professionnels et stimuler la concurrence.

Le transfert sera gratuit si le produit a été détenu pendant 5 ans. Dans le cas contraire, les frais de transfert ne pourront excéder 1 % de l’encours.

Ainsi, il sera enfin possible de disposer d'un unique produit d'épargne retraite à tout moment. À chaque changement de vie professionnelle, vous pourrez transférer le montant dont vous disposez vers votre nouveau produit d'épargne retraite.

La fiscalité avantageuse harmonisée

La déductibilité des versements volontaires effectués pour constituer votre retraite supplémentaire sera généralisée à l’ensemble des produits de retraite, dans la limite des plafonds déjà existants (généralement 10 % des revenus professionnels).

Des précisions sur la fiscalité à la sortie doivent être apportées. Impôt sur le revenu, flat tax, prélèvements sociaux… Les ordonnances détermineront les modalités de sortie en capital ou en rente.

Il semblerait qu'en cas de sortie en capital, la quote-part représentant les versements que vous avez effectué sur le contrat soit soumis au barème progressif de l'impot sur le revenu. Les gains et plus-values générés sur le contrat seront a priori assujettis à la flat tax (taux de 12,8%).

La sortie plus flexible

L’épargne retraite offrira une souplesse plus importante à la sortie.

  • sortie en capital pour les encours constitués à partir de versements volontaires ou issus de l’épargne salariale (intéressement, participation et abondements employeurs)
  • sortie en rente viagère avec une option possible de réversion au profit du conjoint ou du partenaire.


Une harmonisation sera également opérée pour les cas de sortie anticipée, c’est-à-dire la possibilité d’utiliser les sommes épargnées avant la retraite. Cette option pourra être utilisée en cas de décès du conjoint ou du partenaire de PACS, en cas d’invalidité de l’épargnant ou de son conjoint, de surendettement, d’expiration des droits au chômage ou encore de cessation d’une activité non salariée à la suite d’un jugement de liquidation.

Enfin une sortie en capital sera possible à tout moment pour l’acquisition de la résidence principale.

Pensez à transférer votre contrat Madelin vers un PERP actuel, pour que ce dernier puisse être transformé en PER nouvelle génération et ainsi bénéficier la sortie en capital !

 

Transférez votre assurance vie de + de 8 ans vers le PER

Si vous êtes à plus de cinq ans de votre départ à la retraite, vous pourrez transférer les sommes accumulées sur votre assurance vie de plus de huit ans vers ce nouveau PER.
Pour rappel, le PER sera la nouvelle mouture du plan d’épargne retraite.
 
Le transfert se fera dans un cadre fiscal avantageux : Un célibataire réalisant cette opération bénéficiera d’un abattement de 9 200€ et un couple de 18 400€ sur les intérêts avant d’être soumis à la fiscalité des rachats d’assurance vie (l’abattement classique est donc doublé). Les sommes transférées seront également déductibles des revenus imposables, dans la limite de 10% du montant net de l’ensemble des revenus d’activité déclarés l’année précédente, avec la possibilité d’un report des plafonds non utilisés les trois années précédentes.

Attention cette opportunité de transfert dans un cadre avantageux n’est ouverte que jusqu’au 1er janvier 2023.

Exemple : Monsieur Dupont, âgé de 45 ans et marié, détient une assurance vie de plus de 8 ans de 60 000€, dont 20 000€ de plus-values. Grâce au cadre fiscal avantageux mis en place par la loi Pacte, il peut retirer jusqu’à 55 200 € en franchise d’impôt (18 400 € de plus-value bénéficiant de l’abattement et 36 800 € de capital) pour les transférer vers le nouveau PER. Monsieur Dupont bénéficiera également de la déductibilité des sommes transférées sur ces revenus imposables, dans certaines limites.
 

Dans l'attente de précisions ....

Les grandes lignes de ces nouvelles dispositions ont été posées par la Loi PACTE. Les ordonnances viendront préciser de nombreux points tels que :

  • les modalités de mise en place des nouveaux produits,
  • la fiscalité applicable en cas de sortie en capital,
  • les modalités de déduction des versements sur l’épargne retraite,
  • les règles applicables aux contrats déjà existants ….
  • l’articulation entre les anciennes et les nouvelles moutures de l’épargne retraite.
     

Les ordonnances et décrets d’application sont attendus dans les 12 mois à compter de la publication de cette loi. Il conviendra également de laisser du temps aux partenaires concernés pour créer ces nouveaux produits d’épargne ( a priori qu'à partir de 2020).

Avis de Patrimea : Les épargnants gagneront en lisibilité pour constituer leur capital - retraite. Vous n'êtes pas sans savoir que les retraites classiques ne permettront pas de vous maintenir dans le même niveau de vie que lorsque vous étiez en activité. Il est donc impératif que vous orientiez une partie de votre épargne vers des supports qui vous permettront de générer des revenus complémentaires au moment de la retraite.

Pensez à transférer dès à présent votre "article 83" vers un PERP ancienne génération, pour ensuite pouvoir le transformer en PERP nouvelle génération et ainsi être potentiellement éligible à la sortie totale en capital !

 

PEA :  + souple et + accessible

Le PEA ou plan d'épargne en actions est une enveloppe fiscale pour investir dans des actions. La loi PACTE modifie certaines modalités d’investissement de ce support.

Le plafond de versement sur un PEA PME passera de 75 000 € à 225 000 €.

L’ensemble des versements réalisés sur un PEA et un PEA PME ne pourront dépasser ce nouveau seuil. A noter que le plafond de versement sur un PEA classique est de 150 000 €.

Autre nouveauté, les enfants majeurs rattachés fiscalement au foyer fiscal de leur parent pourront désormais détenir un PEA. Le plafond de versement sera toutefois limité à 20 000 € durant ce rattachement.

Les retraits sur les PEA de plus de 5 ans n’entraineront plus la clôture du plan. Pour les PEA de moins de 5 ans, le retrait n’entrainera pas non plus sa clôture à condition que ce retrait fasse suite à un licenciement, une invalidité ou un mise en retraite anticipée.

Enfin le PEA-PME permettra d’investir dans des titres émis dans le cadre du financement participatif, obligations à taux fixes et minibons. Le PEA- PME sera également ouvert aux fonds professionnels de capital-investissement (FPCI) et aux obligations convertibles.
 

Corum XL : Fiscalité des dividendes de la SCPI internationale

Corum XL : Fiscalité des dividendes de la SCPI internationale
2019-05-23 17:24:11

Dans notre précédent article  Corum XL : Avis sur la SCPI par les experts de Patrimea, nous vous invitions à découvrir les caractéristiques et les atouts de cette SCPI exceptionnelle sur de nombreux points.

Déja investisseurs, ou futurs acquéreurs de parts de la SCPI Corum XL, nous vous précisons aujourd’hui la fiscalité applicable sur les revenus distribués.

Disclaimer : Les revenus distribués par la SCPI Corum XL sont souvent mis sous le terme de “dividende”. Il s’agit en réalité de revenus fonciers immobiliers.


Corum XL : une SCPI internationale distribuant des revenus étrangers

Au 31 décembre 2018, la répartition géographique des actifs immobiliers détenus par la SCPI Corum XL était la suivante.


La SCPI Corum XL distribue donc uniquement des revenus locatifs de source étrangère. Ces revenus supportent un impôt dans le pays source.

En tant que résident fiscal français, vous êtes tenu de déclarer l’ensemble de ces revenus étrangers. Il existe donc un risque que la France impose également ces revenus. Pour limiter ce phénomène de double imposition, les conventions fiscales internationales signées par la France prévoient des mécanismes d’élimination de la double imposition.

En revanche pour les non résidents, les revenus distribués par la SCPI Corum XL ne sont pas à déclarer en France. En effet, la SCPI étant exclusivement investie à l’étranger, il vous appartient de vous renseigner auprès de l’administration fiscale de votre pays de résidence pour connaître le traitement fiscal de ces revenus. 

Le développement qui suit ne concerne que les contribuables ayant leur résidence fiscale en France.

La fiscalité française sur les revenus étrangers de la SCPI Corum XL

La France dispose de deux méthodes pour éviter les doubles imposition. Il y a d’une part la méthode du crédit d’impôt , et d’autre part la méthode du taux effectif.

Mais alors quelle méthode d’élimination de la double imposition s’applique aux revenus de la SCPI Corum XL ? La réponse est : ça dépend du pays source des revenus.


Revenus de source étrangère imposables en France ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français

Pays concernés : Allemagne, Espagne, Royaume-Uni

Les revenus issus de ces différents pays ont déjà subi un impôt à la source. La France va également les imposer. Toutefois pour éviter la double imposition, le fisc français vous octroie un crédit d’impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus.

Quelle est la pression fiscale sur ces revenus étrangers ? Les revenus étrangers vont être fiscalisés à votre tranche marginale d’imposition (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%). Un crédit d'impôt égale à votre taux moyen d’imposition sera ensuite appliqué. Le frottement fiscal correspond de manière synthétique à la différence entre ces deux taux (Tranche marginale diminué du taux moyen d’imposition).

Revenus de source étrangère exonérés en France pris en compte pour le calcul du taux effectif

Pays concernés : Portugal, Pays-Bas, Pologne, Irlande

Ces revenus ne sont pas imposables en France. En revanche pour déterminer le taux effectif d’imposition de votre foyer fiscal, ils sont pris en compte. Ils viennent donc augmenter votre taux d’imposition sans être eux-mêmes fiscalisés en France.

A noter que l’ensemble des revenus immobiliers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Un exemple pour illustrer nos propos

Monsieur et Madame Dupont ont perçu 70 000 € de salaires et ont souscrit en 2017 des parts de Corum XL pour un montant de 99 900 €. Ils ont donc perçu sur l’intégralité de l’année 2018 les revenus issus de cette SCPI.

Souscription de 99 900 € de Corum XL
Revenus étrangers imposables en France ouvrant droit à un crédit d’impôt Revenus étrangers exonérés pris en compte pour le calcul du taux effectif
Allemagne, Espagne, Royaume-Uni Portugal, Pays-Bas, Pologne, Irlande
6 730 € 1 950 €

 




Simulation de l’impôt





Explications

Il y a un frottement fiscal pour les revenus étrangers imposables en France ouvrant droit à un crédit d’impôt (source : Allemagne, Espagne, Royaume-Uni) puisque chaque euro supplémentaire est imposé à la Tranche Marginale d’imposition (30%), mais n’ouvre droit à un crédit d’impôt qu’à hauteur du taux moyen d’imposition (13,82%). Chaque euro de revenus fonciers en provenance de l’Allemagne, l’Espagne et le Royaume-uni est donc imposé au taux de 16,18% en France (30% - 13,82%).

D’autre part, les revenus étrangers exonérés (Portugal, Pays-Bas, Pologne, Irlande) ont tout de même un impact sur la pression fiscale du couple Dupont puisqu’ils augmentent le taux moyen d’imposition, en le faisant passer de 13,37% à 13,82%.

Les revenus de source étrangère distribués par la SCPI Corum XL ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.

Comparatif : SCPI Corum XL vs SCPI classique française

Le couple Dupont a-t-il un réel intérêt à souscrire des parts de la SCPI Corum XL par rapport à une SCPI investie exclusivement en France ?

Voici un tableau comparant la pression fiscale supportée par les revenus fonciers distribués d'une part par la SCPI Corum XL et d'autre part une SCPI investie en France.

 

  SCPI Corum XL SCPI classique française
Revenus fonciers perçus 100 € 100€
Pression fiscale réelle 16,18% 30%
Prélèvements sociaux 0% 17,2%
Revenus nets de fiscalité 83,82 € 52,80€


La SCPI Corum XL est un excellent moyen de diversification et de valorisation de votre patrimoine tout en limitant la pression fiscale française.

Risques : L'investissement en SCPI est un investissement de long terme (8/10 ans minimum recommandé) en raison des frais supportés. Cet investissement présente un risque de liquidité lors de la revente des parts puisque dans le cadre d'une détention en direct (hors assurance vie), le rachat des parts n'est possible que s'il existe une contrepartie acheteuse. Il existe également un risque de perte en capital inhérent à la conjoncture économique et immobilière. Ni le capital ni le rendement ou versement des loyers ne sont garantis. Enfin la SCPI Corum XL étant investie hors de la zone euro, il existe un risque de perte en capital inhérent aux fluctuations du taux de change.

Cet article ne constitue pas une recommandation d'investissement personnalisée. Nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller afin de vous assurer que cette solution est adaptée à votre situation et à votre profil d'investisseur.

 

CSG-CRDS et non résident : l’exonération réelle pour bientôt ?

CSG-CRDS et non résident : l’exonération réelle pour bientôt ?
2019-05-09 13:58:14

L'ensemble des planètes (juge et législateur) est aligné pour que les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale au sein de l'EEE (+Suisse) soient exonérés de CSG-CRDS.

Et pourtant .... Les acomptes d’impôt prélevés sur vos revenus locatifs comprennent toujours 17,2% de prélèvements sociaux. Par ailleurs, votre notaire refuse toujours de vous rembourser la CSG-CRDS sur votre plus-value immobilière.

Pourquoi donc ? Pour des raisons de logistique et de millefeuille administratif, les contribuables non-résidents se retrouvent à faire une avance de trésorerie à l’Etat.

Une exonération de principe de CSG-CRDS

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 a entériné l’exonération de la CSG-CRDS pour les non résidents affiliés à un régime de sécurité sociale au sein de l’Espace Economique Européen (+ Suisse). Cette nouvelle prise de position du législateur français s’inscrit dans la lignée des arrêts “De Ruyter”, “Jahin” et autres décisions du Conseil d’Etat.
 

>> Lire aussi : CSG et non résidents : Pas de remboursement pour certains !

 

Ainsi, les non résidents éligibles à cette exonération ne sont en principe redevables que du prélèvement de solidarité au taux de 7,5% sur leurs revenus locatifs français perçus à compter du 1er janvier 2018 et sur les plus-values immobilières réalisés à partir du 1er janvier 2019.
 

Quels documents fournir à l’administration fiscale ?

Comment justifier de son affiliation à un régime de sécurité sociale d'un autre Etat membre de l'Union européenne (UE), de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse ?

La preuve de votre affiliation à la sécurité sociale se fait par tout moyen, à condition que les documents produits soient suffisamment explicites (le cas échéant, une traduction pourra être demandée) et précisent la période d'affiliation. La date du fait générateur de l'imposition doit se situer dans la période d'affiliation.

Les personnes domiciliées en France mais affiliées à un autre régime de sécurité sociale pourront fournir les documents suivants :

  • Document S1 de la Coordination des systèmes de sécurité sociale dûment complété par l'autorité compétente de l'Etat d'affiliation. Ce formulaire vous permet (ainsi qu’aux membres de votre famille) de vous inscrire auprès des organismes de santé du pays de l’Union européenne dans lequel vous vivez, lorsque vous êtes assuré dans un autre pays.
     
  • Document A1 de la Coordination des systèmes de sécurité sociale (pour les travailleurs détachés en France ou travailleurs dans plusieurs Etats membres) : Le formulaire A1 est délivré par les autorités du pays dont vous dépendez et dont la législation vous est applicable, et confirme que vous n’êtes pas soumis à la législation d’un quelconque autre pays avec lequel vous avez des liens. En d’autres termes, vous n’êtes pas tenu de cotiser à la sécurité sociale (assurance maladie comprise) dans d’autres pays.


Les personnes domiciliées à l'étranger (non résidents) pourront fournir les documents suivants :

  • Attestation de l'organisme de sécurité sociale d'affiliation complétée de tout document suffisamment probant permettant d'apprécier la situation (bulletin de salaire mentionnant des retenues à titre de cotisations sociales ou titre de pension émanant d'un organisme de retraite).
    Remarque : l’attestation d’affiliation ne suffit pas, à elle seule, à prouver que vous ne relevez pas du régime français. Par exemple, un retraité du seul régime français qui réside au Luxembourg, est affilié comme un assuré luxembourgeois, mais il est à la charge du régime français. En revanche s’il perçoit une pension luxembourgeoise alors il est affilié au Luxembourg. La pension luxembourgeoise ainsi que la résidence au Luxembourg est nécessaire. 
     

Quid des personnes mariées ou pacsées “mixtes”, c’est à dire faisant l'objet d'une imposition commune mais dont l'un seulement relève d'un régime de sécurité sociale d'un Etat, autre que la France, membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse ?

Les prélèvements sociaux sont assis sur les revenus de chaque conjoint considéré séparément. Ainsi, seule la personne qui démontre qu'elle dépend de la sécurité sociale dans un autre Etat visé par la réglementation communautaire peut bénéficier de l’exonération de la CSG-CRDS. Le caractère propre ou commun des revenus/plus-values sera également pris en compte.
 


Acompte de l'impôt sur vos revenus locatifs mis à jour à partir d’août 2019

Les revenus locatifs français perçus à partir du 1er janvier 2018 sont en principe exonérés de CSG-CRDS. Vous êtes donc redevable uniquement du prélèvement de solidarité au taux de 7,5%. Or, l’acompte d'impôt relatif à ses revenus prélevé mensuellement (ou trimestriellement) sur votre compte bancaire continue d’appliquer le taux de 17,2%.

Le centre des impôts des non-résidents indique qu’il n’est pas en mesure de moduler les acomptes de la CSG-CRDS car elle n’a pas connaissance des situations particulières d’affiliation des contribuables non résidents.

La déclaration fiscale de cette année (attention date limite de dépôt pour les non résidents : mardi 21 mai 2019) permettra à l’administration fiscale de prendre connaissance de votre information. 

Vous devrez en effet indiquer sur votre espace particulier en ligne (ou sur le formulaire des impôts) que vous êtes exonéré de CSG-CRDS. Pensez à conserver l’ensemble des pièces justificatives)

Formulaire 2042 C



Votre avis d’imposition 2018 qui arrivera en juillet / août 2019 tiendra compte de cette exonération et réajustera les futures acomptes sur la CSG-CRDS.

Ces acomptes de CSG-CRDS acquittés durant la première partie de l’année 2019 viendront en déduction du prélèvement de solidarité de 7,5% dû au titre de l’année 2019.
 

CSG-CRDS sur les plus-values immobilières bientôt remboursées

Nous avons reçu plusieurs appels et mails de clients nous indiquant qu’après avoir cédé un bien immobilier en France en 2019, leur notaire avait “séquestré” la CSG-CRDS sur la plus-value immobilière. Le motif : les décrets d’application ne sont toujours pas publiés.

Le formulaire de déclaration des plus-values (N° 2048-IMM-SD) a pourtant pris en compte la spécificité des non résidents affiliés à un régime de sécurité sociale au sein de l’EEE (+ Suisse). 

Les contribuables doivent donc faire preuve d’encore un peu de patience pour récupérer l’avance de trésorerie faite au profit de l’Etat français.

N’hésitez pas à nous préciser dans les commentaires si vous êtes dans cette situation, ou bien si vous avez enfin pu récupérer les sommes indûment payées.

 

>> Lire aussi : CSG-CRDS et expatrié hors EEE : Le juge refuse l'exonération

Valeur IFI des parts de SCPI pour votre déclaration 2019

Valeur IFI des parts de SCPI pour votre déclaration 2019
2019-05-03 19:09:00

Le contribuable assujetti à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière / ex-ISF) doit, dans sa déclaration fiscale, indiquer la valeur des parts des SCPI qu'il possède.

Pour rappel, les personnes dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 millions d’euros au 1er janvier sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. La déclaration fiscale IFI s’effectue en même temps que la déclaration des revenus sur l'annexe 2042-IFI.

Les parts de SCPI ayant comme sous-jacent l’immobilier, elles entrent bien dans l’assiette taxable à l’IFI.


Quelle valeur déclarer à l’IFI ?

Cette information est généralement fournie par la société de gestion dans le rapport annuel de l'année précédente ou dans le bulletin trimestriel couvrant la période du premier trimestre de l'année en cours.

La dénomination est : "Valeur IFI par part (en euros)". Ensuite, il vous suffit de multiplier la valeur IFI de la part par le nombre de parts détenues afin de connaître la valeur globale en euros pour votre déclaration IFI.

Mais soyez attentif : la valeur IFI de votre SCPI peut être différente selon que vous soyez résident fiscal en France ou à l'étranger.
 

Valeur IFI des SCPI pour les résidents fiscaux français

L’assiette taxable à l’IFI pour les résidents fiscaux français est constitué des actifs immobiliers détenus en France et à l’étranger.

Les parts de SCPI, qu’elles soient investies en France ou à l’étranger entrent par conséquent dans l’assiette taxable de l’IFI. 

A noter que les nouveaux résidents fiscaux français éligibles au statut des impatriés sont assujettis à l'IFI uniquement sur leur patrimoine immobilier français pendant les 5 annnées suivant l'impatriation. Au termes de cette période, le contribuable redevient imposable à l'IFI sur l'ensemble de son patrimoine immobilier mondial.
 

Valeur IFI des SCPI pour les non résidents

Contrairement aux résidents fiscaux français qui ont une obligation fiscale illimitée, les non résidents sont assujettis à l’IFI uniquement sur leur patrimoine immobilier détenu en France.

Par conséquent, la quote part des actifs immobiliers de SCPI situés à l’étranger n’entre pas dans la base taxable à l’IFI des non résidents. Seule la quote-part représentant les actifs immobiliers français doivent être déclarés par les non résidents fiscaux.

Pour les contribuables ayant leur résidence fiscale à l'étranger, il est donc opportun de s’orienter vers des SCPI internationales telles que la SCPI Corum XL et la SCPI Atream Hotel.
 

>> Lire aussi : Expatriés : Quelle est la valeur IFI de votre assurance vie

Cas particuliers des parts de SCPI acquises à crédit, démembrées ou en assurance vie

Pour les SCPI acquises par emprunt, le montant du capital restant dû réel pour un prêt amortissable ou fictif pour un prêt in fine vient en déduction de la valeur IFI à déclarer permettant ainsi de minorer la base taxable du contribuable.

Pour les SCPI en démembrement, le nu-propriétaire n'a pas à déclarer le montant à l'IFI. Seul l’usufruitier est redevable l’IFI pour leur valeur en pleine propriété des parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement

Pour les SCPI en assurance vie, l'assuré doit se reporter au document fourni par l'assureur pour connaître la valeur IFI.

Nous avons d’ailleurs rédiger un article indiquant les meilleurs supports immobiliers en assurance vie au regard de l’IFI en fonction de votre résidence fiscale. N’hésitez pas à le consulter en cliquant sur le lien de l’article : Patrimea Premium : Les meilleurs supports immobiliers pour l’IFI


 

Défiscalisation FIP / FCPI : Aide à la déclaration d’impôt 2019

Défiscalisation FIP / FCPI : Aide à la déclaration d’impôt 2019
2019-05-02 11:52:00

Pour vous aider dans votre déclaration fiscale 2019, Patrimea vous propose un petit guide sur vos investissements en défiscalisation FCPI, FIP classique, FIP Corse et FIP Outre-Mer.

Si l’année 2018 a été une année blanche, il n’en reste pas moins que vous êtes tenu de déclarer l’ensemble de vos revenus, charges et autres investissements.

L’impôt dû sur vos revenus courants sera effacé par un crédit d'impôt particulier (CIMR). Vos revenus exceptionnels 2018 seront bien fiscalisés. Et vos investissements en défiscalisation feront l’objet d’un remboursement le cas échéant.

Dates limites pour les déclarations fiscales

Depuis le 10 avril 2019, votre service de déclaration fiscale en ligne est accessible sur impot.gouv.fr.

Les dates limites pour déclarer vos revenus perçus en 2018 varient en fonction de votre département de résidence.

Vous résidez dans le département n° Date limite
Du 01 au 19 et non résidents mardi 21 mai à minuit
Du 20 au 49 mardi 28 mai à minuit
Du 50 au 974/976 mardi 4 juin à minuit.


La date limite de dépôt pour la déclaration de revenus 2019 sous format papier est fixée au jeudi 16 mai 2019.

FIP / FCPI : Réduire son impôt sur le revenu

Pour rappel, l’investissement dans des parts de FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) ou dans un FCPI (Fonds Commun de Placement dans l'Innovation) octroie à l’investisseur une réduction de son impôt sur le revenu. L’avantage fiscal diffère en fonction du support d’investissement choisi.
 

  • FCPI / FIP Classique : le taux de réduction est fixé à 18%. Le montant des versements retenus pour le calcul de la réduction est plafonné annuellement à 12 000 € pour une personne seule et 24 000 € pour un couple.  La réduction d’impôt est donc limitée respectivement à 2 160 € et 4 320 €.

  • FIP Corse / FIP DOM-TOM (ou FIP Outre-Mer): le taux de réduction est fixé à 38%. Le montant des versements retenus pour le calcul de la réduction est plafonné annuellement à 12 000 € pour une personne seule et 24 000 € pour un couple.  La réduction d’impôt est donc limitée respectivement à 4 560 € et 9 120 €.

>> Lire aussi : Fiscalité des FIP Corse
>> Lire aussi : Fiscalité des FCPI


A noter qu’avec l’entrée en vigueur de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ex-ISF), il n’existe plus d’investissement de défiscalisation permettant de réduire le montant de l’IFI à proprement parler. Il subsiste toutefois différentes solutions permettant de faire sortir certaines valeurs de l’assiette taxable à l’IFI. N’hésitez pas à vous rapprocher des conseillers patrimoniaux de Patrimea pour en savoir plus.

Déclarer son investissement FIP / FCPI

Vous avez effectué un investissement de défiscalisation en 2018. Il est maintenant temps, en 2019, de le déclarer auprès de l’administration fiscale pour en percevoir l’avantage.

Un document émanant de la société gérant votre investissement vous a été envoyé ces derniers jours. Il s’agit de l’Imprimé Fiscal Unique vous permettant de remplir votre déclaration.
Ce document précise le montant et la date de votre investissement ainsi que le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu.
 



Comment déclarer mon investissement FIP / FCPI ?

Seul le montant hors frais d'entrée ouvre droit à la réduction d'impôt, dans la limite des seuils indiqués précédemment.

En version papier, vous devrez compléter le formulaire 2042 C - déclaration complémentaire.

Il conviendra de remplir des cases différentes suivant l’investissement réalisé :
Sur la page 7 du formulaire, dans la catégorie “Autres réductions et crédits d'impôts”

 


 

  • Souscription de parts de FCPI : remplissez la case 7GQ avec le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • Souscription de parts de FIP classique : remplissez la case 7FQ avec le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • Souscription de parts de FIP Corse : remplissez la case 7FM avec le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt.
  • Souscription de parts de FIP outre-mer : remplissez la case 7FL avec le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt.

 


En version en ligne, il conviendra de cocher la case “Réductions et crédits d’impôts” dans la partie CHARGES.



Puis de compléter le montant de l’investissement FIP / FCPI ouvrant droit à la réduction. (Dans notre exemple il s’agit d’un montant de 3 000 € dans la catégorie FIP Outre-Mer)




Les documents justificatifs de votre investissement ne doivent pas être joints à votre déclaration. Vous devez toutefois les conserver pour les transmettre à l’administration fiscale en cas de contrôle.

Quel est l’impact du prélèvement à la source sur votre investissement en défiscalisation ?

Le prélèvement à la source a chamboulé quelques peu les investissements en défiscalisation. Votre taux de prélèvement mensuel ne peut être diminué par vos investissements en FIP ou FCPI. Vous allez donc a priori réaliser une avance de trésorerie à l’Etat.

La réduction d’impôt sera visible en année N+1, au moment de déclarer vos revenus. Elle s’imputera sur l’impôt dû et prendra la forme d’un remboursement le cas échéant.
 

Prime assurance vie Patrimea Premium : Jusqu'à 5000€ offerts

Prime assurance vie Patrimea Premium : Jusqu'à 5000€ offerts
2019-04-12 08:30:00


PRIME DE BIENVENUE OU DE VERSEMENT SUR PATRIMEA PREMIUM

Jusqu'à 5.000 € offerts en 2019 et en 2020 (voir conditions)


Conditions de l'offre en cours

Offre promotionnelle (*) valable jusqu'au 30 juin 2019 pour toute ouverture d'un contrat d'assurance vie Patrimea Premium (vie ou capitalisation) ou pour tout versement sur un contrat Patrimea Premium (vie ou capitalisation) existant.

L'offre est conditionnée à un investissement à 50% minimum en unités de compte et sera versée sous la forme d'une majoration de +0,5% du taux de participation aux bénéfices du fonds en euros (dit support sécurité en euros) de l'assureur.
Elle est attribuée prorata temporis et s'entend nette de frais de gestion et brute de prélèvements sociaux.

Cette majoration sera affectée en date du 31 décembre 2019 et du 31 décembre 2020 sur le support sécurité en euros.

Elle ne sera pas accordée si la part des versements affectée sur les supports en unités de compte est remise en cause lors de rachats ou arbitrages. Le capital racheté sur le support sécurité en euros (par rachat partiel ou total) ou arbitré ne bénéficiera pas de la majoration.
 



Une offre liée au montant investi

Le montant de la prime dépend du montant investi dans le contrat

Les unités de compte ne garantissent pas le capital versé et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse, les performances passées ne préjugeant pas des performances futures.

 

Exemples de montant investi 50% en unités de compte
50% en fonds en euros
(support sécurité)
Prime 2019
Prime 2020
50 000 €  25 000 €  25 000 €  125 € 125 €
80 000 €  40 000 €  40.000 €  200 € 200 €
 100 000 €  50 000 €  50 000 €  250 € 250 €
 200 000 €  100 000 €  100 000 €  500 € 500 €
 500 000 €  250 000 €  250 000 € 1.250 € 1.250 €
1 000 000 € 500 000 €  500 000 € 2.500 € 2.500 €

 

Qui est concerné ?

Contrairement aux offres de bienvenue présentes sur le marché, cette opération commerciale concerne les nouveaux clients mais aussi les clients existants.

Nous vous rappelons que l'assurance vie Patrimea Premium est accessible à partir de 50.000 € de versement initial et 75 € pour des versements complémentaires.

Le contrat est ouvert aux non résidents fiscaux français.
 

Quand vais je toucher le bonus ?

Patrimea innove avec cette offre promotionnelle avec un "double" bonus versé en 2019 mais aussi en 2020 (cf tableau ci-dessus).

Le bonus sera affecté en date du 31 décembre 2019 et du 31 décembre 2020 sur le support sécurité en euros.
 

Comment le bonus se matérialise-t-il ?

Le bonus correspond à un taux de rendement boosté du fonds en euros.

Si nous prenons une hypothèse du rendement du fonds en euros de 1,85% pour 2019, le taux boosté sera de 2,35% soit un bonus de 125 € en 2019 et 125 € en 2020.

 

 

Cette majoration du taux est valable pour l’année 2019 et l’année 2020. Si vous respectez la part d’unités de compte sur votre contrat, vous percevrez donc deux fois le bonus. Dans l’exemple précédent, l’investisseur B percevra donc un bonus de 1000 € sur la période 2019/2020. Un bon plan pour investir dans cette assurance vie !
 

Vous pouvez télécharger l'annexe à la Notice d'Information relative à l'offre Bonus et consulter la documentation du contrat.
 



Compléments d'information

  • Accessible aux contrats d'assurance vie Patrimea Premium et de capitalisation Patrimea Premium Capitalisation
  • Pour tous les versements (y compris ouverture) ayant une date d'effet comprise entre le 1er avril 2019 et le 28 juin 2019 (**)
  • Sans seuil minimum de versement mais soumise à condition d'unités de compte (***)
  • Un bonus garanti en 2019 et 2020
  • La majoration du taux de participation aux bénéfices ne se cumule pas avec les offres promotionnelles de taux annuel minimum de revalorisation proposées par ailleurs
  • Elle ne sera pas accordée si la part du versement affectée sur les supports en unités de compte est remise en cause lors de rachat ou arbitrage
  • Le capital racheté sur le fonds en euros (par rachat partiel ou total) ou arbitré ne bénéficiera pas de la majoration


(*) Pour tout versement effectué avec des dates d’effet comprises entre le 1 avril 2018 et le 28 juin 2019, Oradéa Vie garantit sur la part du versement investie sur le support Sécurité en euros, une participation aux bénéfices majorée de 0,50% jusqu’au 31/12/2020, sous réserve que la part investie en unités de compte soit au minimum de 50%. Cette majoration sera attribuée fin 2019 et fin 2020, prorata temporis et s’entend nette de frais de gestion et brute de prélèvements sociaux. Elle pourrait être revue à tout moment pour les versements non encore effectués. Les conditions contractuelles sont détaillées dans l’annexe à la Note d’Information du contrat. La majoration du taux de participation aux bénéfices ne se cumule pas avec les offres promotionnelles de taux annuel minimum de revalorisation proposées par ailleurs. Le capital racheté sur le support Sécurité en euros (par rachat partiel ou total) ou arbitré ne bénéficiera pas de la majoration.

(**) Pour les paiements par chèque, votre chèque, ainsi que le dossier complet, devront être reçus par la gestion d’Oradéa Vie entre le 26 Mars 2019 et le 24 Juin 2019 ; pour les paiements par prélèvements, votre prélèvement, ainsi que le dossier complet, devront être reçus par la gestion d’Oradéa Vie entre le 28 Mars 2019 et le 26 Juin 2019.

(***) Oradéa Vie ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur. La valeur des unités de compte qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Le fonctionnement des unités de compte est décrit dans la Note/Notice d’information du contrat.

Corum XL : Avis sur la SCPI par les experts de Patrimea

Corum XL : Avis sur la SCPI par les experts de Patrimea
2019-04-02 12:59:00

En 2018, Corum XL porte bien son nom.

XL par son rendement, le meilleur rendement du marché des SCPI à +7,91% (avant fiscalité étrangère) et par sa rentabilité globale à +10% sur l'année due à une hausse du prix de la part de +2,16%.

XL par sa stratégie immobilière tournée vers l'Europe mais aussi vers l'international. Elle est la seule SCPI à investir dans des devises autres que l'euro.

Quel est le secret de ce succès ? Est-il trop tard pour investir ? Quels sont les risques pour l'année 2019 ?

Patrimea vous apporte un avis éclairé sur cette SCPI.

Nous vous rappelons que l'investissement en SCPI nécessite un horizon de long terme et aucune garantie en capital n'est accordée.


L'intérêt d'acheter des parts de cette SCPI est de pouvoir investir, pour la somme de votre choix (à partir de 189€), hors de France et ainsi de réduire sa fiscalité sur les dividendes immobiliers et d'éviter des contraintes de gestion.

La majorité des épargnants n'ayant pas la possibilité d'acquérir des murs situés à l'étranger, la solution immobilière Corum XL est tout à fait adaptée.
 

Principaux indicateurs de la SCPI


 

2018

2017

Capitalisation 226 M€ 37,8 M€
Collecte nette 187 M€    37 M€
Distribution par part 14,85 €     9,13 € (sur 9 mois)
Répartition sectorielle (% valeur vénale)    
Bureaux 37% 29%
Activité 30% 25%
Commerce 26% 25%
Hôtels 6% 21%
Répartition géographique (% valeur vénale)    
Allemagne 4% 30%
Irlande 4% 29%
Espagne 3% 21%
Pays-Bas 3% 20%
Portugal 3% 0%
Royaume-Uni 59% 0%
Pologne 24%  
Taux d'occupation financier * 100% 100%
Valeur de réalisation (par part) 158,58 €  159,36 €
TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) brut 7,91% 6,58%

(Source : Bulletin trimestriel et rapport annuel 2017 et 2018 de Corum XL)

* Le taux d’occupation financier exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de loyers dans l’ensemble des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.

 


 

Opinion de Patrimea
sur la SCPI Corum XL
ACHAT
   
Les éléments positifs
Les points d'alerte ou à surveiller
  • Meilleur TDVM (rendement) 2018 : +7,91% net de frais de gestion et +6,62% net de fiscalité étrangère
  • Fiscalité réduite sur les dividendes (différente du revenu foncier classique français)
  • Positionnement unique hors de la zone Euro (UK et Pologne) et 100% hors de France
  • Paiement mensuel des dividendes
  • Réel effort de communication et de pédagogie autour du placement SCPI (Bulletin trimestriel et rapport annuel simplifiés)
  • Bonne maîtrise des charges de gestion
  • Hausse du dividende distribué par part (entre 2017 et 2018)
  • Très faible utilisation du crédit
  • Pas de cantonnement sur une typologie de biens immobiliers : hôtels, bureaux, commerces, activité ...
  • SCPI adaptée à un achat en démembrement
  • Des frais de gestion élevés à 15,9% HT hors de la zone Euro obligeant la SCPI à investir à des taux de rendement (AEM) supérieurs au taux moyen
  • Pas disponible en assurance vie
  • Une SCPI soumise à des fluctuations de change sur la livre sterling et le zloty
  • Plus de complexité sur la compréhension de la fiscalité des dividendes pour les particuliers
  • L'évolution du Brexit
  • Les pays ciblés en 2019 pour les futures acquisitions
  • La gestion d'une forte collecte


 


 

Les éléments marquants de l'année 2018

Un rendement élevé

Corum XL affiche un taux de rendement brut de fiscalité étrangère et française de +7,91% en 2018.

Ce taux passe à +6,62% net de fiscalité étrangère et avant fiscalité française. Une remarquable performance pour une SCPI récente qui a multiplié par 6 sa capitalisation sur l’année 2018 (226 millions d'euros).

Pour rappel, l'objectif de Corum XL est de délivrer 5% de rendement par an et une création de valeur sur 10 ans de 10% (rendement + appréciation du prix de part). Au regard de cette information, l'achat en démembrement de parts semble opportun pour l'investisseur souhaitant percevoir des revenus à terme.

En 2017, le dividende par part était de 9,13€ sur 9 mois. En extrapolant ce chiffre, le dividende passe en année pleine à 12,17€. Entre 2018 et 2017, le dividende augmente donc de +22%.

Au total, la rentabilité de la SCPI en 2018 a été de +10% incluant la hausse du prix de part au 1er avril 2018, passant de 185€ à 189€, soit une augmentation de 2,16 %.

 

Une ouverture hors de la zone Euro

Après ses premières acquisitions d'immeubles de bureaux situés à Utrecht aux Pays-Bas et à Drogheda en Irlande (fiche de l'immeuble) ainsi qu'un Hôtel B&B en Espagne et un immeuble commercial en Allemagne (fiche des immeubles), la SCPI réalise ses premières acquisitions au Royaume-Uni et en Pologne.

Avec 8 acquisitions dont 6 au Royaume Uni (Exeter, Rugby, Sheffield ...) et 2 en Pologne (Varsovie ...) pour un montant total de 151 millions d’euros, Corum XL devient la seule SCPI à investir hors de la zone Euro.

Une véritable révolution immobilière pour cette SCPI qui ne comptait aucun investissement dans ces 2 pays en 2017 !

Un choix risqué pour certains, opportuniste pour d’autres avec une contrainte majeure de gestion des fluctuations des monnaies zloty ou livre sterling.

En 2019 ; la diversification reste le maître mot avec des investissements hors de la zone Euro mais aussi des regards tournés hors de l’Europe.  Corum évoque le Canada.

À notre avis, cette stratégie rend le placement plus risqué avec des facteurs plus complexes comme la fiscalité des dividendes provenant de plusieurs pays.  En contrepartie, la rentabilité attendue est supérieure à une SCPI investie en France.
 

Le Royaume Uni : risque ou opportunité ?

59% du patrimoine de Corum XL est désormais investi outre-manche : un grand risque avec le Brexit ?

La société de gestion donne une lecture différente sur son rapport annuel estimant que la chute de la livre sterling est une opportunité : « il y a fort à parier que le cours de la livre remontera sur le moyen ou long terme ».

Chez Patrimea, nous voyons l’immobilier comme un investissement de long terme et pensons que faire le pari d’une remontée de la livre n’est pas stupide. La seule inconnue réside dans les conditions de sortie de l’Angleterre de la zone Euro (si sortie il y a). A court terme, le pari est donc risqué et pourrait impacter la valeur des dividendes en euros provenant des immeubles au Royaume Uni.
 

Un point sur les éléments financiers

Corum adopte toujours une ligne financière particulière. L’absence de report à nouveau étonne pour un investisseur traditionnel en SCPI. Même si cette poche de liquidité rassure certains, elle est considérée par d’autres comme inutilement taxée et non distribuée.

Les charges globales de gestion correspondent à 24,4% du total des revenus, ce qui est en ligne avec la plupart des autres fonds immobiliers.

Les valeurs de réalisation et de reconstitution ne sont, à notre avis,  pas significatives au regard de l’évolution exponentielle du patrimoine entre 2017 et 2018.

Par contre, la durée des baux à courir proche de 10 ans est un élément rassurant pour les futurs investisseurs.

 


 

Corum XL, faut-il investir en 2019 ?


L'avis de Patrimea

Pour son deuxième véhicule, Corum frappe fort en 2018 : un rendement élevé, une hausse du prix de la part et des investissements au Royaume Uni

Corum avec sa SCPI Corum Origin a prouvé la résilience de son modèle et le positionnement hors de l’Europe saura convaincre certains investisseurs cherchant diversification de leur patrimoine.

Nous alertons tout de même sur les facteurs de risque (gestion du change, suivi des biens immobiliers, évolution de la fiscalité…) et conseillons d’investir dans ce placement en complément d’autres SCPI.

Nous continuons à rester à l’achat sur Corum XL et gardons notre opinion favorable. Nous anticipons une hausse du prix de la part en 2019 (entre 2 et 3%).

Patrimea s’accorde à penser que cette stratégie opportuniste est intéressante et pourrait s’avérer gagnante sur le long terme. Gérer une SCPI, c’est avant tout créer de la valeur pour les associés et saisir des opportunités de marchés avant les autres. Peut-on reprocher une stratégie immobilière “active” ?
 

Les perspectives pour 2019

Corum ne fait qu’appliquer la stratégie déterminée au départ à savoir investir hors de la zone Euro avec comme objectif, pour les années à venir, une hausse régulière du prix de part autour de 5% par an et un rendement du même ordre.

La collecte en 2019 va s'accélérer et la SCPI devrait franchir la barre des 400 millions d’euros de capitalisation. Un nouveau défi pour la société de gestion de trouver des opportunités dans d’autres zones géographiques et devises.

 

L'équipe immobilière de Patrimea

 

Expatriés : Quelle est la valeur IFI de votre assurance vie ?

Expatriés : Quelle est la valeur IFI de votre assurance vie ?
2019-03-25 12:42:00

Non résidents : savez-vous que votre contrat d’assurance-vie peut entrer dans la base taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Sous le régime de l’ISF, les contrats d’assurance vie détenus par les non résidents étaient expressément exclus de l’assiette taxable.

Avec l’instauration de l’IFI, l’ensemble des actifs immobiliers français (sauf exonérations spécifiques) entre dans l'assiette taxable qu’ils soient détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une assurance vie.

Mon assurance-vie est-elle imposable à l’IFI ?

La Loi de Finances pour 2018 a remplacé l’ISF par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune ne touche que les personnes dont le foyer fiscal détient un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.

A priori, les contrats d’assurance vie n’entrent pas dans le champs d’application de l’IFI. Toutefois, certaines compagnies d’assurance proposent de combiner les deux investissements préférés des français : l’immobilier dans une assurance vie. Cet immobilier prend la forme de parts de SCPI, OPCI ou SCI.

Dès lors que ces actifs immobiliers sont logés dans un contrat d’assurance vie (ou dans un contrat de capitalisation), ils en prennent la fiscalité. Les revenus immobiliers se capitalisent au sein de l’assurance vie et sont fiscalisés sous le régime des intérêts en cas de retrait. A première vue, les actifs immobiliers investis dans un contrat d’assurance vie perdent  leur caractéristique première d'être immobilier.

C’est sans compter les mesures prises par le législateur concernant l’IFI et les contrats d’assurance vie.

Le nouvel article 972 du CGI prévoit que la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables et contrat de capitalisation représentant des actifs immobiliers doit être incluse dans l’assiette imposable à l’IFI.

Ainsi vous êtes tenu de déclarer l'ensemble de vos biens et droits immobiliers. Cela inclut les investissements « pierre papier » (SCPI, OPCI, SCI), qu'ils soient détenus en direct ou via un contrat d'assurance-vie.

Sous l’ancien régime de l’ISF, les contrats d’assurance vie détenus par les non résidents n’entraient pas dans l’assiette taxable de l'impôt sur le fortune.

Avec l’entrée en vigueur de l’IFI, certains non résidents se retrouvent donc assujettis à l’impot sur la fortune alors qu’ils ne l’étaient pas sous le régime de l’ISF.

>> Lire aussi : Impôt immobilier en 2018 : Durcissement de la fiscalité ?

Comment déterminer la valeur IFI de mon assurance vie ?

Vous vous demandez comment déterminer la valeur IFI de votre contrat d’assurance vie ? Pas d’inquiétude, votre assureur est tenu de vous fournir la valeur vénale et la fraction taxable à l’IFI de votre assurance vie.

Ces informations vous seront communiquées dans des délais compatibles avec votre déclaration IFI.

Pour les non résidents, la valeur du contrat d’assurance vie à retenir pour le calcul de l’IFI est constituée de la fraction de la valeur de rachat des unités de compte représentative d’actifs immobiliers uniquement situés en France.

A noter : Ne sont pas concernés par l’IFI les contrats d’assurance vie non rachetables comme : assurance temporaire en cas de décès, assurance de capitaux de survie et de rente de survie, assurance en cas de vie sans contre-assurance et rentes viagères différées sans contre-assurance, contrats d'assurance de groupe (« Madelin », Perp et Pere).

>> Lire aussi : Patrimea Premium : Les meilleurs supports immobiliers pour l'IFI

Comment effectuer ma déclaration IFI ?

Avec la suppression de l’ISF et l’instauration de l’IFI, l’administration fiscale a simplifié la procédure de déclaration. Le contribuable fait désormais sa déclaration d'IFI (annexe n° 2042-IFI) en même temps que sa déclaration de revenus annuels et précise la composition de son patrimoine en annexes.

Si vous ne déposez pas de déclarations de revenus, il conviendra de déposer une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV. Cette déclaration spécifique permettra de vous identifier.
 

>> Lire aussi : Les 10 nouveautés fiscales 2019 pour les non résidents

Patrimea Premium : Les meilleurs supports immobiliers pour l’IFI

Patrimea Premium : Les meilleurs supports immobiliers pour l’IFI
2019-03-25 12:37:00

Savez-vous que votre contrat d’assurance vie à une valeur IFI ?

Le contrat d’assurance vie Patrimea Premium, accessible aux résidents fiscaux français et aux non-résidents, offre un large panel de supports immobiliers SCPI, OPCI, SCI et SCP.

Malgré l’intermédiaire de l’assurance vie, ces actifs immobiliers entrent dans l’assiette taxable à l’Impôt sur le Fortune Immobilière.

Découvrez les meilleurs supports immobiliers pour limiter l’impact IFI de votre assurance vie.


Nous allons bientôt entrer dans la période des déclarations fiscales. Si vous détenez un contrat d’assurance vie Patrimea Premium, vous recevrez un imprimé fiscal unique précisant les montants de revenus à déclarer en cas de rachats (partiels ou programmés…)

Avec la suppression de l’ISF et l’entrée en vigueur de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), vous pensez à priori que vos contrats d’assurance vie ne sont plus concernés. Toutefois certains supports sur lesquels vous avez investi via votre contrat d’assurance vie ont une valeur IFI, à déclarer auprès du fisc si vous y êtes assujetti (patrimoine immobilier imposable supérieur à 1,3M€). Il s’agit notamment des supports SCPI, SCI, OPCI.

Quels sont les supports immobiliers les plus avantageux pour nos clients assujettis à l’IFI ? En d’autres termes quels sont les supports du contrat Patrimea Premium qui ont la valeur IFI la plus basse ?


Classement des meilleurs supports immobiliers pour les non-résidents (NR)

Les meilleures SCPI pour les non-résidents

Rang SCPI Société de gestion Valeur de la part à déclarer par les NR Ratio valeur IFI
Prix de retrait
1 SCPI LF EUROPIMMO LA FRANCAISE REM 229,51 € 24,58% 933,80 €
2 SCPI GENEPIERRE AMUNDI IMMOBILIER 180,14 € 71,31% 252,62 €
3 SCPI PRIMOVIE PRIMONIAL REIM 135,85 € 73,66% 184,43 €
4 SCPI PATRIMMO COMMERCE PRIMONIAL REIM 133,90 € 74,69% 179,27 €
5 SCPI PIERRE PLUS AEW CILOGER 746,92 € 74,80% 998,59 €
6 SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE AMUNDI IMMOBILIER 213,73 € 76,04% 281,06 €
7 SCPI EDISSIMMO AMUNDI IMMOBILIER 176,59 € 76,43% 231,06 €
8  SCPI EFIMMO 1 SOFIDY 172,02 € 83,10% 207,00 €
9  SCPI PIERRE 48 PAREF GESTION 1 002,74 € 83,47% 1 201,27 €
10  SCPI PFO2 PERIAL AM 151,53 € 85,36% 177,51 €
11 SCPI MULTIMMOBILIER 2 LA FRANCAISE REM 666,75 € 90,48% 736,92 €
12 SCPI SELECTINVEST 1 LA FRANCAISE REM 487,30 € 94,07% 518,00 €
13 SCPI PRIMOPIERRE PRIMONIAL REIM 177,28 € 95,35% 185,92 €
14 SCPI FICOMMERCE FIDUCIAL GERANCE 198,40 € 96,69% 205,20 €
15 SCPI NOVAPIERRE PAREF GESTION 398,10 € 98,85% 402,75 €

                              
Pourquoi une telle différence entre la valeur de retrait et la valeur IFI pour les non-résidents ?

Les non-résidents ne sont imposables à l’IFI que sur les actifs immobiliers situés en France. Les SCPI détenant un pourcentage élevé de biens situés à l’étranger sont donc les plus intéressantes pour les non-résidents.

Ainsi la SCPI LF Europimmo qui détient près de 76% de ses actifs à l’étranger, ne devra être déclaré à l’IFI en France à hauteur de 24% de sa valeur.

A contrario, la SCPI Novapierre est intégralement investie en France. Elle devra être déclarée à l’IFI à hauteur de 98,85%. La quote-part restante correspond aux produits financiers ne devant pas être déclarés à l’IFI.


Les meilleurs OPCI pour les non-résidents

Rang OCPI Société de gestion Valeur de la part à déclarer par les NR Ratio valeur IFI
Prix de retrait
1 OPCI OPCIMMO P AMUNDI IMMOBILIER 31,09 € 22,71% 136,92 €
2 OPCI SWISSLIFE DYNAPIERRE SWISSLIFE REIM 558,05 € 50,73% 1 099,99 €
3 OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE  SOFIDY 58,13 € 57,18% 101,67 €
4  OPCI PREIMIUM B PRIMONIAL REIM 79,20 €  72,67% 108,99 €


Les meilleurs SCI / SCP pour les non-résidents

Rang SCI / SCP
Société de gestion Valeur de la part à déclarer par les NR Ratio valeur IFI
Prix de retrait
1 SCI IMMOBILIERE TOP PIERRE SOGECAP 264,91 € 65,38% 405,17 €
2 SCI CONVICTIONS IMMOBILIERES SOFIDY 75,51 € 69,62% 108,46 €
3 SCP LFP MULTIMMO - PART PHILOSOPHALE2 LA FRANCAISE REM 191,64 € 70,34% 272,45 €
4 SCI SOGEVIMMO SOGECAP 299,88 € 77,56% 386,66 €
5 SCI PRIMONIAL CAPIMMO PRIMONIAL REIM 239,42 € 94,74% 252,71 €


Classement des meilleurs supports immobiliers pour les résidents fiscaux français

Les meilleurs SCPI pour les résidents

Rang SCPI Société de gestion Valeur de la part à déclarer
Ratio valeur IFI
Prix de retrait
1 SCPI LF EUROPIMMO LA FRANCAISE REM 744,90 € 79,77% 933,80 €
2 SCPI GENEPIERRE  AMUNDI IMMOBILIER 209,65 € 82,99% 252,62 €
3 SCPI PIERRE 48 PAREF GESTION 1 002,74 € 83,47%  1 201,27 €
4  SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE AMUNDI IMMOBILIER 236,59 € 84,18% 281,06 €
5 SCPI EDISSIMMO AMUNDI IMMOBILIER 198,62 € 85,96% 231,06 €
6  SCPI PRIMOVIE  PRIMONIAL REIM 165,74 € 89,87% 184,43 €
7 SCPI PATRIMMO COMMERCE PRIMONIAL REIM 163,60 €  91,26% 179,27 €
8  SCPI EFIMMO 1  SOFIDY 193,32 € 93,39% 207,00 €
9 SCPI PRIMOPIERRE  PRIMONIAL REIM 177,28 € 95,35% 185,92 €
10  SCPI PIERRE PLUS  AEW CILOGER 959,71 € 96,11% 998,59 €
11  SCPI FICOMMERCE FIDUCIAL GERANCE 198,40 € 96,69%  205,20 €
12 SCPI MULTIMMOBILIER 2 LA FRANCAISE REM 712,76 €  96,72% 736,92 €
13  SCPI SELECTINVEST 1 LA FRANCAISE REM 501,02 € 96,72%  518,00 €
14  SCPI PFO2 PERIAL AM 173,03 € 97,48%  177,51 €
15  SCPI NOVAPIERRE PAREF GESTION 398,10 € 98,85%  402,75 €


Les meilleurs OPCI pour les résidents

Rang OCPI Société de gestion Valeur de la part à déclarer
Ratio valeur IFI
Prix de retrait
1 OPCI OPCIMMO P AMUNDI IMMOBILIER 38,89 € 28,40% 136,92 €
2 OPCI SWISSLIFE DYNAPIERRE SWISSLIFE REIM 687,16 € 62,47% 1 099,99 €
3 OPCI PREIMIUM B PRIMONIAL REIM 79,20 € 72,67% 108,99 €
4 OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE SOFIDY 76,19 € 74,94% 101,67 €


Les meilleurs SCI / SCP 2019 pour les résidents

Rang SCI / SCP
Société de gestion Valeur de la part à déclarer
Ratio valeur IFI
Prix de retrait
1 SCI IMMOBILIERE TOP PIERRE SOGECAP 283,08 € 69,87% 405,17 €
2 SCI CONVICTIONS IMMOBILIERES SOFIDY 85,37 € 78,71% 108,46 €
3 SCP LFP MULTIMMO - PART PHILOSOPHALE2 LA FRANCAISE REM 216,14 € 79,33% 272,45 €
4 SCI SOGEVIMMO SOGECAP 307,45 € 79,51% 386,66 €
5 SCI PRIMONIAL CAPIMMO PRIMONIAL REIM 239,42 € 94,74% 252,71 €


Bulletin de versement  -  Bulletin d'arbitrage  -  Questions fréquentes SCPI

Renonciation à la succession et bénéfice d'une assurance vie

Renonciation à la succession et bénéfice d'une assurance vie
2019-03-22 10:27:00

A première vue, renoncer à une succession paraît contraire aux usages habituels. Toutefois, plusieurs raisons peuvent pousser un héritier à refuser le bénéfice d’une succession.

Cette dernière peut par exemple présenter des risques lorsque le défunt a un passif plus important que l’actif ou un actif douteux. Mais la renonciation intervient aussi souvent pour gratifier la génération suivante.

Quels sont les droits des héritiers pour renoncer à une succession ? Dans quel délai ? A qui ira le patrimoine successoral ? La renonciation à la succession a-t-elle un impact sur le bénéfice d’un contrat d’assurance vie, supposé être hors de la succession ?
Focus sur la renonciation à la succession.


Qu’est ce que la renonciation à la succession ?

Un héritier n’est jamais obligé de recueillir une succession. En cas de doute ou tout simplement pour en faire bénéficier ses représentants (ses propres enfants), il peut décider de renoncer au bénéfice de l’actif successoral.

Une autre hypothèse entraîne souvent la renonciation à une succession. Il s’agit de la situation dans laquelle le défunt a donné de son vivant une grosse partie de son patrimoine à un seul de ses enfants.

Exemple : Monsieur X décède. Il laisse 3 enfants A, B et C. De son vivant, Monsieur X a effectué une donation de 400 à A. Mais au décès de Monsieur X, l’actif successoral à partager s’élève à 500.

  • Si A accepte la succession, la donation dont il a bénéficié (400) est rapportable à la succession (500). La masse successorale à partager s’élève donc à 900, dans laquelle A n’a droit qu’à ⅓ soit 300. Il doit donc indemniser B et C à hauteur de 50 chacun.
  • Si A renonce à la succession, il est alors considéré comme étranger à la succession et n’est plus tenu au rapport (sauf si le défunt a prévu expressément lors de la donation, que cette dernière sera rapportable à la succession même en cas de renonciation). Il peut alors conserver ses 400 sans verser d’indemnisation à ses frères et soeurs.

Les options successorales : accepter ou renoncer

L’héritier dispose de la pleine liberté et a le choix entre ces trois options :

  • l’acceptation pure et simple : l’héritier devient alors propriétaire de l’actif et est tenu du passif de la succession
  • l’acceptation à concurrence de l’actif net : l’héritier ne répondra des dettes du défunt qu’à concurrence de l’actif qu'il aura reçu. (uniquement pour les héritiers et légataires ayant une vocation universelle ou à titre universel)
  • la renonciation : l’héritier ne recueille ni l’actif ni le passif
     

A noter que l’option ne peut être ni conditionnelle ni à terme.


Les délais pour renoncer

L’héritier dispose d’un délai minimal de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession pour exercer son option. A l’expiration de ce délai, il conserve la faculté d’opter sauf s’il est sommé de prendre sa décision ou s’il est considéré comme acceptant pur et simple à raison d’une acceptation tacite. L’acceptation tacite intervient lorsque l’héritier accomplit un acte qui suppose son intention d’accepter telle que la cession de ses droits dans la succession. 
Le droit d’opter se prescrit par dix ans. A défaut d’option au bout de 10 ans, l’héritier est considéré comme renonçant.

La forme de la renonciation

La renonciation à une succession ne se présume pas. Elle résulte en principe d’une déclaration expresse adressée au greffe du TGI du lieu d’ouverture de la succession.

Peut-on renoncer partiellement à la succession ?

Qu’il s’agisse de l’acceptation ou de la renonciation, l’option concerne l’intégralité de la succession. L’héritier ne peut pas renoncer partiellement à la succession.

Il existe toutefois des mécanismes permettant de nuancer cette indivisibilité.

La renonciation anticipée à l'action en réduction.

Le principe est simple : Les enfants ne peuvent pas être déshérités. Ceux-ci ont droit à une part incompressible dans la masse successorale : la réserve héréditaire.

Si, le jour de la succession, leur part est diminuée à cause d’un legs ou d’une donation, ils peuvent lancer une action en réduction afin de récupérer leur dû.

Mais ils peuvent aussi accepter d’avoir moins que cette réserve héréditaire. Par exemple, les héritiers pourraient y renoncer pour permettre à leur frère / sœur qui aurait moins réussi dans la vie de percevoir une part plus importante dans l’héritage.

En renonçant de manière anticipée à l’action en réduction, l’ensemble de la famille se met d’accord pour que la répartition de l’héritage soit déséquilibrée.

Le cantonnement du conjoint survivant

Le conjoint survivant bénéficiant d’une donation entre époux a la possibilité de cantonner son émolument, c’est à dire limiter la libéralité que le conjoint défunt lui fait.

Pour rappel la donation entre époux augmente de manière importante les droits que son conjoint a vocation à recueillir dans sa succession. Le conjoint survivant aura le choix entre

  • L’usufruit sur la totalité de la succession,
  • Un quart de la succession en pleine propriété et trois quarts en usufruit,
  • La quotité disponible
     

Le cantonnement intervient notamment lorsque le conjoint survivant n’a pas besoin de tous les biens qui lui ont été transmis ou bien lorsqu’il n’est pas en mesure d’assurer la gestion de certains biens. Le cantonnement peut aussi avoir comme motivation de favoriser les héritiers du défunt. Les biens exclus par le conjoint survivant font alors de nouveau partie de la succession de l’époux décédé, et seront partagés entre les héritiers selon leurs droits respectifs dans la succession.

Quelles sont les conséquences de la renonciation ?

En renonçant à la succession, l’héritier est censé n’avoir jamais été héritier. Il ne perçoit pas d’actif et ne supporte aucune dette du défunt. Sa part dans la dévolution successorale revient alors à ses représentants, à défaut, aux cohéritiers.

Comme en matière de prédécès, la représentation suite à une renonciation n’est envisageable que dans deux cas :

  • Dans l’ordre des descendants : un petit-enfant peut représenter un enfant dans la succession d’un parent ;
  • Dans l’ordre des collatéraux privilégiés (frères et sœurs du défunt) : un neveu peut représenter une sœur dans la succession d’un défunt.
     

La représentation ne joue pas dans les autres ordres : un petit-cousin ne peut pas représenter l’oncle du défunt.

Quel est l’impact de la renonciation à la succession sur le bénéfice d’une assurance vie ?

En présence d’une clause bénéficiaire valide, l’assurance vie est réputée être hors succession.
Par conséquent la renonciation à la succession d’une personne n’a en principe aucun impact sur votre faculté d’accepter ou non le bénéfice d’un contrat d’assurance vie dénoué suite au décès de cette même personne. Et inversement.

Ainsi si la clause du contrat d’assurance-vie désigne comme bénéficiaire les héritiers du souscripteur,
•    si l'héritier accepte la succession : il reste bénéficiaire du contrat d’assurance-vie et peut accepter ou non de recevoir les capitaux du contrat d’assurance-vie.
•    si l'héritier renonce à la succession : il n’est plus considéré comme héritier (mais comme renonçant) mais il reste bénéficiaire du contrat d'assurance-vie.

 

 

>> Lire aussi : Assurance vie et succession

Le renonçant peut-il changer d’avis ?

L’héritier renonçant peut révoquer sa décision aux conditions suivantes :

  • Aucun autre héritier n'est accepté la succession
  • La révocation est intervenue dans les 10 ans à compter du décès
     

Par conséquent, si un héritier a déjà accepté la succession, il est en principe impossible de révoquer une renonciation à la succession. Toutefois en cas d'erreur, dol ou violence, la renonciation peut être annulée judiciairement. 

A noter que l’acceptation pure et simple d'une succession ne peut jamais être révoquée, mais l’héritier acceptant peut être déchargé d'une dette successorale dont le montant est significatif et dont il ignorait légitimement l’existence.

La renonciation peut-elle constituer un abus de droit ?

La liberté de choix entre les trois options vues précédemment (acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l’actif net et renonciation) est discrétionnaire. Une renonciation n’est donc pas frauduleuse si elle procure à l’héritier renonçant un avantage.

Toutefois un montage faisant se succéder une renonciation à succession puis une donation peut constituer un abus de droit fiscal lorsqu’elle a pour but d’éviter une taxation en ligne collatérale (au titre de la succession) et bénéficier d’une taxation en ligne directe (au titre de la donation). BOI-ENR-DMTG-10-50-80-20170824 § 290

C’est le cas de l’exemple suivant : Marie a deux filles, Sophie (qui n’a pas d’enfant) et Anna (qui a deux fils). Sophie décède : Anna renonce à la succession de sa sœur en son nom et au nom de ses deux fils : Marie, la mère est donc seule héritière (et bénéficie d’une taxation en ligne directe). Marie consent ensuite une donation à ses deux petits-fils (et bénéficie aussi d’une taxation en ligne directe).

 

Expatrié : Conseils pour acheter un bien immobilier en France

Expatrié : Conseils pour acheter un bien immobilier en France
2019-03-20 17:13:00

Vous avez quitté la France pour des raisons professionnelles ou tout simplement pour vivre une expérience à l’étranger mais en tant que non résident, vous souhaitez tout de même garder un lien avec votre cher pays : la France.

L’achat immobilier est souvent privilégié par les expatriés pour investir en France.

Que ce soit pour conserver un pied à terre, générer des revenus complémentaires, constituer un patrimoine ou pallier la baisse de revenus au moment de la retraite, nous vous conseillons de suivre ces quelques astuces pour que l’acquisition d’un bien immobilier français se fassent dans les meilleures conditions.


Au préalable : quel type de placement immobilier recherchez-vous ?

Est-ce un investissement locatif de pur rendement que vous recherchez ? Si c'est le cas, nous vous conseillons l'investissement en SCPI plus connu sous le terme "Pierre Papier". Investir dans des SCPI permet de percevoir des revenus immobiliers sans avoir de problème de gestion locative et en mutualisant les risques.


En revanche si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en guise de résidence secondaire, pour loger vos enfants pendant leurs études, ou bien pour le mettre en location, alors l’acquisition d’un bien immobilier en direct est faite pour vous.

Conseil : Si vous achetez un bien immobilier éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière, prenez connaissance de l'impact de votre statut de non résident : Expatriation et investissement en défiscalisation immobilière

 

Etudiez le marché immobilier

Etudiez la région

Déterminez la région de prédilection pour votre investissement. Entourez-vous d’un agent immobilier ou d’un expert pour obtenir les informations nécessaires à votre projet : prix du m², prix de marché, adéquation entre votre projet et la situation géographique… En fonction de votre budget, certaines régions seront plus ou moins accessibles.

Lorsque l’on est éloigné, il n’est pas inutile d’avoir un agent immobilier pour vous conseiller et vous représenter sauf si un membre de votre entourage peut assurer cette tâche.

Conseil : Si votre projet est de mettre en location meublée, ou en location saisonnière votre bien immobilier, assurez-vous que la région dans laquelle vous investissez est favorable à ce type de location. Certaines régions sont inadaptées.


Etudiez l’emplacement

Renseignez vous sur les alentours du bien : transports, commodités, montant des loyers pratiqués si vous le mettez en location, proximité des écoles.

Etudiez le bien immobilier

Menez une étude approfondie des caractéristiques des biens immobiliers qui vous intéressent :

  • Exigez les diagnostics immobiliers obligatoires : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, mérule, radon….
     
  • Evaluez l’état des parties communes, les charges de copropriété, les travaux de copropriété à venir

D’autres caractéristiques devront également être prise en compte : présence d’un parking ou facilités pour se garer, mitoyenneté, voisinage ….

Conseil : N'hésitez pas à demander à l’ancien propriétaire le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour éviter les mauvaises surprises

 

Prenez connaissance des frais et charges

La dépense liée à l’acquisition d’un bien immobilier ne se résume pas au seul prix du logement.

Voici une liste non exhaustive des frais et charges à prendre en compte :

  • Frais de notaire : Emoluments et honoraires du notaire. A noter que le notaire est le collecteur de l’impôt. Plus connus sous le terme de frais de notaire, les frais d’achat d’un bien immobilier sont principalement composés de taxes collectées par le notaire pour le compte de l’Etat.
     
  • Impôts et taxes prélevés par le notaire : Renseignez-vous sur le montant des taxes et impôts liés à l’acquisition. Sachez que les frais de transfert de propriété représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2% et 3% pour un bien neuf.
     
  • Frais d’agents immobiliers - commissions : Vous pouvez prospecter seul ou bien vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans vos démarches d'acquisition, mais cela engendrera des frais supplémentaires. De plus, si vous souhaitez confier la gestion de la location à une agence, cela vous coûtera entre 5% et 10% des revenus par an.
     
  • Dépôt de garantie : La rédaction et la signature d’un compromis de vente s’accompagne souvent du paiement d’une garantie. Le montant est généralement déposé sur un compte sous séquestre à la Caisse des dépôts. Il sera donc immédiatement débité de votre compte avant même que vous soyez réellement propriétaire. Si la vente est conclue, le dépôt de garantie constituera un acompte sur le prix de vente. En revanche, si vous ne souhaitez plus acheter et que vous avez dépassé le délai de rétractation, l’acompte est reversé au vendeur à titre d’indemnités. Le dépôt de garantie est en principe de 10%, mais peut être négocié.
     
  • Assurance de prêt si vous achetez votre bien à crédit : En cas de décès ou d’invalidité, cette assurance remboursera la banque à votre place. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence afin de diminuer son montant.


Sachez qu'en fonction des régions, la taxe d'habitation peut être majorée par une "surtaxe" sur les résidences secondaires (comme à Paris et en bord de mer par exemple). En tant que non résident, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération de la taxe d’habitation.

A crédit ou cash ?

Allez-vous payer comptant ou à crédit le bien immobilier ?

Sachez qu’en tant que non résident, il est plus difficile d’obtenir un prêt. L’apport minimum demandé est généralement plus élevé. Votre statut étant particulier, vous devrez apporter des garanties supplémentaires à la banque prêteuse.

Conseil : Négociez avec votre banque pour ne pas avoir de pénalités de remboursement anticipé du prêt et ainsi pouvoir réduire les mensualités en cas de rentrée d’argent.


S’il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance de prêt, les banques exigent quasi-systématiquement une assurance pour garantir les risques liés au décès ou à l’invalidité. Vous n’êtes toutefois pas tenu de souscrire cette assurance auprès de votre établissement bancaire.

En fonction de votre pays de résidence, vous pourrez être dans l’impossibilité de trouver une assurance de prêt et par conséquent aucun prêt bancaire ne sera autorisé.
Si certains pays de résidence ne posent pas réellement de problème (Allemagne, Espagne, Italie, Suède, Portugal, Belgique, Suisse, Luxembourg), d’autres en revanche poseront plus de difficulté pour obtenir un prêt : Angola, Congo, Côte d’Ivoire, Haïti, Irak, Iran, Libye, Mali, Syrie.

Patrimea propose des assurances de prêts pour les non-résidents.
 

Identifiez l’acquéreur

Souhaitez-vous acheter ce bien individuellement, ou avec un membre de votre famille ?

Faites attention à votre régime matrimonial. Il aura des conséquences sur le caractère des revenus locatifs en cas de mise en location du bien, sur le propriétaire du bien ...

Si vous relevez du régime de la communauté légale réduite aux acquêts, les biens acquis pendant le mariage seront à priori communs, peu importe si un seul des époux l’a financé. Ce dernier aura alors droit à une récompense dû par la communauté.

Sous le régime de la séparation des biens, l’époux peut acquérir individuellement un bien immobilier qui restera un propre. Mais les époux mariés sous le régime séparatiste peuvent également acheter un bien ensemble. Si rien n’est prévu, le bien sera détenu en indivision.

Conseil : Pensez à inscrire dans l’acte notarié d’acquisition les caractéristiques et modalités du financement pour éviter les conflits en cas de divorce

Réfléchissez à la structure de votre acquisition : en direct ou via une société ?

Vous avez la possibilité d’acheter le bien immobilier soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une société.  La structure sociétaire aura un impact sur la comptabilité, les formalités à accomplir et la fiscalité.

La SCI (société civile immobilière) est souvent utilisée lorsque l’on souhaite acquérir un bien avec ses enfants ou bien anticiper la transmission.

Vous n’êtes alors pas directement propriétaire d’un bien immobilier, mais êtes titulaire de parts sociales d’une SCI qui a acheté le bien immobilier. Le principal avantage est de pouvoir transmettre au fur et à mesure à ses enfants en leur cédant des parts sociales.

Mais attention à la rédaction des statuts pour éviter les situations de blocages. La tenue d’une comptabilité est également obligatoire.
 
Si votre projet est de faire de la location meublée, la SCI passera d’un régime d’impôt sur le revenu à un régime d’impôt sur les sociétés. La SCI acquittera alors l’IS sur les revenus de la location meublée (15% jusqu’à 38 120 € et 28% au-delà). Les associés ne seront imposés personnellement qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

Sachez qu’en tant que non résident, et sous réserve de l’application de la convention fiscale conclue entre la France et votre pays de résidence, vous êtes généralement imposable dans votre pays de résidence sur les dividendes de source française. La France peut toutefois garder le droit d’appliquer une retenue à la source. Le taux de la retenue à la source est souvent limité à 15% (Allemagne, Portugal, Ile Maurice, Maroc …)

Renseignez-vous sur la fiscalité

Outre les taxes inhérentes à l’immobilier (la taxe foncière, les charges de copropriété, frais de syndic ou la taxe d’habitation), vous serez assujetti à la fiscalité liée à la structure de votre acquisition.

Prenez connaissances de la fiscalité en cas de détention d’un bien immobilier, en cas de mise en location (location nue, location meublée) et en cas de cession. Ne négligez pas l’impact de votre résidence fiscale à l’étranger.

En cas de risque de double imposition (en France et dans votre pays de résidence), les conventions fiscales internationales, sous réserve de leur applicabilité, déterminerons les modalités d’imposition.

Bien immobilier acquis en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR

  • Imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers (au réel ou au micro foncier) avec un taux minimum d’imposition de 20% jusqu’à 27 519 € et 30% au-delà (en 2019)
     
  • Imposition des revenus aux prélèvements sociaux
     
  • Imposition en cas de cession du bien immobilier ou des parts sociales : plus-value immobilière des particuliers avec abattement pour durée de détention. D’autres abattements et exonérations sont possibles.

Bien immobilier acquis par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS

  • La société est imposable sur les bénéfices qu’elle réalise selon les règles de l’impôt sur les sociétés
     
  • Les revenus distribués aux associés sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers
     
  • Les cessions de parts de SCI à l’IS sont par principe soumises au régime des plus-values mobilières. Toutefois lorsqu’elles sont réalisées par des non-résidents, les cessions peuvent être assujetties à un prélèvement immobilier particulier.

Enfin, si votre patrimoine net immobilier français est supérieur à 1,3 millions d'euros, vous êtes potentiellement redevable de l'impôt sur la fortune immobilière.


N’hésitez pas à nous consulter pour en savoir plus.

Remarque : La loi de finances pour 2019 est venue assouplir l'irrévocabilité de l'option pour l’imposition à l’IS. La nouvelle version de l’article 239 du CGI prévoit désormais la possibilité de renoncer à l’option à l’IS si ce renoncement intervient dans les 5 ans qui suivent l’option pour l’IS.
Attention, le passage de l’IR à l’IS et inversement nécessite des formalités administratives et comptable strictes. D’importantes charges fiscales peuvent également être générées.


A noter que si vous faites de la location meublée au sein d’une SCI, cette dernière doit impérativement être assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Pour les non-résidents : en cas de cession du bien la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire si la part du prix de vente vous revenant est supérieure à 150 000 € et que vous résidez hors de l'EEE (hors de Union Européenne,  de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein).

Anticipez les délais d’acquisition

Outre le fait que nous vous conseillons de visiter le bien à acquérir et le lieu de situation pour limiter les mauvaises surprises, nous vous suggérons d’anticiper les délais d’acquisition : les délais pour obtenir le prêt bancaire ou le délai des formalités administratives.

Attention, la signature électronique à distance des documents d’acquisition du bien n’est pas autorisée. Si aucune procuration n’a été donnée, vous devrez être présent au moment de la signature des actes d’acquisition.

Préparez le transfert des fonds

Le taux de change et les frais liés aux transferts de fonds peuvent vous faire perdre quelques dizaines voire quelques milliers d’euros en fonction des montants transférés.

Comparez les différentes solutions qui s’offrent à vous (banques, plateforme ..) et optez pour la meilleure.

Patrimea propose un service de change à des taux très compétitifs. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus. >> remplir le formulaire de contact

 

Retraite en Italie pour l'avantage fiscal : fausse bonne idée ?

Retraite en Italie pour l'avantage fiscal : fausse bonne idée ?
2019-03-07 17:26:00

L’Italie a créé un régime fiscal avantageux pour les étrangers qui décideraient de venir passer leur retraite dans certaines régions italiennes.

Une flat tax de 7% sur les retraites pendant 5 ans… Le gouvernement italien tente d’attirer les étrangers comme son homologue portugais. Malheureusement du côté de nos compatriotes français, il risque d’y avoir des déçus.

Chers retraités français ne vous y précipitez pas !

 
Et si vos retraites françaises n’étaient plus soumise à l'impôt sur le revenu français mais à une « flat tax » de 7 % en Italie ? Pour cela il suffirait d’établir sa résidence fiscale en Italie, plus précisément dans les communes du Sud de l’Italie de moins de 20 000 habitants.

A première vue,c’est une bonne nouvelle. Le soleil, un cadre de vie agréable et … l’attractivité fiscale ! Mais c’est oublier un peu trop rapidement l’existence de la convention fiscale franco-italienne qui vient réduire à peau de chagrin le nombre de retraités français susceptibles de bénéficier du dispositif fiscal avantageux italien.

La convention fiscale internationale ayant une valeur supranationale, il convient de s’y référer pour connaître le lieu d’imposition des retraites de source française.

Quels sont les retraités s’expatriant en Italie qui peuvent bénéficier de la flat tax italienne ?

Contribuable de nationalité française uniquement

  • Vous percevez une retraite de la sécurité sociale* : lieu d’imposition : FRANCE → Vous restez assujettis à l’impôt français sur vos retraites françaises via une retenue à la source.
     
  • Vous percevez une retraite publique : lieu d’imposition : FRANCE → Vous restez assujettis à l’impôt français sur vos retraites françaises via une retenue à la source.
     
  • Vous percevez une retraite privée, c’est à dire autre que le régime de la sécurité sociale : lieu d’imposition : pays de résidence du bénéficiaire → Vous pouvez bénéficier de la flat tax italienne.

Contribuable de nationalité italienne uniquement

  • Vous percevez une retraite de la sécurité sociale* : lieu d’imposition : FRANCE → Vous restez assujettis à l’impôt français sur vos retraites françaises via une retenue à la source.
     
  • Vous percevez une retraite publique  : lieu d’imposition : pays de résidence du bénéficiaire → Vous pouvez bénéficier de la flat tax italienne.
     
  • Vous percevez une retraite privée, c’est à dire autre que le régime de la sécurité sociale : lieu d’imposition : pays de résidence du bénéficiaire → Vous pouvez bénéficier de la flat tax italienne.

Contribuable ayant la double nationalité franco-italienne

  • Vous percevez une retraite de la sécurité sociale* : lieu d’imposition : FRANCE → Vous restez assujettis à l’impôt français sur vos retraites françaises via une retenue à la source.
     
  • Vous percevez une retraite publique : lieu d’imposition : FRANCE → Vous restez assujettis à l’impôt français sur vos retraites françaises via une retenue à la source.
     
  • Vous percevez une retraite privée, c’est à dire autre que le régime de la sécurité sociale : lieu d’imposition : pays de résidence du bénéficiaire → Vous pouvez bénéficier de la flat tax italienne.



* retraite de la sécurité sociale française : le régime de la sécurité sociale ; les régimes spéciaux de la sécurité sociale ; le régime des assurances sociales agricoles.les régimes complémentaires à caractère obligatoire tels que l’Agirc ; l’ARCCO ; le régime des professions non salariées, la Caisse des Français de l'étranger, les régimes de retraite complémentaires conclus dans le cadre de l'entreprise ou de la branche professionnelle, auxquels le salarié est tenu d'adhérer.
 

Expatriation et investissement en défiscalisation immobilière

Expatriation et investissement en défiscalisation immobilière
2019-02-26 09:33:16

La France offre une multitude de dispositifs de défiscalisation immobilière : Scellier, Duflot, Pinel, Borloo, Robien, LMNP …

Par principe pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à ces dispositifs, le contribuable doit être domicilié fiscalement en France. Les non-résidents sont exclus de la grande majorité des dispositifs de défiscalisation.

La loi de finances pour 2019 est venue assouplir cette position : pour les nouveaux investissements sous le dispositif Pinel, la réduction d’impôt s’applique même en cas de transfert du domicile fiscal hors de France.


Dispositif Avantage fiscal Accessible aux non-résidents Remise en cause en cas de transfert de résidence fiscale Maintien de l’avantage pendant l’expatriation
Pinel Réduction d’impôt Non Non Oui, uniquement pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019
Girardin Réduction d’impôt Non Sans objet Sans objet
Duflot Réduction d’impot Non Non Non
Scellier Réduction d’impôt Non Non Non
Censi-Bouvard (LMNP) Réduction d’impôt Non Non Non
Borloo neuf (populaire) Amortissement Oui Non Oui
Borloo ancien Déduction des revennus Oui Non Oui
De Robien Amortissement Oui Non Oui
Besson Amortissement Oui Non Oui
Perissol Amortissement Oui Non Oui
Cosse ancien Déduction des revenus Oui Non Oui
Loi Malraux Réduction d’impôt Non Non Non

                 
Pinel

Principe : Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Nouveauté 2019 : Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, les contribuables résidents en France au jour de l'investissement (quelle que soit leur nationalité) conservent la réduction d'impôt pour les périodes au titre desquelles ils sont non-résidents français (qu'il s'agisse d'investissements en direct ou via une SCI).

La réduction s'impute sur l'Impôt sur le Revenu dû en France par ces non-résidents (mais ne peut pas donner lieu à remboursement).

Pour les investissements réalisés antérieurement : les contribuables perdent le bénéfice de la réduction pendant les années durant lesquelles ils sont non-résidents. La réduction d’impôt est donc suspendue pendant la période d’expatriation sans remettre en cause les réductions acquises précédemment. Si les contribuables reviennent en France avant la fin de la réduction, ils peuvent bénéficier de la réduction d’impôt de nouveau sans pouvoir utiliser les réductions non utilisées pendant la période d’expatriation.

Scellier

Principe : Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Scellier. En mai 2018, la Cour Administrative d’Appel de Versailles (CAA Versailles du 3 mai 2018, n°1507771) est venue censurer la loi réservant le bénéfice de la réduction Scellier aux contribuables domiciliés en France. Selon cette juridiction cela contrevient au principe de la libre circulation des capitaux au sein de l’Union Européenne (article 63 TFUE).

Le législateur n’a pas encore pris acte de cette décision et n’a pas modifié la loi. Le dispositif de défiscalisation Scellier n’est donc pas accessible aux non-résidents.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Le transfert de résidence fiscale hors de France pendant la période d’engagement de location ne remet pas en cause les avantages fiscaux acquis les années antérieures. L’administration fiscale précise que pendant la période d’expatriation, la réduction d’impôt ne peut plus être utilisée et ne pourra pas être utilisée ultérieurement.

Si le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d'engagement de location, les réductions d’impôt non utilisées pendant l’expatriation ne peuvent être imputées.

Censi-Bouvard (LMNP)

Principe : Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables domiciliés fiscalement en France.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Le transfert du domicile fiscal hors de France pendant la durée de l'engagement de location ne remet pas en cause la réduction d'impôt. Toutefois, le montant de la réduction est perdu pour les années où le contribuable n'est plus domicilié en France. En cas de retour pendant la durée de l'engagement, la réduction d’impôt s’applique de nouveau pour les années restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France".

Girardin social / logement / industriel

Principe : Seules les personnes physiques, résidentes fiscales françaises au sens de l'article 4 B du CGI, domiciliées en France métropolitaine ou dans les DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte), peuvent bénéficier de la réduction d'impôt. Les non-résidents dits « Schumacker » peuvent également bénéficier de la réduction d’impôt.

En revanche, les non-résidents fiscaux français, passibles de l’impôt sur les revenus à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier du dispositif.

Duflot

Principe : Seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Duflot.

Que se passe-t-il en cas de transfert de la résidence fiscale à l’étranger ? Le transfert de résidence fiscale hors de France pendant la période d’engagement n’entraine pas la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

Pendant la période d’expatriation, aucune réduction d’impôt au titre de l’investissement Duflot n’est applicable. Les réductions d’impot non utilisée sont définitivement perdues.

De Robien recentré et De Robien classique

Principe : Les contribuables résidents fiscaux français et non-résidents fiscaux peuvent bénéficier de l’amortissement de Robien à condition que les revenus tirés de la location du logement soient imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

L’avantage fiscal est maintenu même pendant la période d’expatriation.

Besson ancien et Besson neuf

Principe : Les contribuables résidents fiscaux français et non-résidents fiscaux peuvent bénéficier du dispositif Besson ancien à condition que les revenus tirés de la location du logement soient imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

L’avantage fiscal est maintenu même pendant la période d’expatriation.

Perissol

Principe : Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif Perissol dès lors que les revenus du logement qu'ils acquièrent ou font construire sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Borloo neuf (ou populaire)

Voir les conditions du dispositif « De Robien recentré »

Borloo ancien

Principe : "Aucune condition de domiciliation fiscale n’est exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal." Inst. adm. 29 mars 2012, BOI 5 D-2-12
 

Assurance vie au Luxembourg 2019 : Taux et Rendement 2018

Assurance vie au Luxembourg 2019 : Taux et Rendement 2018
2019-02-25 09:08:59

En ce début d'année 2019, les assureurs luxembourgeois annoncent les taux de rendement de leurs fonds à capital garanti.

Certaines compagnies d'assurance vie au Luxembourg proposent des fonds à capital garanti en devises (€, $, £ ou CHF par exemple), le tout, en conservant la fiscalité avantageuse de l’assurance vie à la française, pour les résidents fiscaux français.

Un placement qui s'avère particulièrement intéressant si vous êtes expatrié et que vous ne souhaitez pas subir les aléas du marché des changes, ou simplement pour diversifier votre patrimoine.

Avec un coût de réassurance des fonds euros de l'ordre de +0,3% à+0,5%, les rendements affichés sont donc inférieurs aux contrats de droit français.


Cependant, les épargnants qui investissent au Luxembourg, placent essentiellement leur argent sur des unités de compte ou des fonds internes dédiés. Ainsi, l'importance du rendement des fonds à capital garanti est moindre qu'en France.

Rendement assurance vie Luxembourg 2018

Les rendements affichés des assurances vie sont bruts de frais de gestion et avant fiscalité. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
 

Patrimea Lux (Generali Luxembourg)


Fonds en euros
+2,40%


Le fonds en euros est accessible à hauteur de 60% maximum de l'allocation globale.
 


Life Mobility Evolution (La Mondiale Europartner)


Fonds à capital garanti en € +2,20%
Fonds à capital garanti en $ +1,60%
Fonds à capital garanti en £ +1,60%
Fonds à capital garanti en CHF +0,85%
Fonds Eurocit'Lux *
+0,80%


*Un taux boosté de +0,30% (sauf pour Eurocit) est mis en place dès lors qu'une part minimum de 30% de la valeur du contrat est affectée aux unités de compte

Les fonds à capital garanti sont accessibles à 100% si le montant de souscription (ou de versements libres) est inférieur à 250.000€. Au delà, des seuils progressifs d'unités de compte existent entre 250.000€ et 5M€.


Patrimea Life (Sogelife)


Fonds à capital garanti en €* De +2,25% à +2,80%
Fonds à capital garanti en $** De +3,20% à +3,70%


*Taux boosté des fonds selon le % investi en unités de compte

Patrimea Global Invest (Allianz)


Fonds à capital garanti en €
+1,90%


 

Les 10 meilleures SCPI en 2019 : Le choix de Patrimea

Les 10 meilleures SCPI en 2019 : Le choix de Patrimea
2019-02-14 11:13:00

 


Comme chaque année, Patrimea publie sa liste de SCPI recommandées.

Au troisième trimestre 2018, le marché des SCPI de rendement confirme sa bonne santé avec une collecte nette en hausse de 2,7% sur un an. Le taux de distribution 2018 est attendu autour de 4,35%.

Face au succès de la pierre papier, vers quelles SCPI se tourner  ? Quelles seront les meilleures SCPI en 2019 ?

Patrimea vous expose ses convictions avec une liste des meilleures SCPI pour 2019.
 

Meilleures SCPI : Quels critères à prendre en compte ?


Pour établir sa liste de valeurs préférées, Patrimea s'appuie sur une analyse pointue des chiffres clés de chaque SCPI. Tous les fonds sont analysés pour publier un avis concret.

Les éléments suivants par ordre d'importance sont pris en compte :

  • Taux de distribution (rendement) : Même si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, l'immobilier offre une visibilité et une pérennité de la rentabilité forte.
  • Ecart valeur de réalisation / prix de souscription : Pour déterminer si la SCPI est chère ou sous-évaluée
  • Expérience et réputation des équipes de la société de gestion pour gérer l'investissement de la collecte
  • Evolution du dividende : Part du revenus provenant des loyers vs part du revenu provenant des plus values latentes ou du report à nouveau.
  • Taux d'occupation financier et Taille de la SCPI
  • Etude des biens immobiliers : Age, travaux (Provisions pour travaux), localisation ..
     

Nous vous rappelons que l'investissement dans une SCPI, SCI ou OPCI n'est pas garanti tant du point de vue de ces dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.


Les SCPI recommandées par Patrimea en 2019


Selon les critères mentionnés ci-dessus, Patrimea établit une liste des SCPI de rendement privilégiées pour cette année.  Le classement SCPI 2019 est intégré selon la catégorie : Commerces, bureaux, spécialisées et investies hors de France.


Catégorie : SCPI investies hors de France





CORUM XL



  • Meilleur taux de rendement 2018 de l'ensemble des SCPI : +7.91% (avant fiscalité étrangère et française). Le taux passe à +6,62% après fiscalité étrangère et avant fiscalité française.
  • Capitalisation : 226 millions d’euros.
  • SCPI investie hors de France (17% - Allemagne, Irlande, Portugal, Espagne, Pays-Bas) et hors zone euro (59% au Royaume Uni et  24% en Pologne)
  • Répartition sectorielle : Bureaux (51%), Commerces (42%), Activités (4%), Hôtels (3%)
  • Taux d’occupation financier : 100%
  • Prix de souscription : 189 € (tous frais compris)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
  • Le dividende est versé mensuellement
  • Non disponible en assurance vie
 

L'avis de Patrimea

7,91% mais plutôt 6,62% après fiscalité étrangère et avant fiscalité française. La performance reste remarquable pour une SCPI qui va fêter ses 2 ans et dont la taille a été multipliée par 6 en 2018 !

La société de gestion montre sa capacité à investir une forte collecte sur la période. Attention tout de même à l’évolution du profil de la SCPI sur l’année 2018, passant d’une répartition géographique en zone euro à 100% à un profil investi à 83% au Royaume Uni et en Pologne.

Les épargnants verront dans ces acquisitions une confirmation du caractère opportuniste de la SCPI et pour les plus contrariants, une prise de risque prématurée sur le Royaume Uni, zone sous le feu des projecteurs avec le Brexit. Le zloty, monnaie polonaise, s’avère assez stable avec des variations dépassant rarement les 5% autour d’un cours équilibre avec l’euro indiquant une gestion du change peu contraignante.

Patrimea apprécie la stratégie de Corum XL pour son côté opportuniste vers des marchés immobiliers nouveaux pour les SCPI. Une société de gestion ne doit-elle pas gérer activement son patrimoine pour créer plus de valeurs pour ses associés, impliquant de prendre des paris ?

Corum ne fait qu’appliquer la stratégie déterminée au départ à savoir investir hors de la zone Euro avec comme objectif une hausse régulière du prix de part autour de 5% par an et un rendement du même ordre.
 


 





CORUM Origin


  • TDVM (rendement) 2018 : +7,28% (avant impôt étranger et français) soit 6,14% (après impôt étranger et avant français)
  • Capitalisation (taille) : 1,4 milliards d'euros
  • Présence géographique : Pays-Bas (28%), Italie (15%), France (11%), Allemagne (11%), Finlande (11%), Espagne (9%), Irlande (4%), Slovénie (4%), Portugal (3%), Belgique (2%), Estonie (1%), Lettonie (1%).
  • Répartition sectorielle : bureaux (45%), commerces (22%), activité (10%), hôtels (14%), logistique (8%) et santé (1%).
  • Taux d’occupation financier : 99,5%
  • Prix de souscription: 1075€
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
  • Le dividende est versé mensuellement
  • Non disponible en assurance vie

 

L'avis de Patrimea

Pour la 7ème année consécutive depuis sa création, Corum Origin génère un rendement supérieur à son objectif annuel de 6%. Avec 6,14% de rendement annuel en 2018 (après fiscalité étrangère), la performance historique de CORUM Origin est la plus élevée pour une SCPI « zone euro ».

Pionnier de l’investissement en zone euro (au sens large), Corum montre sa capacité à investir dans le temps.

La SCPI est très diversifiée sur plusieurs pays (12 au total) ce qui implique de suivre au plus près la gestion des immeubles et des locataires  mais aussi l’évolution de la législation et de la fiscalité.

Outre la maîtrise de la collecte, Corum va devoir gérer l’investissement et plus précisément la zone d’investissement. Si la France et l’Allemagne ne semblent plus être des pays cibles, le nombre d’actifs en Finlande, Lettonie, Slovénie ou autres pays de cette taille est plus réduit surtout pour des montants supérieurs à 20M€. Sur les pays comme l’Italie, l’Espagne ou les Pays-Bas, le marché est plus profond mais aussi plus compétitif et sélectif.

Avec une capitalisation proche de 1,5 milliard d’euros, l’effet dilution du rendement est moins marqué. Les associés existants sont donc plutôt protégés sur le rendement !

Corum fait coup double avec ses 2 SCPI aux profils différents qui ont leur place dans une diversification immobilière !
 


 


NOVAPIERRE ALLEMAGNE


  • TDVM (rendement) 2018 : +4,71%
  • Capitalisation (taille au 30/09/2018) : 404,8M€
  • SCPI 100% murs de commerces en Allemagne
  • Prix de souscription : 260€
  • Taux d'occupation financier : 98%
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Délai de jouissance : premier jour du 5e mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente


L'avis de Patrimea

Dans l’univers des SCPI investies hors de France, Novapierre Allemagne tient toute sa place par sa singularité. Avec un profil 100% murs de commerces en Allemagne, le positionnement de la SCPI offre une bonne visibilité.

Le rendement 2018 ressort à 4,9% net de frais, après fiscalité allemande et avant fiscalité française, soit un rendement avant toute fiscalité de 5,82%. Dans une optique de diversification sectorielle en commerces, Novapierre Allemagne avance ses pions, un véhicule simple : murs de commerce en Allemagne.

La fiscalité est aussi simple : pas de prélèvements sociaux et un impôt en France réduit par rapport à une SCPI investie en France.

La SCPI a connu un vif succès l’année dernière avec le cap des 6000 associés au capital. Au troisième trimestre 2018, Novapierre Allemagne a atteint un niveau d’investissement record avec plus de 80 millions d’euros d’acquisition.

Nous serons attentifs à la qualité des acquisitions et surtout à la maîtrise de la collecte pour éviter de dégrader le rendement existant.
 



 

Catégorie : SCPI de commerces




FONCIA PIERRE RENDEMENT


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,59%
  • Capitalisation : 416,9M€
  • SCPI investie majoritairement en France : 35% à Paris, 30% en région parisienne, 30% en province, 4% hors de France.
  • Répartition sectorielle : Commerces (70%), Bureaux (10%),  autres (20%).
  • Taux d'occupation financier 2018 : 95,45%
  • Prix de souscription: 960€
  • Délai de jouissance: 1er jour du 5e mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2018, la SCPI a ouvert la 14ème augmentation de capital de 22 000 parts au prix de souscription de 960 €. Cette collecte lui a permis de poursuivre ses investissements.

Foncia Pierre Rendement affiche un rendement dans le haut de la fourchette des SCPI de commerces avec +4,59% pour 2018. Une aubaine pour les investisseurs au profil sécuritaire et probablement l'une des meilleures SCPI de commerces disponibles sur le marché.

Autre atout de la SCPI : Elle est à capital fixe ce qui implique une totale maîtrise de la collecte et donc de l’investissement.
La SCPI n’a investi que 11,5 millions d’euros sur l’année 2018, un chiffre en deçà des montants collectés prouvant ainsi la difficulté de trouver des biens de qualité à des prix raisonnables.
 




 


IMMORENTE




 


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,70%
  • Capitalisation (taille) : 2,9 milliard d’euros
  • Présence géographique : Paris et région parisienne (44,3%), province (30%), étranger (Allemagne, Belgique, Pays-Bas)(21%), autres investissements indirects (4,6%).
  • Répartition sectorielle : Commerces de périphérie (31,4%), commerces de centre ville et milieu urbain (30,1%), bureaux (30,9%), autres activités commerciales (7,6%)  
  • Taux d'occupation financier de 93,33%
  • Prix de souscription : 330€
  • Délai de jouissance: 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente
     

L'avis de Patrimea

3 milliards d’euros … c’est la capitalisation d’Immorente. Elle a doublé en 6 ans.

Le profil de la SCPI a aussi évolué : la part du commerce est passée de 68,8% à 61,5% au profit du bureau (+2,4%) et autres actifs (+4,8%). Il en est de même sur la répartition géographique avec une part à l’étranger passant de 8,3% à 21%, une tendance de fonds pour investir une collecte toujours aussi forte (200 millions d’euros en 2018) tirée par la forte pondération de l’assurance vie (et du réinvestissement automatique des loyers)

En 2018, Sofidy, gérant de la SCPI, a été racheté par Tikehau. Quelle sera la nouvelle stratégie ? Tikehau pourrait-il mettre en pause la collecte sur Immorente et lancer de nouvelles SCPI thématiques, dont le développement semble plus porteur à l’avenir.

Rassurante par sa visibilité et la récurrence de ses loyers, Immorente est aussi troublante par la complexité de sa gestion liée à son historique.  Un profil classique diversifié pouvant perturber les associés par son manque de transparence !
 




Catégorie : SCPI de bureaux




 



PFO




 

  • TDVM (rendement) 2018 : 4,87%
  • Capitalisation (taille) : 628,3M€
  • Présence géographique : Province (49%), Paris et région parisienne (34%), Europe (17%)
  • Répartition sectorielle : Bureaux (58%), commerces (29%), enseignement et crèches (4%), Ehpad (4%), hôtels (4%), activités (1%)   
  • Prix de souscription : 946 €
  • Taux d'occupation financier 2018: 94,29%
  • Délai de jouissance : 6 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie

L'avis de Patrimea

Vous connaissez PFO2 mais connaissez vous PFO ?

Avec un travail de gestion important, Perial remet en lumière cette SCPI : Taux d’occupation financier au plus haut depuis 10 ans, objectif d’expansion en Europe (17% du patrimoine à fin 2018), rendement proche de 5% en 2018 soit le haut de la fourchette moyenne …

PFO est aussi un véhicule immobilier responsable et entend bien postuler pour le label immobilier ISR.

Point important : la somme des dividendes annuels en 2018 (46,10€) a connu une évolution de +0,2% par rapport au montant distribué en 2017 (46€). La stratégie locative adoptée par les gérants a donc porté ses fruits. En effet, cette évolution est dûe à une campagne d’arbitrage qui a permis la cession d’immeubles n’étant pas loués intégralement et l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. Aussi, l’effet de levier a augmenté ce qui a permis d’améliorer la rentabilité de la SCPI.
 
L'objectif 2019 pour Perial sera de prolonger cette tendance et proposer des dividendes orientés à la hausse (jusqu'à 47,50 €), à prix constant, et de faire encore progresser le rendement.
 




 

 

EFIMMO 1


 


 


  • TDVM (rendement) 2018 : 5,06%
  • Capitalisation (taille) : 1,1 milliards d’euros.
  • Présence géographique : Paris et région parisienne (60,8%), province (26,2%), étranger (Belgique, Pays-Bas, Allemagne)(11%), investissements indirects (2%).
  • Répartition sectorielle : Bureaux (85,9%), commerces de centre ville et milieu urbain (7,2%), autres locaux commerciaux (5,9%), divers (1%).
  • Prix de souscription : 230€
  • Taux d'occupation financier 2018 : 94,58%
  • Investie à plus de 85% en bureaux
  • Délai de jouissance: 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Disponible en assurance vie :  Patrimea Premium
     

L'avis de Patrimea


La belle surprise de 2018 dans la catégorie de bureaux avec un rendement en hausse à 5,06% (sans acompte exceptionnel)

Moins connue que sa grande soeur Immorente, Efimmo présente de sérieux atouts pour un placement en 2019.

Sofidy a mis l’accent sur la gestion des locataires avec une hausse du taux d’occupation financier (TOF) sur l’année passant ainsi de 93,83% à 94,58%. (En 2017, le taux était proche de 92%). En 2019, ce taux va-t-il encore progresser ?

Efimmo poursuit sa diversification hors de France (Allemagne, Pays-Bas et Belgique) avec une part de 11% du patrimoine. En 2012, cette part était marginale.
 



 

EPARGNE PIERRE

 

  • TDVM (rendement) 2018 : 5,97%
  • Capitalisation (taille) : 521M€
  • Présence géographique : Nord est (37,01%), île de france (19,03%), nord (15,67%), nord ouest (12,97%), sud ouest (7,76%), sud est (7,56%)
  • Répartition sectorielle : Commerces (49,92%), bureaux (44,40%), activités (3,98%), entrepôts (1,70%)
  • Prix de souscription : 205€
  • Taux d'occupation financier 2018 : 98,94%
  • Délai de jouissance de 6 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2017, une partie de l’équipe de gestion de PERIAL partait chez Voisin !

En 2018, la SCPI Epargne Pierre a collecté … 319 millions d’euros. Une performance incroyable puisque la capitalisation de la SCPI a été multiplié par 2,6. Une performance d’autant plus remarquable que le rendement 2018 est resté élevé à 5,97%. et que l’ensemble des acquisitions ont été réalisées en France uniquement.

2019 sera-t-elle une année plus sereine pour l’investissement ? Même s’il n’est pas surprenant d’avoir un taux d’occupation financier proche de 100%, nous serons attentifs à l’évolution du rendement.

Étonnamment, Epargne Pierre fait l’acquisition d’actifs de petites tailles entre 1 et 10 millions d’euros. Cette stratégie permet d’éviter de se confronter à d’autres SCPI qui visent des actifs au delà des 10 millions.

Nous estimons qu’une hausse du prix de la part est possible en 2019 : un bon timing pour investir ?
 

 

Catégorie : SCPI spécialisées
 



PIERVAL SANTE


  • TDVM (rendement) 2017 : 5,05%
  • Capitalisation (taille) : 514,9M€
  • Investie à 39,5% en Allemagne, 5% en Irlande et 55,5% en France
  • Secteur d'activité : 100% santé (Ehpad et Clinique)
  • Prix de souscription : 1 000€
  • Taux d'occupation financier : 97,84%
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

     

L'avis de Patrimea

Avec une thématique 100% santé, la SCPI Pierval Santé profite à fond du succès des SCPI thématiques.

Un succès qui se confirme par le franchissement des 500 millions de capitalisation à fin 2018 soit un doublement de la taille sur l’année. Toute la collecte a été investie en immobilier de la santé : Ehpad, résidence sénior, cliniques …
Cette forte collecte ne s’est pas traduite par une baisse du rendement puisque il est stable à +5,05%.

L’Irlande est devenu le deuxième pays hors de la France où Pierval investit. La part du patrimoine hors de France est désormais de 52% ce qui confère un atout non négligeable sur la fiscalité des revenus pour les associés.
Avec une durée des baux restant à courir de 11,5 années, l’immobilier de la santé offre visibilité et récurrence.

Nous restons optimistes sur Pierval Santé en 2019 avec un suivi particulier sur le niveau de la collecte et de l’investissement.
 


 


ATREAM HOTELS


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,60%
  • Capitalisation (taille) : 61,7M€
  • Présence géographique : Allemagne (46%), Pays-Bas (39%), France (15%)
  • Répartition sectorielle : 100% hôtels.
  • Prix de souscription : 1 000€
  • Taux d'occupation financier : 69,9% avec 30,14% de franchise de loyer
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie

 

L'avis de Patrimea

La SCPI Atream Hôtels est la première société pierre-papier orientée uniquement sur l’immobilier hôtelier au sein de la zone euro.

Nous apprécions le positionnement thématique unique de la SCPI sur les murs d’hôtels en zone euro qui offrent visibilité et récurrence des loyers.

La montée en puissance est progressive avec une capitalisation qui atteint 62 millions d’euros et 6 hôtels soit 737 chambres.

La concurrence est très forte puisque d’autres SCPI ou fonds immobiliers s’intéressent aussi à cette classe d’actifs.
Si la SCPI Atream souhaite se démarquer par rapport à la concurrence et attirer de nouveaux investisseurs, elle devra réaliser des acquisitions opportunistes pour améliorer le rendement en explorant d’autres zones géographiques ou en menant des partenariats stratégiques avec des chaînes d’hôtels.

Avec un revenu majoritairement hors de France, la fiscalité liée à ce dividende est favorable aux investisseurs qui doivent aussi tenir compte de ce paramètre lors de leur choix d’investissement. Autre point notable, le délai de jouissance fixé à 3 mois qui est un des plus bas du marché !

 

Les 10 meilleures SCPI 2019 : Le choix de Patrimea

Les 10 meilleures SCPI 2019 : Le choix de Patrimea
2019-02-14 11:13:00

 


Comme chaque année, Patrimea publie sa liste de SCPI recommandées.

Au troisième trimestre 2018, le marché des SCPI de rendement confirme sa bonne santé avec une collecte nette en hausse de 2,7% sur un an. Le taux de distribution 2018 est attendu autour de 4,35%.

Face au succès de la pierre papier, vers quelles SCPI se tourner  ? Quelles seront les meilleures SCPI en 2019 ?

Patrimea vous expose ses convictions avec une liste des meilleures SCPI pour 2019.
 

Meilleures SCPI : Quels critères à prendre en compte ?


Pour établir sa liste de valeurs préférées, Patrimea s'appuie sur une analyse pointue des chiffres clés de chaque SCPI. Tous les fonds sont analysés pour publier un avis concret.

Les éléments suivants par ordre d'importance sont pris en compte :

  • Taux de distribution (rendement) : Même si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, l'immobilier offre une visibilité et une pérennité de la rentabilité forte.
  • Ecart valeur de réalisation / prix de souscription : Pour déterminer si la SCPI est chère ou sous-évaluée
  • Expérience et réputation des équipes de la société de gestion pour gérer l'investissement de la collecte
  • Evolution du dividende : Part du revenus provenant des loyers vs part du revenu provenant des plus values latentes ou du report à nouveau.
  • Taux d'occupation financier et Taille de la SCPI
  • Etude des biens immobiliers : Age, travaux (Provisions pour travaux), localisation ..
     

Nous vous rappelons que l'investissement dans une SCPI, SCI ou OPCI n'est pas garanti tant du point de vue de ces dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.


Les SCPI recommandées par Patrimea en 2019


Selon les critères mentionnés ci-dessus, Patrimea établie une liste des SCPI de rendement privilégiées pour cette année.  Le classement SCPI 2019 est intégré selon la catégorie : Commerces, bureaux, spécialisées et investies hors de France.


Catégorie : SCPI investies hors de France





CORUM XL



  • Meilleur taux de rendement 2018 de l'ensemble des SCPI : +7.91% (avant fiscalité étrangère et française). Le taux passe à +6,62% après fiscalité étrangère et avant fiscalité française.
  • Capitalisation : 226 millions d’euros.
  • SCPI investie hors de France (17% - Allemagne, Irlande, Portugal, Espagne, Pays-Bas) et hors zone euro (59% au Royaume Uni et  24% en Pologne)
  • Répartition sectorielle : Bureaux (51%), Commerces (42%), Activités (4%), Hôtels (3%)
  • Taux d’occupation financier : 100%
  • Prix de souscription : 189 € (tous frais compris)
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
  • Le dividende est versé mensuellement
  • Non disponible en assurance vie
 

L'avis de Patrimea

7,91% mais plutôt 6,62% après fiscalité étrangère et avant fiscalité française. La performance reste remarquable pour une SCPI qui va fêter ses 2 ans et dont la taille a été multipliée par 6 en 2018 !

La société de gestion montre sa capacité à investir une forte collecte sur la période. Attention tout de même à l’évolution du profil de la SCPI sur l’année 2018, passant d’une répartition géographique en zone euro à 100% à un profil investi à 83% au Royaume Uni et en Pologne.

Les épargnants verront dans ces acquisitions une confirmation du caractère opportuniste de la SCPI et pour les plus contrariants, une prise de risque prématurée sur le Royaume Uni, zone sous le feu des projecteurs avec le Brexit. Le zloty, monnaie polonaise, s’avère assez stable avec des variations dépassant rarement les 5% autour d’un cours équilibre avec l’euro indiquant une gestion du change peu contraignante.

Patrimea apprécie la stratégie de Corum XL pour son côté opportuniste vers des marchés immobiliers nouveaux pour les SCPI. Une société de gestion ne doit-elle pas gérer activement son patrimoine pour créer plus de valeurs pour ses associés, impliquant de prendre des paris ?

Corum ne fait qu’appliquer la stratégie déterminée au départ à savoir investir hors de la zone Euro avec comme objectif une hausse régulière du prix de part autour de 5% par an et un rendement du même ordre.
 


 





CORUM Origin


  • TDVM (rendement) 2018 : +7,28% (avant impôt étranger et français) soit 6,14% (après impôt étranger et avant français)
  • Capitalisation (taille) : 1,4 milliards d'euros
  • Présence géographique : Pays-Bas (28%), Italie (15%), France (11%), Allemagne (11%), Finlande (11%), Espagne (9%), Irlande (4%), Slovénie (4%), Portugal (3%), Belgique (2%), Estonie (1%), Lettonie (1%).
  • Répartition sectorielle : bureaux (45%), commerces (22%), activité (10%), hôtels (14%), logistique (8%) et santé (1%).
  • Taux d’occupation financier : 99,5%
  • Prix de souscription: 1075€
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
  • Le dividende est versé mensuellement
  • Non disponible en assurance vie

 

L'avis de Patrimea

Pour la 7ème année consécutive depuis sa création, Corum Origin génère un rendement supérieur à son objectif annuel de 6%. Avec 6,14% de rendement annuel en 2018 (après fiscalité étrangère), la performance historique de CORUM Origin est la plus élevée pour une SCPI « zone euro ».

Pionnier sur l’investissement en zone euro (au sens large), Corum montre sa capacité à investir dans le temps.

La SCPI est très diversifiée sur plusieurs pays (12 au total) ce qui implique de suivre au plus près la gestion des immeubles et des locataires  mais aussi l’évolution de la législation et de la fiscalité.

Outre la maîtrise de la collecte, Corum va devoir gérer l’investissement et plus précisément la zone d’investissement. Si la France et l’Allemagne ne semblent plus être des pays cibles, le nombre d’actifs en Finlande, Lettonie, Slovénie ou autres pays de cette taille est plus réduit surtout pour des montants supérieurs à 20M€. Sur les pays comme l’Italie, l’Espagne ou les Pays-Bas, le marché est plus profond mais aussi plus compétitif et sélectif.

Avec une capitalisation proche de 1,5 milliard d’euros, l’effet dilution du rendement est moins marqué. Les associés existants sont donc plutôt protégés sur le rendement !

Corum fait coup double avec ses 2 SCPI aux profils différents qui ont leur place dans une diversification immobilière !
 


 


NOVAPIERRE ALLEMAGNE


  • TDVM (rendement) 2018 : +4,71%
  • Capitalisation (taille au 30/09/2018) : 404,8M€
  • SCPI 100% murs de commerces en Allemagne
  • Prix de souscription : 260€
  • Taux d'occupation financier : 98%
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Délai de jouissance : premier jour du 5e mois
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente


L'avis de Patrimea

Dans l’univers des SCPI investies hors de France, Novapierre Allemagne tient toute sa place par sa singularité. Avec un profil 100% murs de commerces en Allemagne, le positionnement de la SCPI offre une bonne visibilité.

Le rendement 2018 ressort à 4,9% net de frais, après fiscalité allemande et avant fiscalité française, soit un rendement avant toute fiscalité de 5,82%. Dans une optique de diversification sectorielle en commerces, Novapierre Allemagne avance ses pions, un véhicule simple : murs de commerce en Allemagne.

La fiscalité est aussi simple : pas de prélèvements sociaux et un impôt en France réduit par rapport à une SCPI investie en France.

La SCPI a connu un vif succès l’année dernière avec le cap des 6000 associés au capital. Au troisième trimestre 2018, Novapierre Allemagne a atteint un niveau d’investissement record avec plus de 80 millions d’euros d’acquisition.

Nous serons attentifs à la qualité des acquisitions et surtout à la maîtrise de la collecte pour éviter de dégrader le rendement existant.
 



 

Catégorie : SCPI de commerces




FONCIA PIERRE RENDEMENT


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,59%
  • Capitalisation : 416,9M€
  • SCPI investie majoritairement en France : 35% à Paris, 30% en région parisienne, 30% en province, 4% hors de France.
  • Répartition sectorielle : Commerces (70%), Bureaux (10%),  autres (20%).
  • Taux d'occupation financier 2018 : 95,45%
  • Prix de souscription: 960€
  • Délai de jouissance: 1er jour du 5e mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2018, la SCPI a ouvert la 14ème augmentation de capital de 22 000 parts au prix de souscription de 960 €. Cette collecte lui a permis de poursuivre ses investissements.

Foncia Pierre Rendement affiche un rendement dans le haut de la fourchette des SCPI de commerces avec +4,59% pour 2018. Une aubaine pour les investisseurs au profil sécuritaire et probablement l'une des meilleures SCPI de commerces disponible sur le marché.

Autre atout de la SCPI : Elle est à capital fixe ce qui implique une totale maîtrise de la collecte et donc de l’investissement.
La SCPI n’a investi que 11,5 millions d’euros sur l’année 2018, un chiffre en deçà des montants collectés prouvant ainsi la difficulté de trouver des biens de qualité à des prix raisonnables.
 




 


IMMORENTE




 


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,70%
  • Capitalisation (taille) : 2,9 milliard d’euros
  • Présence géographique : Paris et région parisienne (44,3%), province (30%), étranger (Allemagne, Belgique, Pays-Bas)(21%), autres investissements indirects (4,6%).
  • Répartition sectorielle : Commerces de périphérie (31,4%), commerces de centre ville et milieu urbain (30,1%), bureaux (30,9%), autres activités commerciales (7,6%)  
  • Taux d'occupation financier de 93,33%
  • Prix de souscription : 330€
  • Délai de jouissance: 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Disponible en assurance vie : Patrimea Frontière Efficiente
     

L'avis de Patrimea

3 milliards d’euros … c’est la capitalisation d’Immorente. Elle a doublé en 6 ans.

Le profil de la SCPI a aussi évolué : la part du commerce est passée de 68,8% à 61,5% au profit du bureau (+2,4%) et autres actifs (+4,8%). Il en est de même sur la répartition géographique avec une part à l’étranger passant de 8,3% à 21%, une tendance de fonds pour investir une collecte toujours aussi forte (200 millions d’euros en 2018) tirée par la forte pondération de l’assurance vie (et du réinvestissement automatique des loyers)

En 2018, Sofidy, gérant de la SCPI, a été racheté par Tikehau. Quelle sera la nouvelle stratégie ? Tikehau pourrait-il mettre en pause la collecte sur Immorente et lancer de nouvelles SCPI thématiques, dont le développement semble plus porteur à l’avenir.

Rassurante par sa visibilité et la récurrence de ses loyers, Immorente est aussi troublante par la complexité de sa gestion liée à son historique.  Un profil classique diversifié pouvant perturber les associés par son manque de transparence !
 




Catégorie : SCPI de bureaux




 



PFO




 

  • TDVM (rendement) 2018 : 4,87%
  • Capitalisation (taille) : 628,3M€
  • Présence géographique : Province (49%), Paris et région parisienne (34%), Europe (17%)
  • Répartition sectorielle : Bureaux (58%), commerces (29%), enseignement et crèches (4%), Ehpad (4%), hôtels (4%), activités (1%)   
  • Prix de souscription : 946 €
  • Taux d'occupation financier 2018: 94,29%
  • Délai de jouissance : 6 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie

L'avis de Patrimea

Vous connaissez PFO2 mais connaissez vous PFO ?

Avec un travail de gestion important, Perial remet en lumière cette SCPI : Taux d’occupation financier au plus haut depuis 10 ans, objectif d’expansion en Europe (17% du patrimoine à fin 2018), rendement proche de 5% en 2018 soit le haut de la fourchette moyenne …

PFO est aussi un véhicule immobilier responsable et entend bien postuler pour le label immobilier ISR.

Point important : la somme des dividendes annuels en 2018 (46,10€) a connu une évolution de +0,2% par rapport au montant distribué en 2017 (46€). La stratégie locative adoptée par les gérants a donc porté ses fruits. En effet, cette évolution est dûe à une campagne d’arbitrage qui a permis la cession d’immeubles n’étant pas loués intégralement et l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. Aussi, l’effet de levier a augmenté ce qui a permis d’améliorer la rentabilité de la SCPI.
 
L'objectif 2019 pour Perial sera de prolonger cette tendance et proposer des dividendes orientés à la hausse (jusqu'à 47,50 €) et donc à prix constant, de faire encore progresser le rendement.
 




 

 

EFIMMO 1


 


 


  • TDVM (rendement) 2018 : 5,06%
  • Capitalisation (taille) : 1,1 milliards d’euros.
  • Présence géographique : Paris et région parisienne (60,8%), province (26,2%), étranger (Belgique, Pays-Bas, Allemagne)(11%), investissements indirects (2%).
  • Répartition sectorielle : Bureaux (85,9%), commerces de centre ville et milieu urbain (7,2%), autres locaux commerciaux (5,9%), divers (1%).
  • Prix de souscription : 230€
  • Taux d'occupation financier 2018 : 94,58%
  • Investie à plus de 85% en bureaux
  • Délai de jouissance: 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Disponible en assurance vie :  Patrimea Premium
     

L'avis de Patrimea


La belle surprise de 2018 dans la catégorie de bureaux avec un rendement en hausse à 5,06% (sans acompte exceptionnel)

Moins connu que sa grande soeur Immorente, Efimmo présente de sérieux atouts pour un placement en 2019.

Sofidy a mis l’accent sur la gestion des locataires avec une hausse du taux d’occupation financier (TOF) sur l’année passant ainsi de 93,83% à 94,58%. (En 2017, le taux était proche de 92%). En 2019, ce taux va-t-il encore progresser ?

Efimmo poursuit sa diversification hors de France (Allemagne, Pays-Bas et Belgique) avec une part de 11% du patrimoine. En 2012, cette part était marginale.
 



 

EPARGNE PIERRE

 

  • TDVM (rendement) 2018 : 5,97%
  • Capitalisation (taille) : 521M€
  • Présence géographique : Nord est (37,01%), île de france (19,03%), nord (15,67%), nord ouest (12,97%), sud ouest (7,76%), sud est (7,56%)
  • Répartition sectorielle : Commerces (49,92%), bureaux (44,40%), activités (3,98%), entrepôts (1,70%)
  • Prix de souscription : 205€
  • Taux d'occupation financier 2018 : 98,94%
  • Délai de jouissance de 6 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

L'avis de Patrimea

En 2017, une partie de l’équipe de gestion de PERIAL partait chez Voisin !

En 2018, la SCPI Epargne Pierre a collecté … 319 millions d’euros. Une performance incroyable puisque la capitalisation de la SCPI a été multiplié par 2,6. Une performance d’autant plus remarquable que le rendement 2018 est resté élevé à 5,97%. et que l’ensemble des acquisitions ont été réalisées en France uniquement.

2019 sera-t-elle une année plus sereine pour l’investissement ? Même s’il n’est pas surprenant d’avoir un taux d’occupation financier proche de 100%, nous serons attentifs à l’évolution du rendement.

Étonnamment, Epargne Pierre fait l’acquisition d’actifs de petites tailles entre 1 et 10 millions d’euros. Cette stratégie permet d’éviter de se confronter à d’autres SCPI qui visent des actifs au delà des 10 millions.

Nous estimons qu’une hausse du prix de la part est possible en 2019 : un bon timing pour investir ?
 

 

Catégorie : SCPI spécialisées
 



PIERVAL SANTE


  • TDVM (rendement) 2017 : 5,05%
  • Capitalisation (taille) : 514,9M€
  • Investie à 39,5% en Allemagne, 5% en Irlande et 55,5% en France
  • Secteur d'activité : 100% santé (Ehpad et Clinique)
  • Prix de souscription : 1 000€
  • Taux d'occupation financier : 97,84%
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie
     

     

L'avis de Patrimea

Avec une thématique 100% santé, la SCPI Pierval Santé profite à fond du succès des SCPI thématiques.

Un succès qui se confirme par le franchissement des 500 millions de capitalisation à fin 2018 soit un doublement de la taille sur l’année. Toute la collecte a été investie en immobiliers de la santé : Ehpad, résidence sénior, cliniques …
Cette forte collecte ne s’est pas traduite par une baisse du rendement puisque il est stable à +5,05%.

L’Irlande est devenu le deuxième pays hors de la France où Pierval investi. La part du patrimoine hors de France est désormais de 52% ce qui confère un atout non négligeable sur la fiscalité des revenus pour les associés.
Avec une durée des baux restant à courir de 11,5 années, l’immobilier de la santé offre visibilité et récurrence.

Nous restons optimistes sur Pierval Santé en 2019 avec un suivi particulier sur le niveau de la collecte et de l’investissement.
 


 


ATREAM HOTELS


  • TDVM (rendement) 2018 : 4,60%
  • Capitalisation (taille) : 61,7M€
  • Présence géographique : Allemagne (46%), Pays-Bas (39%), France (15%)
  • Répartition sectorielle : 100% hôtels.
  • Prix de souscription : 1 000€
  • Taux d'occupation financier : 69,9% avec 30,14% de franchise de loyer
  • Délai de jouissance de 3 mois
  • Le dividende est versé trimestriellement
  • Non disponible en assurance vie

 

L'avis de Patrimea

La SCPI Atream Hôtels est la première société pierre-papier orientée uniquement sur l’immobilier hôtelier au sein de la zone euro.

Nous apprécions le positionnement thématique unique de la SCPI sur les murs d’hôtels en zone euro qui offrent visibilité et récurrence des loyers.

La montée en puissance est progressive avec une capitalisation qui atteint 62 millions d’euros et 6 hôtels soit 737 chambres.

La concurrence est très forte puisque d’autres SCPI ou fonds immobiliers s’intéressent aussi à cette classe d’actifs.
Si la SCPI Atream souhaite se démarquer par rapport à la concurrence et attirer de nouveaux investisseurs, elle devra réaliser des acquisitions opportunistes pour améliorer le rendement en explorant d’autres zones géographiques ou en menant des partenariats stratégiques avec des chaînes d’hôtels.

Avec un revenu majoritairement hors de France, la fiscalité liée à ce dividende est favorable aux investisseurs qui doivent aussi tenir compte de ce paramètre lors de leur choix d’investissement. Autre point notable, le délai de jouissance fixé à 3 mois soit un des plus bas du marché !

 

CSG-CRDS et expatrié hors EEE : Le juge refuse l'exonération

CSG-CRDS et expatrié hors EEE : Le juge refuse l'exonération
2019-02-08 12:18:00

Mauvaise  nouvelle pour les contribuables ayant établis leur résidence fiscale hors de l’Union Européenne, hors de l’Espace Economique Européen et hors de Suisse.

Le juge français vient de confirmer que la CSG-CRDS prélevée sur les revenus fonciers français perçus par les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un Etat tiers n’est pas contraire à la libre circulation des capitaux.

Le remboursement de la CSG-CRDS a ainsi été une nouvelle fois refusé aux non-résidents hors EEE (et hors Suisse)


Le juge refuse l’exonération de CSG-CRDS aux résidents hors EEE* / hors Suisse

Par un arrêt rendu le 29 janvier 2019, la Cour Administrative d’Appel de Versailles a suivi la décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) rendue le 18 janvier 2018, plus connue sous le nom de la jurisprudence « Jahin ».

L’assujettissement à la CSG et à la CRDS des non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un Etat tiers à l’EEE* et la Suisse ne constitue pas une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination des pays tiers.

Le remboursement de la CSG, de la CRDS, du prélèvement social et de la contribution additionnelle a ainsi été refusé au requérant qui résidait aux Etats-Unis.

Dans l’affaire « Jahin » de 2018, le requérant était un ressortissant français ayant établi sa résidence fiscale en Chine.
 

CAA de VERSAILLES, 1ère chambre, 29/01/2019, 17VE01426, Inédit au recueil Lebon


La différence de traitement entérinée par la loi de finances pour 2019 semble ainsi confortée par le juge.
 

>> Lire aussi : CSG CRDS et non résident en 2019 : Suppression pour certains

Tableau récapitulatif à compter du 1er janvier 2019

  A compter du 1er janvier 2019
Revenus immobiliers perçus à partir du 1er janvier 2018
Résidents en UE, EEE, Suisse

Non assujettis à la CSG-CRDS

Assujettis au prélèvement de solidarité au taux de 7,5%

Autres résidents Assujettis à l’ensemble des prélèvements sociaux au taux de 17,2%
Plus-values immobilières réalisées à partir du 1er janvier 2019
Résidents en UE, EEE, Suisse

Non assujettis à la CSG-CRDS

Assujettis au prélèvement de solidarité au taux de 7,5%

Autres résidents Assujettis à l’ensemble des prélèvements sociaux au taux de 17,2%
Autres produits (plus-values mobilières, dividendes, intérêts sur contrat d’assurance vie…)
Résidents en UE, EEE, Suisse Non assujettis
Autres résidents Non assujettis

Patrimea propose des investissements immobiliers accessibles aux non résidents permettant d'éviter les prélèvements sociaux français. N'hésitez pas à contacter l'équipe de Patrimea pour obtenir des informations complémentaires.

 

*Espace Economique Européen : Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Malte, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque,, Roumanie, Royaume-Uni, Slovaquie, Slovénie, Suède, Suisse.

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