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Loi Pacte 2/2: lancement du Plan Epargne Retraite (PER), remplaçant du PERP, Madelin, Corem et Prefon

Par Benjamin CLAVEL

La loi relative à la croissance et à la transformation des entreprises dite loi PACTE a institué un produit unique dédié à la retraite : le Plan Épargne Retraite (PER). Celui-ci remplacera à terme (au plus tard le 1er octobre 2020) les produits retraite de type Madelin, PERP, PREFON, article 83, PERCO…L’objectif de ce produit est de permettre de se constituer un complément de revenus à la retraite sous forme de capital ou de rente. Nous allons vous présenter ici les différentes caractéristiques de ce nouveau produit, en nous focalisant sur le PER individuel (compartiment 1) sous forme de contrat d’assurance.

 

Qui peut ouvrir un PER Individuel ?

 

Le Plan Epargne Retraite n’est pas réservé à une catégorie professionnelle et tout le monde (sauf les retraités) peut en ouvrir un : salariés du privé, fonctionnaires, travailleurs non salariés, chômeurs, étudiants, …

Le nombre de PER par personne n’est pas limité, il est possible d’en ouvrir plusieurs.

Comment un PER individuel est-il alimenté ?

Il est possible d’opter pour des versements libres et / ou des versements réguliers. Il n’y a aucune obligation de versement annuel.

Le PER peut également recevoir les sommes issues du transfert des anciens contrats Madelin, PERP, article 83, PERCO, Prefon, Corem…Il est aussi possible de transférer un PER vers un autre PER (dans la même compagnie, ou dans une autre). Attention, car des frais de transfert peuvent s’appliquer (à voir dans les conditions générales du contrat qui sera transféré).

Comment sont gérés mes capitaux versés en PER ?

L’adhérent dispose de plusieurs solutions pour gérer son épargne :

  • la « sécurisation progressive », préconisée par l’Etat, qui prévoit que le capital soit réparti entre fonds en Euros (à capital garanti) et Unités de Compte (plus dynamiques, mais non garanties en capital). Plus le titulaire du plan s’approche de la retraite et plus le capital est sécurisé sur le fonds en Euros.
  • La « gestion libre », dérogatoire, qui permet à l’adhérent de choisir la répartition de son capital entre fonds en Euros (à capital garanti) et Unités de Compte (avec un risque de perte en capital). Il peut bien entendu procéder à des arbitrages pour modifier cette répartition.

 Quel avantage fiscal vais-je obtenir sur mes versements ?

Les versements effectués dans la limite du « disponible fiscal » sont fiscalement déductibles du revenu imposable de l’adhérent et lui procurent donc une réduction d’impôts qui dépend de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Par exemple une personne dont la TMI serait de 30 % réaliserait une économie d’impôts de 30 € en versant 100 € en PER.

Le « disponible fiscal » se calcule de la manière suivante :

10 % du revenu d’activité professionnelle de l’année N-1 (plafonné à 10 % de 8 fois le PASS, soit 31 789 € en 2019)

ou alors, si plus favorable, 10 % du PASS de l’année N-1 soit 3 973 € pour 2019

Ce « disponible fiscal » est commun à tous les PER de l’adhérent, ainsi qu’à ses éventuels contrats de retraite à cotisation définie (PERP, Madelin, Prefon, Corem, Perco…). Il est par ailleurs possible d’utiliser le disponible fiscal de son conjoint, ainsi que de récupérer le disponible fiscal non utilisé les 3 années précédentes. Le disponible fiscal est indiqué à la fin de votre avis d’imposition sur les revenus (rubrique « plafond épargne retraite »).

A noter : il n’est pas obligatoire de déduire les sommes versées de son revenu imposable. Cela permet alors de bénéficier d’une fiscalité particulière lors de la récupération du capital (en rente ou en capital).

 

Particularité 2019 – année de mise en place du prélèvement à la source

Les produits d’épargne retraite « historiques » permettant d’effectuer des versements déductibles (article 83, PERP, Préfon, Madelin, etc.) font l’objet, en 2019, d’un plafonnement fiscal lié à la mise en place de la retenue à la source : en cas de baisse des versements en 2018, la déductibilité sur l’exercice 2019 est plafonnée à la moyenne des versements 2018 et 2019 (règle dite de la demi-somme). Par dérogation, cette règle de plafonnement ne sera pas applicable aux versements intervenus sur les nouveaux PER en 2019, qui bénéficieront donc d’une déductibilité complète en 2019.

 

Quels frais sont prélevés ?

Trois types de frais principaux sont prélevés par l’assureur sur un PER :

  • les frais sur versement >>> prélevés, comme leur nom l’indique, sur les sommes versées
  • les frais de gestion annuels >>> prélevés sur le capital géré
  • les frais d’arbitrage >>> prélevés lorsque vous réalisez un arbitrage

Le détail des frais apparaît clairement dans les conditions générales du contrat (ils varient d’un contrat à l’autre)

 

Comment récupère-t’on son capital ?

Par principe le PER prévoit une sortie sous forme de rente viagère, c’est à dire versée jusqu’au décès de l’adhérent. Celle-ci est activable dès la liquidation des droits à retraite, mais peut être différée si l’assuré le souhaite.

La nouveauté du PER, par rapport au PERP ou à la retraite Madelin par exemple, c’est qu’une sortie en capital à 100 % est possible. Le titulaire du plan peut par ailleurs mélanger rente et capital, et même opter pour un versement fractionné du capital.

Plusieurs cas de sortie sont par ailleurs prévus pendant la vie professionnelle du titulaire du plan :

  • acquisition de sa résidence principale (cette faculté de rachat n’existait pas sur le PERP ou la retraite Madelin)
  • invalidité de 2ème ou 3ème catégorie du titulaire, de son conjoint ou partenaire de PACS ou de ses enfants
  • décès du conjoint ou du partenaire de PACS
  • expiration des droits aux allocations chômage après un licenciement,
  • cessation d’activité non salariée (liquidation judiciaire)
  • surendettement

 

Comment la sortie est-elle fiscalisée ?

 

Sortie en capital + acquisition résidence principale Sortie en rente
Versements déduits Versements non-déduits Versements déduits Versements non-déduits
Versements : application du barème de l’IR (sans abattement de 10 %) Plus-values : flat tax de 30 % Versements : pas de taxation Plus-values: flat tax de 30 % Rente viagère à titre gratuit : Abattement de 10 % puis application du barème de l’IR + 17.2 % de prélèvements sociaux sur une fraction de la rente (abattement en fonction de l’âge, voir barème ci-dessous) Rente viagère à titre onéreux : Abattement en fonction de l’âge (voir ci-dessous le barème) puis application du barème de l’IR

Taux d’abattement en fonction de l’âge :

Age de l’assuré Part de la rente imposable
moins de 50 ans 70 %
De 50 à 59 ans 50 %
De 60 à 69 ans 40 %
Plus de 70 ans 30 %

A noter :

En cas de sortie anticipée pour « accident de la vie » (c’est-à-dire tous les cas de sortie anticipée présentés ci-avant à l’exception de l’acquisition de la résidence principale), aucun impôt n’est prélevé, seuls des prélèvements sociaux de 17,2 % sont déduits sur la part de plus-value.

 

Et que se passe t’il en cas de décès de l’assuré ?

Pendant la phase d’épargne :

C’est là qu’une différence énorme existe entre le PER « financier » et le PER « assurance ». Pour les PER « financiers » le capital entre dans l’assiette de la succession et se retrouve taxé selon le barème légal. En revanche pour les PER « assurance », un régime bien plus favorable s’applique, comme présenté ci-dessous :

En cas de décès de l’assuré avant ses 70 ans:

Part reçue par bénéficiaire Taxation
moins de 152 500 € 0 %
de 152 500 à 700 000 € 20 %
au delà de 700 000 € 31,25 %

En cas de décès de l’assuré après ses 70 ans:

Seuls les premiers 30 500 € sont exonérés de droits, peu importe le nombre de bénéficiaire (ils se partagent cet abattement). Au delà de 30 500 € l’imposition se fait selon le barème standard des droits de succession.  Cet abattement s’apprécie au global du ou des contrats conclus sur la tête d’un même assuré (contrat d’assurance vie et PER).

 

Pendant la phase de rente :

Tout dépend de l’option que l’adhérent a choisi lors de la mise en rente de son contrat :

  • s’il a opté pour une rente « simple » alors le paiement de la rente s’éteint à son décès
  • s’il a opté pour une rente « réversible » alors le paiement de la rente continue pour tout ou partie (selon le choix fait) au profit de la personne désignée
  • s’il a opté pour des annuités garanties et qu’il décède avant la fin de la durée de garantie alors le paiement de la rente est fait au bénéficiaire désigné pendant la durée restante

 

Quel PER est fait pour vous ?

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Loi Pacte 1/2: une nouvelle possibilité de transfert des contrats d’assurance-vie

Par Benjamin CLAVEL

La loi du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite loi PACTE, comporte un volet relatif à l’assurance-vie. Plus particulièrement elle ouvre la voie à un transfert des contrats d’assurance-vie. Ce vieux rêve des épargnants, qui leur permettrait enfin de changer de contrat pour un plus compétitif sans perte d’antériorité fiscale et sans frais, est-il en train de se réaliser ? Quelles différences apporte la loi Pacte par rapport aux 2 dispositif en vigueur permettant déjà des transferts d’assurance-vie ?

Transfert d’assurance-vie, un vieux rêve…

Depuis longtemps les épargnants ont compris que certains assureurs (coucou les bancassureurs, on pense à vous !) ont la fâcheuse manie de sortir régulièrement de nouveaux contrats d’assurance-vie au lieu de mettre à jour leurs anciennes gammes. Dès lors les contrats qui ne sont plus commercialisés sont délaissés: la liste de supports éligible n’évolue pas, le rendement du fonds en Euros s’effondre etc etc.. Tant est si bien qu’il devient nécessaire pour le client de sortir de son ancien contrat pour en ouvrir un nouveau (et donc il repaye des frais et repart à 0 fiscalement).

Bref, si les contrats d’assurance-vie étaient transférables, comme c’est le cas pour le PEA, le PERP ou le nouveau PER, ce serait quand même simple (pas de frais à repayer / pas de perte de l’antériorité fiscale). Et ça forcerait les assureurs à rester compétitifs dans le temps et à s’occuper convenablement de leurs clients sous peine de les perdre. Sauf que… ça n’est pas possible. Enfin… à 2 exceptions près (avant Pacte).

2005 : Fourgous

L’amendement dit “Fourgous” est un dispositif entrée en vigueur en 2005 et destiné à permettre la transformation des contrats d’assurance-vie monosupport (=ne comprenant qu’un fonds en Euros, et pas de supports Unités de Compte) en multisupport (=comprenant un fonds en Euros et des supports Unités de Compte). Cet amendement a permis à de nombreux épargnants de transformer leurs vieux contrats, parfois négligés par leur assureur, vers des contrats plus récents. Il comporte cependant des freins assez forts:

  • impossible de changer d’assureur, le nouveau contrat doit être dans la même compagnie que l’ancien
  • seuls des contrats monosupports peuvent être transférés (en 2019 il reste bien peu de contrats monosupports, donc potentiellement très peu de personnes concernées)
  • le nouveau contrat doit comporter un minimum de 20 % de supports Unités de Compte >>> impossible donc pour un investisseurs très frileux de changer de contrat uniquement pour bénéficier d’un meilleur rendement sur le fonds en Euros, il faut impérativement accepter une certaine dose de risque
  • les assureurs n’ont pas l’obligation de proposer un transfert “fourgous” à leurs clients

Bref, si on positionne en 2019, cette possibilité de transfert “fourgous” reste ouverte, mais la probabilité d’y avoir recours est faible. Essentiellement du fait que très peu d’assurés détiennent un contrat d’assurance-vie monosupport.

2014: Euro-croissance

Avec le lancement des fonds Euro-Croissance en 2014, l’Etat a ouvert une nouvelle possibilité de transfert des contrats d’assurance-vie. Cependant là aussi les critères sont très stricts. Il faut pour commencer que votre assureur propose un fonds Euro-Croissance (or c’est le cas chez très peu d’assureurs) puisque, comme pour Fourgous, le transfert ne peut se faire qu’entre deux contrats d’assurance-vie d’un même assureur (pas possible de changer de compagnie). Ensuite, il faut que l’assureur accepte ce transfert (rien ne l’y oblige). Enfin il est indispensable d’affecter au moins 10 % de l’encours qui était investi en fonds en Euros sur son ancien contrat vers un fonds Euro-Croissance sur le nouveau contrat.

Là encore, ça fait beaucoup de conditions… Et au final bien peu d’assurés en profitent chaque année.

 

 

Loi Pacte, ce que ça change

Transfert vers un autre assureur ? C’est encore non !

Comme pour les textes précédents, la loi Pacte ne permet pas de transférer son contrat d’assurance-vie d’un assureur à un autre… Dommage, car sans ça la concurrence n’est pas vraiment stimulée. Mais il va falloir faire avec.

Transfert vers le contrat de son choix au sein de la gamme de son assureur ? Ça dépend !

Pire encore, alors que vous ne pouvez pas changer d’assureur, vous ne pourrez pas forcément non plus aller sur le contrat de votre choix chez votre assureur actuel. Pourquoi ? Parce que chaque assureur a le droit de déterminer quels contrats sont transférables vers quels autres. On peut donc penser que certains assureurs joueront le jeu, en laissant leurs clients basculer sur le contrat de leur choix. Mais d’autres ne le feront pas. Et même il n’est pas impossible pour un assureur de refuser purement et simplement tout transfert.

On peut imaginer différents cas de figure qui inciteraient un assureur à refuser un transfert (sans qu’aucun de ces critères ne soit forcément rédhibitoire, chaque assureur pouvant accepter ou non):

  • refus de voir le client basculer sur un client comportant moins de frais (et donc moins rentable pour l’assureur)
  • refus de voir le client changer de réseau commercial lors du transfert: exemple d’un client disposant d’un contrat Multiplacements 2 (assuré par Cardif, filiale de la BNP, et vendu exclusivement dans les agences BNP, vers un contrat Cardif Essentiel, assuré lui aussi par Cardif mais vendu exclusivement par des Conseillers en Gestion de Patrimoine >>> lors d’un tel transfert le client “échapperait” à la BNP qui en perdrait le suivi, et la rémunération afférente)
  • ou tout simplement des contraintes techniques / informatiques (vous seriez surpris de voir sur quels outils de gestion parfois antiques certains assureurs travaillent !)

 

Que faire si je possède un ancien contrat dont ne suis pas satisfait ?

Si vous possédez un contrat d’assurance-vie qui ne donne pas satisfaction, vous pouvez commencer par essayer de demander par courrier à votre assureur les possibilités et des conditions de transfert de ce contrat. A noter: cette information doit quoi qu’il arrive être fournie par l’assureur à ses clients au minimum une fois par an (article L 132-22 du code des assurances). Si aucun des contrats proposés ne convient, en l’absence de proposition, ou tout simplement si vous souhaitez changer d’assureur et / ou de conseiller, un rachat peut s’envisager, en tenant évidemment compte de l’impact fiscal de celui-ci.

La loi Pacte ne fait donc pas de miracle quant aux possibilités de transfert des contrats d’assurance-vie, mais elle devrait toutefois apporter un plus par rapport aux dispositifs historiques, si et seulement si les assureurs acceptent de jouer le jeu.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.

 

Contactez-nous

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter par téléphone au 04 38 38 10 00 (du lundi au vendredi de 9h à 18h). Vous pouvez également nous écrire à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous assurons une réponse dans les meilleurs délais.

IMPORTANT : si votre question concerne un placement en particulier, merci de nous en indiquer son nom dans votre message, il nous sera alors plus facile de vous répondre.

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Mon Projet Retraite Vie: découvrez ce contrat d’assurance-vie exclusif TousLesPlacements.com

Par Benjamin CLAVEL

Parce que nous cherchons sans cesse à proposer à nos clients les solutions d’investissement les plus complètes, nous lançons, en partenariat avec Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea), le contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie.

C’est quoi Mon Projet Retraite Vie ?

Mon Projet Retraite Vie est un contrat d’assurance-vie individuel assuré par Suravenir et distribué en exclusivité par Conseils Patrimoine Services (le cabinet de conseil en gestion de patrimoine éditeur de ce site). Nous avons ainsi pu « paramétrer » le contrat comme nous le souhaitions, afin notamment de mettre à disposition de nos clients les solutions d’investissement les plus diversifiés possibles dans un contrat d’assurance-vie entièrement pilotable en ligne (arbitrages, versements complémentaires, rachats).

On retrouve donc sur Mon Projet Retraite Vie :

  • Un fonds en Euros « opportuniste » très performant, Suravenir Opportunités, qui a rapporté 2,80 % en 2018. Pour accéder à ce support un minimum de 40 % d’Unités de Compte est demandé par l’assureur. *
  • Un fonds en Euros « classique », Suravenir Rendement, sur lequel aucune contrainte d’investissement en Unités de Compte n’existe jusqu’à 500 000 € et qui a rapporté 2 % net de frais de gestion en 2018. **
  • 360 supports Unités de Compte, qui ne comportent pas de garantie en capital, parmi lesquels 14 SCPI (investissement 100 % SCPI possible), 3 OPCI, la SCI Capimmo et 65 ETF

 

Le tout dans des conditions tarifaires très attractives ***

  • 0 % de frais sur versement
  • 0,6 % de frais de gestion sur les fonds en Euros / 0,9 % de frais de gestion sur les supports Unités de Compte
  • 2 arbitrages gratuits par an

 

Une assurance-vie pour la retraite… mais pas seulement !

Très accessible, puisque un premier versement de 100 € suffit à l’ouverture, et permettant des versements mensuels (optionnels) à partir de 30 € / mois il peut répondre à de nombreux projets patrimoniaux, comme par exemple :

  • La préparation de la retraite évidemment, comme son nom l’indique
  • La capitalisation à moyen / long terme, que ce soit pour des investisseurs qui n’acceptent aucune prise de risque (un investissement à 100 % sur le fonds en Euros à capital garanti étant possible jusqu’à 500 000 €), ou pour des investisseurs plus avertis qui trouveront facilement leur compte dans la large gamme de supports éligibles
  • La prise de date pour des enfants ou des petits enfants, avec ou sans épargne mensuelle

 

Pourquoi un nouveau contrat ?

Notre volonté d’ajouter ce nouveau contrat à notre gamme, déjà large, de solutions vient du fait qu’il permet de répondre à certaines problématiques bien spécifiques:

  • Trouver des contrats permettant un investissement à 100 % en fonds en Euros devient complexe >>> ici c’est possible jusqu’à 500 000 €
  • Nous n’avions pas, dans notre gamme, de contrat disposant du fonds en Euros Suravenir Opportunités, qui figure tous les ans parmi les meilleurs du marché >>> c’est désormais chose faite !
  • Nous trouvions peu de contrat mettant à disposition un large panel d’ETF >>> nous avons demandé à l’assureur d’en intégrer 65, couvrant toutes les thématiques d’investissement
  • Les supports immobiliers étant très recherchés par les investisseurs, nous souhaitions proposer à nos clients la gamme la plus complète possible >>> avec 18 supports, et surtout la possibilité d’opter pour 100 % de SCPI, il y a de quoi faire !
  • Les contrats à notre disposition étaient parfois trop exigeants en termes de montant minimal de versement, notamment pour la mise en place d’une épargne mensuelle pour des enfants ou petits enfants >>> accessible à partir de 100 € de versement initial et 30 € / mois en épargne, il n’y a plus d’excuse pour ne pas préparer l’avenir financier de vos descendants !

 

* Taux de revalorisation pour l’année 2018 du fonds en euros à capital garanti Suravenir Opportunités, net de frais annuels de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux et hors frais éventuels au titre de la garantie décès (optionnelle). Chaque versement doit être investi à 40 % minimum en unités de compte, non garanties en capital. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
**Taux de revalorisation pour l’année 2018 du fonds en euros à capital garanti Suravenir Rendement de Mon Projet Retraite Vie, net de frais annuels de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux et hors frais éventuels au titre de la garantie décès (optionnelle). Chaque versement d’un montant supérieur ou égal à 500 000 € doit comporter 30 % minimum en Unités de Compte (UC) non garanties en capital. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
***Pour le détail des frais veuillez consulter les conditions contractuelles du contrat

Demande de documentation Mon Projet Retraite Vie

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Lancement de la SCPI Novapierre Allemagne 2

Par Benjamin CLAVEL

Après l’énorme succès de la SCPI Novapierre Allemagne, 1ère SCPI investie en murs de commerces situés en Allemagne qui a atteint récemment son capital maximal statutaire (500 millions d’Euros) et n’accepte donc de nouvelles souscriptions, PAREF Gestion lance sa petite sœur: Novapierre Allemagne 2.

Pourquoi investir sur Novapierre Allemagne 2 ?

  • Pour diversifier son patrimoine immobilier Outre-Rhin >>> si les investisseurs en actions trouvent logique, depuis fort longtemps, de ne pas acheter que des actions françaises mais d’investir à l’international, alors pourquoi les investisseurs immobiliers ne feraient-il pas de même ?
  • Pour bénéficier d‘une fiscalité très douce sur les revenus fonciers: pas de prélèvements sociaux de 17,2 % et fiscalité réduite sur les revenus perçus (nous contacter pour en savoir plus)
  • Parce qu’elle est très accessible: le minimum de souscription est fixé à 10 parts valant 250 € chacune, soit 2 500 € de versement.
  • Parce que la société de gestion a prouvé, avec Novapierre Allemagne (plus de 6600 associés / 4,99 % de rendement distribué en 2018 *), qu’elle maîtrisait ce type d’investissement.
  • Un délai de carence court, puisque l‘entrée en jouissance se fait au 1er jours du 3ème mois suivant la souscription

En savoir plus sur Novapierre Allemagne 2 

La SCPI challenger: Eurovalys

En alternative ou en complément, il existe une autre SCPI sur le marché 100 % investie en Allemagne: Eurovalys.

Forte d’un patrimoine de plus de 300 millions d’Euros, et ayant distribué 4,50 % de rendement en 2018 * (net de fiscalité prélevée à la source en Allemagne), elle est très complémentaire à Novapierre Allemagne 2. En effet, alors que Novapierre Allemagne se positionne sur des murs de commerces, Eurovalys achète elle des murs de bureaux. Il peut donc être cohérent de miser sur les deux, pour diversifier.

 

*Les performances passées passées ne préjugent pas des performances futures. Il est rappelé que les SCPI ne comportent pas de garantie en capital.

Demande de documentation SCPI Novapierre Allemagne 2

Remplissez ce formulaire pour recevoir une documentation sur la SCPI Novapierre Allemagne par courrier postal.
  • Pour rappel un minimum de 2 500 € est nécessaire pour investir sur cette SCPI.
    Si "oui", un de nos conseillers prendra contact avec vous pour obtenir des détails sur votre projet et vous assister dans votre recherche de prêt.
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Assurance-vie: quel avenir pour les fonds en Euro ?

Par Benjamin CLAVEL

Pris en tenaille d’un coté par une réglementation qui contraint les assureurs à prendre moins de risque, et de l’autre par un rendements des actifs les moins risqués qui frôlent le 0 (ou sont même parfois négatifs !) les fonds en Euro des contrats d’assurance-vie sont à la croisée des chemin. Or ces supports sont encore à ce jour les placements les plus rémunérateurs dans l’univers des placements à la fois garantis en capital et liquides, et à ce titre ils intéressent toujours beaucoup de monde (ils représentent après tout environ 80 % des 1 750 milliards d’Euros de capitaux investis en assurance-vie, ça n’est pas rien). Quel avenir pour le fonds en Euro ? Est-il toujours une solution attractive ?

Pour savoir plus sur ce sujet nous vous invitons à télécharger et à lire le document ci-après: Note de recherche: quel avenir pour le fonds en Euro ?

Bonne lecture 😉

 

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Quelle assurance-vie choisir pour acheter des SCPI ?

Par Benjamin CLAVEL

Dans un contexte de faibles taux d’intérêts où il devient très compliqué de générer de la performance, les SCPI font de la résistance. Avec leur rendement moyen de 4,35 % en 2018, elles attirent l’œil de bon nombre d’investisseurs, comme en témoigne la très fort dynamique de collecte qui devrait au global avoisiner les 8 milliards d’Euros pour 2019 !

Saviez-vous qu’il est possible d’investir en SCPI dans le cadre fiscal ultra favorable de l’immobilier ? Cette stratégie permet ainsi de mélanger le meilleur de 2 mondes: la stabilité et la pérennité de la pierre, et la fiscalité de l’assurance-vie.

Oui mais… tous les contrats d’assurance-vie ne le permettent pas… Et les conditions d’accès à telle ou telle SCPI peuvent varier d’un assureur à l’autre.

Alors quels sont les meilleurs contrats pour investir en assurance-vie ?

Les critères de sélection:

Voici les points essentiels à prendre en compte, dans un ordre aléatoire (tous sont importants):

 

Quelles sont les SCPI disponibles ?

C’est bien entendu le 1er critère à prendre en compte: quelles sont les SCPI disponibles ? Au delà du nombre de SCPI proposées on s’attachera avant tout à leur qualité: historique de performance et surtout potentiel pour les années à venir, car c’est bien l’avenir qui vous intéresse et non pas le passé.

Toutes les SCPI ne se valant pas il vaut mieux miser sur le bon cheval. N’hésitez pas à contacter nos conseillers, soit via le formulaire de contact soit par téléphone au 04 38 38 10 00 pour obtenir de l’aide.

 

Quels sont les frais appliqués ?

Frais sur versement du contrat, frais d’acquisition de la SCPI, pourcentage de loyers reversés, frais éventuels lors de la revente, frais de gestion du contrat d’assurance-vie: les frais appliqués lors d’un investissement en SCPI dans un contrat d’assurance peuvent être de différente nature. Chaque contrat d’assurance-vie a des frais qui lui sont propres et au sein d’un même contrat les frais appliqués peuvent ne pas être différents selon la SCPI sélectionnée… Difficile donc de bien comparer en un clin d’œil, il faut vraiment prendre le temps de tout prendre en compte.

Là encore, avoir recours à un professionnel semble préférable.

 

A quel prix payez vous les parts de SCPI ?

Là encore pas facile de s’y retrouver puisque les assureurs ne parlent pas tous le même langage. En effet au delà du taux de frais dont il est question les assureurs ne partent pas tous de la même référence de prix. Pour faire simple une part de SCPI peut avoir plusieurs “valeurs”:

  • le prix de souscription: c’est le prix auquel on paye la part de SCPI quand on l’achète hors assurance-vie. Ce prix intègre les frais de souscription de la SCPI (généralement de l’ordre de 12 %)
  • le prix de retrait: c’est le prix de vente de la SCPI hors assurance-vie. Pour faire simple cela correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription.
  • la valeur de réalisation: là ça se complique un peu… Cela correspond à la valeur du patrimoine détenu par la SCPI calculée par un expert indépendant. C’est donc le prix auquel pourrait se vendre l’ensemble des biens de la SCPI + la valeur de sa trésorerie éventuelle.Pour simplifier ça équivaut à ce que récupéreraient les associés de la SCPI si on venait à vendre tout ce que celle-ci possède puis à la dissoudre.  En principe la valeur de réalisation est relativement proche du “prix de retrait”, mais il peut parfois y avoir des écarts significatifs.
Pas facile déjà de comprendre ça… Mais ensuite ça se complique encore puisque, partant d’une de ses 3 valeurs, l’assureurs va soit appliquer une “décote” (exemple: vous allez payer la SCPI 97 % du prix de souscription et donc profiter d’une décote de 3 %) ou une “surcôte” (exemple: vous allez payer la SCPI 106,5 % de la valeur de réalisation). Lequel est le moins cher ???? Et bien ça dépend ! Il faut faire le calcul à chaque fois…

Quelles sont les contraintes d’investissement ?

Les assureurs étant tenus d’assumer la liquidité des parts de SCPI détenues dans les contrats de leurs client, ils imposent un certain nombre de contraintes aux assurés afin de limiter, soit en montant soit en pourcentage des actifs, l’achat de parts de SCPI. Le plupart des assureurs limite la part de SCPI dans un contrat d’assurance-vie à 30 ou 50 % de sa valeur totale. Mais certains acceptent un investissement à 100 % SCPI !

 

Au delà des SCPI, quelles sont les autres possibilités offertes par le contrat ?

Aujourd’hui vous souhaitez des SCPI mais qu’en sera t’il demain ? L’assurance-vie étant un produit d’investissement de long terme il faut évidemment prendre en compte les autres possibilités offertes par le contrat pour le cas où vous souhaitiez, maintenant ou plus tard, investir sur d’autres supports comme un fonds en Euros à capital garanti ou encore des Unités de Compte (non-garanties en capital) actions, obligations ou matière premières par exemple.

Plus les possibilités sont nombreuses, et réalisées dans des conditions favorables, et moins vous risquez d’être “frustré” si dans quelques années vous décidez de changer votre style de gestion.

 

Tableau croisé: assurance-vie et SCPI

(cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de la SCPI pour plus d’informations)

  NetLife Mon Projet Retraite Vie
Atout Pierre Diversification Non Oui
Actipierre Europe Oui Non
Edissimmo Oui Non
Efimmo Non Oui
Epargne Foncière Oui Non
Ficommerce Oui Non
Immorente Non Oui
Laffitte Pierre Oui Oui
LF Europimmo Oui Non
LF Grand Paris Patrimoine Oui Non
Multimmobilier 2 Oui Non
Novapierre 1 Non Oui
Patrimmo Commerce Oui Oui
Patrimmo Croissance Oui Oui
Pierre Plus Non Oui
PF Grand Paris Oui Non
PFO2 Oui Oui
Primofamily Non Oui
Primopierre Oui Oui
Primovie Oui Oui
Rivoli Avenir Patrimoine Oui Oui
Sélectinvest 1 Oui Non

Pour rappel le capital investi en parts de SCPI n’est pas garanti.

 

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SCPI: anticiper les augmentations de prix de part pour en profiter

Par Benjamin CLAVEL

Le prix de souscription des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) n’est pas le fruit du hasard. S’il est fixé par les sociétés de gestion, la méthode de détermination des prix est très encadrée afin d’être cohérente par rapport à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Mais cette méthode, que nous allons vous présenter ici, laisse une certaine marge de manœuvre aux sociétés de gestion (notamment afin qu’elles n’aient pas à modifier les prix de souscription trop fréquemment). Or cette “marge de manœuvre” permet à l’investisseur astucieux de déterminer quelles sont les SCPI qui sont le plus susceptibles de voir leur prix de part progresser à court terme, et donc de profiter d’opportunités d’achat à bas prix.

Comment se détermine le prix de souscription d’une part de SCPI ?

Le prix de souscription d’une part de SCPI est fixé par la société de gestion, dans un cadre clair: ce prix doit être compris dans une fourchette allant de -10 % à +10 % autours de la valeur de reconstitution de la SCPI.

C’est quoi cette valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution correspond au montant qu’il faudrait payer pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée des frais nécessaires à l’achat de tels biens(frais de notaire et autres commissions d’intermédiaires).

C’est donc un indicateur important car si le prix de souscription de la SCPI est inférieur à cette valeur de reconstitution, alors ça signifie que l’investisseur bénéficie d’une décote >>> ça lui revient moins cher d’acheter des parts de la SCPI que de supporter l’ensemble des couts nécessaires à l’achat du patrimoine immobilier que celle-ci possède.

A l’inverse, si le prix de souscription de la SCPI est supérieur à sa valeur de reconstitution alors la SCPI est surcotée. Cela signifie que l’investisseur ferait une meilleure affaire en achetant lui même l’ensemble du patrimoine de cette SCPI. Evidemment c’est théorique, car bien peu d’investisseurs possèdent la surface financière pour se permettre d’acheter pour plusieurs millions (voir milliards) d’Euros de patrimoine immobilier !

Vous l’avez compris, la logique voudrait que le prix de souscription d’une SCPI soit équivalent à son prix de reconstitution. Sauf que… les gestionnaires de la SCPI disposent d’une certaine marge de manœuvre puisque le prix de souscription peut varier de plus ou moins 10 % par rapport au prix de reconstitution.

 

Comment tirer parti de cette information ?

Vous devez déjà l’avoir compris !

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers), organisme de contrôle des sociétés de gestion de SCPI, imposera à la société de gestion une modification du prix de part d’une SCPI si celui-ci sort de la zone de tolérance des +-10 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Nous avons calculé quel est l’écart entre prix de souscription et prix de réalisation pour près de 50 SCPI du marché. Et à l’issu de ce calcul, les SCPI peuvent se classer en plusieurs groupes:

  • celles qui ont actuellement un prix de part en phase avec leur valeur de reconstitution >>> c’est le cas d’une très grande partie des SCPI, qui sont donc vendues à leur “juste prix”
  • celles qui sont clairement sur-cotées >>> prix de souscription supérieur d’au moins 4 % par rapport à la valeur de réalisation >>> il semble plus sage de les éviter !
  • celles qui sont clairement sous-cotées >>> prix de souscription inférieur d’au moins 4 % par rapport à la valeur de réalisation >>> nous estimons probable une revalorisation, il y a sans doute une opportunité à venir
  • celles qui sont tellement sous-cotées qu’une revalorisation est obligatoire, à court terme >>> prix de souscription inférieur d’au moins 10 % par rapport à la valeur de réalisation >>> une revalorisation significative est imminente, c’est une opportunité !!!

 

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus si vous souhaitez être informé de manière régulière des meilleures opportunités d’investissement en SCPI.

 

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SCPI: notre palmarès 2018-2019

Par Benjamin CLAVEL

Fortes d’un encours global de 54 milliards d’Euros et portées par une collecte de plus de 2 milliards au 1er trimestre 2019, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se sont faites une vraie place dans le patrimoine des Français. Il est vrai que leur rendement moyen de 4,35 % en 2018 a de quoi faire réfléchir bon nombre d’investisseurs dans un contexte où les placements performants et peu risqués ne sont pas légions… L’objectif n’est pas ici de revenir sur les caractéristiques et le fonctionnement des SCPI, mais plutôt de vous aider à vous diriger vers les supports les plus attractifs. En effet, il existe pas moins de 175 SCPI au total, gérées par 31 sociétés de gestion ! Nos experts ont analysées pour vous ces supports, et voici notre palmarès.

Des SCPI classiques, à utiliser en cœur de portefeuille

Ces 2 SCPI sont investies en murs de bureaux ou de commerces, situés presque exclusivement en France. Elles disposent d’un patrimoine immobilier conséquent, et donc bien diversifié ce qui limite grandement le risque. Ce sont des SCPI que nous considérons comme “coeur de portefeuille” car elles conviennent à la plupart des investisseurs, pour un grand nombre de projets (reste cependant à optimiser le mode d’achat: comptant ? à crédit ? en pleine-propriété ou démembrées ? en direct ou en assurance-vie ? >>> nos experts sont là pour répondre à ces questions)

Epargne Pierre Immorente
Société de gestion Voisin SA Sofidy
Année de lancement 2013 1988
Capitalisation au 31/12/2018 521 millions € 2 936 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 9 010 32 301
Performance 2018 * 5,97% de rendement distribué 4,7% de rendement distribué + 0,61 % d’augmentation du prix de part moyen
Particularités SCPI investie en murs de bureaux et de commerce, en France exclusivement. Cherche des actifs de taille moyenne, plus rentables que les très gros immeubles. SCPI investie en grande majorité en murs de commerces, situés en France. Très ancienne et disposant d’une capitalisation gigantesque, elle est très diversifiée (plus de 2000 unités locatives).
En savoir + + d’infos + d’infos

 

Des SCPI thématiques à suivre de près

En diversification, il est possible de choisir des SCPI qui se positionnement sur une thématique spécifique. Que ce soit une thématique liée au secteur d’activité des locataires (comme Primovie) ou que ce soit dans le but de tirer parti du projet du plus grand projet d’aménagement du territoire du siècle (le Grand Paris). Là encore ce sont deux SCPI qui ont su faire leurs preuves et qui disposent d’un patrimoine conséquent. Evidemment il existe des SCPI positionnées sur d’autres thématiques (les murs d’hôtels par exemple ou encore des immeubles situés dans certaines régions en particulier, … ) >>> n’hésitez pas à nous solliciter si vous cherchez quelque chose de bien spécifique.

Primovie PF Grand Paris
Société de gestion Primonial REIM Perial AM
Année de lancement 2012 1966
Capitalisation au 31/12/2018 2 338 millions € 674 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 21 493 15 409
Performance 2018 * 4,5% de rendement distribué 4,4% de rendement distribué + 3,77 % d’augmentation du prix de part moyen
Particularités SCPI spécialisée dans les secteurs suivants: la santé, l’éducation, la petite enfance, la dépendance et l’hébergement de personnes âgées. La plus ancienne des SCPI encore ouverte s’est repositionnée avec succès sur le projet de Grand Paris. Son potentiel d’augmentation du prix de part est très important.
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Des SCPI internationales, pour ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier

Un investisseur en actions trouvera logique de ne pas acheter que des actions françaises. Il cherchera à diversifier géographiquement son portefeuille en sélectionnant des actions de sociétés étrangères. Alors pourquoi votre patrimoine immobilier devrait-il être situé exclusivement en France ? Si cette problématique de diversification internationale du patrimoine immobilier vous parle, alors ces 2 SCPI sont une solutions à étudier de près.

Corum XL Eurovalys
Société de gestion Corum AM Advenis IM
Année de lancement 2016 2015
Capitalisation au 31/12/2018 179 millions € 243 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 5 497 3 189
Performance 2018 * 7,91% de rendement distribué + 1,51 % d’augmentation du prix de part moyen 4,50% de rendement distribué
Particularités La 1ère SCPI qui a vocation a investir dans des immeubles situés dans des pays développés hors zone Euro, pour une diversification géographique maximale. Une SCPI spécialisée dans l’acquisition d’immeubles de bureaux situés exclusivement en Allemagne.
En savoir + + d’infos + d’infos

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis.

 

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SCPI: le top 10 des rendements en 2018

Par Benjamin CLAVEL

Comme tous les ans depuis 2013 vous trouvez sur notre site le top 10 des rendements des SCPI. En 2018 ce classement est peu changé par rapport à 2017: 8 de ces 10 SCPI étaient présentes dans le classement de l’année dernière. Evidemment je rappelle que le taux de rendement des années passées est certes un indicateur à prendre en compte mais ça ne doit pas, et de loin, être l’élément central de votre réflexion si vous envisagez d’investir en SCPI. On ne le dira jamais assez mais « les performances passées ne préjugent pas des performances futures »: il faut s’atteler à détecter les SCPI qui ont la capacité à générer les meilleurs rendements pour l’avenir, et ce n’est pas forcément celles qui ont eu les meilleurs résultats dans le passé. Si vous avez besoin d’aide n’hésitez pas à nous demander conseil. Vous pouvez aussi consulter notre palmarès 2018-2019 qui présente nos SCPI préférées, catégories par catégories.

La méthodologie:

Ne sont intégrées dans ce classement que:

  • les SCPI à capital fixe >>> au besoin je vous invite à relire cet article expliquant les différences entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable pour bien comprendre pourquoi elles sont difficilement comparables et surtout pourquoi nous privilégions les SCPI à capital variable
  • les SCPI qui ne disposent pas d’une capitalisation d’au moins 50 millions d’Euros >>> en dessous de ce seuil, déjà très faible, nous estimons en effet que le patrimoine n’est pas suffisamment diversifié pour que le rendement distribué soit réellement représentatif. Par ailleurs ces SCPI représentent un risque très élevé pour l’investisseur (risque de liquidité / risque lié à un trop faible nombre de locataires).
  • les SCPI qui sont toujours ouvertes aux souscription à la date de publication de ce classement

 

Le classement des SCPI de rendement à capital variable les plus performantes en 2018:

 

A noter: nos experts patrimoniaux sont en mesure de vous accompagner dans votre souscription pour chacune de ces 10 SCPI dans des conditions très privilégiées.

Cliquez sur le nom d’une SCPI pour en savoir plus.

 

Nom de la SCPI Nom de la société de gestion Type d’actifs présents dans la SCPI Rendement 2018 (DVM) Capitalisation au 31/12/2018 Investissement minimum
Corum XL Corum AM Majoritairement des bureaux, dans des pays développés 7,91% 179 millions € 189 €
Corum Origin Corum AM Majoritairement des bureaux en zone Euro 7,28% 1 480 millions € 1 090 €
Vendôme Région Norma Capital Bureaux et commerces 6,03% 52 millions € 3 200 €
Epargne Pierre Voisin Bureaux et commerces 5,97% 521 millions € 2 050 €
Efimmo Sofidy Majoritairement des bureaux 5,06% 1 144 millions € 2 370 €
Pierval Santé Euryale Actifs secteur santé, en Europe 5,05% 515 millions € 5 000 €
Cristal Rente Inter Gestion Majoritairement des commerces 5,04% 129 millions € 2 376 €
PFO Perial AM Bureaux et commerces 4,87% 628 millions € 4 730 €
Foncia Cap’Hebergimmo Foncia Pierre Gestion Résidences hôtelières 4,72% 68 millions € 2 650 €
Immorente Sofidy Majoritairement des commerces 4,70% 2 936 millions € 1 348 €

 

Le rendement moyen du marché est de 4,35 % en 2018 (source ASPIM).

 

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Objectif 7 % / an avec la vigne en Champagne

Par Benjamin CLAVEL

Appellation prestigieuse, protégée de manière efficace depuis 1887, le Champagne est à la fois un produit de luxe, synonyme de plaisir, mais aussi un business juteux. Le Champagne s’exporte dans le monde entier, et alors qu’il ne représente que 6 % des volumes de vins produits en France, il représente 33 % de la valeur exportée. Cet engouement mondial pour le Champagne, associé à un strict contrôle de son appellation (on ne peut faire du Champagne… qu’en Champagne !) se ressent évidemment sur la valorisation de l’hectare de vignes: sur les 20 dernières années, le prix moyen d’un hectare a progressé de 7 % / an en moyenne (ce qui ne préjuge pas des performances futures). Forcément, ça interpelle… Or il existe un moyen simple pour les particuliers d’investir en vigne en Champagne, via une foncière viticole.

La vigne en Champagne, un placement qui ne manque pas d’atouts

Ce type de support présente selon nous un intérêt à trois niveaux:

Rareté:

Seulement 0,6% de ce territoire est cédé chaque année, soit environ 150 hectares contre 3.160 hectares de vignes en Aquitaine. Il est donc très rare de pouvoir investir en Champagne. La valeur de ce patrimoine a également considérablement progressé : un hectare de Champagne valait 76.000 € en 1980, contre 1,1 million € aujourd’hui (source Safer). La progression moyenne sur les 20 dernières années a été de 7 % / an.

Fiscalité:

L’investissement foncier viticole pour réduire l’Impôt sur le Revenu de 18%.  Un investissement qui n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sous réserve de détenir moins de 10% de la Foncière.

Plaisir:

Un investissement plaisir, avec la possibilité de convertir le dividende en bouteilles de Champagne.

 

Découvrez la Foncière France Valley Champagne

Accessible à partir de 1 000 €, la Foncière France Valley Champagne permet d’investir de la manière mutualisée dans de la vigne en Champagne.

La performance que l’on peut attendre d’un tel investissement se décompose de 2 parties:

  • le rendement d’exploitation: Le rendement du bail à métayage, versé en raisins ensuite revendus, dépend du volume de la récolte et du prix de vente du raisin. Le rendement brut dépend donc des conditions météorologiques et du marché du raisin, fonction de l’offre et de la demande. Selon les hypothèses de France Valley, le rendement net de la Foncière serait de l’ordre de 0,6 % (après 0,5% de frais de gestion et les frais administratifs de la Foncière). Cette estimation, non garantie, n’intègre pas le surcroît de performance qui serait apporté par une rémunération en bouteilles à un prix négocié.

 

  • l’évolution de la valeur du prix de l’hectare de vignes: L’évolution de la valeur des Actions dépend de l’évolution du prix à l’hectare de vignes en Champagne. Sur les 20 dernières années, il a progressé de 7 % par an (source: Safer) en moyenne, ce qui ne préjuge pas des performances futures.

 

Demande de documentation - Foncière France Valley Champagne

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Cette solution d’investissement ne comporte aucune garantie ni de revenu, ni du capital investi.

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Objectif 7 % / an avec les obligations non-cotées

Par Benjamin CLAVEL

Si les emprunts d’Etat et des entreprises cotées les mieux notées ne rapportent pratiquement plus rien, il reste encore certains segments obligataires générateurs de performance. Et parmi ce segment, celui des obligations non-cotées me semble particulièrement digne d’intérêt. Habituellement peu accessible aux particuliers, il existe quelques fonds d’investissement qui permettent d’y investir quelques milliers d’Euros, de manière mutualisée, avec des échéances d’investissement allant de 6 à 10 ans. Vous avez un capital que vous pouvez bloquer sur une telle durée ? Ca peut être une piste à creuser…

C’est quoi un fonds obligataire non-coté, à échéance ?

Le principe de gestion d’un tel support peut être résumé en quelques points clés. Une société de gestion constitue un fonds d’investissement. Celui prend la forme d’un FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque, nous verrons après pourquoi c’est intéressant, fiscalement). Ce fonds va prêter de l’argent à des entreprises non-cotées (des PME ou des ETI), en France. Ce prêt se fait sous forme d’une obligation, qui prévoit le paiement d’un intérêt annuel déterminé, et le remboursement du capital à la fin du prêt, en une seule fois, à une date donnée. L’idée étant que les crédits de toutes les entreprises financées arrivent à échéance en même temps (ou presque) afin que le fonds, dit à échéance, puisse récupérer tout son capital une fois arrivé à cette échéance, et rendre à chaque investisseur son capital, majoré de sa quote-part de gains (ou de perte si ça c’était mal passé). Le risque pour l’investisseur étant que les entreprises ne puissent pas rembourser leur crédit. Mais ce risque est réduit à la fois par la sélection rigoureuse des emprunteurs qui est faite par l’équipe de gestion du FCPR, mais aussi par la répartition du capital sur un grand nombre de sociétés emprunteuses (le gérant ne met pas tous ses oeufs dans le même panier).

 

Zoom sur 123 Corporate 2019, le fonds que nous proposons à nos clients

Nous avons sélectionne pour nos clients le fonds obligataire non-coté à échéance 123 Corporate 2019. Voici comment il fonctionne.

Un gestionnaire expérimenté :

La société de gestion, 123 IM, est une société de gestion indépendante spécialisée dans le financement des entreprises non côtées (capital-investissement) et l’immobilier. Depuis sa création en 2001, ses 30 gérants ont déployé 2 milliards d’euros dans l’accompagnement de la croissance de 400 entreprises.

123 IM se positionne comme un investisseur multispécialiste avec une forte expertise dans les secteurs de l’économie présentielle comme le tourisme (hôtels, campings, loisirs), la dépendance-santé (EHPAD, pharmacies, résidences pour séniors, crèches), l’enseignement supérieur privé, ou encore l’immobilier (promotion et marchand de biens).

Une stratégie simple :

Le fonds a pour objectif de constituer un portefeuille d’obligations non-cotées ayant les caractéristiques suivantes :

  • Echéance cible des obligations : 2026
  • Aucun investissement ne pourra dépasser 10 % de l’actif
  • Tous les investissements seront réalisés en France et en zone Euro
  • Secteurs d’activité privilégiés : hôtellerie, campings, pharmacies, EPHAD, écoles privées, crèches…. Ces secteurs ont tous pour dénominateur commun d’exploiter des actifs tangibles (immobilier) et d’avoir un mode de fonctionnement compréhensible facilement.

L’objectif de performance, non-garanti, est de 7 % / an net de frais de gestion à l’échéance du fonds.

À noter, que le taux de défaut historique observé sur le portefeuille obligataire d’123 IM est de 0,88 % seulement, preuve d’une bonne maîtrise dans la sélection des entreprises à financer. Néanmoins le capital investi n’est pas garanti.

Fiscalité des FCPR:

Les investisseurs, résidents fiscaux français, bénéficient de la fiscalité avantageuse du FCPR sur un tel investissement : sous réserve d’un blocage du capital pendant 5 ans la plus-value est exonérée d’impôt. Seuls des prélèvements sociaux seront dus.

Demande de documentation - Fonds obligataire non-coté à échéance

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Le palmarès des meilleurs fonds en Euros 2018-2019

Par Benjamin CLAVEL

Placement préféré des Français, l’assurance-vie représente un encours global de 1700 milliards d’Euros à fin 2018. Et sur ces 1700 milliards, près de 80 % sont investis sur des “fonds en Euros”, dont le capital est garanti. Même si ce support affiche une performance qui diminue d’année en année, pour s’établir en moyenne à 1,80 % en 2018, il reste le placement sécuritaire le plus rentable du marché, loin devant le livret A, les compte à terme et autres PEL. Néanmoins les performances de ces fonds en Euros diffèrent d’un assureur à l’autre, et parfois même d’un contrat d’assurance-vie à un autre au sein d’une même compagnie d’assurance. Alors comment choisir ? Quels sont les meilleurs ? Voici notre palmarès.

Pour accéder aux meilleurs, il faut accepter une dose de risque

Les fonds en Euros les plus rentables sont réservés par les assureurs aux épargnants acceptant une certaine dose de risque. Effet ils ont tous pour particularité d’imposer une certaine quote-part de supports Unités de Compte (non-garantis), allant de 25 à 50 % de la somme versée. Aucun souci donc pour les épargnants ayant un projet de long terme, mais évidemment c’est une vraie contrainte pour les plus frileux.

Nous avons choisi de classer ici ces fonds en Euros les plus intéressants en 2 catégories:

  • les fonds en Euros “immobilier” >>> investis de manière significative en actifs immobiliers (plus rentables que les emprunts obligataires habituellement achetés par les assureurs)
  • les fonds en Euros “opportunistes” >>> recourent à la fois aux actifs immobiliers et aux actions, selon les opportunités, dans le but là encore de générer plus de rendement qu’avec des rendements obligataires

Ces deux stratégies ont su faire leurs preuves sur le long terme.

Les deux meilleurs fonds en Euros “immobilier”:

Sécurité Pierre Euro Euro-Innovalia
Assureur Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea) Generali Vie
Nom du contrat d’assurance-vie SéréniPierre Himalia
Performance 2018 3,20% 2,45%
Performance moyenne sur 5 ans 3,65% 2,86%
Contraintes d’investissement 35 % maximum du versement + maxi 15 % sur autre fonds Euro + mini 50 % en Unités de Compte 60 % maximum du versement / le solde en Unités de Compte
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Les deux meilleurs fonds en Euros “opportunistes”:

 

Suravenir Opportunités Euro Allocation Long Terme 2
Assureur Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea) Spirica (groupe Crédit Agricole)
Nom du contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie Netlife
Performance 2018 2,80% 2,90%
Performance moyenne sur 5 ans 3,23% 3,25%
Contraintes d’investissement 60 % maximum du versement / le solde en Unités de Compte 50 % maximum du versement + maxi 25 % sur autre fonds Euro + mini 25 % en Unités de Compte / 3 % de pénalité de rachat les 3 premières années
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Chercher du 100 % capital garanti c’est accepter une performance de plus en plus faible

Voici le fonds en Euros le plus attractif selon nous si vous souhaitez spécifiquement investir à 100 % en fonds en Euros à capital garanti. Comme vous le voyez, la moyenne sur 5 ans est légèrement inférieure à 2,5 %. C’est donc moins bien que les fonds en Euros présentés ci-avant, mais nettement meilleur qu’un livret A !

 

Suravenir Rendement
Assureur Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea)
Nom du contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie
Performance 2018 2,00%
Performance moyenne sur 5 ans 2,48%
Contraintes d’investissement Aucune jusqu’à 500 000 €
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Quelle assurance-vie est faite pour vous ?

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    Plusieurs réponses possibles
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en supports Unités de Compte n’est pas garanti.

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Avec des performances à presque 8 % les SCPI de Corum ont connu une année 2018 record !

Par Benjamin CLAVEL

La société Corum AM s’est spécialisée dans la gestion de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers) investies à l’international.  Au vu des performances record affichées en 2018 sur les deux SCPI, force est de constater que leur stratégie porte ses fruits.

Corum Origin: 7,96 % de performance totale en 2018

Lancée en 2012 la SCPI Corum Origin (anciennement Corum Convictions) a depuis lors toujours généré une rentabilité annuelle supérieure à 6 %. En 2018, avec un taux de distribution (DVM) de 7,23 % auquel s’ajoute une augmentation du prix de part de 0,73 % (VPM), les investisseurs détenteurs de parts ont gagné 7,96 % (avant fiscalité évidemment).

Forte d’un patrimoine de près de 1,5 milliard d’Euros investi dans des actifs immobiliers de 12 pays de la zone Euro, Corum Origin est une SCPI peu à peu devenu incontournable dans une allocation d’actifs immobilière diversifiée.

Demande de documentation SCPI Corum Origin

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Corum XL: 9,42 % de performance total en 2018

De création plus récente (puisque lancée fin 2016), et disposant à ce jour d’un patrimoine immobilier de 180 millions d’Euros, Corum XL a un terrain de chasse plus large que celui de Corum Origin. En effet Corum XL a vocation à investir dans des actifs immobiliers situés en Europe, y compris hors zone Euro. Plus de possibilités donc, mais aussi plus de risques puisque le risque de change entre les devises vient s’ajouter aux risques classiques des SCPI (risque locatif, évolution de la valeur du patrimoine, liquidité plus faible qu’un placement financier…).

A notre avis Corum XL est donc plutôt une SCPI de diversification qu’une SCPI coeur de portefeuille, mais avec une telle performance en 2018, 7,91 % de taux de distribution (DVM) et 1,51 % de revalorisation du prix de part (VPM), nulle doute qu’elle attirera l’œil de bon nombre d’investisseurs.

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Il est rappelé que ni les rendements ni le capital ne sont garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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2,90 % de performance en 2018 pour Euro Allocation Long Terme (Spirica)

Par Benjamin CLAVEL

Avec Euro Allocation Long Terme 2, son fonds en Euros accessible sur le contrat d’assurance-vie Netlife, Spirica (filiale du Crédit Agricole Assurance), dispose d’un des tous meilleurs fonds en Euros du marché. Avec un rendement de 2,90 % * en 2018 il devrait figurer sur la seconde marche du podium, juste derrière Sécurité Pierre Euro (distribué sur le contrat Primonial SéréniPierre)

Comment l’assureur obtient-il une telle performance ?

La façon dont est géré Euro Allocation Long Terme 2 par Spirica (Crédit Agricole Assurance) diffère des méthodes traditionnelles de gestion des fonds en Euros. Là où généralement un fonds en Euros à capital garanti est composé à 85 % d’obligations et à 15 % d’actifs plus rémunérateurs (actions, immobilier, …), les proportions sont ici presque inversées puisqu’il est composé à environ 80 % d’actifs immobiliers (principalement des immeubles de bureaux). Or ces actifs immobiliers affichent une performance bien plus importante que les obligations. Et au final le rendement pour les investisseurs est donc supérieur (rappelons que le rendement moyen des fonds en Euros devrait tourner autours de 1,6 % au titre de l’année 2018, soit presque deux fois moins qu’Euro Allocation Long Terme 2).

Comment accéder à Euro Allocation Long Terme 2 ?

Ce fonds en Euros est disponible sur le contrat d’assurance-vie Netlife 

Attention toutefois car des contraintes d’investissement existent:

  • Il n’est pas possible de verser plus de 50 000 € sur Euro Allocation Long Terme 2
  • Spirica impose ainsi un minimum de 25 % de supports Unités de Compte, non garantis en capital. Euro Allocation Long Terme 2 ne peut pas représenter plus de 50 % du versement, auxquels il est possible d’ajouter en complément 25 % de fonds en Euros « classique », l’actif Général de Spirica, qui a rapporté 1,9 % en 2018.

Nos conseillers sont évidemment là pour vous aider à sélectionner les supports Unités de Compte les plus adaptés à votre objectif et à votre profil parmi les plus de 300 disponibles (dont d’excellents supports immobiliers qui affichent des performances régulières).

* Taux de revalorisation 2018 net de frais annuels de gestion et brut de prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Les supports Unités de Compte ne sont pas garantis en capital.

Demande de documentation NetLife

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  • Pour rappel un minimum de 1 000 € est nécessaire pour ouvrir ce contrat.
  • Ces informations sont nécessaires à un bon traitement de votre demande ainsi que pour nous permettre de vous adresser des contenus adaptés à vos centres d’intérêt. Conformément à la loi “informatique et libertés”, vous pouvez exercer votre droit d’accès aux données vous concernant en nous contactant. Consultez notre page "Politique de confidentialité" pour en savoir plus.
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Payez moins d’impôts avec le Girardin Industriel

Par Benjamin CLAVEL

Le dispositif “Girardin Industriel” (article 199 undecies B du Code Général des Impôts) permet aux investisseurs de profiter d’une réduction conséquente de leur impôt sur les revenus. Le principe est le suivant: en contrepartie d’un investissement réalisé en année N, investissement qui est à fonds perdu, l’investisseur obtient une économie d’impôt sur le revenu de l’année d’investissement, qui lui sera restituée par le Trésor Public lors de l’année suivante (N+1), d’un montant supérieur à la somme versée (de 10 à 20 % supérieure selon le montage et la date à laquelle il est réalisé).

Alors comment ça marche ?

Le dispositif “Girardin Industriel”: principe de fonctionnement:

Le mécanisme global étant assez complexe, je ne vais pas rentrer dans les détails mais uniquement vous donner ici les grandes lignes.

Alors, en quoi ça consiste ?

  • L’Etat accorde aux contribuables qui investissement dans les DOM COM un avantage fiscal conséquent pour favoriser l’activité dans ces zones.
  • L’investisseur apporte une somme d’argent qui va servir à acheter un bien industriel dans les DOM COM
  • Ce matériel doit ensuite être exploité pendant 5 ans par une entreprise localisée outre-mer, qui le loue >>> c’est là que se situe le principal risque sur un tel montage puisque si l’exploitant fait défaut dans les 5 ans, alors tout ou partie de la réduction d’impôt peut être reprise, mais nous verrons plus tard qu’il existe des solutions pour se protéger contre ce risque
  • A l’issue des 5 ans, le locataire devient propriétaire du bien industriel, pour une somme dérisoire
  • En contrepartie de l’apport fait par l’investisseur celui-ci bénéficie d’une réduction d’impôt supérieur à la somme qu’il a apporté, et son gain réel est donc la différence entre ce qu’il a versé en année N, et ce qu’il a économisé en impôts en année N+1. Selon la période d’investissement et le type de montage, le gain se situe entre 10 et 20 % (plus on fait l’investissement tôt dans l’année, plus on bénéficie d’un rentabilité forte).
  • C’est donc un excellent moyen de réduire significativement son imposition, sans pour autant immobiliser des sommes sur de longues années

Voir la vidéo du reportage de France 2 (Envoyé Spécial) qui met en avant le promoteur de  Girardin Industriel avec lequel je travaille: Inter Invest

La solution que nous proposons: G3F, d’Inter-Invest :

Pour le Girardin Industriel nous ne travaillons qu’avec un seul monteur de projets, et ce depuis bon nombre d’années : Inter-Invest.

Inter Invest intervient depuis 1991 dans les mécanismes de défiscalisation en outre mer et compte 110 salariés répartis entre le siège à Paris (53 salariés) et les 9 agences dans les DOM-COM (57 salariés).
Inter Invest a obtenu la certification ISO 9001 ce qui confirme sa volonté d’optimiser la qualité de ses services tout en maîtrisant les risques afin de développer la satisfaction et la fidélité de ses clients particuliers et professionnels. Pour preuve sur les 29 486 dossiers qu’Inter Invest géraient à fin 2015 seuls 0,35 % ont du faire l’objet d’une opération de re-location du matériel. 75 % des clients investisseurs d’Inter-Invest renouvellent chaque année leur souscription.

  • Inter Invest maitrise l’ensemble du process:
    intégration de l’ensemble des métiers: à la différence de la quasi totalité de ses concurrents, Inter Invest ne fait appel à aucun intervenant extérieur ou sous-traitant et maîtrise donc totalement les opérations du montage jusqu’à la dissolution des SNC.
  • implantations locales: Inter Invest contrôle via ses propres équipes la réalité de l’investissement, le prix et l’état du matériel. La gestion et le suivi des opérations pendant 5 ans étant primordiaux, ils disposent d’une équipe spécialisée qui gère les éventuels contentieux et la re-location des matériels si l’exploitant choisi initialement fait défaut.
  • outils informatique: toutes les procédures administratives peuvent être suivies en ligne par les investisseurs qui disposent d’un accès dédié.

Depuis 12 ans Inter Invest propose un produit garanti et assure ainsi à ses clients de bénéficier de leur réduction d’impôt quoi qu’il arrive, les risques financiers et fiscaux étant couverts.

La défiscalisation est sécurisée par :

  • Un fonds de garantie de 10 millions € soumis au contrôle de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) qui couvre les aléas financiers et fiscaux.
  • Une assurance RC PRO à hauteur de 20 millions €, souscrite auprès de Covéa Risks couvrant toute erreur de montage ou de gestion d’Inter Invest
  • Une assurance RC « parapluie » à hauteur de 100 millions €, souscrite après de Axa, QBE et Albingia, qui couvre l’investisseur en tant qu’associé d’une SNC solidairement et indéfiniment responsable, contre les sommes qu’il pourrait être amené à payer tous sinistres causés par un locataire non assuré.

Au final, Inter Invest offre une garantie du montage puisque même si la réduction d’impôt venait à être contestée par l’administration fiscale la société garantit le remboursement des sommes réclamées et s’occupe de toutes les démarches

Pour aller plus loin:

Le produit G3F d’Inter Invest n’est pas celui qui offre le meilleur taux de défiscalisation. On trouve ainsi des opérateurs bien plus généreux sur le marché. Néanmoins, personne d’autre n’offre un tel niveau de garantie.

Il est important de noter que plus on souscrit tôt dans l’année, plus la défiscalisation est forte (14 % pour les plus rapides, puis 12 ou 10 % pour les suivants). Il est donc préférable d’investir en début d’année mais il est important de garder en tête que même 10 %, ça reste très intéressant puisque ce taux est garanti par les différentes assurances incluses dans G3F. Quel autre produit d’investissement fait aussi bien ?

Le Girardin Industriel n’étant pas un mécanisme facile à mettre en œuvre pour le particulier (calibrage de l’investissement en tenant compte du plafonnement global des niches fiscales et du plafonnement spécifique Girardin Industriel, rédaction de la déclaration d’impôt sur le revenu, …), il est préférable d’avoir recours à un Conseiller en Gestion de Patrimoine. Si le votre n’est pas au point sur le sujet, vous pouvez nous contacter bien entendu.

Contactez-nous

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter par téléphone au 04 38 38 10 00 (du lundi au vendredi de 9h à 18h). Vous pouvez également nous écrire à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous assurons une réponse dans les meilleurs délais.

IMPORTANT : si votre question concerne un placement en particulier, merci de nous en indiquer son nom dans votre message, il nous sera alors plus facile de vous répondre.

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3,20 % de performance en 2018 pour Sécurité Pierre Euro, le fonds en Euros immobilier de Suravenir

Par Benjamin CLAVEL

Depuis le lancement du contrat d’assurance-vie Primonial SéréniPierre (et de sa version contrat de capitalisation Sérénipierre Capitalisation), le fonds en Euros Sécurité Pierre Euro est chaque année le fonds le plus performant du marché (à l’exception de 2017 où il était… 2ème). Gageons qu’avec un rendement de 3,20 % * au titre de l’année 2018 il devrait, une fois encore, être le numéro 1 du marché.

Comment l’assureur obtient-il une telle performance ?

La façon dont est géré Sécurité Pierre Euro par Suravenir (filiale du Crédit Mutuel Arkea) diffère des méthodes traditionnelles de gestion des fonds en Euros. Là où généralement un fonds en Euros à capital garanti est composé à 85 % d’obligations et à 15 % d’actifs plus rémunérateurs (actions, immobilier, …), les proportions sont ici presque inversées puisqu’au 31/12/2018 Sécurité Pierre Euro est composé à 79 % d’actifs immobiliers (immeubles tertiaires principalement). Or ces actifs immobiliers affichent une performance bien plus importante que les obligations. Et au final le rendement pour les investisseurs est donc supérieur (rappelons que le rendement moyen des fonds en Euros devrait tourner autours de 1,6 % au titre de l’année 2018, soit deux fois moins que Sécurité Pierre Euro !).

 

Comment accéder à Sécurité Pierre Euro ?

Ce fonds en Euros n’est accessible que dans un seul contrat d’assurance-vie, SéréniPierre (et sa déclinaison en contrat de capitalisation, Sérénipierre Capitalisation). Nous pouvons vous proposer ce contrat avec des frais d’entrée ultra réduits (les plus bas du marché).

Attention toutefois car des contraintes d’investissement existent. Ainsi, pour chaque versement, la part investie sur Sécurité Pierre Euro doit être de 35 % maximum avec une part en unités de compte de 50 % minimum (le solde pouvant être investi sur des autres fonds en Euros à capital garanti du contrat. Nos conseillers sont évidemment là pour vous aider à sélectionner les supports Unités de Compte les plus adaptés à votre objectif et à votre profil parmi les plus de 150 disponibles (dont d’excellents supports immobiliers qui affichent des performances régulières).

 

 

* Taux de revalorisation 2018 du fonds en euros du contrat d’assurance vie Primonial Sérénipierre, Sécurité Pierre Euro, net de frais annuels de gestion et brut de prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Les supports Unités de Compte ne sont pas garantis en capital.

 

Demande de documentation SéréniPierre

Remplissez ce formulaire pour recevoir une documentation sur le contrat d'assurance-vie SéréniPierre.
  • Pour rappel un minimum de 10 000 € est nécessaire pour ouvrir ce contrat.
  • Les informations recueillies font l’objet d’un traitement informatique destiné à aider votre conseiller à vous apporter le meilleur service possible. Conformément à la loi « informatiques et libertés » du 06/01/1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en nous envoyant un courrier à l'adresse suivante: Conseils Patrimoine Services - 8 rue Général Ferrié - 38100 Grenoble. Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.
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Rendement, diversification, fiscalité: les SCPI allemandes ont tout pour plaire !

Par Benjamin CLAVEL

Si vous faites partie des Français qui ont la chance d’être propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location vous n’avez pas manqué de constater que l’administration fiscale avait la main particulièrement lourde concernant la taxation des revenus fonciers. Car au barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut monter jusqu’à 45 %, s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux. Et évidemment pour les propriétaires de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qui ont le vent en poupe depuis quelques années (à raison !), c’est la même chose. Sauf que… depuis 2013 il est possible d’investir dans des SCPI spécialisées dans l’acquisition d’immeubles en Allemagne. Et dans ce cas… les choses sont bien différentes ! Nous verrons par ailleurs que, au delà d’un traitement fiscal bien plus favorable, ces SCPI allemandes permettent aux investisseurs de bénéficier d’un rendement confortable et d’une bonne diversification de leur patrimoine.

Novapierre Allemagne et Eurovalys, les 2 SCPI 100 % investies en Allemagne

Si une très grande partie des SCPI s’est mise à acheter peu à peu quelques immeubles en Allemagne, il n’existe à ce jour en France que 2 SCPI qui sont 100 % spécialisées sur l’immobilier outre-Rhin: Novapierre Allemagne et Eurovalys. Fort heureusement elles sont toutes les deux de bonne qualité, et surtout elles sont très complémentaires car positionnées sur des types d’immeubles différents. Ainsi, le plus souvent, nous proposons à nos clients de répartir leur investissement sur les deux s’il s’avère que les SCPI allemandes sont adaptées à leur profil et à leurs objectifs.

En voici une présentation rapide:

Novapierre Allemagne Eurovalys
Société de Gestion Paref Gestion Advenis REIM
Date de lancement 29/11/2013 22/07/2015
Type d’actifs Murs de commerces Murs de bureaux ou hôtels
Capitalisation au 30/09/2018 404,8 millions € 190 millions €
Nombre d’associés au 30/09/2018 6095 2703
Rendement 2017 (DVM) net de fiscalité allemande 4,71 % 4,50 %
Investissement minimum 7 800 € 1 000 €
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Diversification, rendement et… fiscalité !

Si au chapitre des inconvénients il convient de noter qu’il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier pour une SCPI allemande que pour une SCPI française (mais nous y arrivons cependant), choisir une SCPI allemande présente au moins 3 avantages par rapport à une SCPI française:

  • Cela permet de diversifier son patrimoine Outre-Rhin, dans la 1ère puissance économique de la zone Euro. L’immense majorité des investisseurs immobiliers français détiennent 100 % de leurs actifs immobiliers… en France. Est-ce vraiment une bonne idée ? Ne serait-il pas plus sage de ne pas mettre ses œufs dans le même panier ?
  • Les deux SCPI allemandes affichent un taux de distribution (net de la fiscalité prélevée à la source en Allemagne) supérieur à la moyenne de rendement du marché en 2017 (4,43 %)/.
  • Et surtout… au niveau fiscal, l’écart de traitement est considérable comme je vais vous l’expliquer ci-après.

 

Un traitement fiscal très différent:

Si vous détenez des parts de SCPI investies à 100 % dans des immeubles situés en France alors il faut payer l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif habituel, mais aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si en revanche vous détenez des parts de SCPI investies à 100 % dans des immeubles situés en Allemagne alors, en vertu de l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers de source allemande (revenus locatifs et plus-values de cession des biens immobiliers de la SCPI) sont imposables en Allemagne. Ces revenus supportent l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %. Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande, qui sont également soumis à l’impôt sur le revenu en France (selon la Tranche Marginale d’Imposition), bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus (calculé sur la base du Taux Moyen d’Imposition), ce qui revient à exonérer en grande partie les revenus de source allemande. Les prélèvements sociaux ne sont pas appliqués en France sur ces revenus.   Vous n’avez pas tout compris ? C’est pas grave, prenons 3 exemples.

 

Exemple numéro 1: couple avec 2 enfants mineurs (3 parts fiscales) / 80 000 € de salaires par an / Taux marginal d’imposition  30 % / taux moyen d’imposition 8,9 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement si ce couple achète des parts de SCPI qui rapporte 4,7 % brut.

SCPI française SCPI allemande
Rendement brut 4,70 % 4,70 %
Impôt sur le revenu 30% 21,1%
Prélèvements sociaux 17,2% 0%
Rendement net 2,48 % 3,71 %

Vous le voyez au final le rendement net qui va dans la poche de ce couple est bien plus élevé >>> presque 50 % de rendement net supplémentaire en choisissant une SCPI investie en Allemagne plutôt qu’une SCPI investie en France !

 

 

Exemple numéro 2: célibataire sans enfants (1 part fiscale) / 50 000 € de salaire par an / Taux marginal d’imposition  30 % / taux moyen d’imposition 15,6 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement si cette personne achète des parts de SCPI qui rapporte toujours 4,7 % brut.

SCPI française SCPI allemande
Rendement brut 4,70 % 4,70 %
Impôt sur le revenu 30% 14,4%
Prélèvements sociaux 17,2% 0%
Rendement net 2,48 % 4,02 %

L’écart est ici encore plus énorme (car l’écart entre le taux moyen et le taux marginal est plus faible) >>> cet investisseur obtient, pour un rendement brut équivalent, 62 % de revenu net supplémentaire en choisissant une SCPI allemande !

 

Exemple numéro 3: couple avec 2 enfants mineurs (3 parts fiscales) / 50 000 € de salaires par an / Taux marginal d’imposition  14 % / taux moyen d’imposition 3 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement pour ce couple bien plus modeste, toujours avec les mêmes SCPI.

 

SCPI française SCPI allemande
Rendement brut 4,70 % 4,70 %
Impôt sur le revenu 14% 11,0%
Prélèvements sociaux 17,2% 0%
Rendement net 3,23 % 4,18 %

Là encore, et même avec des revenus bien plus modeste et une fiscalité « française » plus réduite, le gain est considérable en optant pour une SCPI allemande >>> près de 30 % de revenu net supplémentaire.

 

 

Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous aider à déterminer si ce type de support est ou non adapté à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.

 

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  • Notre proposition tiendra bien évidemment compte de tous les éléments: frais liés au crédit, fiscalité, prélèvements sociaux...
  • La durée d'investissement recommandée pour les SCPI est supérieure à 8 ans.
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Nouvelle revalorisation du prix de part de Novapierre Allemagne le 1er octobre: souscrivez vite !

Par Benjamin CLAVEL

L’excellente SCPI Novapierre Allemagne, qui fait partie de nos SCPI préférées depuis son lancement il y a 5 ans, va voir son prix de souscription passer de 255 à 260 € au 1er octobre prochain. Une bonne nouvelle pour les porteurs de parts actuels, qui voient leur capital progresser d’un coup de 2 %, mais aussi une belle opportunités pour les investisseurs malins (et rapides) qui souscrivent avant le 28 septembre en profitant de l’ancien prix de part. Le minimum de souscription étant de 7 650 €, cette opportunité est accessible au plus grand nombre.

Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investie à 100 % en murs de commerces en Allemagne.

En savoir plus sur les SCPI.

Découvrir notre sélection de SCPI.

Elle présente de nombreux attraits:

  • un rendement attendu entre 4,4 et 4,6 %
  • une solution simple pour diversifier votre patrimoine en Allemagne (ce qui n’est pas idiot quand 100 % de son patrimoine immobilier est situé en France par exemple)
  • une fiscalité très faible sur les revenus perçus du fait de la convention fiscale franco-allemande (pas de prélèvements sociaux + un taux d’imposition sur les revenus fortement réduit)
  • forte de près de 300 millions d’actifs immobiliers découpés en environ 200 unités locatives, Novapierre Allemagne offre une solide diversification immobilière

 

Avertissements:

  • comme pour tout placement immobilier le capital investi en SCPI et les revenus ne sont pas garantis
  • là encore comme pour tout placement immobilier la liquidité est plus réduite que pour des placements financiers
  • la durée d’investissement minimale recommandée est de 8 à 10 ans

En savoir plus sur Novapierre Allemagne.

Comment en profiter ?

Il est encore possible de souscrire au prix actuel de 255 € jusqu’au 28 septembre prochain. Pour cela rien de plus simple: contactez-nous très rapidement soit en remplissant le formulaire ci-dessous, soit en nous téléphonant au 04 38 38 10 00. Un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé vous accompagnera dans votre souscription qui, pour gagner du temps, peut se faire de manière totalement dématérialisée (signature électronique via un code envoyé par SMS).

N’attendez plus !

 

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Assurance emprunteur: regarder le tarif est loin d’être suffisant !

Par Benjamin CLAVEL

Depuis le 1er janvier 2018 et la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur, les souscriptions d’assurances « déléguées » (c’est à dire les assurances de crédit qui ne sont pas vendues par les banques) explose. Et c’est une bonne chose car ces assurances, le plus souvent bien moins coûteuses que les contrats groupes proposés par les établissement de crédit, font économiser des sommes importantes aux assurés. Néanmoins il semble essentiel de rappeler que le prix ne doit pas être le premier critère de choix d’une assurance emprunteur. Nous verrons ici pourquoi une étude minutieuses des garanties, et de leurs modalités d’exécution (qui ne sont pratiquement jamais mises en avant) est essentiel. Et même au niveau du prix, je vous démontrerai en quoi la comparaison n’est pas aussi simple que vous ne l’imaginiez.

Adapter les garanties à vos besoins réels

Il peut être tentant de chercher à minorer les garanties souscrites afin de réaliser des économies sur son assurance emprunteur. Pour moi c’est une très mauvaise idée, qui peut avoir des conséquences néfastes.

Mais avant de voir pourquoi, commençons pas faire un rapide retour sur les types de risque qu’il est possible de garantie dans un contrat d’assurance emprunteur:

Le décès: Bon là, pas besoin de faire un dessin je pense…

 

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA): L’assuré est considéré comme en état de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) s’il est reconnu, suite à un accident ou à une maladie grave, définitivement incapable de se livrer à une occupation ou un travail pouvant lui procurer des revenus, sont état le mettant dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance permanente de tiers pour accomplir les actes essentiels de la vie courant (se déplacer / se laver / se vêtier / se nourrir).

 

L’Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP): L’assuré est considéré en Invalidité Permanente Partielle (IPP) lorsqu’il présente, suite à un accident ou à une maladie (et après consolidation de son état), un taux d’invalidité d’au moins 33 % et inférieur à 66 %. A partir de 66 % de taux d’invalidité l’assuré est considéré en Invalidité Permanente Totale (IPT).

 

 

L’Invalidité Temporaire Totale: Deux cas de figure son possibles: Si l’assuré exerce une activité professionnelle au jour du sinistre, alors il est considéré en Incapacité Temporaire Totale (ITT) si, suite à un accident ou à une maladie, il est dans l’incapacité totale d’exercer sa profession et qu’il n’exerce aucune autre activité susceptible de lui générer des revenus. Si l’assuré n’exerce pas d’activité professionnelle au jour du sinistre alors il est considéré en Incapacité Temporaire Totale s’il est temporairement contraint, suite à un accident ou à une maladie, d’observer un repos complet l’obligeant à interrompre toutes ses occupations habituelles (travaux domestiques, gestion des affaires familiales et personnelles, etc.).

 

La perte d’emploi:  Comme son nom l’indique elle couvre l’assuré en cas de perte d’emploi subie (les démissions et les rupture conventionnelles ne sont pas couvertes) et après une période de carence de chômage indemnisée plus ou moins longue selon les contrats. Cette garantie, souvent très chère et aux conditions d’indémnisation draconiennes, est peu souscrite.

 

Voilà pour ce qui est de la définition des grands types de garanties. Chacun choisit ensuite, en fonction de ses souhaits mais aussi des contraintes imposées par la banque, les garanties souscrites et la quotité couverte pour chaque assuré. Mais des garanties présentant un intitulé différent peuvent en réalité présenter des différences majeures…

 

Au delà des garanties affichées, il faut rentrer dans le détail

Pour compliquer un peu la tache des particuliers en recherche d’une assurance, des garanties « équivalentes » ne sont pas pas forcément des garanties « égales ». Des différences très importantes peuvent en effet exister au niveau des modalités d’exécution des garanties.

Prenons un exemple, sur la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale):

Soyons clair une personne qui se retrouve en IPT est dans une situation de handicap très lourde puisque cela correspond à se retrouver invalide à plus de 66 % de manière définitive. Une situation qui a de graves conséquences pour l’assuré mais aussi pour ses proches. L’assuré est en effet incapable d’exercer une activité professionnelle et donc de générer des revenus. Il a par ailleurs besoin de soins importants et, probablement, de faire aménager son domicile. Or faire aménager son domicile n’est pas toujours possible. Par exemple un handicapé lourd aura probablement des difficultés à habiter une maison à 2 niveaux. S’il habite en appartement, il lui sera peut-être impossible de rentrer chez lui si l’immeuble n’a pas d’ascenseur, ou même si l’immeuble compte 2 ou 3 marches à l’entrée. Enfin, la configuration de la résidence ne permet pas forcément le passage d’un fauteuil roulant. Bref il existe de multiples cas de figure dans lesquels un déménagement est nécessaire.

Or il existe chez les assureurs deux méthodes pour indemniser l’Invalidité Permanente Totale:

  • Certains assureurs soldent d’un coup le capital restant dû du crédit (à concurrence de la quotité d’assurance choisie par l’assuré invalide évidemment) >>> dans ce cas là pas de souci, l’assuré est libre de vendre le bien s’il le souhaite puisque le produit de la vente du bien sera à son bénéfice (le crédit étant soldé) et donc un déménagement vers un logement plus adapté à son handicap sera possible.

 

  • Certains assureurs en revanche prennent en charge les mensualités de crédit à la place de l’assuré, ils ne soldent pas le crédit, ils payent à la place de l’assuré tous les mois >>> là par contre vendre le bien serait une très mauvaise idée puisqu’il faudrait alors solder le crédit et résilier l’assurance emprunteur. Un déménagement devient donc irréalisable (sauf à disposer de capitaux par ailleurs évidemment).

 

Au final pour des garanties équivalentes, les conséquences pour l’assuré du choix de son contrat auront été déterminantes !

 

 

 

Le prix oui, mais il faut bien regarder le détail…

Evidemment le coût total de l’assurance sur la durée du crédit est un élément important à prendre en compte. Tout le monde chercher à payer le moins possible.

A la lecture de cet article j’espère que vous avez bien compris que ce qui doit primer c’est de trouver un contrat qui offre des garanties parfaitement adaptées à votre situation et à vos souhaits. Et c’est seulement à garanties égales (et non pas seulement équivalentes) que le prix doit rentrer en ligne de compte.

Et même à ce stade comparer le cout global de l’assurance sur la durée du crédit ne suffit pas forcément. Prenons un exemple: si votre crédit, et donc votre assurance emprunteur, est sur 20 ans, mais que vous savez pertinemment que vous ne sera amené à vendre le bien d’ici 10 ans maximum, alors c’est le cout de l’assurance sur 10 ans qu’il faut comparer, et non pas sur 20. Et le plus cher sur 20 ans peut tout aussi bien être moins cher sur 10, puisque les cotisations d’assurance emprunteur ne sont généralement pas linéaires.

 

 

Tout celà est bien compliqué et c’est donc le rôle du courtier de vous accompagner. Encore faut-il que le courtier en question soit transparent sur ces éléments et ne se contente pas de chercher le prix le plus bas pour attirer le chalant.

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Placements: on fait quoi en 2016 ?

Par Benjamin CLAVEL

Alors que l’année 2015 se termine dans quelques jours nombreux sont ceux qui m’interrogent pour 2016: que faire ? quels placements privilégier ? quelles classes d’actifs sont les mieux orientées ? A défaut de savoir lire l’avenir dans une boule de cristal ou dans le marc de café vous trouverez dans cet article quelques pistes de réflexion pour orienter correctement vos placements en 2016.

Assurance-vie en Euros: une révolution est en marche

La fin inéluctable des fonds en Euros classiques

Si vous êtes un lecteur régulier de ce blog vous avez sans doute lu notre note de recherche publiée en juilet dernier et qui était consacrée à l’avenir des fonds en Euros. Si ça n’est pas le cas vous la trouverez ici >>> « Quel avenir pour les fonds en Euros »

En résumé ce rapport expliquait que les fonds en Euros « classiques », investis presque exclusivement en obligations (83 % en moyenne), voient leur moteur de performance (les obligations donc) se gripper: l’emprunt d’Etat émis par la France à 10 ans rapporte ce jour (21/12/2015) à peine plus de 0,8 % / an, soit tout juste de quoi couvrir les frais de gestion d’un fonds en Euros. Et les emprunts émis par des entreprises bien notées sont à peine plus rémunérateurs. La conséquence de ce faible rendement sur les nouvelles obligations achetées par les assureurs dans leurs fonds en Euros classiques est simple: ces fonds en Euros sont condamnés à plus rien rapport à une échéance assez courte, et ils ne peuvent donc plus être vus comme une solution « passe partout » pour tous les projets.

Le triomphe des fonds en Euros de nouvelle génération

Là encore si vous suivez régulièrement ce blog vous avez pu lire, courant 2014, une série d’article dédiée aux fonds en Euros dits de « nouvelle génération ». Pour les relire il vous suffit de cliquer sur la liste suivante, qui reprend les 4 grands types de fonds en Euros de nouvelle génération: fonds en Euros dynamiques, fonds en Euros immobiliers, fonds en Euros opportunites, fonds Euro-Croissance.

Comme les fonds en Euros classiques ces fonds en Euros disposent bien d’une garantie en capital mais optent pour des moteurs de performances autres que le moteur obligataire. Les perspectives de performance sont donc bien meilleures dans une optique de moyen / long terme. Déjà en 2014 ces fonds en Euros trustaient les meilleurs places (8 des 10 fonds en Euros les plus performants du marché en 2014 étaient des fonds en Euros de nouvelle génération >>> revoir notre classement), et il sera sans doute de même pour les années à venir.

Vous l’avez compris si vous souhaitez investir une partie de votre capital sur un support garanti en capital c’est bien vers un fonds en Euros de nouvelle génération qu’il faut vous tourner. Oubliez votre vieux fonds en Euros « classique », même s’il a été bon jusqu’à présent, il est condamné.

 

Actions, obligations, matières premières: vers quelles classes d’actifs financières se tourner ?

Obligations: une classe d’actifs devenue risquée

Comme expliqué ci-avant dans le raisonnement qui explique pourquoi les fonds en Euros classiques sont condamnés, les obligations ne rapportent actuellement plus grand chose. Et je vais même aller plus loin: leur rendement est devenu trop faible pour rémunérer correctement le risque pris par l’investisseur, qui est de ne pas être remboursé si l’emprunteur fait défaut. Bien sur des exceptions existent mais il me semble que, dans la majorité des cas, la classe d’actifs obligataire n’est désormais plus attractive.

Actions: des valorisation qui restent raisonnables

Les marchés actions restent toujours aussi difficiles à prévoir. Il me semble toutefois que les valorisation restent correctes, notamment en Europe, et que les grands entreprises cotées se portent relativement bien. Cette classe d’actifs reste donc pour moi une bonne option dans une optique de long terme.

Matières premières: classe d’actifs en souffrance

Le prix des principales matières premières est en forte baisse ces dernières années. Et une remontée ne semble pas à l’ordre du jour à court terme. Comme toujours cette classe d’actifs, par nature très dynamique, est plutot à conseiller à des investisseurs de long terme qui souhaitent diversifier une petite partie de leurs avoirs. Pour 2016 ça semble un pari très risqué et il y a sans doute mieux à faire ailleurs.

 

Immobilier: des SCPI toujours au top, la concurrence des OPCI s’affirme

Immobilier d’habitation: je n’y crois toujours pas

Après une décennie 2000-2010 lors de laquelle les prix se sont envolés depuis les prix de l’immobilier d’habitation patinent, voir baissent. En 2015, et alors même que les taux des crédits immobiliers n’avaient jamais été aussi bas nous n’avons pas du vu de réelle reprise, que ce soit au niveau des prix ou des volumes de transactions. Qu’en sera t’il lorsque les taux remonteront ? Avec un chômage au plus haut et des prix encore trop élevés je reste pour ma part éloigné de l’immobilier d’habitation. Sauf bien sur pour se loger sois-même et ne plus payer de loyer.

Immobilier d’entreprise: oui, mais plutôt via des SCPI

L’immobilier d’entreprise suit lui un cycle bien différent de l’immobilier d’habitation. Ses niveaux de prix sont bien plus raisonnables et par conséquent les rendements locatifs sont plus attractifs. Cette classe d’actifs reste pour moi une bonne option dans une optique de générer des revenus à long terme, mais plutôt en passant par des SCPI bien diversifiées qui devraient afficher des rendements compris entre 4,5 et 5 % pour 2016. Il faut noter que si les rendements des SCPI affichés en pourcentage sont en légère baisse depuis quelques années c’est principalement lié au fait que les prix de parts progressent tandis que les loyers ont tendance à stagner. Ainsi les revenus en Euros restent relativement stables, alors qu’ils baissent en « pourcent » lorsqu’on les rapporte à un prix de part en hausse régulière. C’est donc plutôt positif pour les investisseurs qui ont acheté des parts de SCPI il y a quelques années qui perçoivent un revenu régulier et voient par ailleurs la valeur de leurs parts s’apprécier.

OPCI: le nouveau challenger ?

Depuis 2014 le flux d’investissement sur des OPCI grand public s’envole. Plus souples et plus diversifiés que les SCPI, plus liquides aussi et donc plus appréciés des assureurs, l’OPCI devrait s’imposer dans les contrats d’assurance-vie dans les années à venir.

Plus d’informations sur les OPCI.

 

Bilan: alors on fait quoi en 2016 ?

Pour 2016, et les années suivantes, répartir son patrimoine entre fonds en Euros de nouvelle génération, actions et SCPI / OPCI semble être une bonne option. Le poids de chacune de ces classes d’actifs dépendra bien entendu de votre profil d’investisseur, de votre degré d’aversion au risque et du temps dont vous disposez pour atteindre vos objectifs patrimoniaux.

Comme toujours prendre conseil auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine semble indispensable pour ne pas commettre d’impair.

Rendez-vous en fin d’année pour voir si j’ai eu raison ou pas 😉

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