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Aujourd’hui — 23 juillet 2021TousLesPlacements.com » Blog

Pierre Plus: une SCPI dans la tourmente

Par Benjamin CLAVEL

SI vous lisez régulièrement nos articles vous connaissez notre gout pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) que nous recommandons très régulièrement à nos clients pour tous types de projets patrimoniaux. Cependant ne vous y trompez pas: si nous apprécions grandement les SCPI en général, nous n’estimons pas pour autant que toutes sont intéressantes. Elle sont loin de toutes sa valoir ! Certaines, en tout petit nombre fort heureusement, sont dans des situations problématiques et peuvent être sources de nuits blanches pour leurs associés… Quels indicateurs regarder pour savoir qu’une SCPI va mal ? Quelles sont les SCPI que vous devez absolument éviter ? Nous vous présenterons plusieurs exemples dans les semaines / mois à venir. Commençons ici par Pierre Plus, d’AEW Ciloger.

Quelques informations sur Pierre Plus

Pierre Plus est une SCPI ancienne, lancée en 1991, et gérée par AEW Ciloger. Son patrimoine, environ 750 millions € à mi 2021, est composé essentiellement de commerces, situés à 80 % en France et 20 % en zone Euro.

Pour information, et parce que nous n’avons pas de don de prescience, nous avions proposé cette SCPI à nos clients de 2010 à 2012. Depuis lors, nous avons privilégié d’autres SCPI, qui nous ont paru plus intéressantes. Et début 2021, à la lecture du rapport de gestion du 31/12/2020, nous avons pris la décision de recommander à nos clients qui détenaient des parts de cette SCPI de les vendre. Bref, nous n’avons rien de spécifique contre cette SCPI ou sa société de gestion, c’est juste nous estimons que si vous détenez des parts de Pierre Plus vous devriez les vendre, et que si vous projetez d’investir en SCPI il y a bien d’autres options plus intéressantes.

Voyons pourquoi.

 

Taux d’occupation en berne, report à nouveau en baisse, rendement en chute libre: le trio perdant

Vous vous attendiez sans doute à ce qu’un rendement bas soit LE point à prendre à compte pour savoir si une SCPI va mal ou non. Ce n’est pas notre point de vue. Nous ne cherchons pas ici à savoir si telle ou telle SCPI est intéressante ou s’il y a mieux à faire. Si cela avait le cas alors l’historique de rendement aurait été un des points à prendre en compte. Mais pas le seul, loin de là ! Non, ici ce que nous cherchons à savoir c’est si une SCPI est ou non en difficultés. Une SCPI qui affiche un rendement inférieur à la moyenne de son marché n’est pas nécessairement à éviter. A mon sens il faut s’intéresser au rendement certes (ou plutôt à la dynamique de rendement), mais associé à ça il faut regarder l’évolution de report à nouveau et aussi l’évolution de son taux d’occupation.

Ainsi une SCPI qui voit tout à la fois, et de manière régulière, son rendement diminuer, mais aussi son taux d’occupation financier baisser (ce qui signifie qu’une part de plus en plus importante de son patrimoine immobilier n’est pas loué) alors même que son report à nouveau (= la réserve mise de coté par la SCPI et dans laquelle elle peut piocher pour maintenir les revenus distribués à ses associés dans une période temporaire de baisse des loyers encaissés) baisse est assurément dans une mauvaise passe.

Prenons une exemple pour illustrer tout ça: la SCPI Pierre Plus.

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
report à nouveau (par part) 12,51 € 7,97 € 4,03 € 2,50 € 1,19 € 0,79 € 0,58 €
revenu distribué (par part) 53,40 € 53,40 € 48,15 € 43,92 € 43,89 € 45,00 € 37,80 €
taux d’occupation financier moyen 98,96 % 96,69 % 94,64 % 93,64 % 93,23 % 93,78 % 92,69 %

On voit clairement que la SCPI Pierre Plus subit la triple peine:

  • Son taux d’occupation financier diminue >>> elle a de plus en plus de mal à louer son patrimoine, qui n’est peut-être plus adapté aux attentes des entreprises. Ca peut venir d’un problème de localisation des biens, de leur configuration, de leur vétusté peut-être ? Ca n’est pas ici le sujet de comprendre pourquoi. Mais le fait est que Pierre Plus détient de plus en plus d’immeubles vides.
  • Son report à nouveau fond comme neige au soleil: de 12,51 € à 0,58 € / part en quelques année, la chute est brutale c’est rien de le dire ! La société de gestion a tenté de compenser la chute des loyers encaissés en piochant dans son report à nouveau mais…
  • … in fine le revenu distribué par part a lui aussi flanché, passant de 53,4 € / part à 37,8 €. Alors certes les SCPI commerces ont souffert en 2020 et on peut espérer que le revenu sera plus élevé en 2021, mais la tendance à la baisse est bien installée.

 

 

Notez bien que le simple fait pour une SCPI d’avoir un report à nouveau (RAN) faible, ou même pas de RAN du tout, n’est pas forcément un problème en soi. Ca peut tout simplement être un choix de gestion: la SCPI distribue tout ce qu’elle encaisse, quand elle l’encaisse, sans chercher à lisser son taux de distribution à l’aide du RAN.

 

Une baisse de la valeur de reconstitution prélude à une baisse du prix de part ? Pas toujours mais…

Je vous l’avais expliqué sur ce site il y a deux ans dans un article (à relire ici): il existe un moyen quasiment infaillible de savoir quelle SCPI va voir son prix de part revalorisé. Et bien cette méthode fonctionne aussi pour savoir quelle SCPI risque de voir son prix de part baisser.

En résumé: il suffit comparer la valeur de reconstitution d’une SCPI à sa valeur de souscription. La raison est simple: le prix de souscription (fixé par la société de gestion) ne peut réglementairement par s’éloigner de plus de 10 %, à la hausse ou à la baisse, de la valeur de reconstitution (déterminée par des experts indépendants).

Voici ci-dessous un graphique qui représente l’évolution de ces deux valeurs pour la SCPI Pierre Plus:

Comment interpréter ce graphique ?

  • De 2014 à 2018, la SCPI était sous-cotée: en l’achetant vous faisiez une bonne affaire puisque le prix de souscription était inférieur à la valeur de reconstitution du patrimoine.
  • En 2019 ces deux valeurs sont très proches: la SCPI est à son juste prix.
  • En 2020, la valeur de reconstitution chute, et la SCPI se retrouve surcotée de plus de 5 %. Une baisse de prix de part est donc possible. Pas obligatoire, puisque la fourchette des +10 / -10 % n’est pas dépassée, mais possible. Et puis, avez-vous vraiment envie d’investir dans une SCPI qui serait surcotée de 5 % ? Moi non.

 

Des associés qui attendent pour vendre leurs parts…

Dernier indicateur à regarder: le nombre de parts en attente de retrait. En gros ce sont les parts mises en vente par des associés qui attendent de trouver preneur. Car sur des SCPI à capital variable (c’est à dire sur presque toutes les SCPI du marché) la liquidité est organisée par la société de gestion. Quand vous souhaitez vendre vos parts, elles sont rachetées par des nouveaux entrants. Et s’il n’y a pas d’acheteur et bien… vous attendez. Un mécanisme de sortie est prévu pour ces cas là, mais nous verrons dans l’étude d’un autre cas de SCPI en difficulté que ça n’est pas forcément aussi simple qu’il n’y parait. Bref, retenez que, pour vendre facilement, il faut qu’il y ait des acheteurs. Et s’il n’y a pas d’acheteur, vous attendez.

Or la dynamique de collecte et de décollecte sur Pierre Plus n’est pas très bonne sur les dernières année:

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
nombre de parts souscrites 30 278 83 265 150 352 140 476 48 969 43 437 31 218
nombre de parts vendues 5 028 5 977 6 374 7 750 12 159 13 324 19 728
parts souscrites moins parts vendues 25 250 77 288 143 978 132 726 36 810 30 113 11 490
nombre de parts en attente de retrait 0 0 0 0 0 0 2 238

Ainsi on constate que:

  • la collecte a flambé de 2015 à 2017, et depuis elle s’effondre (alors que ça n’est pas la tendance globale du marché des SCPI, qui a certes vu la collecte diminuer en 2020, mais les années précédentes celle-ci allait de record en record)
  • les sorties progressent fortement
  • et surtout, fin 2020, Pierre Plus fait partie des très rares SCPI du marché à avoir des parts en attente de retrait, et ça ce n’est pas bon du tout !

 

Pierre Plus: une SCPI à éviter

Au global notre choix a été le suivant:

  • Conseiller à nos clients détenteurs de parts de la SCPI Pierre Plus de les vendre dès le début de l’année 2020 (le délai de cession a été raisonnable >>> 2 mois environ)
  • Conseiller à nos clients qui nous sollicitent pour un projet d’investissement en SCPI… de ne pas acheter du Pierre Plus: il y a bien mieux à faire ailleurs !

 

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À partir d’avant-hierTousLesPlacements.com » Blog

4 SCPI ont reçues le label ISR Immobilier

Par Benjamin CLAVEL

Alors que le label “ISR Immobilier” a été lancé en octobre 2020, 4 SCPI ont reçues ce label après étude de leur dossier. Une bonne nouvelle donc pour les investisseurs car si l’offre de supports d’investissement “financier” labelisés Investissement Socialement Responsable (ISR) est très fournie, le fait qu’il soit étendu à des supports immobiliers permet une plus grande diversification patrimoniale.

Quels critères d’évaluation pour recevoir le label “ISR Immobilier” ?

Le label ISR immobilier vise à mettre en avant les fonds d’investissement immobilier (SCPI, OPCI, SCI) qui :

  • soit investissent dans des actifs les plus performants au regard des critères ESG (Environnement / Social / Gouvernance)
  • soit mettent en œuvre des actions visant à améliorer la performance ESG des actifs détenus

Il s’agit donc d’une démarche assez complexe, dans laquelle la société de gestion doit impliquer les locataires de ses immeubles, afin d’atteindre les objectifs qu’elle se fixe.

Ses objectifs peuvent être de différentes nature et en voici quelques illustrations:

  • améliorer la performance énergétique des immeubles en réalisant des travaux d’isolation par exemple
  • former les utilisateurs de l’immeuble à gaspiller moins d’eau ou d’énergie (en limitant l’usage de la climatisation par exemple)
  • recruter des artisans (plutôt que des grands groupes) locaux (pour limiter les kilomètres parcourus) pour effectuer des travaux d’entretien ou de rénovation des batiments
  • privilégier des matériaux écologiques pour les travaux
  • améliorer l’accessibilité des immeubles aux personnes à mobilité réduite
  • privilégier des locataires qui eux-mêmes ont mis en placer une vraie stratégie ESG
  • etc etc..

Le label ISR ne veut pas dire que tout est parfait, mais que la société de gestion est réellement engagée dans un process d’amélioration de son parc immobilier.

 

Les SCPI labelisées ISR Immobilier:

Liste des SCPI détenant le labl ISR Immobilier au 15/01/2021

SCPI Société de Gestion
Neo Novaxia AM
LF Grand Paris Patrimoine La Française REM
Fair Invest Norma Capital
PFO2 Perial AM

PFO2, le cas d’école

La SCPI PFO2 a mis les critères ESG, et notamment l’écologie, au cœur de sa stratégie depuis son lancement en 2009. Et il est donc tout à normal de la retrouver parmi les premières à recevoir le label ISR.

Ainsi la société de gestion publie, en plus du rapport financier annuel, un rapport “extra financier”, dans lequel elle décrit ses objectifs et ses actions visant à améliorer le patrimoine immobilier détenu par PFO2 au regard de 8 critères:

  • performance énergétique
  • émissions de gaz à effet de serre
  • biodiversité
  • labélisation et certifications
  • mobilité
  • services à proximité des immeubles
  • gestion de la chaîne d’approvisionnement
  • résilience

 

Si vous êtes à la recherche d’une SCPI soucieuse du monde qui l’entoure et non pas seulement de sa performance financière, vous tourner vers les SCPI labelisées ISR nous semble donc indispensable.

Demande de documentation SCPI PFO2

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Valorisation des supports “SP” de chez H2O: les assureurs n’optent pas tous pour la même méthode

Par Benjamin CLAVEL

Suite à la scission des fonds de la société de gestion H2O en 2 parts (FCP / SP), il s’avère que les assureurs vie n’ont pas tous choisis le même mode de communication pour la valorisation des parts SP sur les contrats de leurs clients. Si cet affichage n’aura pas d’incidence au final sur la valeur récupérée par chaque client, cela peut toutefois créer une certaine confusion, surtout pour des assurés qui détiendraient des parts du même fonds chez des assureurs différents.

Rappel: la scission des fonds H2O

L’objet n’est pas ici de revenir en détail sur la scission, mais juste d’en expliquer les grandes lignes. En résumé, plusieurs fonds gérés par la société de gestion H2O, connue pour ses prises de risque importantes sur les marchés, ont subi une très forte baisse en mars 2020, lors de l’éclatement de la crise sanitaire et boursière liée au Covid-19. Rappelons qu’à cette période les marchés ont dégringolé (par exemple le CAC 40 a baissé de 38 % entre mi février et mi mars !). Du fait de cette baisse la part d’actifs “illiquides” (= des obligations privées, non-cotées en bourse et donc qui ne sont pas faciles à vendre rapidement mais offrent en principe une rémunération supérieure à celle des obligations cotées) a dépassé le seuil réglementaire des 10 %.

A la suite de ce dépassement de seuil, H2O a du “découper” 7 de ses fonds en deux:

  • d’un coté un fonds “classique”, qui reprend les actifs “cotés” de l’ancien fonds (et donc la plus grande partie des avoirs) >> le nom de ces nouveaux fonds contiennent le sigle “FCP”
  • de l’autre un fonds dit “side pocket”, qui contient le sigle SP, contenant les actifs illiquides (les obligations privées) et qui a vocation à disparaitre lorsque les actifs le composant seront vendus (et les clients remboursés à hauteur du prix de vente de ces actifs évidemment)

Une opération technique en somme (sans impact financier pour les clients), qui a abouti à des traitements différents des assureurs vie.

Les différentes méthodes de valorisation dans les contrats

Après analyse des contrats d’assurance-vie au sein desquels certains de nos clients sont investis sur des parts de fonds H2O, il apparait que 2 types d’affichage différents coexistent.

  • Une bonne partie des compagnie a choisi d’afficher la valeur liquidative (VL) publiée par H2O une fois par mois. C’est évidemment la solution la plus “fiable” et qui permet à l’investisseur d’avoir une vision réaliste de la situation de ses avoirs. C’est le cas chez La Mondiale (en France et au Luxembourg), mais aussi Apicil, Ageas, Generali ou encore Suravenir.
  • D’autres ont choisi en revanche, certainement pour des problématiques techniques, d’afficher une valeur forfaitaire pour ces supports: soit 1 € (Cardif), soit 0,01 € (Spirica, Oradea Vie, SwissLife).

 

Notez pour finir que, quelle que soit le mode d’affichage choisi par l’assureur, la valeur de remboursement final des fonds “SP” sera la même pour tous. C’est donc juste une problématique “visuelle” et non pas “financière”.

 

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PER: Combien verser en 2020 ? Quelle réduction d’impôt m’est accordée ?

Par Benjamin CLAVEL

Le lancement du Plan Epargne Retraite (PER) au 1er octobre 2019 a été un véritable big bang dans le monde de la gestion de patrimoine. Rendez-vous compte: les versements effectués en épargne retraite sur le dernier trimestre de 2019 ont été 3,5 fois plus élevés que ceux de la même époque en 2018 (sur des produits d’ancienne génération comme des PERP ou des Madelin Retraite). Une hausse… vertigineuse ! Et si évidemment la hausse ne sera pas aussi spectaculaire en 2020, nul doute qu’elle sera encore très élevée. Il faut dire que le PER dispose d’atouts considérables puisqu’il est formidable outil de préparation de retraite, qu’il permet de récupérer son capital une fois à la retraite ou même pour acheter sa résidence principale pendant la phase d’épargne (ce que les anciens dispositifs ne permettaient pas), mais aussi il offre la possibilité de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu très importantes. Pour couronner le tout, cette réduction d’impôt n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € et il est donc très recherché par les contribuables les plus lourdement taxés. Voyons ensemble quelles sommes il est possible de verser sur un PER, et quelle réduction d’impôt on peut en obtenir.

Plan Epargne Retraite: rappel des principales caractéristiques

Pour bien comprendre comment fonctionne le PER, vous pouvez consulter gratuitement notre fiche technique en cliquant sur le lien ci-dessous:

En savoir plus sur le fonctionnement du PER

Attention cependant car tous les PER sont loin de sa valoir. Nos conseillers sont là pour vous aider à sélectionner le contrat le plus adapté à votre situation personnelle, mais aussi à déterminer les supports sur lesquels investir et enfin pour personnaliser la clause bénéficiaire de votre contrat (une étape très importante et trop souvent négligée).

Voir notre sélection de PER

 

Combien peut-on verser au maximum ?

S’il est possible de verser autant d’argent qu’on le souhaite sur un PER, le montant des versements qui sont déductibles du revenu imposable (et qui permettent donc de baisser vos impôts) sont eux plafonnés. Verser au delà de votre plafond vous permettra donc bien de vous constituer une épargne retraite pour plus tard, mais pas de réduire vos impôts. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous la règle de calcul qui permet de déterminer le plafond de versements déductibles mais aussi le plafond minimal (pour les personnes à petits revenus) et le plafond maximal (pour les très hauts revenus).

Salarié Travailleur Non-Salarié
Calcul du plafond de versement 10 % du revenu d’activité professionnelle de l’année N-1 10 % du bénéfice imposable
(plafonné à 8 fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale)+15 % de la fraction du bénéfice imposable comprise entre 1 et 8 fois le montant du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale
Plafond minimal 4 052 € 4 114 €
Plafond maximal 32 419 € 76 101 €

 

Notez par ailleurs que:

  • Si vous n’avez pas consommé votre plafond des 3 années précédentes, alors vous pouvez le récupérer et ainsi verser plus que votre plafond annuel.
  • Si votre conjoint, soumis à imposition commune, n’a pas utilisé son plafond alors vous pouvez l’utiliser à sa place.
  • Vos enfants mineurs disposent de leur propre plafond (4 052 € en 2020) qu’il est possible d’utiliser en ouvrant un PER à leur nom. La réduction d’impôt sera imputée sur vos revenus à vous (puisqu’il est rattaché à votre foyer fiscal). Un bon moyen pour défiscaliser et transmettre à ses enfants des capitaux qu’ils pourront utiliser pour l’achat de leur future résidence principale ??
  • Votre “plafond épargne retraite” personnel figure sur votre avis d’imposition sur les revenus (vers la fin, en bas de page 2 ou 3). Si jamais ça n’était pas le cas (nous avons constaté que certains contribuables n’avaient pas cette information sur leur avis d’imposition sur les revenus 2019 reçu en septembre 2020) vous pouvez le demander par mail à votre centre des impôts (l’adresse mail figure sur votre avis d’imposition) ou bien directement sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr   Nous avons essayé, et les réponses ont été rapides.

 

Combien d’impôts peut-on économiser ?

Le taux de réduction n’est pas le même pour tous. En effet, le mécanisme particulier du PER prévoit que les versements soient déductibles du revenu imposable. Ainsi, chaque contribuable obtient une réduction d’impôt qui dépend de sa situation fiscale personnelle. Le principe est simple: plus vous êtes fiscalité, et plus le gain est important. C’est donc un produit d’épargne retraite plutôt réservé à une cible “aisée” ou “très aisée” et non pas “populaire”.

Voici un tableau qui vous permet de vous rendre compte de l’économie d’impôt qu’il est possible d’obtenir en fonction de votre taux d’imposition marginal pour un versement de 1 000 €. Pour 3000 € il faut multiplier par 3, pour 5000 € multiplier par 5 etc etc…

Réduction d’impôt obtenue pour 1000 € versés
Somme déduite de la tranche à 11% 110 €
tranche à 30% 300 €
tranche à 41% 410 €
tranche à 45% 450 €

 

S’il est évident que les personnes qui ne payent pas d’impôt sur le revenu (tranche marginal 0 %) n’ont pas d’intérêt à verser sur un PER, les contribuables imposés à 30 % ou plus et qui pensent à la retraite ne peuvent selon nous pas faire impasse sur le PER. Il est devenu incontournable, tout simplement. Pour les contribuables imposés à 11 %, cela est déjà plus discutable et d’autres solutions, qui permettent d’obtenir une réduction forfaitaire plus forte (comme les GFI et leur 25 % de réduction d’impôt en 2020) sont à envisager.

Quelle que soit votre situation, nous vous rappelons qu’il est selon nous indispensable de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine pour faire le bon choix. Notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner dans tous vos projets.

 

Quel PER est fait pour vous ?

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La SCPI Corum Eurion en route pour afficher une performance à deux chiffres en 2020

Par Benjamin CLAVEL

Alors que générer de la performance dans un monde où le taux sans risque, c’est à dire le taux de rendement des emprunts d’Etat à 10 ans, est négatif (-0,4 % environ) est très difficile, les SCPI continuent à tirer leur épingle du jeu. Car ces placements immobilier au risque maitrisé devraient afficher un taux de rendement moyen supérieur à 4 % pour 2020. Plutôt pas mal dans un contexte économique déprimé !!

Evidemment il s’agit d’une moyenne, et certaines feront un peu moins, et d’autres un peu plus. Mais dans cet univers, il y a un ovni: Corum Eurion. Au vu des chiffres publiés au titre du 3ème trimestre 2020 Corum Eurion est bien partie pour afficher une performance à 2 chiffres.

Eurion: le dernier né de la galaxie Corum

Eurion est une SCPI à vocation européenne lancée début 2020 par Corum AM.  Cette société de gestion n’en est pas à son coup d’essai puisqu’elle gère actuellement plus de 4 milliards d’Euros d’actifs immobiliers en Europe via 2 SCPI: Corum Origin et Corum XL. Et au vu des performances de ces 2 là, le moins qu’on puisse dire c’est qu’ils les gèrent avec grand succès jusqu’à maintenant.

 

SCPI Eurion: la stratégie de gestion et les premiers achats

Au niveau géographique Eurion a vocation à se positionner sur des actifs situés en Europe (presque exclusivement hors de France). En vitesse de croisière elle permettra donc une très bonne diversification géographique, et une fiscalité plus douce que la fiscalité française sur les revenus fonciers générés.

Pour ce qui est des actifs visés, Eurion ne se fixe pas de limites: bureaux, commerces, locaux d’activité, … les actifs seront choisis au gré des opportunités. Là encore, il s’agit d’une diversification appréciable.

Au 30 septembre 2020 Eurion, 6 mois seulement après son lancement, Eurion possède déjà 3 actifs immobiliers:

  • un commerce en Irlande, loué par Aldi
  • des bureaux en Irlande, loués par Google
  • des locaux d’activités aux Pays-Bas, loués par No Excess

 

Une performance 2020 exceptionnelle ?

Eurion vise un rendement annuel de 4,5 %. Il s’agit évidemment d’un objectif, pas d’une promesse. Et j’en profite pour rappeler ici que les SCPI, comme tout placement immobilier, ne comportent pas de garantie de rendement ni de garantie du capital.

Ce rendement cible de 4,5 % représente un revenu 0,75 € par part et par mois compte tenu du prix d’une part qui est de 200 €.

Sauf que… la performance a été tous les mois supérieure à ça depuis son lancement en mars. Parfois même TRES au dessus de ce chiffre. En moyenne sur la période allant de mars à septembre, inclus, Eurion a distribué 2,41 € / part ce qui correspond à un rendement moyen de … 14 % !!

Alors NON Eurion n’a pas vocation à distribuer du 14 % / an à long terme. Car ce taux très important est essentiellement technique: la société de gestion utilise l’effet de levier du crédit pour acheter des biens avant même de collecter des capitaux. Eurion peut donc distribuer des loyers importants tout de suite, alors même qu’une partie des associés qui vont financer la dernière acquisition ne sont pas encore arrivés au capital de la SCPI (et donc ils ne profitent pas des revenus de ce bien, qui sont partagés entre les associés présents au capital au jour de la distribution des revenus). C’est malin, beaucoup de sociétés de gestion le font, mais l’effet positif s’attenue avec le temps.

Toujours est-il que c’est un très beau démarrage qui devrait faire d’Eurion une SCPI qui sera scrutée de près en 2021, quand les résultats définitifs de 2020 seront tombés. Mais à mon avis au plus tôt vous vous y intéresserez et mieux ce sera pour vos finances…

Demande de documentation SCPI Corum Eurion

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Prefon Retraite: un régime en perte de vitesse

Par Benjamin CLAVEL

Dispositif d’épargne retraite supplémentaire réservé aux fonctionnaires, Prefon Retraite compte à fin 2019 près de 400 000 affiliés. Un nombre conséquent donc. Mais ce régime est-il réellement attractif ? Je vais essayer de vous expliquer ici pourquoi je trouve qu’il y a nettement mieux à faire.

Fiscalement, Prefon Retraite est un PER comme les autres

Depuis le 1er décembre 2019, le contrat Préfon Retraite est un PER (Plan Epargne Retraite). Ce changement important concerne non seulement les nouveaux contrats ouverts depuis cette date, mais aussi les anciens contrats. C’est à mon sens une évolution très positive.

L’objet de cet article n’est pas de faire un cours sur ce qu’est un PER, et ce qu’il faut retenir c’est que Préfon-Retraite est désormais un PER, comme il en existe beaucoup d’autres. Avec ses caractéristiques propres, qui sont à comparer avec d’autres contrats concurrents. Mais d’un point de vue purement “juridique” et “fiscal”, c’est un PER. Ni plus, ni moins.

Si vous souhaitez plus d’informations sur l’enveloppe juridique et fiscale PER, vous pouvez consulter la vidéo ci-dessous. Elle permet d’avoir une vision globale du sujet, mais n’entre pas dans le détail.

Pour encore plus d’informations, notamment sur la fiscalité, vous pouvez consulter notre fiche technique du PER.

 

 

Un produit “exclusif”, qui ne le serait pas vraiment ?

Là on est une ficelle commerciale terriblement efficace. Un grand classique du marketing: indiquer à quelqu’un qu’il a le privilège de pouvoir acheter un produit qui est réservé à quelques élus, ça fait vendre. On se sent privilégié, on a envie d’en profiter puisque tant d’autres eux ne le peuvent pas (alors qu’ils aimeraient bien !). Mais est-ce que ça rend le produit fondamentalement meilleur ? Non, pas du tout. Mais si vous êtes dans la catégorie des “élus” qui avez la possibilité d’acheter alors la probabilité que vous choisissiez ce produit plutôt qu’un autre, ouvert à tous, est forte. C’est humain. Et bien en se distant “réservée aux fonctionnaire” Préfon Retraite utilise cette stratégie. Et ça marche. Mais ça ne rend pas le produit “meilleur” ou “plus adapté aux fonctionnaire” que des dispositifs d’épargne retraite ouverts à tous. Gardez bien ça en tête.

Par ailleurs leur affirmation, notée partout dans leur documentation (rien que sur le courrier d’accompagnement du dossier de souscription il est noté en gros “réservé aux agents publics, aux anciens agents et leurs conjoints”, semble fausse. J’ai rempli un dossier de souscription en ligne sur le site de la Prefon pour tester et il est possible d’indiquer que l’on est dans la catégorie professionnelle “autre”. J’ai ensuite noté une profession au hasard (j’ai noté “architecte” pour tester), rien n’est venu bloquer ma souscription électronique. Même le bulletin d’affiliation papier prévoit cette possibilité de catégorie professionnelle “autre”. Il n’est donc même pas certain que le produit soit réellement réservé aux fonctionnaires… (si vous avez pu souscrire sans être fonctionnaire ou lié à un fonctionnaire, faites moi signe en commentaire SVP, je ne suis de mon coté pas allé jusqu’à souscrire, et il n’est donc pas exclu que mon dossier aurait été rejeté manuellement).

Avant d’investir, vous êtes-vous posé la question de combien ça rapporte ? Ou de comment l’argent est investi ?

La réponse à ces 2 question est simple: NON. Voilà 16 ans que je travaille en gestion de patrimoine, et c’est un sujet que je traite tous les jours avec mes clients ou prospects: avant d’investir sur un placement ils veulent savoir combien ça a rapporté dans le passé récent, et combien ils peuvent espérer gagner (les performances passées ne présageant pas des performances futures évidemment). Vous investissez sur un Livret A en sachant combien ça rapporte. Vous investissez sur une assurance-vie en fonds Euro en comparant les performances afin de choisir le meilleur. Si vous choisissez une SCPI vous allez regarder la performance de l’année passée. Et si vous achetez un appartement en location vous allez vous interroger sur le loyer potentiel. Et bien la Préfon ne communique aucune information sur le sujet dans sa documentation de souscription. Et pourtant les gens investissent, à l’aveugle donc. Je trouve ça complètement dingue !!!

En cherchant bien, on trouve ces informations. Dans le rapport annuel de gestion. Mais qui en a lu un seul avant de souscrire ???

Rassurez-vous, je l’ai fait pour vous. Et voici comment sont répartis les actifs sous gestion de la Prefon au 31/12/2019:

prefon

Globalement sur ce point il n’y a rien à redire. Cette répartition est conforme à ce qu’on retrouve traditionnellement dans la gestion d’actifs, chez des assureurs ou des mutuelles par exemple. C’est donc un point plutôt rassurant.

De même, au niveau de la performance financière générée par les investissements réalisés par la Prefon, les résultats sont en ligne avec ce qu’on peut en attendre. Avec une moyenne de 2,90 % de rendement net / an sur la période 2017-2019, il ne figure pas parmi les meilleurs, mais n’est pas non plus en queue de peloton. Il n’y a donc rien à leur reprocher là dessus.

Mais au fait, elle va où la performance générée ??

En revanche il y a un gros souci sur les répercutions qu’ont cette performance financière sur les adhérent Prefon. Car en fait… il n’y a pas. Ou plutôt, quasiment pas.

Pour bien comprendre il faut revenir à la base: Prefon Retraite est un régime en points. L’adhérant verse des Euros, qui sont convertis en points, selon un barème qui évolue le temps (“le prix d’acquisition du point”). Et une fois arrivé à la retraite on convertit dans l’autre sens les points en Euros, là aussi selon un barème qui évolue dans le temps (“la valeur de service du point”). Un système bien compliqué donc, qui a un énorme avantage pour l’assureur: il peut faire varier le prix d’acquisition et la valeur de service des points selon ses besoins.

Alors ça donne quoi ces évolutions sur la période 2017-2019 ?

  • Le prix d’acquisition du point a augmenté de 1,42 % en 3 ans. Ca signifie qu’il faut donner 1,42 % d’argent en plus pour acquérir le même nombre de points. C’est donc défavorable pour les épargnants.
  • La valeur de service du point a lui augmenté de 1,72 % en 3 ans. Cela signifie qu’un retraité touche 1,72 % de rente en plus en janvier 2020 par rapport à janvier 2017. C’est très insuffisant pour compenser la perte de pouvoir d’achat liée à l’inflation (3,94 % sur la même période selon l’Insee).

Au global, actifs et retraités sont tous perdants mais très peu d’affiliés Prefon l’ont compris. Du fait de la double conversion Euros >>> Points >>> Euros.

Ce système de points n’est pas satisfaisant selon moi, et c’est la raison pour laquelle aucun des PER de notre sélection ne fonctionne ainsi. Vous investissez des Euros, qui restent en Euros, et vous seront rendus en Euros, sans aucune conversion. C’est plus simple et plus transparent.

 

Un régime en perte de vitesse

L’analyse des chiffres du régime PREFON sur les dernières années amène à un constat clair: ils sont en perte de vitesse.

Entre 2017 et 2019 le nombre de cotisants est passé de 252 800 à 251 300 (-0,59 %) tandis que le nombre d’allocataires (=les retraités qui touchent une rente) est lui passé de 136 200 à 146 300 (+7,42 %). Il y a donc de moins en moins de cotisants et de plus en plus de retraités. Vous voyez le problème ?

Sur la même période les cotisations sont passées de 343 millions € à 294 millions € (-14,29 %) tandis que les rentes servies ont elles progressées de 7,88 %, passant de 457 à 493 millions €. Il y a de moins en moins d’argent qui rentre, et de plus en plus d’argent qui sort.

Vous l’aurez compris, le régime PREFON n’a pas le vent en poupe. Or la décroissance est rarement une bonne nouvelle pour un organisme financier.

 

Un capital qui n’est pas garanti

Pour aller plus loin sur le point précédent, saviez-vous que le capital versé sur Préfon Retraite n’était absolument pas garanti ? A aucun moment dans dans les 12 pages de la notice d’informations vous ne verrez de notion de capital garanti. La conséquence est simple: vous pouvez récupérer moins que ce que vous avez versé. La rente est garantie certes, mais la principale amélioration de la transformation du Prefon Retraite en PER étant justement la possibilité de sortie en capital, qui va encore vouloir sortir en rente ??

Un exemple ici, d’un de mes clients qui a perdu 23 % du capital qu’il a versé.

La sortie en capital n’est pas souple

Mettre de l’argent de coté c’est bien. Mais savoir comment on va pouvoir le récupérer, c’est essentiel.

Préfon Retraite étant un PER, la sortie en capital est possible. Or, pour des raisons fiscales, la récupération du capital en une seule fois n’est pas du tout optimale et les simulations que j’ai pu effectuer pour mes clients montrent que dans la plupart des cas une sortie étalée sur 3 à 5 ans sera sans doute préférable afin de payer moins d’impôts. Ça tombe bien, les PER le permettent, et Préfon Retraite aussi évidemment. Sauf que.. chez Préfon Retraite une petite phrase à l’article 5.2.4 de la notice d’information vient un peu gâcher la fête: “Il est expressément convenu que le capital entre deux n’est pas revalorisé” >>>> Youpi, vous renoncez à tous les intérêts pendant cette période de sortie fractionnée !

De même, impossible d’imaginer sortir en 3 ans si c’est suffisant pour vous fiscalement. Chez Préfon Retraite c’est soit 100 % tout de suite, soit en 5 ans, soit en 10 ans.

 

 

Au final il y a tellement mieux ailleurs !!

Si l’intégration des règles du PER au Prefon Retraite est une bonne nouvelle pour les cotisants, car ça leur donne plus de souplesses quant à la récupération de leur capital, ça n’est au final pas un argument décisif pour la Prefon puisqu’il est facile de trouver des PER ailleurs. Des PER de bien meilleure qualité, plus transparents dans leurs performances, avec un large choix de supports garantis en capital ou non (rappelons que la Prefon Retraite ne garanti aucunement le capital versé), etc etc… Quel argument reste t-il à la PREFON pour exister sur le marché de l’épargne retraite ? Aucun ! J’ai au final beaucoup de mal à comprendre pourquoi chaque année plusieurs milliers de fonctionnaire se tournent vers la Prefon pour préparer leur retraite.

Pour finir, si payer 3,9 % de frais pour que chaque Euro versé en épargne retraite soit converti par l’assureur en points selon une formule que vous ne maîtrisez pas, puis investis pendants des années d’une manière que vous ne connaissez pas pour rapporter vous ne savez combien avant d’être à nouveau convertis en Euros selon une seconde formule que vous ne maîtrisez pour vous être ensuite restitués vous convient, alors vous pouvez signer à la Préfon. Si ça n’est pas le, faites une demande de doc ci dessous.

Bonne nouvelle si vous avez déjà signé, depuis que Préfon-Retraite est devenu un PER, les frais de transfert sortant vers un autre PER sont plafonné à 1 %. Et après 5 ans ils ont même de 0 %. Ça peut donner des idées non ?

 

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Attention, cet article n’engage que son auteur. Je n’ai pas la prétention d’avoir la science infuse, je vous donne ici mon avis le plus objectif possible compte tenu des informations en ma possession.

L’article Prefon Retraite: un régime en perte de vitesse est apparu en premier sur TousLesPlacements.com.

25 % de réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans de la forêt: le bon plan des GFI en 2021

Par Benjamin CLAVEL

Comme en 2020, le taux de réduction d’impôt lié à la souscription de parts de de Groupement Forestier d’Investissement (GFI) passe de 18 à 25 % à partir du 6 mai et ce jusqu’au 31 décembre. Par cette mesure le gouvernement améliore encore l’attractivité déjà énorme de ce placement bien trop méconnu. Au point d’en faire un incontournable pour des contribuables soucieux de réduire leur pression fiscale ? Peut-être bien…

GFI: c’est quoi ?

Un GFI est une société d’investissement dont l’objet social consiste à acheter et gérer un patrimoine forestier.
La gestion d’un GFI est déléguée à une société de gestion, idéalement spécialisée dans le domaine forestier, qui s’occupe de sélectionner des forêts à acheter, après une sélection rigoureuse, et en effectue la gestion pour le compte des investisseurs du GFI.

On peut faire un parallèle entre le GFI et un autre produit d’épargne plus connu des investisseurs, les SCPI: dans les deux cas une société est créée pour investir sur des actifs bien précis (forêts dans le cas des GFI / immobiliers dans le cas des SCPI), une société de gestion est désignée pour s’occuper de l’achat des actifs, de leur exploitation etc., et chaque investisseur / associé reçoit, sans rien faire, sa quote-part de revenus. Le GFI est en quelque sorte une « SCPI forestière ».

Les avantages d’un investissement en Groupement Forestier d’Investissement :

  • En investissant dans des forêts françaises via un GFI l’investisseur bénéficie d’une diversification de son patrimoine. La forêt est un actif réel, tangible, écologique, totalement décorrélé des marchés financiers. Sur les 20 dernières années le prix moyen de l’hectare de forêt a progressé en moyenne de 3 % / an (Source: SAFER). En parallèle, la coupe du bois génère en moyenne 1 % / an de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
  • Des avantages fiscaux considérable, que ce soit au moment de la souscription (réduction d’impôt sur le revenu), en cours de vie (exonération d’IFI) ou lors d’une transmission par donation ou succession (abattement Monichon) >>> voir ci-après le détail de ces avantages fiscaux

 

Les points de vigilance :

  • L’investisseur doit conserver ses parts au minimum jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant sa souscription pour ne pas perdre l’avantage fiscal accordé initialement.
  • La forêt est un actif qui nécessite du temps pour générer de la performance, c’est donc un placement qui doit idéalement être réalisé sur du long terme. La durée d’investissement minimale recommandée est de 10 ans.
  • Les rendements attendus (issus de la coupe du bois mais aussi des loyers de chasse ou de pêche) sont modestes (de l’ordre de 1 à 2 % bruts / an en moyenne sur le long terme).
  • Il n’y a aucune garantie de rendement ni de capital. Un risque de perte en capital existe.
  • La forêt n’est pas un actif liquide, la revente des parts peut donc prendre du temps (même si actuellement, et depuis plusieurs années déjà, quelques jours suffisent).

 

 

En 2021, les avantages fiscaux du GFI, déjà très importants, sont encore augmentés

Les GFI font partie des supports d’investissement éligibles au dispositif de réduction d’impôt sur le revenu dit “IR-PME” ou “Madelin” (article 199 tercedies-0 A du code général des impôts). La bonne nouvelle c’est que depuis le 6 mai 2021, et jusqu’au 31 décembre 2021, le taux de réduction est de 25 % au lieu de 18 % habituellement. Une souscription en parts de GFI de 10 000 € nets permet ainsi d’obtenir 2 500 € de réduction d’impôt sur le revenu.

Les GFI permettent globalement de cumuler plusieurs avantages fiscaux:

  • Une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % (depuis le 06/05/2021) de la somme investie (hors droits d’entrée), plafonnée à un investissement de 50 000 € pour une personne seule ou de 100 000 € pour un couple marié ou pacsé. Cette réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
  • Une exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) annuelle à hauteur de la totalité de la valeur des parts (tant que vous détenez moins de 10 % du nombre total de parts du GFI)
  • L’investisseur bénéficie d’un abattement de 75 % sur l’assiette imposable des successions et donations (abattement Monichon), calculé sur la valeur nette des actifs forestiers (hors trésorerie du GFI). Cela signifie concrètement que pour une donation de 100 000 € de parts de GFI, et en partant du principe que le GFI a 10 % de trésorerie, alors la base d’imposition au titre des droits de mutation n’est pas de 100 000 € mais seulement de 32 500 € (10 000 € de trésorerie + 25 % de 90 000 € de forêts). L’économie de droits peut donc être énorme, notamment si la personne qui reçoit la donation ou hérite n’est pas un descendant direct du donateur ou défunt.

A noter: tous les GFI ne disposent pas de l’ensemble de ces avantages fiscaux. A ce jour, deux GFI sont disponibles:

  • le GFI France Valley Revenu Europe, qui permet de bénéficier de l’avantage fiscal à l’entrée (25 % de réduction sur l’impôt sur le revenu) et de l’exonération IFI, mais pas de l’abattement Monichon.
  • le GFI France Valley Patrimoine, qui cumule lui l’exonération IFI et l’abattement Monichon mais ne permet pas de réduire son impôt sur le revenu.

Il faut donc choisir l’un ou l’autre de ces GFI en fonction de vos objectifs patrimoniaux personnels.

 

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Les rentes de COREM Retraite vont baisser fortement en 2021: fuyez !

Par Benjamin CLAVEL

Le COREM, dispositif d’épargne retraite réservé aux fonctionnaires, s’apprête à diminuer fortement les rentes versées en 2021. Nous allons voir ensemble pourquoi il est urgent de prendre une décision pour votre épargne si vous faites partie des 187 000 cotisants en phase “active” de ce régime.

 

Corem Retraite, une épargne bloquée, avec sortie en rente obligatoire

Le COmplément de REtraite Mutualiste, plus connu sur l’abréviation de COREM, est un dispositif d’épargne retraite par points.

Il est réservé aux adhérent d’une mutuelle affiliée à l’UMR (Union Mutualiste Retraite) >>> on y retrouve surtout des mutuelles dédiées aux fonctionnaires comme la MGEN, la MFP ou la Mutuelle Générale. Il faut donc être fonctionnaire, ancien fonctionnaire ou ayant droit d’un fonctionnaire pour y avoir accès.

L’adhérent au Corem verse de l’argent, de manière annuelle ou mensuelle, selon le plan de versement choisi, et cet argent lui permet d’acquérir des points. Une fois arrivé à 62 ans (l’âge prévu par le contrat, qui est modifiable), l’adhérent perçoit un complément de revenu qui dépend à la fois du nombre de points dont il dispose mais aussi de la valeur de service de chaque point. Les versement sont, comme pour le PER ou l’ancien PERP, déductibles du revenu imposable (dans certaines limites) et permet donc de bénéficier de réductions d’impôts immédiates. D’un point de vue fiscal donc, la retraite COREM n’offre aucun avantage supplémentaire par rapport à un PER. En revanche sur un PER, il est tout à fait possible de récupérer tout ou partie de son argent sous forme de capital une fois arrivé à la retraite, alors qu’avec COREM la sortie se fait obligatoirement sous forme de rente viagère.

En plus de ne pas pouvoir disposer de leur capital comme ils le souhaitent les adhérent COREM subissent une double peine puisque leurs rentes ne sont pas revalorisées depuis des années. J’ai pu remonter dans les archives COREM jusqu’en 2013, et depuis cette année là la valeur de service du point n’a jamais bougée. Et donc les rentes n’ont jamais été revalorisées. Ce qui signifie que les retraités Corem ont vu leur pouvoir d’achat fondre d’année en année, du fait de l’inflation.

Ainsi, et compte tenu de l’inflation (source INSEE) sur la période, un bien qui coûtait 100 € en 2013 coûte 107,7 € début 2020. Or un retraité COREM qui percevait une rente de 100 € en 2013, et qui touchait donc 98 € une fois déduits les 2 % de frais prélevés au passage, se voit toujours créditer de 98 € seulement. Et le pire est à venir, comme vous le verrez plus bas.

 

Un régime en perte de vitesse

L’analyse des chiffres du régime COREM sur les dernières années amène à un constat clair: c’est la débandade !

Entre 2017 et 2019 le nombre de cotisants est passé de 203 726 à 187 232 (-8,1 %) tandis que le nombre d’allocataires (=les retraités qui touchent une rente) est lui passé de 133 558 à 147 878 (+10,7 %). Il y a donc de moins en moins de cotisants et de plus en plus de retraités. Vous voyez le problème ?

Sur la même période les cotisations sont passées de 151 millions € à 131 millions € (-13,25 %) tandis que les rentes servies ont elles progressées de 11,3 %, passant de 212 à 236 millions €. Il y a de moins en moins d’argent qui rentre, et de plus en plus d’argent qui sort.

Il est par ailleurs intéressant de noter que sur cette période de 2017 à 2019 la cotisation moyenne par cotisant a baissé de 5,6 % >>> donc non-seulement il y a de moins en moins de monde qui cotise, mais en plus ceux qui le font versent de moins en moins d’argent.

Vous l’aurez compris, le régime COREM n’a pas le vent en poupe.

 

Une gestion financière opaque et peu performante

Que vous envisagiez d’investir à la COREM ou que vous soyez adhérent, je vais vous poser une question toute simple: savez-vous comment est investi votre argent ? 99 % d’entre vous n’en saura rien. La raison est simple: ça n’est jamais mis en avant. Il faut donc éplucher le rapport annuel de gestion pour savoir comment est investi l’argent confié par les adhérents.

Et voici ce que ça donne au 31 décembre 2019.

répartition corem 2019

répartition corem 2019

 

Ca n’est pas forcément parlant pour tout le monde, mais cette allocation d’actifs est très dynamique pour un organisme d’épargne retraite. Ainsi, à titre de comparaison, voici la répartition des fonds en Euros des compagnies d’assurance (que l’on peut tout à fait comparer à l’actif géré par COREM) au 31/12/2019 (chiffres GoodValueForMoney):

  • 80 % d’obligations
  • 8,6 % d’actions
  • 7,2 % d’immobilier

Les obligations étant des actifs peu risqués mais peu rentables, l’immobilier un peu plus risqué mais plus rentable, tandis que les actions sont elles très risquées mais présentent un potentiel de gain très élevé. COREM a donc une gestion financière TRES offensive par rapport à cette moyenne. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose en soi, car ça peut être payant…. ou pas. Mais on peut s’interroger sur la pertinence des choix de gestion qui est fait au regard du taux de rendement du Corem en 2019, 3,74 %. Si en valeur absolue ce taux n’est pas mauvais, quand on sait que les actions ont fortement progressé en 2019 (+26,37 %, sans même compter les dividendes versés), les 18,3 % d’actions de la COREM auraient du lui rapporter 4,8 % environ. Sans même compter les autres 82 % d’actifs qui sont eux aussi censés générer de la performance. On a donc ici un écart de performance inexplicable, sauf à ce que les choix de gestion (actions peu performantes ? pertes sur d’autres actifs ?) n’aient pas été les bons.

 

Des capitaux insuffisants pour honorer ses engagements contractuels, et des rentes qui vont baisser fortement

On touche ici le cœur même du sujet. La COREM collecte des cotisations pendant votre phase d’épargne, et vous verse ensuite des rentes contractuelles une fois retraité. Pour çà, elle doit mettre assez d’argent de coté pour pouvoir tenir ses engagements. La situation financière d’un régime de retraite par points comme Corem s’apprécie selon un indicateur appelé “taux de couverture”: s’il est supérieur à 100 % alors le régime a assez d’argent pour faire face à ses engagements, et s’il est inférieur, alors il n’a pas assez d’argent et ne pourra pas payer.

Voici les chiffres:

  • 31/12/2017: 100,6 % >>> c’est tout juste, mais on est bon
  • 31/12/2018: 98,2 % >>> aïe…
  • 31/12/2019: 96,5 % >>> sur une année où les marchés actions montent de 26 % leur ratio de solvabilité baissé, on croit rêver…
  • 31/03/2020 (dernier chiffre connu): 89,6 % >>> avoir autant d’actions en pleine crise du Covid n’était sans doute pas une si bonne idée que ça

Le constat est sans appel: COREM N’A PAS L’ARGENT POUR PAYER LES RENTES AUXQUELLES IL S’EST ENGAGE !

Et donc que va t’il se passer ? L’article 22 du règlement Corem nous renseigne sur le sujet: si le ratio de couverture est à nouveau inférieur à 100 % fin 2020 (3ème année consécutive), et soyons clairs, sauf miracle il le sera, la valeur de service du point devra baisser. Et donc LES RENTES VONT BAISSER. De combien ? Nous le saurons à ce moment là, mais à priori la baisse devrait être proportionnelle à la couverture manquante au 31/12/2020. Donc une baisse d’environ 10 % est à attendre.

 

En conclusion: FUYEZ !!!

Financement COREM Retraite c’est :

  • des avantages fiscaux sur les versements identiques à ceux d’un PER
  • une sortie en rente obligatoire, alors qu’un PER permet de sortir en capital
  • des frais élevés (3,66 % de frais sur chaque versement, ça pique non ?)
  • une gestion financière pas assez performante et figée (alors que sur un PER vous pouvez choisir vos supports d’investissement et donc le niveau de risque et de performance potentielle)
  • un régime qui peine à convaincre de nouveaux adhérents, et donc décollecte plus qu’il ne collecte
  • un régime qui ne dispose pas des capitaux nécessaires pour tenir ses engagements financiers
  • une baisse très importante des rentes à venir
  • mais aussi un produit d’épargne retraite transférable sur un PER depuis octobre 2019 >>> c’est une formidable porte de sortie !!!

Si vous faites partie des adhérents COREM en phase d’épargne, il est encore temps de transférer votre capital vers un PER. Contactez-nous ou faites une demande de documentation en utilisant le formulaire ci-dessous, en indiquant dans la case “champs libre” que vous souhaitez transférer un contrat COREM et en précisant si possible la valeur de celui-ci. Un de nos conseillers en gestion de patrimoine vous fera parvenir une proposition personnalisée et se chargera de toutes les démarches si vous l’acceptez.

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Epargner en immobilier de manière mensuelle et sans crédit, c’est possible

Par Benjamin CLAVEL

Si l’épargne programmée est une technique déjà bien connue dans le monde des placements financiers (assurance-vie, PEA ou Plan Epargne Retraite) elle parait inaccessible dès lors que l’on  souhaite se tourner vers le monde de l’immobilier. Alors bien sur on peut arriver à “mensualiser” le prix d’achat d’un bien immobilier via le recours au crédit (puisqu’au lieu de payer le bien en une fois je rembourse à la banque tous les mois pendant X années), mais ça impliqué justement de recourir au crédit. Or tout le monde n’a pas l’envie ou la capacité de se mettre un crédit sur le dos. Mais saviez-vous que depuis quelques années certaines SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent la mise en place d’achat mensuels, à partir de 50 € / mois pour les plus accessibles ? Voyons en détail comment fonctionne cette épargne immobilière régulière, ses avantages, et les SCPI concernées.

La SCPI, un support d’investissement immobilier idéal

Acheter des parts d’une SCPI, c’est devenir associé d’une société civile dont l’activité est la détention d’un immense parc immobilier, gérée par une équipe de professionnels, qui s’occupe de tout à votre place et vous reverse vos loyers chaque trimestre après avoir payé les impôts fonciers, les travaux, les assurances, etc etc…

Les SCPI rapportent historiquement autours de 4,5 % par an de loyers (4,4 % en moyenne en 2019 par exemple), auxquels il faudra ajouter l’éventuelle plus-value lors de la revente qui dépendra de l’évolution des prix de l’immobilier sur la période d’investissement.

Les atouts d’un investissement en SCPI :

  • Tranquillité : vous vous déchargez des préoccupations quotidiennes en confiant l’investissement et la gestion de votre patrimoine à des professionnels. Vous percevez vos loyers chaque trimestre, sans rien faire.
  • Mutualisation des risques locatifs : quand un local est vacant ou qu’un locataire cesse de verser ses loyers, la charge est diluée à l’échelle d’une SCPI. De même l’investissement sur des marchés géographiques différents et sur plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, …) permet de mutualiser les risques.
  • Souplesse: Il est possible d’accéder au marché des parts de SCPI pour quelques milliers d’euros, et même d’acheter des parts tous les mois pour quelques dizaines d’Euros. Vous pouvez ensuite revendre tout ou partie de vos parts à tout moment, sans contrainte de délai de conservation des parts.
  • Accès : le placement en parts de SCPI permet d’accéder à l’immobilier d’entreprise traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels.

Les points de vigilance d’un investissement en SCPI :

  • Long terme: comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI doit être fait pour le long terme. La durée minimale d’investissement recommandée est de 10 ans, notamment afin d’amortir les frais d’acquisition.
  • Pas de garantie: les SCPI, comme tout investissement immobilier, ne permettent pas de bénéficier d’une garantie de rendement ou du capital. La valeur de part des SCPI peuvent varier, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution du prix des actifs immobiliers détenus. Les revenus locatifs peuvent eux varier en fonction du taux d’occupation, de l’inflation, de la renégociation des baux.
  • Liquidité: la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

 

L’achat mensuel, pour atteindre ses objectifs patrimoniaux sans même y penser

Investir chaque mois en parts de SCPI est un excellent moyen d’atteindre des objectifs patrimoniaux de long terme que l’on se fixe comme par exemple:

  • la préparation de la retraite: en achetant des parts de SCPI tous les mois, vous percevez des revenus de plus en plus importants, qui vous seront précieux pour compenser la perte de revenus que vous subirez à la retraite.
  • l’accumulation d’un patrimoine immobilier: sans avoir spécifiquement besoin de revenus ultérieurs, vous pouvez tout simplement accumuler un patrimoine immobilier qu’il vous sera possible de vendre ultérieurement pour financer un projet de votre choix.
  • le “coup de pouce” à des enfants: plutôt que d’ouvrir un Livret A à votre nouveau né ou de verser les étrennes de papy et mamie sur un Livret A, pourquoi ne pas leur créer peu à peu un patrimoine immobilier qui leur fournira des revenus qui seront les bienvenus lorsqu’ils démarreront dans la vie active ?
  • ou d’autre encore… la SCPI est un outil patrimonial souple, qui peur servir pour de multiples projets !

 

A noter: certaines SCPI, marquées d’un * dans le tableau ci-dessous, permettent en plus de l’épargne mensuelle de mettre en place un plan de réinvestissement des loyers en parts >>> au lieu de vous verser les loyers sur votre compte courant la société de gestion les ré-investi pour vous en parts de SCPI. Cela permet d’accroître encore plus l’effet boule de neige puisque vos SCPI génèrent des revenus, qui sont réinvestis en SCPI, qui génèrent encore plus de revenus etc etc…

 

Epargne mensuelle en SCPI: notre sélection

Si aujourd’hui l’épargne programmée est disponible sur une vingtaine de SCPI, voici notre sélection des 5 SCPI qui nous apparaissent les plus attractives pour mettre en place une telle stratégie. Cliquez sur le nom d’un SCPI pour obtenir plus d’informations la concernant.

 

Nom de la SCPI Nom de la société de gestion Investissement minimum initial Investissement minimal programmé Fréquence des versements programmés
Corum XL* Corum AM 189 € 50 € Mensuel / Trimestriel / Semestriel / Annuel
Corum Eurion* Corum AM 200 € 50 €
Neo Novaxia 180 € 180 €
Primovie Primonial REIM 2030 € 203 €
Epargne Pierre Voisin 2050 € 205 €

 

Quelle SCPI est faite pour vous ?

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SCPI: lesquelles privilégier en 2020 ?

Par Benjamin CLAVEL

Les SCPI sortent renforcées de la crise du Covid-19 puisque leur rendement attendu pour 2020 est attendu par les experts autours des 4 % contre 4,4 % en 2020. Une performance appréciable quand on la compare aux autres solutions de placement. Il n’en reste pas moins que, comme par le passé, il faut être sélectif car toutes les SCPI sont loin de se valoir et que des écarts de performance importants existent. Mais quels critères faut-il privilégier pour choisir une SCPI ? Lesquelles sont à privilégier dans une optique de long terme ? S’il n’existe pas de réponse absolue à ces questions, parce que chaque projet patrimonial est différent, nous vous proposons ici des pistes de réflexion. Et comme toujours, notre équipe est à votre disposition pour étudier votre situation personnelle.

 

Le top 5 des SCPI ayant distribué le plus de rendement en 2019

Lorsqu’on demande en général à une personne quels sont les meilleures SCPI, il y a fort à parier que le critère de choix numéro 1 sera le rendement de l’année précédente. S’il s’agit évidemment d’un critère à prendre en compte, non seulement ça ne doit pas être le seul et unique, mais en plus il faut retraiter cette information.

Voici ci-dessous un tableau présentant les 5 SCPI affichant les taux de distribution les plus élevés en 2019. Notez bien que j’ai retraité l’information de la manière suivante:

  • seules les SCPI à capital variable figurent dans ce classement (lire cet article pour comprendre les différences fondamentales entres SCPI à capital fixe et à capital variable)
  • seules les SCPI disposant d’une capitalisation d’au moins 100 millions d’Euros figurent dans ce classement, afin qu’elles disposent d’une diversification suffisamment significative pour éviter des à-coups trop importants

 

Nom de la SCPI Nom de la société de gestion Type d’actifs présents dans la SCPI Rendement 2019 (DVM) Capitalisation au 31/12/2019 Investissement minimum
Corum XL Corum AM Majoritairement des bureaux, dans des pays développés 6,26 % (1) 645 millions € 189 €
Corum Origin Corum AM Majoritairement des bureaux en zone Euro 6,25 % (2) 1 868 millions € 1090 €
Vendôme Région Norma Capital Bureaux et commerces 6,10 % 136 millions € 3275 €
Primopierre Primonial REIM Majoritairement des bureaux 5,92 % (3) 2 934 millions € 2080 €
Epargne Pierre Voisin Bureaux et commerces 5,85 %  1 002 millions € 2050 €

(1) Taux brut de fiscalité étrangère. Inclut 0,2 % issus de la plus-value sur la vente d’immeubles. (2) Taux brut de fiscalité étrangère. (3) Inclut 1,55 % de revenu exceptionnel issu de la plus-value sur la vente d’immeubles.

Gardez par ailleurs en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Et par conséquent d’autres critères sont à prendre en compte afin d’estimer la capacité future de la SCPI à générer une performance en ligne avec vos attentes. Car après tout, les performances passées c’est bien beau, mais si vous souhaitez investir aujourd’hui en SCPI, ce qui vous intéresse ce sont les performances à venir.

 

Miser sur la thématique de la santé

Les SCPI positionnées sur la thématique santé ne sont pas forcément celles qui affichent les performances annuelles les plus élevées. Toutefois, elles ont pour elle des atouts à ne pas négliger: des locataires réputés solides et non-soumis aux cycles économiques (que l’on soit en croissance ou en crise, nous continuerons à nous faire soigner et les personnes âgées auront toujours besoin d’aller dans des maisons de retraite), mais aussi une visibilité importante sur les loyers futurs (les locataires étant engagés sur des baux de long terme car évidemment une clinique ne déménage pas tous les 3 ans).

Voici notre sélection dans ce domaine.

Pierval Santé Primovie
Société de gestion Euryale AM Primonial REIM
Année de lancement 2013 2012
Capitalisation au 31/12/2019 884 millions € 2 970 millions €
Rendement 2019 5,05% 4,51%
Pourquoi nous l’apprécions ? Un taux de distribution très régulier pour cette SCPI investie en murs de résidences séniors, cliniques, centres de dialyse, etc en France, en Allemagne, en Irlande et au Portugal. Primovie est investie à 75 % dans des actifs du secteur de la santé ou dans des résidences pour seniors. 75 % de son patrimoine est en France, et 25 % réparti en Allemagne, en Espagne et en Italie. Son succès est immense puisqu’elle capitalise 3 milliards d’Euros moins de 8 ans après son lancement.
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Ces SCPI qui investissent hors de France

Alors que l’investisseur financier trouverait parfaitement illogique de n’investir que dans des actions d’entreprises basées en France, l’investisseur immobilier ne voit lui en général aucun souci à ne posséder que des immeubles situés dans l’hexagone. Est-ce pertinent ? Je ne pense pas. En gestion de patrimoine, se référer à l’adage qui dit qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier est une question de bon sens. Et donc, détenir une part de son patrimoine immobilier hors de France semble tout à fait cohérent, pour ne pas dire nécessaire.

Dans ce domaine, nous privilégions actuellement les 2 SCPI suivantes.

Eurovalys Corum XL
Société de gestion Advenis Corum
Année de lancement 2015 2016
Capitalisation au 31/12/2019 449 millions € 645 millions €
Rendement 2019 4,50 % net de fiscalité allemande 6,26 % brut de fiscalité étrangère
Pourquoi nous l’apprécions ? L’Allemagne est la 1ère puissance économique de la zone Euro et son marché immobilier dispose d’atout considérables : il n’est pas trop cher, et sa fiscalité y est très douce. Corum XL détient des immeubles dans 10 pays d’Europe et envisage des achats sur d’autres continents (mais en restant dans des pays développés). Elle offre une diversification géographique indéniable.
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Notez par ailleurs que la fiscalité appliquée aux revenus versés par ces SCPI est BEAUCOUP plus faible que pour des revenus fonciers générés en France. Pour plus d’informations vous pouvez contacter nos conseillers.

 

Profiter de thématiques de long terme

Le marché des SCPI est aujourd’hui suffisamment vaste et diversifié pour qu’on puisse y trouver, au delà des classiques SCPI “diversifiées”, des SCPI spécialisée dans des thématiques diverses. L’investisseur de long terme pourra ainsi identifier des thématiques qui lui semblent porteuses dans le temps, et se positionner sur des SCPI spécialisées. Nous avons identifié par exemple, en plus de la thématique santé présentée ci-avant, deux SCPI qui nous semblent intéressantes pour l’avenir: PFO2, la seule SCPI ayant réellement intégré une démarche “verte” au coeur même de sa gestion, et Atream Hôtels, centrée sur l’hôtellerie (comme son nom l’indique clairement). Oui l’hôtellerie souffre en ce moment, mais Atream Hôtels possède des actifs de qualité, loués par des grands groupes (qui payent leur loyer), principalement implantés en Allemagne (peu touchée par le Covid). Par ailleurs, elle est en position de force pour acheter des hôtels à bas prix dans un contexte morose, et préparer des revenus futurs confortables. Avec Atream Hôtels, comme pour tout placement immobilier, il faut penser long terme, et non pas se focaliser sur le contexte de court terme.

PFO2 Atream Hôtels
Société de gestion Perial AM Atream
Année de lancement 2009 2016
Capitalisation au 31/12/2019 2 277 millions € 174 millions €
Rendement 2019 4,61% 4,75%
Pourquoi nous l’apprécions ? La SCPI la plus verte du marché mène des actions concrètes pour réduire l’empreinte écologique de ses locataires en agissant sur la consommation d’eau et d’énergie de ses immeubles. Le tourisme représente 10 % du PIB européen et même et à long terme la crise du Covid-19 ne sera qu’un lointain souvenir. A long terme, le secteur de l’hôtellerie a toute sa place dans une allocation immobilière bien diversifiée.
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Des SCPI à frais très doux

Si le rendement de l’année précédente est le critère numéro 1 mis en avant par les investisseurs individuels, les frais figurent en général en seconde position de leurs préoccupations. Pour moi c’est donner trop d’importance à ce critère car le plus important est la capacité du placement à générer de la performance à long terme. Mais c’est évidemment un point à prendre en compte !

Et bien saviez-vous qu’il existe une SCPI qui ne prélève aucun frais d’entrée ? 0 % ! Contre 8 à 14 % en moyenne sur le marché. Nous vous la présentons ici, ainsi qu’une second SCPI à frais d’entrée très faibles (2,5 % seulement). Elles sont encore jeunes (lancées en 2019) et de petite taille, mais peuvent constituer une option attractive pour les investisseurs les plus averses aux frais.

NEO Altixia Commerces
Société de gestion Novaxia Investissement Altixia REIM
Année de lancement 2019 2019
Capitalisation au 31/12/2019 20 millions € 21 millions €
Rendement 2019 6,47 % 6,28 %
Pourquoi nous l’apprécions ? La seule et unique SCPI du marché à ne prélever aucun frais d’entrée. 0 % ! Attention toutefois, car des frais de sortie de 6 % sont appliqués les 5 premières années afin d’éviter les entrées / sorties à court terme. La première SCPI à baisser drastiquement les frais d’entrée (avant le lancement de NEO) : seulement 2,5 % contre 8 à 14 % pour les autres SCPI du marché.
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Rappel: les SCPI sont des supports qui ne disposent pas d’une garantie en capital.

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Vous souhaitez sortir en capital d’un article 83 ? C’est encore possible, mais plus pour longtemps.

Par Benjamin CLAVEL

Nombreux sont les salariés français à disposer de contrats d’épargne entreprise dits “Article 83” dormants, c’est à dire ouverts par un de leurs anciens employeurs…. Mais une fois l’entreprise quittée, il n’est plus possible d’alimenter ce contrat. Plus gênant encore, l’Article 83 prévoit une sortie du capital très limitée: le capital est bloqué jusqu’à la retraite, et une fois retraité, la sortie se fait impérativement sous forme de rente viagère. Mais saviez-vous que la loi PACTE de 2019 a ouvert une brèche permettant de récupérer le capital de contrats Article 83 ? Maintenant oui ! Il est en effet possible, à condition de se dépêcher et de faire les choses correctement, de récupérer son capital à 100 % soit lors de l’acquisition de sa résidence principale, soit une fois arrivé à la retraite. Voyons comment faire.

 

Rappel: c’est quoi un contrat “article 83” ?

Un contrat dit “article 83” (en référence à l’article 83 du code général des impôts qui régit sa fiscalité), est un contrat d’épargne souscrit par une entreprise pour ses salariés. Alimenté par des versements soit de l’employeur, soit de l’employé (ou des deux), il permet aux salariés d’une entreprise de bénéficier d’un complément de revenus à la retraite puisque la sortie du capital se fait obligatoirement sous forme de rente viagère. Des avantages fiscaux et sociaux sont acquis lors des versements, pour le salarié et pour l’employeur. Je ne vais pas les détailler ici, car ça n’est pas l’objet de cet article.

Les points importants à avoir en tête sont que:

  • l’article 83 étant souscrit par une entreprise au nom de ses salariés, si le collaborateur quitte son entreprise, alors il ne peut plus alimenter son contrat.
  • le capital est bloqué jusqu’à la retraite, et à ce moment là la sortie se fait obligatoirement sous forme de rente viagère

 

Il existe toutefois une solution, temporaire, pour récupérer son capital en une seule fois, soit pour acheter sa résidence principale, soit une fois retraité !

 

Comment récupérer le capital d’un contrat Article 83 ?

Si, par principe, les capitaux investis sur un Article 83 sont forcément récupérés sous forme de rente viagère, il existe une méthode qui permet de récupérer le capital d’un coup.

Pour cela, il faut impérativement ne plus être dans l’entreprise via laquelle l’article 83 a été souscrit. Impossible donc d’appliquer cette méthode à l’article 83 ouvert via votre employeur actuel.

Ceci étant posé, il faut ensuite procéder en 2 étapes, et surtout il faut se dépêcher !

  • ETAPE 1: Il faut lancer en urgence le transfert de votre Article 83 vers un PERP (Plan Epargne Retraite Populaire). Je dis en urgence car la demande de transfert, complète, doit avoir été initiée par l’assureur du PERP que vous aurez choisi au plus tard le 30 septembre 2020. Ensuite il ne sera plus permis de le faire.
  • ETAPE 2: Un fois le capital transféré sur un PERP, il faut lancer le transfert du PERP vers un PER (Plan Epargne Retraite)

Une fois ces deux étapes effectuée le capital de votre Article 83 sera investi sur le compartiment “individuel” du PER (dit “PERin) et deviendra alors disponible en cas d’acquisition de votre résidence principale, ou une fois retraité.

 

Quels inconvénients ? Quels points à vérifier ?

Si vous avez un Article 83 chez un ancien employeur, il n’y a honnêtement qu’un seul cas de figure dans lequel vous souhaiterez ne pas effectuer cette opération: si vous souhaitez sortir en rente viagère. Si vous préférez pouvoir disposer du capital à votre guise une fois retraité, alors il n’y a aucune raison valable de ne pas lancer l’opération de transfert.

Afin d’éviter des frais de transfert du PERP vers le PER (qui peuvent aller jusqu’à 5 %), il faudra impérativement opter pour le même assureur pour ces deux contrats. En effet, la majorité des compagnie d’assurance (mais pas toutes) n’applique pas de frais de transfert pour une opération qui se passe “en interne”. Pensez bien cependant à vérifier ce point (évidemment nous le faisons pour nos clients). Le PERP n’étant qu’un “compte de passage”, sur lequel votre épargne ne sera investie que de manière très temporaire, c’est le choix du PER qui prime. Il faut trouver celui qui corresponde le mieux à vos attentes.

Attention aussi à ne pas chercher à griller d’étape: transférer un Article 83 directement vers un PER est possible, mais la sortie se fera alors obligatoirement sous forme de rente.

 

Et après le 30 septembre 2020, que faire de ses anciens articles 83 ?

A partir du 1er octobre 2020 il restera possible de transférer un Article 83 vers un PER mais la sortie se fera alors impérativement sous forme de rente viagère. Cela sera donc bien moins intéressant, et il est largement préférable de le faire avant, mais ça conserve un avantage: les meilleurs PER du marché disposent d’un panel de supports d’investissement bien plus complet et plus performant que les Article 83. Il sera donc possible de générer plus de performance sur votre contrat, et ce sera déjà très bien !

Pour aller plus loin

Vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir une proposition personnalisée d’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. Si votre demande concerne un transfert d’Article 83, merci de le préciser dans le champs “libre” en fin de formulaire.

 

Quel PER est fait pour vous ?

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Viser 7 à 10 % de performance annuelle avec des obligations c’est possible ?

Par Benjamin CLAVEL

Comme les crises de 2008 ou de 2011 par exemple, la crise du coronavirus est aussi une source d’opportunités dans le monde des placements, certains actifs affichant des décotes conséquentes, que l’on peut parfois trouver exagérées. Si on pense évidemment aux marchés actions, qui ont subi une forte baisse cette année, le marché obligataire n’est pas dénué d’opportunités. Faisons ici le point sur une stratégie qui nous semble particulièrement attractive en ce moment: l’investissement en fonds obligataires à échéance.

Pour commencer, c’est quoi une obligation ?

L’objectif n’est pas de faire ici un cours sur le fonctionnement des obligations (on pourrait en écrire des livres et des livres), mais de donner les grandes clés pour comprendre ce qu’est une obligation.

Les obligations sont, dans le jargon financier, des “titres de créance négociables”, utilisés par des entreprises ou des Etats pour emprunter de l’argent sur les marchés financiers.

Sans jargon une obligation est un crédit. En achetant une obligation émise par l’entreprise X, vous percevrez chaque année des intérêts (un “coupon”) et, une fois arrivé au terme prévu de ce crédit, l’entreprise X vous remboursera la somme que vous lui aviez prêté au départ.

Pendant la durée de vie de l’obligation, celle-ci fait l’objet d’une cotation sur les marchés, ce qui permet de la revendre à tout moment (même avant son échéance), ou au contraire d’en acheter d’autres qui auraient été émises par le passé.

Une obligation a plusieurs caractéristiques principales:

  • Un émetteur: c’est l’entreprise ou l’Etat qui emprunte des capitaux et qui devra le rendre au terme. Plus l’émetteur est solide, et moins il y a de chance qu’il ne soit pas en mesure de rembourser son obligation au terme (et donc plus le rendement sera faible).
  • Une durée (ou “maturité”): elle peut s’étendre de quelques mois à de très nombreuses années. C’est le temps qu’il faudra attendre pour être remboursé de son capital. Plus la durée est longue et plus le risque augmente. Et donc plus le taux d’intérêt est en principe élevé. C’est ni plus ni moins le même principe que l’on peut constater sur un crédit immobilier: le taux est plus élevé sur 20 ans que sur 10 ans car le risque que la banque ne soit pas remboursée est plus élevé sur 20 ans que sur 10.
  • Un taux d’intérêt: il peut être fixe (le plus souvent) ou variable. Ce taux rémunère le risque pris par le prêteur, mais également le fait qu’il renonce à la jouissance de son capital pendant un certain temps.

Avantage et inconvénients des obligations pour l’investisseur:

Avantages:

  • Les obligations à taux fixe distribuent une performance connue à l’avance, stable et régulière dans le temps.
  • Le risque est bien plus réduit que pour des actions, puisque les intérêts et le capital sont payés par l’émetteur peu importe ses résultats financiers ou le cours de bourse de celui-ci.

 

Inconvénients:

  • Des taux fixes peuvent s’avérer pénalisants en cas de forte remontée de l’inflation.
  • En cas de vente avant l’échéance d’une obligation, la cession se fait au prix du marché (qui peut être plus haut ou plus bas que le prix payé au départ).
  • Les intérêts et le capital peuvent ne pas être payés en totalité (ou pas du tout) en cas de défaut de paiement de l’émetteur (faillite ou cessation de paiement par exemple). Il existe donc bien un risque de perte en capital.

 

Et un fonds obligataire à échéance, comment ça marche ?

Un fonds obligataire à échéance a une stratégie toute simple: il achète des obligations d’une durée déterminée, et les garde jusqu’à leur terme. Cette stratégie présente de nombreux avantages. Premièrement, elle diminue très fortement le risque, puisque le capital du fonds sera réparti sur plusieurs dizaines (ou centaines) d’émetteurs différents. L’impact du défait de paiement d’un émetteur devient alors minime. Ensuite, les obligations sont choisies par des gérants professionnels, avec soin, et après une analyse minutieuse de la fiabilité de l’émetteur (encore faut-il opter pour un fonds géré par une équipe compétente évidemment, tous les gérants ne se valant pas). Enfin, en n’appliquant pas de stratégie de trading (achats / reventes réguliers d’obligations dans le but de générer des gains à chaque fois), cette stratégie dite de “portage” (=je garde les obligations jusqu’à leur terme) élimine le risque lié à la valorisation à l’instant T de chaque obligation.

En bref, ça réduit significativement le risque d’un investissement en obligations.

Pourquoi c’est intéressant en ce moment ?

Lors de chaque “crise”, peu importe son origine, les investisseurs ont peur. Dès lors les prêteurs sont moins nombreux et les taux d’intérêt montent. Ainsi, on se retrouve à ce jour avec des fonds obligataires d’échéance de moyen terme (2022 à 2025) affichant des taux de rendement actuariels de 7 à 10 %.

Quelques exemples:

Voici dans le tableau ci-dessous une liste de supports obligataires à échéance éligibles au contrat d’assurance-vie Netlife, pour illustration. ATTENTION: il ne s’agit ici nullement d’un conseil concernant ces supports, uniquement d’un exemple portant sur des durées différentes visant à illustrer mon propos.. Rappelons enfin que la performance et le capital ne sont pas garantis.

Capitalisation Nombre d’émetteurs Notation moyenne émetteurs Taux de rendement à maturité* Note de risque SRRI **
Tikehau 2022 199 millions € 71 B+ 7,40 % 3
SwissLife Opportunité High Yield 2023 119 millions € 111 B 7,17 % 4
Sanso Objectif Durable 2024 41 millions € 120 BB 7,35 % 3
La Française Rendement Global 2025 740 millions € 150 B 9,99 % 3
Keren Haut Rendement 2025 8 millions € 43 B 9,02 % 3

Chiffres au 30 avril 2020.

*Taux non-garanti, en l’absence d’événement de crédit

** l’échelle du « profil de risque et de rendement » va de 1 (le moins risqué / potentiel de rendement faible) à 7 (le plus risqué / potentiel de rendement élevé)

Pour en savoir plus

Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, il vous suffit de remplir le formulaire ci-dessous.

J’insiste sur un point: il ne faut pas trainer ! Ce type d’opportunité ne durera pas éternellement. Par exemple, si on prend le fonds La Française Rendement Global 2025, il a baissé de 26,6 % entre son point haut de l’année (mi-janvier) et son point bas (le 23 mars). Depuis, du fait du retour des investisseurs, il a remonté de 12,9 %. Or plus il remonte, et donc plus on paye cher les obligations qu’il détient, plus la performance qu’on peut en attendre baisse. Ce “bon plan” est donc à “durée limitée” et nécessite l’appui d’un professionnel de la gestion de patrimoine pour déterminer le bon point d’entrée et la bonne enveloppe fiscale de détention, en tenant compte de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux.

Demande de documentation - obligations à échéance

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Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCI ?

Par Benjamin CLAVEL

Après les SCPI et les OPCI, on voit depuis peu émerger une offre de plus en plus complète de supports SCI (Société Civile Immobilière) éligibles à l’assurance-vie. Plus “purs” que les OPCI, qui peuvent ne s’investir qu’à 60 % en actifs immobiliers, mais moins chargées en frais que les SCPI, les SCI semblent avoir leur carte à jouer dans cet univers. Elles restent cependant encore peu nombreuses, et surtout très peu de contrats d’assurance-vie en proposent. Voici donc, pour finir notre série d’article sur les supports immobiliers éligibles à l’assurance-vie (relire l’article sur les SCPI en assurance-vie / relire l’article sur les OPCI en assurance-vie), notre sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie pour investir en SCI.

Tableau croisé: assurance-vie et SCI

 

Nous avons retenu 3 contrats, de 3 assureurs différents. Chacun a ses forces et ses faiblesses, et correspondra mieux à tel ou tel projet d’investissement. Nos conseillers sont là vous aider à choisir. Evidemment, il est aussi possible de répartir votre capital sur plusieurs contrats. Chez certains assureurs, des contraintes d’investissement en SCI peuvent s’appliquer. Chez tous, il est cependant possible de réaliser une allocation d’actifs 100 % immobilière, en mélangeant SCI, OPCI et SCPI.

 

Cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de la SCI pour plus d’informations. A part ça tout est simple: si c’est marqué oui, alors la SCI est disponible dans le contrat, si c’est marqué non, alors elle ne l’est pas.

  NetLife Mon Projet Retraite Vie Intencial Liberalys Vie
Philosophale 2 Oui Oui Oui
Capimmo Oui Oui Oui
Tangram Oui Non Non
Convictions Immobilières Non Non Oui
ViaGénération Non Non Oui
Atream Euro Hospitality Non Non Oui

 

Pour rappel le capital investi en parts de SCI n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelle SCI est faite pour vous ?

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  • Il est rappelé que les OPCI ne comportent aucune garantie en capital. Elles correspondent à un investissement de type "équilibré".
  • Format de date :JJ slash MM slash AAAA
  • Si vous avez un commentaire à nous faire, des exigences particulières etc etc
  • Les informations recueillies font l’objet d’un traitement informatique destiné à aider votre conseiller à vous apporter le meilleur service possible. Conformément à la loi « informatiques et libertés » du 06/01/1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en nous envoyant un courrier à l'adresse suivante: Conseils Patrimoine Services - 8 rue Général Ferrié - 38100 Grenoble. Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.

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Quelle assurance-vie choisir pour investir en OPCI ?

Par Benjamin CLAVEL

Lancés en 2007, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ont depuis connu un grand succès. Plus souples dans leur gestion que les SCPI, dont ils sont une sorte de “cousin”, les OPCI grand public capitalisent au total plus de 18 milliards d’Euros à fin 2019, signe qu’ils ont su trouver leur place dans le patrimoine des Français, en peu de temps finalement. Au titre de l’année 2019, les épargnants y ont investi 2,8 milliards d’Euros ! Il faut dire qu’ils disposent d’atouts conséquents, avec une performance moyenne de 4,30 % en 2019 (proche donc de celle des SCPI), mais des frais d’entrée 2 à 4 fois plus faibles. Si la plupart sont ouverts aux souscriptions en compte-titres, c’est évidemment dans l’enveloppe fiscale privilégiée de l’assurance-vie que les OPCI ont vocation à exprimer tout leur potentiel à long terme. Reste cependant à choisir les bons OPCI, et à les loger dans le contrat d’assurance-vie le plus adapté. Je vous propose ici de faire un tour d’horizon des possibilités.

Relire l’article: Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCPI ?

Relire l’article: Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCI ?

Tableau croisé: assurance-vie et OPCI

 

Nous avons retenu 3 contrats, de 3 assureurs différents. Chacun a ses forces et ses faiblesses, et correspondra mieux à tel ou tel projet d’investissement. Nos conseillers sont là vous aider à choisir. Evidemment, il est aussi possible de répartir votre capital sur plusieurs contrats. Notez enfin que les OPCI ne sont pas, à l’inverse des SCPI, soumis à des plafonds de versements par les assureurs: il est tout à fait possible d’investir 100 % de son capital en OPCI.

 

Cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de l’OPCI pour plus d’informations. A part ça tout est simple: si c’est marqué oui, alors la SCPI est disponible dans le contrat, si c’est marqué non, alors elle ne l’est pas.

 

  NetLife Mon Projet Retraite Vie Intencial Liberalys Vie
Opcimmo Oui Oui Oui
BNP Paribas Diversipierre Oui Non Oui
LF OPSIS Oui Non Oui
SwissLife Dynapierre Oui Oui Oui
Silver Génération Oui Non Oui
Preimium Oui Oui Oui
Sofidy Pierre Europe Oui Oui Non

Pour rappel le capital investi en parts d’OPCI n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quel OPCI est fait pour vous ?

Remplissez ce formulaire si vous souhaitez qu'un de nos conseiller vous guide dans votre investissement en OPCI.
  • La durée d'investissement recommandée pour les OPCI est supérieure à 8 ans.
    Plusieurs réponses possibles
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    Plusieurs réponses possibles
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Quels placements refuges en 2020 ?

Par Benjamin CLAVEL

La crise sanitaire liée au Covid-19 a un impact économique lourd, et évidemment certains placements, notamment boursiers, ont connu de lourdes chutes. Et à ce jour nul de peut dire si le gros de la baisse est derrière nous ou si au contraire le pire reste à venir. Pour autant conserver des liquidités dormantes sur un compte courant ou sur des livrets n’est pas non plus une solution idéale puisque le capital est grignoté peu à peu par l’inflation (et celle-ci pourrait bien grimper fortement du fait de l’injection massive de liquidités réalisée par la BCE). Alors, vers quels placement se tourner pour rechercher de la performance tout en restant le plus possible à l’écart de la crise actuelle ? Nous avons sélectionné 4 supports qui pourraient vous inspirer.

La forêt, un actif totalement décorrelé des marchés financiers

Saviez-vous qu’il est très facile pour un particulier d’investir dans de la forêt ? Et bien maintenant oui ! Accessibles à partir de 1 000 € de versement initial et totalement décorellés des marchés financiers, les Groupement Forestiers d’Investissement permettent en outre de bénéficier de très importants avantages fiscaux.

Nous retenons 2 solutions, présentées ici de manière très brève:

Le GFI France Valley Patrimoine:

Le 1er Groupement Foncier Forestier a avoir été agréé par l’Autorité des Marchés Financiers. Il détient actuellement plus de 35 forêts pour une valeur totale d’environ 100 millions d’Euros et permet donc de bénéficier d’une très forte diversification patrimoniale, tant au niveau des essences d’arbre que de la localisation des massifs forestiers. On peut en espérer, en moyenne sur le long terme, une performance (non-garantie) d’environ 4 – 4,5 % / an (entre la hausse de la valeur des forets et les revenus issus de la coupe du bois).

Au niveau des avantages fiscaux, il y en a 2:

  • IFI: les parts de GFI ne sont pas assujeties à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • droits de mutation à titre gratuit (en cas de succession ou de donation): un abattement de 75 % est appliqué sur la valeur des forêts >>> c’est un avantage fiscal CONSIDÉRABLE lorsque l’on souhaite préparer la transmission de son patrimoine à ses proches (trop peu souvent utilisé alors que c’est vraiment très efficace).

Plus d’informations sur le GFI France Valley Patrimoine

Le GFI France Valley Forêt I:

Plus récent que le GFI France Valley Patrimoine, le tout nouveau GFI France Valley Forêt I présente un avantage fiscal supplémentaire puisqu’il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % de la somme nette investie, sous réserve de conserver ses parts pendant une durée de 5 ans + l’année de souscription. Cette réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € et est limitée en montant (l’investissement ne doit pas dépasser 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple).

C’est donc un atout très important pour ce GFI, qui en revanche présente une diversification moindre du fait de sa plus petite taille.

Plus d’informations sur le GFI France Valley Forêt I

 

Des supports immobiliers stables et performants

Si les solutions d’investissement immobilier sont légion, et qu’il n’a pas été facile de faire un tri dans notre large panel de supports SCPI ou SCI, notre choix s’est porté sur deux supports particulièrement épargnés par la crise du Covid-19.

La SCPI Pierval Santé:

SCPI dédiée à l’immobilier de santé, Pierval Santé est forte d’un patrimoine bien diversifié de plus de 800 millions d’Euros situé en zone Euro (France, Allemagne, Irlande et Portugal). La particularité de cette SCPI est, comme son nom l’indique, de se positionner sur des actifs immobiliers dédiés au secteur de la santé, qu’il s’agisse d’établissement d’hébergement de personnes agées (EHPAD), de murs de cliniques, de centres de dialyses ou encore de cabinets médicaux. Des acteurs économiques connus pour leur fiabilité y compris dans les périodes de crise et qui devraient permettre à Pierval Santé de distribuer en 2020, comme depuis sa création, un rendement supérieur à 5 % à ses associés.

Plus d’informations sur la SCPI Pierval Santé.

La SCI ViaGénérations:

La SCI ViaGénération est elle un support immobilier dédié à l’assurance-vie (et qui bénéficie donc de la fiscalité favorable de celle-ci) qui se positionne sur des biens immobiliers d’habitations (maisons ou appartements), achetés en viager. Depuis sa création, elle affiche chaque année une performance supérieure à 6 % et ne semble pas devoir être affectée négativement par la crise du Covid-19.

Plus d’information sur la SCI ViaGénérations.

 

A noter:

  • Aucune des solutions présentées dans cet article ne comporte de garantie de capital ou de revenus.
  • Il ne s’agit nullement de recommandation d’investissement personnalisées, uniquement de pistes à explorer avec l’aide de nos conseillers si vous le souhaitez.

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Cascade d’augmentations de prix de parts SCPI en 2020

Par Benjamin CLAVEL

Avec une collecte nette de 8,5 milliards d’Euros en 2019 (record historique) pour une performance moyenne totale de 5,6 % (4,4 % au titre des revenus distribués et 1,2 % au titre de l’augmentation des prix de part), les SCPI ont clairement le vent en poupe. Et même si l’année 2020 ne sera pas de tout repos, la tendance semble bonne pour les SCPI, placement résilient et performant à long terme. Pour preuve nous assistons à une vague d’augmentation de prix de parts en ce début d’année. Vous trouverez d’ailleurs ci-après la liste des SCPI dont le prix de part a augmenté depuis le 1er janvier 2020. Et bien d’autres SCPI devraient voir leur prix de part progresser. Nous vous dirons comment nous les détectons afin d’en faire profiter au mieux nos clients.

Les augmentations de prix de part de SCPI en 2020 (à jour au 23 mars 2020):

Cliquez sur les noms des SCPI en bleu pour demander une documentation ou avoir plus d’informations.

Nom de la SCPI Ancien prix de part Nouveau prix de part Hausse de prix Date de la hausse
LF Europimmo 1 030 € 1 045 € 1,46 % 01/03/20
Epargne Foncière 810 € 827 € 2,10 % 01/03/20
LF Grand Paris Patrimoine 300 € 310 € 3,33 % 01/03/20
Pierre Privilège 839 € 853 € 1,67 % 01/03/20
Eurofoncière 2 252 € 257 € 1,98 % 01/03/20
Rivoli Avenir Patrimoine 298 € 304 € 2,01 % 01/03/20
Edissimmo 235 € 237 € 0,85 % 01/03/20
Genepierre 268,5 € 270 € 0,56 % 01/03/20
PF Grand Paris 510 € 532 € 4,31 % 01/03/20

 

Et encore des augmentations à venir !

Nous savons déjà que certaines sociétés de gestion ont prévu des revalorisations au 1er avril. Nous mettrons donc ce tableau à jour en conséquence.

Par ailleurs nous vous rappelons que nous effectuons une veille pour déterminer quelles SCPI sont les plus susceptibles de voir leur prix de part augmenter. Il existe pour cela une méthode de calcul simple, et nous actualisons régulièrement nos chiffrages afin d’en faire profiter au mieux nos clients. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

 

Quelle SCPI est faite pour vous ?

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Assurance-vie: profitez vite de ces 2 fonds en Euros stars du marché, ils n’accepteront bientôt plus de versements

Par Benjamin CLAVEL

Avec un rendement moyen à 1,4 % au titre de l’année 2019, les fonds en Euros des contrats d’assurance-vie demeurent les placements à capital garanti les plus attractifs qui existent. Néanmoins les écarts de performance sont très importants d’un assureur à l’autre, et même parfois au sein d’une même compagnie d’assurance. Et si certains on rapport nettement moins que cette moyenne de 1,4 %, il a été aussi possible de gagner bien plus (parfois jusqu’au double !). Malheureusement certain de ces fonds en Euros ultra-performants sont en passe d’être fermés aux nouveaux versements. Pourquoi donc me direz-vous ? Et bien parce que leur composition atypique représente un coût très important en fonds propres par l’assureur, en accord avec la réglementation Solvabilité 2. Ils doivent donc limiter leur taille car leurs fonds propres ne sont pas illimités. Je vous présente donc dans cet article 2 des fonds en Euros les plus performants de ces dernières années, qui vont prochainement être fermés aux nouveaux versements. Si vous envisagez un placement en assurance-vie, il reste donc peu de temps pour en profiter.

 

Quels sont ces fonds en Euros stars qui vont fermer ?

Nom du fonds Euro Euro Allocation Long Terme 2 Sécurité Pierre Euro
Nom du contrat d’assurance-vie Netlife SéréniPierre
Assureur Spirica (Groupe Crédit Agricole) Suravenir (Groupe Crédit Mutuel Arkéa)
Performance 2019 (1) 2,40 % net en 2019 2,80 % net en 2019
Accessibilité (2) Plafonné à 25 000 € maximum par contrat et 50 % de chaque versement. Le solde devant contenir un minimum de 25 % de supports Unités de Compte (possible donc de monter à 75 % de fonds en Euros à capital garanti en complétant avec l’actif général de Spirica) Plafonné à 35 % de chaque versement. Le solde devant contenir un minimum de 50 % de supports Unités de Compte (possible donc de monter à 50 % de fonds en Euros à capital garanti en complétant avec l’actif général de Suravenir)
Frais (3) Sur versement : 0 %
De gestion : 0,70 %/an sur les Unités de Compte et sur Euro Allocation Long Terme 2
Sur versement : négociés au plus bas (nous contacter)
De gestion : 0,95 % /an sur les Unités de Compte / 0,8 % / an sur Sécurité Pierre Euro
Supports Unités de Compte (2) + de 450 SICAV/FCP
25 supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI)
24 ETF/Trackers
+ de 110 titres vifs
+ de 200 SICAV/FCP
9 supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI)
Date de fermeture aux versements Juillet 2020 >>> finalement repoussé au 1er septembre. Courant 2020
Pour en savoir plus + d’infos + d’infos

Vous l’avez compris, il reste peu de temps pour investir sur ces fonds en Euros stars du marché, alors ne traînez pas !

 

 

(1) Taux net de frais de gestion et brut de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

(2) Les supports Unités de Compte présentent un risque de perte en capital, seuls les fonds en Euros comportent une garantie.

(3) Pour le détail des frais consultez les conditions générales.

 

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100 % de supports immobilier en assurance-vie, c’est possible !

Par Benjamin CLAVEL

Alors que le rendement des fonds en Euros ne cesse de s’éroder d’année en année, pour atteindre 1,4 % en moyenne en 2019, les supports immobiliers (SCPI, OPCI et SCI) continuent eux d’afficher une performance comprise entre 4 et 5 % chaque année. Forcément, et même si ces supports ne comportent pas de garantie en capital contrairement aux fonds en Euros, ça attire de nombreux investisseurs. Mais il n’est pas facile de s’y retrouver dans ces différents supports, et surtout il est compliqué de trouver un contrat d’assurance-vie permettant d’investir plus de 50 % de son capital en immobilier. Nous avons trouvé pour vous une solution permettant de monter jusqu’à 100 % en immobilier, dans le cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie.

Le contrat sélectionné: Netlife de Spirica

Pour le choix du contrat d’assurance-vie, c’est vers Netlife que nous nous dirigeons tout naturellement. En effet, en plus de disposer d’un très large choix de supports immobiliers (30 au total !), il dispose de très nombreux atouts:

  • un assureur fiable, Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances)
  • un fonds en Euros “immobilier” performant, qui peut servir de complément “garanti en capital” aux supports immobiliers classiques
  • des conditions financières très attractives sur les SCPI (revenus versés à 100 %, frais d’entrée réduits de manière significative)
  • des frais du contrat très faibles (0 % de frais sur versement par exemple)
  • accessible à partir de 1 000 € de versement initial
  • et surtout, le 100 % supports immobiliers est possible !

Pour plus d’informations sur Netlife.

Allocation 50 % de fonds Euro + 50 % de supports immobilier

Pour cette première allocation, nous sommes sur un profil très prudent. Nous retrouvons en effet 50 % de fonds en Euros immobilier, à capital garanti, auquel on ajoute 50 % de supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI) qui eux ne présentent pas de garantie en capital mais affichent un niveau de risque réduit.

Support Type Niveau de risque * Performance 2019 ** Poids
Euro Allocation Long Terme 2 Fonds en Euros 1 2,40 % 50%
Epargne Foncière SCPI investie en murs de bureaux 3 3,79 % 10%
Atream Hôtels SCPI investie en murs d’hotels 4 4,19 % 10%
Immorente SCPI investie en murs de commerces 3 6,23 % 10%
SwissLife Dynapierre OPCI principalement investi en murs de bureaux 4 4,85 % 10%
Primonial Capimmo SCI 2 3,86 % 10%
TOTAL pondéré   2,1 3,49 % 100%

 

Allocation 25 % de fonds Euro + 75 % de supports immobilier

Dans cette seconde allocation nous restons sur un profil prudent avec toujours un niveau de risque très faible. La part immobilier passant à 75 %, et dans un esprit de diversification, le nombre de supports sélectionnés augmente un peu. Sans surprise, la performance potentielle augmente aussi.

Support Type Niveau de risque * Performance 2019 ** Poids
Euro Allocation Long Terme 2 Fonds en Euros 1 2,40 % 25 %
Epargne Foncière SCPI principalement investie en murs de bureaux 3 3,79 % 10 %
Atream Hôtels SCPI investie en murs d’hôtels 4 4,19 % 10 %
Primovie SCPI investie dans des actifs immo du domaine de la santé ou de l’hébergement de séniors 3 3,96 % 10 %
Immorente SCPI principalement investie en murs de commerces 3 6,23 % 10 %
SwissLife Dynapierre OPCI principalement investi en murs de bureaux 4 4,85 % 10 %
Tangram Société Civile 3 3,79 % 12,5%
Primonial Capimmo SCI 2 3,86 % 12,5%
TOTAL pondéré   2,575 3,86 % 100 %

 

Allocation 100 % de supports immobilier

Nous sommes ici sur une allocation composée uniquement de supports immobiliers, qui allie SCPI, OPCI et SCI. Le profil de risque reste modéré, mais correspond plus à un profil “équilibré” qu’à un profil “prudent” cette fois. Composée de 8 supports immobiliers de profils différents et investis sur des types de sous-jacents divers, elle offre une très bonne diversification et un excellent potentiel de performance à long terme.

 

Support Type Niveau de risque * Performance 2019 ** Poids
Epargne Foncière SCPI principalement investie en murs de bureaux 3 3,79 % 12,5%
Atream Hôtels SCPI investie en murs d’hôtels 4 4,19 % 12,5%
Primovie SCPI investie dans des actifs immo du domaine de la santé ou de l’hébergement de séniors 3 3,96 % 12,5%
Immorente SCPI principalement investie en murs de commerces 3 6,23 % 12,5%
SwissLife Dynapierre OPCI principalement investi en murs de bureaux 4 4,85 % 12,5%
Silver Génération OPCI investi en résidences séniors de service 4 4,06 % 12,5%
Tangram Société Civile 3 3,79 % 12,5%
Primonial Capimmo SCI 2 3,86 % 12,5%
TOTAL pondéré   3,25 4,34 % 100 %

 

* l’échelle du « profil de risque et de rendement » va de 1 (le moins risqué / potentiel de rendement faible) à 7 (le plus risqué / potentiel de rendement élevé). Chiffre au 18/02/2020. Le total pondéré correspond à la moyenne des notes de risque des supports du portefeuille pondéré par leur poids relatif dans celui-ci.

**les performances 2019 sont calculées de la manière suivante: dividende distribué en 2019 rapporté au prix de part au 1er janvier sur le contrat Netlife (prix décoté par rapport à un achat en direct) + hausse du prix de part en 2019 – frais de gestion annuels du contrat de 0,7 %. Les frais d’entrée des supports immobiliers ne sont pas pris en compte dans le calcul. La performance totale pondérée est calculée en faisant la moyenne des performances des supports du portefeuille pondérée par leur poids relatif dans celui-ci au 1er janvier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un risque de perte en capital existe. Performance hors fiscalité.

Il est rappelé que l’horizon d’investissement recommandé pour des supports immobiliers est de 10 ans, notamment pour se donner le temps d’amortir les frais d’entrée (qui varient entre 0,5 et 8,5 % à ce jour dans la sélection de supports présentée ici).

 

Demande de documentation NetLife

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Profitez de la SC Tangram à 0,5 de frais d’entrée jusqu’au 31 mars 2020

Par Benjamin CLAVEL

Lancée en 2019, la SC Tangram est un support immobilier éligible à l’assurance-vie, au contrat de capitalisation ou au nouveau PER (Plan Epargne Retraite).

Crée par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances) et Amundi Immobilie, Tangram est une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier.

Dès son lancement elle a été dotée de 240 millions d’Euros, ce qui lui a permis de disposer immédiatement d’un important patrimoine immobilier, bien diversifié. On retrouve ainsi dans son portefeuille d’actifs des parts de SCPI de différentes sociétés de gestion (Amundi, AEW Ciloger, BNP REIM et Immovalor Gestion), mais aussi un actif immobilier en direct, la Tour Majunga à La Défense.

L’objectif de performance annuelle de la société de gestion est de 4 % / an (sans aucune garantie évidemment, ce n’est qu’un objectif, et pour rappel ni le rendement ni le capital ne sont garantis). Cet objectif, associé à des frais d’entrée très faibles pour un fonds immobilier (2 % hors promotion actuelle), en font un support attractif pour des investisseurs de long terme, prudents, souhaitant diversifier leurs avoirs sur de l’immobilier sans contrainte et dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie par exemple.

Pour 2019 l’objectif est rempli puisque Tangram affiche une performance de 4,49 % !

Et cerise sur le gateau, l’offre promotionnelle de lancement, qui consiste à réduire les frais d’entrée de 2 à 0,5 %, est prolongée jusqu’au 31 mars 2020. AU vu du rythme actuel de performance, ces frais sont donc gommés très rapidement.

Une bonne occasion pour en profiter ?

Demande de documentation SC Tangram

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Lancement de LF Les Grand Palais, la 1ère SCPI viticole

Par Benjamin CLAVEL

La société de gestion La Française est un mastodonte qui compte plusieurs cordes à son arc. En plus d’être le leader en France de la gestion de SCPI, elle a aussi pour particularité de gérer des propriétés viticoles depuis 40 ans. En tout elle gère ou a géré une quarantaine de propriété représentant plus de 215 millions d’Euros d’actifs. En janvier 2020 La Française lance un support d’investissement dédié au grand public qui s’appuie sur ces deux savoirs-faire: LF Les Grands Palais, la 1ère SCPI viticole.

C’est quoi LF Les Grands Palais ?

De manière très simple, la SCPI Les Grand Palais a pour objectif de constituer un patrimoine foncier agricole composé de différentes propriétés viticoles qui seront louées par bail rural à long terme à des exploitants. Pour faire simple, elle achète des hectares de vignes, qu’elle loue par bail rural à l’exploitant (en moyenne pour 25 ans, ce qui donne une vraie visibilité).

Les zones géographiques ciblées seront situées en France, et sélectionnées parmi les zones géographiques bénéficiant d’un fort potentiel économique en terme de rareté des actifs (Appellation d’Origine Protégée (AOP), secteur géographiquement délimité et droits à produire contingentés). Les zones prioritaires d’investissement sélectionnées par le gestionnaire sont le Bordelais, la Bourgogne et la Vallée du Rhône.

Quels intérêts pour l’investisseur ?

La SCPI LF Les Grand Palais permet:

  • D’investir sur une classe d’actifs à fort potentiel (en moyenne la valeur vénale d’un hectare de vigne a été multipliée par 2,5 entre 1995 et 2017 selon la SAFER) et offrant une vraie diversification patrimoniale
  • D’allier passion pour le vin et financement du développement du patrimoine foncier viticole français
  • De mutualiser les risques locatifs de l’investissement grâce au placement SCPI
  • De se constituer un patrimoine foncier viticole selon sa capacité d’investissement
  • De pouvoir devenir membre du Club des Propriétaires de Grands Crus et de bénéficier ainsi d’une faculté d’achat de vin à un tarif “propriétaire”

 

A notre avis elle se destine principalement à deux typologies d’investisseurs:

  • Soit l’investisseur disposant déjà d’un patrimoine SCPI important, qui recherche une diversification de celui-ci.
  • Soit l’investisseur passionné par le vin ou le secteur viticole, qui souhaite spécifiquement investir une part de son patrimoine dans ce domaine (et qui appréciera de pouvoir acheter du vin à prix très réduit via le Club des Propriétaires de Grand Crus).

 

Demande de documentation SCPI LF Les Grand Palais

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  • Le minimum d'investissement est de 1 part à 10 000 €.
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