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SCPI: lesquelles privilégier en 2020 ?

Par Benjamin CLAVEL

Les SCPI sortent renforcées de la crise du Covid-19 puisque leur rendement attendu pour 2020 est attendu par les experts autours des 4 % contre 4,4 % en 2020. Une performance appréciable quand on la compare aux autres solutions de placement. Il n’en reste pas moins que, comme par le passé, il faut être sélectif car toutes les SCPI sont loin de se valoir et que des écarts de performance importants existent. Mais quels critères faut-il privilégier pour choisir une SCPI ? Lesquelles sont à privilégier dans une optique de long terme ? S’il n’existe pas de réponse absolue à ces questions, parce que chaque projet patrimonial est différent, nous vous proposons ici des pistes de réflexion. Et comme toujours, notre équipe est à votre disposition pour étudier votre situation personnelle.

 

Le top 5 des SCPI ayant distribué le plus de rendement en 2019

Lorsqu’on demande en général à une personne quels sont les meilleures SCPI, il y a fort à parier que le critère de choix numéro 1 sera le rendement de l’année précédente. S’il s’agit évidemment d’un critère à prendre en compte, non seulement ça ne doit pas être le seul et unique, mais en plus il faut retraiter cette information.

Voici ci-dessous un tableau présentant les 5 SCPI affichant les taux de distribution les plus élevés en 2019. Notez bien que j’ai retraité l’information de la manière suivante:

  • seules les SCPI à capital variable figurent dans ce classement (lire cet article pour comprendre les différences fondamentales entres SCPI à capital fixe et à capital variable)
  • seules les SCPI disposant d’une capitalisation d’au moins 100 millions d’Euros figurent dans ce classement, afin qu’elles disposent d’une diversification suffisamment significative pour éviter des à-coups trop importants

 

Nom de la SCPI Nom de la société de gestion Type d’actifs présents dans la SCPI Rendement 2019 (DVM) Capitalisation au 31/12/2019 Investissement minimum
Corum XL Corum AM Majoritairement des bureaux, dans des pays développés 6,26 % (1) 645 millions € 189 €
Corum Origin Corum AM Majoritairement des bureaux en zone Euro 6,25 % (2) 1 868 millions € 1090 €
Vendôme Région Norma Capital Bureaux et commerces 6,10 % 136 millions € 3275 €
Primopierre Primonial REIM Majoritairement des bureaux 5,92 % (3) 2 934 millions € 2080 €
Epargne Pierre Voisin Bureaux et commerces 5,85 %  1 002 millions € 2050 €

(1) Taux brut de fiscalité étrangère. Inclut 0,2 % issus de la plus-value sur la vente d’immeubles. (2) Taux brut de fiscalité étrangère. (3) Inclut 1,55 % de revenu exceptionnel issu de la plus-value sur la vente d’immeubles.

Gardez par ailleurs en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Et par conséquent d’autres critères sont à prendre en compte afin d’estimer la capacité future de la SCPI à générer une performance en ligne avec vos attentes. Car après tout, les performances passées c’est bien beau, mais si vous souhaitez investir aujourd’hui en SCPI, ce qui vous intéresse ce sont les performances à venir.

 

Miser sur la thématique de la santé

Les SCPI positionnées sur la thématique santé ne sont pas forcément celles qui affichent les performances annuelles les plus élevées. Toutefois, elles ont pour elle des atouts à ne pas négliger: des locataires réputés solides et non-soumis aux cycles économiques (que l’on soit en croissance ou en crise, nous continuerons à nous faire soigner et les personnes âgées auront toujours besoin d’aller dans des maisons de retraite), mais aussi une visibilité importante sur les loyers futurs (les locataires étant engagés sur des baux de long terme car évidemment une clinique ne déménage pas tous les 3 ans).

Voici notre sélection dans ce domaine.

Pierval Santé Primovie
Société de gestion Euryale AM Primonial REIM
Année de lancement 2013 2012
Capitalisation au 31/12/2019 884 millions € 2 970 millions €
Rendement 2019 5,05% 4,51%
Pourquoi nous l’apprécions ? Un taux de distribution très régulier pour cette SCPI investie en murs de résidences séniors, cliniques, centres de dialyse, etc en France, en Allemagne, en Irlande et au Portugal. Primovie est investie à 75 % dans des actifs du secteur de la santé ou dans des résidences pour seniors. 75 % de son patrimoine est en France, et 25 % réparti en Allemagne, en Espagne et en Italie. Son succès est immense puisqu’elle capitalise 3 milliards d’Euros moins de 8 ans après son lancement.
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Ces SCPI qui investissent hors de France

Alors que l’investisseur financier trouverait parfaitement illogique de n’investir que dans des actions d’entreprises basées en France, l’investisseur immobilier ne voit lui en général aucun souci à ne posséder que des immeubles situés dans l’hexagone. Est-ce pertinent ? Je ne pense pas. En gestion de patrimoine, se référer à l’adage qui dit qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier est une question de bon sens. Et donc, détenir une part de son patrimoine immobilier hors de France semble tout à fait cohérent, pour ne pas dire nécessaire.

Dans ce domaine, nous privilégions actuellement les 2 SCPI suivantes.

Eurovalys Corum XL
Société de gestion Advenis Corum
Année de lancement 2015 2016
Capitalisation au 31/12/2019 449 millions € 645 millions €
Rendement 2019 4,50 % net de fiscalité allemande 6,26 % brut de fiscalité étrangère
Pourquoi nous l’apprécions ? L’Allemagne est la 1ère puissance économique de la zone Euro et son marché immobilier dispose d’atout considérables : il n’est pas trop cher, et sa fiscalité y est très douce. Corum XL détient des immeubles dans 10 pays d’Europe et envisage des achats sur d’autres continents (mais en restant dans des pays développés). Elle offre une diversification géographique indéniable.
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Notez par ailleurs que la fiscalité appliquée aux revenus versés par ces SCPI est BEAUCOUP plus faible que pour des revenus fonciers générés en France. Pour plus d’informations vous pouvez contacter nos conseillers.

 

Profiter de thématiques de long terme

Le marché des SCPI est aujourd’hui suffisamment vaste et diversifié pour qu’on puisse y trouver, au delà des classiques SCPI “diversifiées”, des SCPI spécialisée dans des thématiques diverses. L’investisseur de long terme pourra ainsi identifier des thématiques qui lui semblent porteuses dans le temps, et se positionner sur des SCPI spécialisées. Nous avons identifié par exemple, en plus de la thématique santé présentée ci-avant, deux SCPI qui nous semblent intéressantes pour l’avenir: PFO2, la seule SCPI ayant réellement intégré une démarche “verte” au coeur même de sa gestion, et Atream Hôtels, centrée sur l’hôtellerie (comme son nom l’indique clairement). Oui l’hôtellerie souffre en ce moment, mais Atream Hôtels possède des actifs de qualité, loués par des grands groupes (qui payent leur loyer), principalement implantés en Allemagne (peu touchée par le Covid). Par ailleurs, elle est en position de force pour acheter des hôtels à bas prix dans un contexte morose, et préparer des revenus futurs confortables. Avec Atream Hôtels, comme pour tout placement immobilier, il faut penser long terme, et non pas se focaliser sur le contexte de court terme.

PFO2 Atream Hôtels
Société de gestion Perial AM Atream
Année de lancement 2009 2016
Capitalisation au 31/12/2019 2 277 millions € 174 millions €
Rendement 2019 4,61% 4,75%
Pourquoi nous l’apprécions ? La SCPI la plus verte du marché mène des actions concrètes pour réduire l’empreinte écologique de ses locataires en agissant sur la consommation d’eau et d’énergie de ses immeubles. Le tourisme représente 10 % du PIB européen et même et à long terme la crise du Covid-19 ne sera qu’un lointain souvenir. A long terme, le secteur de l’hôtellerie a toute sa place dans une allocation immobilière bien diversifiée.
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Des SCPI à frais très doux

Si le rendement de l’année précédente est le critère numéro 1 mis en avant par les investisseurs individuels, les frais figurent en général en seconde position de leurs préoccupations. Pour moi c’est donner trop d’importance à ce critère car le plus important est la capacité du placement à générer de la performance à long terme. Mais c’est évidemment un point à prendre en compte !

Et bien saviez-vous qu’il existe une SCPI qui ne prélève aucun frais d’entrée ? 0 % ! Contre 8 à 14 % en moyenne sur le marché. Nous vous la présentons ici, ainsi qu’une second SCPI à frais d’entrée très faibles (2,5 % seulement). Elles sont encore jeunes (lancées en 2019) et de petite taille, mais peuvent constituer une option attractive pour les investisseurs les plus averses aux frais.

NEO Altixia Commerces
Société de gestion Novaxia Investissement Altixia REIM
Année de lancement 2019 2019
Capitalisation au 31/12/2019 20 millions € 21 millions €
Rendement 2019 6,47 % 6,28 %
Pourquoi nous l’apprécions ? La seule et unique SCPI du marché à ne prélever aucun frais d’entrée. 0 % ! Attention toutefois, car des frais de sortie de 6 % sont appliqués les 5 premières années afin d’éviter les entrées / sorties à court terme. La première SCPI à baisser drastiquement les frais d’entrée (avant le lancement de NEO) : seulement 2,5 % contre 8 à 14 % pour les autres SCPI du marché.
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Rappel: les SCPI sont des supports qui ne disposent pas d’une garantie en capital.

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Vous souhaitez sortir en capital d’un article 83 ? C’est encore possible, mais plus pour longtemps.

Par Benjamin CLAVEL

Nombreux sont les salariés français à disposer de contrats d’épargne entreprise dits “Article 83” dormants, c’est à dire ouverts par un de leurs anciens employeurs…. Mais une fois l’entreprise quittée, il n’est plus possible d’alimenter ce contrat. Plus gênant encore, l’Article 83 prévoit une sortie du capital très limitée: le capital est bloqué jusqu’à la retraite, et une fois retraité, la sortie se fait impérativement sous forme de rente viagère. Mais saviez-vous que la loi PACTE de 2019 a ouvert une brèche permettant de récupérer le capital de contrats Article 83 ? Maintenant oui ! Il est en effet possible, à condition de se dépêcher et de faire les choses correctement, de récupérer son capital à 100 % soit lors de l’acquisition de sa résidence principale, soit une fois arrivé à la retraite. Voyons comment faire.

 

Rappel: c’est quoi un contrat “article 83” ?

Un contrat dit “article 83” (en référence à l’article 83 du code général des impôts qui régit sa fiscalité), est un contrat d’épargne souscrit par une entreprise pour ses salariés. Alimenté par des versements soit de l’employeur, soit de l’employé (ou des deux), il permet aux salariés d’une entreprise de bénéficier d’un complément de revenus à la retraite puisque la sortie du capital se fait obligatoirement sous forme de rente viagère. Des avantages fiscaux et sociaux sont acquis lors des versements, pour le salarié et pour l’employeur. Je ne vais pas les détailler ici, car ça n’est pas l’objet de cet article.

Les points importants à avoir en tête sont que:

  • l’article 83 étant souscrit par une entreprise au nom de ses salariés, si le collaborateur quitte son entreprise, alors il ne peut plus alimenter son contrat.
  • le capital est bloqué jusqu’à la retraite, et à ce moment là la sortie se fait obligatoirement sous forme de rente viagère

 

Il existe toutefois une solution, temporaire, pour récupérer son capital en une seule fois, soit pour acheter sa résidence principale, soit une fois retraité !

 

Comment récupérer le capital d’un contrat Article 83 ?

Si, par principe, les capitaux investis sur un Article 83 sont forcément récupérés sous forme de rente viagère, il existe une méthode qui permet de récupérer le capital d’un coup.

Pour cela, il faut impérativement ne plus être dans l’entreprise via laquelle l’article 83 a été souscrit. Impossible donc d’appliquer cette méthode à l’article 83 ouvert via votre employeur actuel.

Ceci étant posé, il faut ensuite procéder en 2 étapes, et surtout il faut se dépêcher !

  • ETAPE 1: Il faut lancer en urgence le transfert de votre Article 83 vers un PERP (Plan Epargne Retraite Populaire). Je dis en urgence car la demande de transfert, complète, doit avoir été initiée par l’assureur du PERP que vous aurez choisi au plus tard le 30 septembre 2020. Ensuite il ne sera plus permis de le faire.
  • ETAPE 2: Un fois le capital transféré sur un PERP, il faut lancer le transfert du PERP vers un PER (Plan Epargne Retraite)

Une fois ces deux étapes effectuée le capital de votre Article 83 sera investi sur le compartiment “individuel” du PER (dit “PERin) et deviendra alors disponible en cas d’acquisition de votre résidence principale, ou une fois retraité.

 

Quels inconvénients ? Quels points à vérifier ?

Si vous avez un Article 83 chez un ancien employeur, il n’y a honnêtement qu’un seul cas de figure dans lequel vous souhaiterez ne pas effectuer cette opération: si vous souhaitez sortir en rente viagère. Si vous préférez pouvoir disposer du capital à votre guise une fois retraité, alors il n’y a aucune raison valable de ne pas lancer l’opération de transfert.

Afin d’éviter des frais de transfert du PERP vers le PER (qui peuvent aller jusqu’à 5 %), il faudra impérativement opter pour le même assureur pour ces deux contrats. En effet, la majorité des compagnie d’assurance (mais pas toutes) n’applique pas de frais de transfert pour une opération qui se passe “en interne”. Pensez bien cependant à vérifier ce point (évidemment nous le faisons pour nos clients). Le PERP n’étant qu’un “compte de passage”, sur lequel votre épargne ne sera investie que de manière très temporaire, c’est le choix du PER qui prime. Il faut trouver celui qui corresponde le mieux à vos attentes.

Attention aussi à ne pas chercher à griller d’étape: transférer un Article 83 directement vers un PER est possible, mais la sortie se fera alors obligatoirement sous forme de rente.

 

Et après le 30 septembre 2020, que faire de ses anciens articles 83 ?

A partir du 1er octobre 2020 il restera possible de transférer un Article 83 vers un PER mais la sortie se fera alors impérativement sous forme de rente viagère. Cela sera donc bien moins intéressant, et il est largement préférable de le faire avant, mais ça conserve un avantage: les meilleurs PER du marché disposent d’un panel de supports d’investissement bien plus complet et plus performant que les Article 83. Il sera donc possible de générer plus de performance sur votre contrat, et ce sera déjà très bien !

Pour aller plus loin

Vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous pour recevoir une proposition personnalisée d’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. Si votre demande concerne un transfert d’Article 83, merci de le préciser dans le champs “libre” en fin de formulaire.

 

Quel PER est fait pour vous ?

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Viser 7 à 10 % de performance annuelle avec des obligations c’est possible ?

Par Benjamin CLAVEL

Comme les crises de 2008 ou de 2011 par exemple, la crise du coronavirus est aussi une source d’opportunités dans le monde des placements, certains actifs affichant des décotes conséquentes, que l’on peut parfois trouver exagérées. Si on pense évidemment aux marchés actions, qui ont subi une forte baisse cette année, le marché obligataire n’est pas dénué d’opportunités. Faisons ici le point sur une stratégie qui nous semble particulièrement attractive en ce moment: l’investissement en fonds obligataires à échéance.

Pour commencer, c’est quoi une obligation ?

L’objectif n’est pas de faire ici un cours sur le fonctionnement des obligations (on pourrait en écrire des livres et des livres), mais de donner les grandes clés pour comprendre ce qu’est une obligation.

Les obligations sont, dans le jargon financier, des “titres de créance négociables”, utilisés par des entreprises ou des Etats pour emprunter de l’argent sur les marchés financiers.

Sans jargon une obligation est un crédit. En achetant une obligation émise par l’entreprise X, vous percevrez chaque année des intérêts (un “coupon”) et, une fois arrivé au terme prévu de ce crédit, l’entreprise X vous remboursera la somme que vous lui aviez prêté au départ.

Pendant la durée de vie de l’obligation, celle-ci fait l’objet d’une cotation sur les marchés, ce qui permet de la revendre à tout moment (même avant son échéance), ou au contraire d’en acheter d’autres qui auraient été émises par le passé.

Une obligation a plusieurs caractéristiques principales:

  • Un émetteur: c’est l’entreprise ou l’Etat qui emprunte des capitaux et qui devra le rendre au terme. Plus l’émetteur est solide, et moins il y a de chance qu’il ne soit pas en mesure de rembourser son obligation au terme (et donc plus le rendement sera faible).
  • Une durée (ou “maturité”): elle peut s’étendre de quelques mois à de très nombreuses années. C’est le temps qu’il faudra attendre pour être remboursé de son capital. Plus la durée est longue et plus le risque augmente. Et donc plus le taux d’intérêt est en principe élevé. C’est ni plus ni moins le même principe que l’on peut constater sur un crédit immobilier: le taux est plus élevé sur 20 ans que sur 10 ans car le risque que la banque ne soit pas remboursée est plus élevé sur 20 ans que sur 10.
  • Un taux d’intérêt: il peut être fixe (le plus souvent) ou variable. Ce taux rémunère le risque pris par le prêteur, mais également le fait qu’il renonce à la jouissance de son capital pendant un certain temps.

Avantage et inconvénients des obligations pour l’investisseur:

Avantages:

  • Les obligations à taux fixe distribuent une performance connue à l’avance, stable et régulière dans le temps.
  • Le risque est bien plus réduit que pour des actions, puisque les intérêts et le capital sont payés par l’émetteur peu importe ses résultats financiers ou le cours de bourse de celui-ci.

 

Inconvénients:

  • Des taux fixes peuvent s’avérer pénalisants en cas de forte remontée de l’inflation.
  • En cas de vente avant l’échéance d’une obligation, la cession se fait au prix du marché (qui peut être plus haut ou plus bas que le prix payé au départ).
  • Les intérêts et le capital peuvent ne pas être payés en totalité (ou pas du tout) en cas de défaut de paiement de l’émetteur (faillite ou cessation de paiement par exemple). Il existe donc bien un risque de perte en capital.

 

Et un fonds obligataire à échéance, comment ça marche ?

Un fonds obligataire à échéance a une stratégie toute simple: il achète des obligations d’une durée déterminée, et les garde jusqu’à leur terme. Cette stratégie présente de nombreux avantages. Premièrement, elle diminue très fortement le risque, puisque le capital du fonds sera réparti sur plusieurs dizaines (ou centaines) d’émetteurs différents. L’impact du défait de paiement d’un émetteur devient alors minime. Ensuite, les obligations sont choisies par des gérants professionnels, avec soin, et après une analyse minutieuse de la fiabilité de l’émetteur (encore faut-il opter pour un fonds géré par une équipe compétente évidemment, tous les gérants ne se valant pas). Enfin, en n’appliquant pas de stratégie de trading (achats / reventes réguliers d’obligations dans le but de générer des gains à chaque fois), cette stratégie dite de “portage” (=je garde les obligations jusqu’à leur terme) élimine le risque lié à la valorisation à l’instant T de chaque obligation.

En bref, ça réduit significativement le risque d’un investissement en obligations.

Pourquoi c’est intéressant en ce moment ?

Lors de chaque “crise”, peu importe son origine, les investisseurs ont peur. Dès lors les prêteurs sont moins nombreux et les taux d’intérêt montent. Ainsi, on se retrouve à ce jour avec des fonds obligataires d’échéance de moyen terme (2022 à 2025) affichant des taux de rendement actuariels de 7 à 10 %.

Quelques exemples:

Voici dans le tableau ci-dessous une liste de supports obligataires à échéance éligibles au contrat d’assurance-vie Netlife, pour illustration. ATTENTION: il ne s’agit ici nullement d’un conseil concernant ces supports, uniquement d’un exemple portant sur des durées différentes visant à illustrer mon propos.. Rappelons enfin que la performance et le capital ne sont pas garantis.

Capitalisation Nombre d’émetteurs Notation moyenne émetteurs Taux de rendement à maturité* Note de risque SRRI **
Tikehau 2022 199 millions € 71 B+ 7,40 % 3
SwissLife Opportunité High Yield 2023 119 millions € 111 B 7,17 % 4
Sanso Objectif Durable 2024 41 millions € 120 BB 7,35 % 3
La Française Rendement Global 2025 740 millions € 150 B 9,99 % 3
Keren Haut Rendement 2025 8 millions € 43 B 9,02 % 3

Chiffres au 30 avril 2020.

*Taux non-garanti, en l’absence d’événement de crédit

** l’échelle du « profil de risque et de rendement » va de 1 (le moins risqué / potentiel de rendement faible) à 7 (le plus risqué / potentiel de rendement élevé)

Pour en savoir plus

Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, il vous suffit de remplir le formulaire ci-dessous.

J’insiste sur un point: il ne faut pas trainer ! Ce type d’opportunité ne durera pas éternellement. Par exemple, si on prend le fonds La Française Rendement Global 2025, il a baissé de 26,6 % entre son point haut de l’année (mi-janvier) et son point bas (le 23 mars). Depuis, du fait du retour des investisseurs, il a remonté de 12,9 %. Or plus il remonte, et donc plus on paye cher les obligations qu’il détient, plus la performance qu’on peut en attendre baisse. Ce “bon plan” est donc à “durée limitée” et nécessite l’appui d’un professionnel de la gestion de patrimoine pour déterminer le bon point d’entrée et la bonne enveloppe fiscale de détention, en tenant compte de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux.

Demande de documentation - obligations à échéance

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Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCI ?

Par Benjamin CLAVEL

Après les SCPI et les OPCI, on voit depuis peu émerger une offre de plus en plus complète de supports SCI (Société Civile Immobilière) éligibles à l’assurance-vie. Plus “purs” que les OPCI, qui peuvent ne s’investir qu’à 60 % en actifs immobiliers, mais moins chargées en frais que les SCPI, les SCI semblent avoir leur carte à jouer dans cet univers. Elles restent cependant encore peu nombreuses, et surtout très peu de contrats d’assurance-vie en proposent. Voici donc, pour finir notre série d’article sur les supports immobiliers éligibles à l’assurance-vie (relire l’article sur les SCPI en assurance-vie / relire l’article sur les OPCI en assurance-vie), notre sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie pour investir en SCI.

Tableau croisé: assurance-vie et SCI

 

Nous avons retenu 3 contrats, de 3 assureurs différents. Chacun a ses forces et ses faiblesses, et correspondra mieux à tel ou tel projet d’investissement. Nos conseillers sont là vous aider à choisir. Evidemment, il est aussi possible de répartir votre capital sur plusieurs contrats. Chez certains assureurs, des contraintes d’investissement en SCI peuvent s’appliquer. Chez tous, il est cependant possible de réaliser une allocation d’actifs 100 % immobilière, en mélangeant SCI, OPCI et SCPI.

 

Cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de la SCI pour plus d’informations. A part ça tout est simple: si c’est marqué oui, alors la SCI est disponible dans le contrat, si c’est marqué non, alors elle ne l’est pas.

  NetLife Mon Projet Retraite Vie Intencial Liberalys Vie
Philosophale 2 Oui Oui Oui
Capimmo Oui Oui Oui
Tangram Oui Non Non
Convictions Immobilières Non Non Oui
ViaGénération Non Non Oui
Atream Euro Hospitality Non Non Oui

 

Pour rappel le capital investi en parts de SCI n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Quelle assurance-vie choisir pour investir en OPCI ?

Par Benjamin CLAVEL

Lancés en 2007, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ont depuis connu un grand succès. Plus souples dans leur gestion que les SCPI, dont ils sont une sorte de “cousin”, les OPCI grand public capitalisent au total plus de 18 milliards d’Euros à fin 2019, signe qu’ils ont su trouver leur place dans le patrimoine des Français, en peu de temps finalement. Au titre de l’année 2019, les épargnants y ont investi 2,8 milliards d’Euros ! Il faut dire qu’ils disposent d’atouts conséquents, avec une performance moyenne de 4,30 % en 2019 (proche donc de celle des SCPI), mais des frais d’entrée 2 à 4 fois plus faibles. Si la plupart sont ouverts aux souscriptions en compte-titres, c’est évidemment dans l’enveloppe fiscale privilégiée de l’assurance-vie que les OPCI ont vocation à exprimer tout leur potentiel à long terme. Reste cependant à choisir les bons OPCI, et à les loger dans le contrat d’assurance-vie le plus adapté. Je vous propose ici de faire un tour d’horizon des possibilités.

Relire l’article: Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCPI ?

Relire l’article: Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCI ?

Tableau croisé: assurance-vie et OPCI

 

Nous avons retenu 3 contrats, de 3 assureurs différents. Chacun a ses forces et ses faiblesses, et correspondra mieux à tel ou tel projet d’investissement. Nos conseillers sont là vous aider à choisir. Evidemment, il est aussi possible de répartir votre capital sur plusieurs contrats. Notez enfin que les OPCI ne sont pas, à l’inverse des SCPI, soumis à des plafonds de versements par les assureurs: il est tout à fait possible d’investir 100 % de son capital en OPCI.

 

Cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de l’OPCI pour plus d’informations. A part ça tout est simple: si c’est marqué oui, alors la SCPI est disponible dans le contrat, si c’est marqué non, alors elle ne l’est pas.

 

  NetLife Mon Projet Retraite Vie Intencial Liberalys Vie
Opcimmo Oui Oui Oui
BNP Paribas Diversipierre Oui Non Oui
LF OPSIS Oui Non Oui
SwissLife Dynapierre Oui Oui Oui
Silver Génération Oui Non Oui
Preimium Oui Oui Oui
Sofidy Pierre Europe Oui Oui Non

Pour rappel le capital investi en parts d’OPCI n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Quels placements refuges en 2020 ?

Par Benjamin CLAVEL

La crise sanitaire liée au Covid-19 a un impact économique lourd, et évidemment certains placements, notamment boursiers, ont connu de lourdes chutes. Et à ce jour nul de peut dire si le gros de la baisse est derrière nous ou si au contraire le pire reste à venir. Pour autant conserver des liquidités dormantes sur un compte courant ou sur des livrets n’est pas non plus une solution idéale puisque le capital est grignoté peu à peu par l’inflation (et celle-ci pourrait bien grimper fortement du fait de l’injection massive de liquidités réalisée par la BCE). Alors, vers quels placement se tourner pour rechercher de la performance tout en restant le plus possible à l’écart de la crise actuelle ? Nous avons sélectionné 4 supports qui pourraient vous inspirer.

La forêt, un actif totalement décorrelé des marchés financiers

Saviez-vous qu’il est très facile pour un particulier d’investir dans de la forêt ? Et bien maintenant oui ! Accessibles à partir de 1 000 € de versement initial et totalement décorellés des marchés financiers, les Groupement Forestiers d’Investissement permettent en outre de bénéficier de très importants avantages fiscaux.

Nous retenons 2 solutions, présentées ici de manière très brève:

Le GFI France Valley Patrimoine:

Le 1er Groupement Foncier Forestier a avoir été agréé par l’Autorité des Marchés Financiers. Il détient actuellement plus de 35 forêts pour une valeur totale d’environ 100 millions d’Euros et permet donc de bénéficier d’une très forte diversification patrimoniale, tant au niveau des essences d’arbre que de la localisation des massifs forestiers. On peut en espérer, en moyenne sur le long terme, une performance (non-garantie) d’environ 4 – 4,5 % / an (entre la hausse de la valeur des forets et les revenus issus de la coupe du bois).

Au niveau des avantages fiscaux, il y en a 2:

  • IFI: les parts de GFI ne sont pas assujeties à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
  • droits de mutation à titre gratuit (en cas de succession ou de donation): un abattement de 75 % est appliqué sur la valeur des forêts >>> c’est un avantage fiscal CONSIDÉRABLE lorsque l’on souhaite préparer la transmission de son patrimoine à ses proches (trop peu souvent utilisé alors que c’est vraiment très efficace).

Plus d’informations sur le GFI France Valley Patrimoine

Le GFI France Valley Forêt I:

Plus récent que le GFI France Valley Patrimoine, le tout nouveau GFI France Valley Forêt I présente un avantage fiscal supplémentaire puisqu’il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % de la somme nette investie, sous réserve de conserver ses parts pendant une durée de 5 ans + l’année de souscription. Cette réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € et est limitée en montant (l’investissement ne doit pas dépasser 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple).

C’est donc un atout très important pour ce GFI, qui en revanche présente une diversification moindre du fait de sa plus petite taille.

Plus d’informations sur le GFI France Valley Forêt I

 

Des supports immobiliers stables et performants

Si les solutions d’investissement immobilier sont légion, et qu’il n’a pas été facile de faire un tri dans notre large panel de supports SCPI ou SCI, notre choix s’est porté sur deux supports particulièrement épargnés par la crise du Covid-19.

La SCPI Pierval Santé:

SCPI dédiée à l’immobilier de santé, Pierval Santé est forte d’un patrimoine bien diversifié de plus de 800 millions d’Euros situé en zone Euro (France, Allemagne, Irlande et Portugal). La particularité de cette SCPI est, comme son nom l’indique, de se positionner sur des actifs immobiliers dédiés au secteur de la santé, qu’il s’agisse d’établissement d’hébergement de personnes agées (EHPAD), de murs de cliniques, de centres de dialyses ou encore de cabinets médicaux. Des acteurs économiques connus pour leur fiabilité y compris dans les périodes de crise et qui devraient permettre à Pierval Santé de distribuer en 2020, comme depuis sa création, un rendement supérieur à 5 % à ses associés.

Plus d’informations sur la SCPI Pierval Santé.

La SCI ViaGénérations:

La SCI ViaGénération est elle un support immobilier dédié à l’assurance-vie (et qui bénéficie donc de la fiscalité favorable de celle-ci) qui se positionne sur des biens immobiliers d’habitations (maisons ou appartements), achetés en viager. Depuis sa création, elle affiche chaque année une performance supérieure à 6 % et ne semble pas devoir être affectée négativement par la crise du Covid-19.

Plus d’information sur la SCI ViaGénérations.

 

A noter:

  • Aucune des solutions présentées dans cet article ne comporte de garantie de capital ou de revenus.
  • Il ne s’agit nullement de recommandation d’investissement personnalisées, uniquement de pistes à explorer avec l’aide de nos conseillers si vous le souhaitez.

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Cascade d’augmentations de prix de parts SCPI en 2020

Par Benjamin CLAVEL

Avec une collecte nette de 8,5 milliards d’Euros en 2019 (record historique) pour une performance moyenne totale de 5,6 % (4,4 % au titre des revenus distribués et 1,2 % au titre de l’augmentation des prix de part), les SCPI ont clairement le vent en poupe. Et même si l’année 2020 ne sera pas de tout repos, la tendance semble bonne pour les SCPI, placement résilient et performant à long terme. Pour preuve nous assistons à une vague d’augmentation de prix de parts en ce début d’année. Vous trouverez d’ailleurs ci-après la liste des SCPI dont le prix de part a augmenté depuis le 1er janvier 2020. Et bien d’autres SCPI devraient voir leur prix de part progresser. Nous vous dirons comment nous les détectons afin d’en faire profiter au mieux nos clients.

Les augmentations de prix de part de SCPI en 2020 (à jour au 23 mars 2020):

Cliquez sur les noms des SCPI en bleu pour demander une documentation ou avoir plus d’informations.

Nom de la SCPI Ancien prix de part Nouveau prix de part Hausse de prix Date de la hausse
LF Europimmo 1 030 € 1 045 € 1,46 % 01/03/20
Epargne Foncière 810 € 827 € 2,10 % 01/03/20
LF Grand Paris Patrimoine 300 € 310 € 3,33 % 01/03/20
Pierre Privilège 839 € 853 € 1,67 % 01/03/20
Eurofoncière 2 252 € 257 € 1,98 % 01/03/20
Rivoli Avenir Patrimoine 298 € 304 € 2,01 % 01/03/20
Edissimmo 235 € 237 € 0,85 % 01/03/20
Genepierre 268,5 € 270 € 0,56 % 01/03/20
PF Grand Paris 510 € 532 € 4,31 % 01/03/20

 

Et encore des augmentations à venir !

Nous savons déjà que certaines sociétés de gestion ont prévu des revalorisations au 1er avril. Nous mettrons donc ce tableau à jour en conséquence.

Par ailleurs nous vous rappelons que nous effectuons une veille pour déterminer quelles SCPI sont les plus susceptibles de voir leur prix de part augmenter. Il existe pour cela une méthode de calcul simple, et nous actualisons régulièrement nos chiffrages afin d’en faire profiter au mieux nos clients. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

 

Quelle SCPI est faite pour vous ?

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Assurance-vie: profitez vite de ces 2 fonds en Euros stars du marché, ils n’accepteront bientôt plus de versements

Par Benjamin CLAVEL

Avec un rendement moyen à 1,4 % au titre de l’année 2019, les fonds en Euros des contrats d’assurance-vie demeurent les placements à capital garanti les plus attractifs qui existent. Néanmoins les écarts de performance sont très importants d’un assureur à l’autre, et même parfois au sein d’une même compagnie d’assurance. Et si certains on rapport nettement moins que cette moyenne de 1,4 %, il a été aussi possible de gagner bien plus (parfois jusqu’au double !). Malheureusement certain de ces fonds en Euros ultra-performants sont en passe d’être fermés aux nouveaux versements. Pourquoi donc me direz-vous ? Et bien parce que leur composition atypique représente un coût très important en fonds propres par l’assureur, en accord avec la réglementation Solvabilité 2. Ils doivent donc limiter leur taille car leurs fonds propres ne sont pas illimités. Je vous présente donc dans cet article 2 des fonds en Euros les plus performants de ces dernières années, qui vont prochainement être fermés aux nouveaux versements. Si vous envisagez un placement en assurance-vie, il reste donc peu de temps pour en profiter.

 

Quels sont ces fonds en Euros stars qui vont fermer ?

Nom du fonds Euro Euro Allocation Long Terme 2 Sécurité Pierre Euro
Nom du contrat d’assurance-vie Netlife SéréniPierre
Assureur Spirica (Groupe Crédit Agricole) Suravenir (Groupe Crédit Mutuel Arkéa)
Performance 2019 (1) 2,40 % net en 2019 2,80 % net en 2019
Accessibilité (2) Plafonné à 25 000 € maximum par contrat et 50 % de chaque versement. Le solde devant contenir un minimum de 25 % de supports Unités de Compte (possible donc de monter à 75 % de fonds en Euros à capital garanti en complétant avec l’actif général de Spirica) Plafonné à 35 % de chaque versement. Le solde devant contenir un minimum de 50 % de supports Unités de Compte (possible donc de monter à 50 % de fonds en Euros à capital garanti en complétant avec l’actif général de Suravenir)
Frais (3) Sur versement : 0 %
De gestion : 0,70 %/an sur les Unités de Compte et sur Euro Allocation Long Terme 2
Sur versement : négociés au plus bas (nous contacter)
De gestion : 0,95 % /an sur les Unités de Compte / 0,8 % / an sur Sécurité Pierre Euro
Supports Unités de Compte (2) + de 450 SICAV/FCP
25 supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI)
24 ETF/Trackers
+ de 110 titres vifs
+ de 200 SICAV/FCP
9 supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI)
Date de fermeture aux versements Juillet 2020 >>> finalement repoussé au 1er septembre. Courant 2020
Pour en savoir plus + d’infos + d’infos

Vous l’avez compris, il reste peu de temps pour investir sur ces fonds en Euros stars du marché, alors ne traînez pas !

 

 

(1) Taux net de frais de gestion et brut de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

(2) Les supports Unités de Compte présentent un risque de perte en capital, seuls les fonds en Euros comportent une garantie.

(3) Pour le détail des frais consultez les conditions générales.

 

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100 % de supports immobilier en assurance-vie, c’est possible !

Par Benjamin CLAVEL

Alors que le rendement des fonds en Euros ne cesse de s’éroder d’année en année, pour atteindre 1,4 % en moyenne en 2019, les supports immobiliers (SCPI, OPCI et SCI) continuent eux d’afficher une performance comprise entre 4 et 5 % chaque année. Forcément, et même si ces supports ne comportent pas de garantie en capital contrairement aux fonds en Euros, ça attire de nombreux investisseurs. Mais il n’est pas facile de s’y retrouver dans ces différents supports, et surtout il est compliqué de trouver un contrat d’assurance-vie permettant d’investir plus de 50 % de son capital en immobilier. Nous avons trouvé pour vous une solution permettant de monter jusqu’à 100 % en immobilier, dans le cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie.

Le contrat sélectionné: Netlife de Spirica

Pour le choix du contrat d’assurance-vie, c’est vers Netlife que nous nous dirigeons tout naturellement. En effet, en plus de disposer d’un très large choix de supports immobiliers (30 au total !), il dispose de très nombreux atouts:

  • un assureur fiable, Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances)
  • un fonds en Euros “immobilier” performant, qui peut servir de complément “garanti en capital” aux supports immobiliers classiques
  • des conditions financières très attractives sur les SCPI (revenus versés à 100 %, frais d’entrée réduits de manière significative)
  • des frais du contrat très faibles (0 % de frais sur versement par exemple)
  • accessible à partir de 1 000 € de versement initial
  • et surtout, le 100 % supports immobiliers est possible !

Pour plus d’informations sur Netlife.

Allocation 50 % de fonds Euro + 50 % de supports immobilier

Pour cette première allocation, nous sommes sur un profil très prudent. Nous retrouvons en effet 50 % de fonds en Euros immobilier, à capital garanti, auquel on ajoute 50 % de supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI) qui eux ne présentent pas de garantie en capital mais affichent un niveau de risque réduit.

Support Type Niveau de risque * Performance 2019 ** Poids
Euro Allocation Long Terme 2 Fonds en Euros 1 2,40 % 50%
Epargne Foncière SCPI investie en murs de bureaux 3 3,79 % 10%
Atream Hôtels SCPI investie en murs d’hotels 4 4,19 % 10%
Immorente SCPI investie en murs de commerces 3 6,23 % 10%
SwissLife Dynapierre OPCI principalement investi en murs de bureaux 4 4,85 % 10%
Primonial Capimmo SCI 2 3,86 % 10%
TOTAL pondéré   2,1 3,49 % 100%

 

Allocation 25 % de fonds Euro + 75 % de supports immobilier

Dans cette seconde allocation nous restons sur un profil prudent avec toujours un niveau de risque très faible. La part immobilier passant à 75 %, et dans un esprit de diversification, le nombre de supports sélectionnés augmente un peu. Sans surprise, la performance potentielle augmente aussi.

Support Type Niveau de risque * Performance 2019 ** Poids
Euro Allocation Long Terme 2 Fonds en Euros 1 2,40 % 25 %
Epargne Foncière SCPI principalement investie en murs de bureaux 3 3,79 % 10 %
Atream Hôtels SCPI investie en murs d’hôtels 4 4,19 % 10 %
Primovie SCPI investie dans des actifs immo du domaine de la santé ou de l’hébergement de séniors 3 3,96 % 10 %
Immorente SCPI principalement investie en murs de commerces 3 6,23 % 10 %
SwissLife Dynapierre OPCI principalement investi en murs de bureaux 4 4,85 % 10 %
Tangram Société Civile 3 3,79 % 12,5%
Primonial Capimmo SCI 2 3,86 % 12,5%
TOTAL pondéré   2,575 3,86 % 100 %

 

Allocation 100 % de supports immobilier

Nous sommes ici sur une allocation composée uniquement de supports immobiliers, qui allie SCPI, OPCI et SCI. Le profil de risque reste modéré, mais correspond plus à un profil “équilibré” qu’à un profil “prudent” cette fois. Composée de 8 supports immobiliers de profils différents et investis sur des types de sous-jacents divers, elle offre une très bonne diversification et un excellent potentiel de performance à long terme.

 

Support Type Niveau de risque * Performance 2019 ** Poids
Epargne Foncière SCPI principalement investie en murs de bureaux 3 3,79 % 12,5%
Atream Hôtels SCPI investie en murs d’hôtels 4 4,19 % 12,5%
Primovie SCPI investie dans des actifs immo du domaine de la santé ou de l’hébergement de séniors 3 3,96 % 12,5%
Immorente SCPI principalement investie en murs de commerces 3 6,23 % 12,5%
SwissLife Dynapierre OPCI principalement investi en murs de bureaux 4 4,85 % 12,5%
Silver Génération OPCI investi en résidences séniors de service 4 4,06 % 12,5%
Tangram Société Civile 3 3,79 % 12,5%
Primonial Capimmo SCI 2 3,86 % 12,5%
TOTAL pondéré   3,25 4,34 % 100 %

 

* l’échelle du « profil de risque et de rendement » va de 1 (le moins risqué / potentiel de rendement faible) à 7 (le plus risqué / potentiel de rendement élevé). Chiffre au 18/02/2020. Le total pondéré correspond à la moyenne des notes de risque des supports du portefeuille pondéré par leur poids relatif dans celui-ci.

**les performances 2019 sont calculées de la manière suivante: dividende distribué en 2019 rapporté au prix de part au 1er janvier sur le contrat Netlife (prix décoté par rapport à un achat en direct) + hausse du prix de part en 2019 – frais de gestion annuels du contrat de 0,7 %. Les frais d’entrée des supports immobiliers ne sont pas pris en compte dans le calcul. La performance totale pondérée est calculée en faisant la moyenne des performances des supports du portefeuille pondérée par leur poids relatif dans celui-ci au 1er janvier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un risque de perte en capital existe. Performance hors fiscalité.

Il est rappelé que l’horizon d’investissement recommandé pour des supports immobiliers est de 10 ans, notamment pour se donner le temps d’amortir les frais d’entrée (qui varient entre 0,5 et 8,5 % à ce jour dans la sélection de supports présentée ici).

 

Demande de documentation NetLife

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Profitez de la SC Tangram à 0,5 de frais d’entrée jusqu’au 31 mars 2020

Par Benjamin CLAVEL

Lancée en 2019, la SC Tangram est un support immobilier éligible à l’assurance-vie, au contrat de capitalisation ou au nouveau PER (Plan Epargne Retraite).

Crée par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances) et Amundi Immobilie, Tangram est une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier.

Dès son lancement elle a été dotée de 240 millions d’Euros, ce qui lui a permis de disposer immédiatement d’un important patrimoine immobilier, bien diversifié. On retrouve ainsi dans son portefeuille d’actifs des parts de SCPI de différentes sociétés de gestion (Amundi, AEW Ciloger, BNP REIM et Immovalor Gestion), mais aussi un actif immobilier en direct, la Tour Majunga à La Défense.

L’objectif de performance annuelle de la société de gestion est de 4 % / an (sans aucune garantie évidemment, ce n’est qu’un objectif, et pour rappel ni le rendement ni le capital ne sont garantis). Cet objectif, associé à des frais d’entrée très faibles pour un fonds immobilier (2 % hors promotion actuelle), en font un support attractif pour des investisseurs de long terme, prudents, souhaitant diversifier leurs avoirs sur de l’immobilier sans contrainte et dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie par exemple.

Pour 2019 l’objectif est rempli puisque Tangram affiche une performance de 4,49 % !

Et cerise sur le gateau, l’offre promotionnelle de lancement, qui consiste à réduire les frais d’entrée de 2 à 0,5 %, est prolongée jusqu’au 31 mars 2020. AU vu du rythme actuel de performance, ces frais sont donc gommés très rapidement.

Une bonne occasion pour en profiter ?

Demande de documentation SC Tangram

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Lancement de LF Les Grand Palais, la 1ère SCPI viticole

Par Benjamin CLAVEL

La société de gestion La Française est un mastodonte qui compte plusieurs cordes à son arc. En plus d’être le leader en France de la gestion de SCPI, elle a aussi pour particularité de gérer des propriétés viticoles depuis 40 ans. En tout elle gère ou a géré une quarantaine de propriété représentant plus de 215 millions d’Euros d’actifs. En janvier 2020 La Française lance un support d’investissement dédié au grand public qui s’appuie sur ces deux savoirs-faire: LF Les Grands Palais, la 1ère SCPI viticole.

C’est quoi LF Les Grands Palais ?

De manière très simple, la SCPI Les Grand Palais a pour objectif de constituer un patrimoine foncier agricole composé de différentes propriétés viticoles qui seront louées par bail rural à long terme à des exploitants. Pour faire simple, elle achète des hectares de vignes, qu’elle loue par bail rural à l’exploitant (en moyenne pour 25 ans, ce qui donne une vraie visibilité).

Les zones géographiques ciblées seront situées en France, et sélectionnées parmi les zones géographiques bénéficiant d’un fort potentiel économique en terme de rareté des actifs (Appellation d’Origine Protégée (AOP), secteur géographiquement délimité et droits à produire contingentés). Les zones prioritaires d’investissement sélectionnées par le gestionnaire sont le Bordelais, la Bourgogne et la Vallée du Rhône.

Quels intérêts pour l’investisseur ?

La SCPI LF Les Grand Palais permet:

  • D’investir sur une classe d’actifs à fort potentiel (en moyenne la valeur vénale d’un hectare de vigne a été multipliée par 2,5 entre 1995 et 2017 selon la SAFER) et offrant une vraie diversification patrimoniale
  • D’allier passion pour le vin et financement du développement du patrimoine foncier viticole français
  • De mutualiser les risques locatifs de l’investissement grâce au placement SCPI
  • De se constituer un patrimoine foncier viticole selon sa capacité d’investissement
  • De pouvoir devenir membre du Club des Propriétaires de Grands Crus et de bénéficier ainsi d’une faculté d’achat de vin à un tarif “propriétaire”

 

A notre avis elle se destine principalement à deux typologies d’investisseurs:

  • Soit l’investisseur disposant déjà d’un patrimoine SCPI important, qui recherche une diversification de celui-ci.
  • Soit l’investisseur passionné par le vin ou le secteur viticole, qui souhaite spécifiquement investir une part de son patrimoine dans ce domaine (et qui appréciera de pouvoir acheter du vin à prix très réduit via le Club des Propriétaires de Grand Crus).

 

Demande de documentation SCPI LF Les Grand Palais

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  • Le minimum d'investissement est de 1 part à 10 000 €.
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3,15 % de rendement en 2019 pour le fonds en Euros “Sécurité Target Euro”: qui dit mieux ?

Par Benjamin CLAVEL

Sans trop de surprise compte tenu de l’évolution ultra positive des marchés actions en 2019, le fonds en Euros dynamique du contrat d’assurance-vie “Target +”, nommé “Sécurité Target Euro”, a généré une performance de 3,15 %. Une performance incroyable quand on pense que la moyenne du marché devrait tourner autours des 1,4 à 1,5 % ! Il y a donc fort à parier que, même si les annonces de taux des fonds en Euros viennent tout juste de commencer, il sera le numéro 1 de l’année 2019.

Une performance élevée, fruit d’une gestion unique, qui aurait même pu être bien plus forte !

Le mode de gestion de ce fonds en Euros est unique en France.

Voici comment il fonctionne:

  • Au lieu d’être versée tout au long de l’année la participation aux bénéfices attendue est réinvestie sous forme de prise d’options sur titres afin de jouer les évolutions favorables du marché >>> c’est La Financière de l’Echiquier, une société de gestion réputée à qui l’assureur a donné mandat, qui sélectionne la stratégie sur laquelle le fonds va miser, chaque année
  • Quelle que soit l’orientation des marchés sur l’année Sécurité Target Euro garanti 100 % du capital net investi sur le support >>> le pire qu’il puisse arriver est que, si les options prises par le gérant se révèlent perdantes, la performance de l’année soit de 0 % (ce qui s’est déjà produit dans le passé).
  • Les prises d’options étant initiées chaque début d’année par l’assureur, les fonds ne sont investis sur Sécurité Target Euro qu’au mois de janvier suivant tout versement. Pendant la période d’attente les fonds versés sont momentanément investis sur un fonds en Euros “classique”. L’arbitrage se fait alors automatiquement.

Cette gestion si atypique aurait même pu aboutir à une performance bien plus élevée en 2019 ! Voici en effet ce qu’explique l’assureur:

Le taux de Sécurité Target Euro a été sécurisé à 3,15 % au milieu de l’année 2019. A ce moment-là, le choix a été fait de protéger une performance solide pour nos clients et de leur offrir le meilleur taux du marché des fonds en euros plutôt que de prendre le risque de rester investi dans une période de forte incertitude (volatilité, Brexit…). Si Sécurité Target Euro avait été investi toute l’année, la performance aurait été bien supérieure mais le Groupe a choisi en toute responsabilité de sécuriser le meilleur taux pour nos clients, à savoir 3,15%.

Ceci confirme qu’il reste possible, dans un contexte très morose pour les fonds en Euros (dont le rendement moyen ne couvre plus l’inflation une fois la fiscalité déduite), d’obtenir des performances très significatives. Il n’y a donc aucune fatalité sur les fonds en Euros, il faut juste choisir les bons !

Sécurité Target Euro est disponible exclusivement sur le contrat Target +

Ce fonds en Euros est une exclusivité du contrat d’assurance-vie Target +, d’Oradea Vie.

A noter:

  • le minimum de versement à l’ouverture de ce contrat est de 10 000 €
  • les frais sont ultra négociés par nos soins (faire une demande de documentation ci-dessous pour recevoir une proposition personnalisée)
  • le fonds en Euros ne peut pas représenter plus de 60 % du versement >>> un minimum de 40 % de supports Unités de Compte, qui comportent un risque de perte en capital, est exigé par l’assureur. Fort heureusement le choix est très large (plus de 250 fonds) et on retrouve des supports de très grande qualité, dont des fonds immobiliers comme des SCI (Capimmo / Sogevimmo) ou des SCPI (Primovie ou PFO2 par exemple). Bien évidemment nous vous accompagnons dans le choix des supports adaptés à vos attentes.

 

Demande de documentation Target Plus

Remplissez ce formulaire pour recevoir une documentation sur le contrat d'assurance-vie Target Plus.
  • Pour rappel un minimum de 10 000 € est nécessaire pour ouvrir ce contrat.
  • Les informations recueillies font l’objet d’un traitement informatique destiné à aider votre conseiller à vous apporter le meilleur service possible. Conformément à la loi « informatiques et libertés » du 06/01/1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en nous envoyant un courrier à l'adresse suivante: Conseils Patrimoine Services - 8 rue Général Ferrié - 38100 Grenoble. Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.
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Loi Pacte 2/2: lancement du Plan Epargne Retraite (PER), remplaçant du PERP, Madelin, Corem et Prefon

Par Benjamin CLAVEL

La loi relative à la croissance et à la transformation des entreprises dite loi PACTE a institué un produit unique dédié à la retraite : le Plan Épargne Retraite (PER). Celui-ci remplacera à terme (au plus tard le 1er octobre 2020) les produits retraite de type Madelin, PERP, PREFON, article 83, PERCO…L’objectif de ce produit est de permettre de se constituer un complément de revenus à la retraite sous forme de capital ou de rente. Nous allons vous présenter ici les différentes caractéristiques de ce nouveau produit, en nous focalisant sur le PER individuel (compartiment 1) sous forme de contrat d’assurance.

 

Qui peut ouvrir un PER Individuel ?

 

Le Plan Epargne Retraite n’est pas réservé à une catégorie professionnelle et tout le monde (sauf les retraités) peut en ouvrir un : salariés du privé, fonctionnaires, travailleurs non salariés, chômeurs, étudiants, …

Le nombre de PER par personne n’est pas limité, il est possible d’en ouvrir plusieurs.

Comment un PER individuel est-il alimenté ?

Il est possible d’opter pour des versements libres et / ou des versements réguliers. Il n’y a aucune obligation de versement annuel.

Le PER peut également recevoir les sommes issues du transfert des anciens contrats Madelin, PERP, article 83, PERCO, Prefon, Corem…Il est aussi possible de transférer un PER vers un autre PER (dans la même compagnie, ou dans une autre). Attention, car des frais de transfert peuvent s’appliquer (à voir dans les conditions générales du contrat qui sera transféré).

Comment sont gérés mes capitaux versés en PER ?

L’adhérent dispose de plusieurs solutions pour gérer son épargne :

  • la « sécurisation progressive », préconisée par l’Etat, qui prévoit que le capital soit réparti entre fonds en Euros (à capital garanti) et Unités de Compte (plus dynamiques, mais non garanties en capital). Plus le titulaire du plan s’approche de la retraite et plus le capital est sécurisé sur le fonds en Euros.
  • La « gestion libre », dérogatoire, qui permet à l’adhérent de choisir la répartition de son capital entre fonds en Euros (à capital garanti) et Unités de Compte (avec un risque de perte en capital). Il peut bien entendu procéder à des arbitrages pour modifier cette répartition.

 Quel avantage fiscal vais-je obtenir sur mes versements ?

Les versements effectués dans la limite du « disponible fiscal » sont fiscalement déductibles du revenu imposable de l’adhérent et lui procurent donc une réduction d’impôts qui dépend de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Par exemple une personne dont la TMI serait de 30 % réaliserait une économie d’impôts de 30 € en versant 100 € en PER.

Le « disponible fiscal » se calcule de la manière suivante :

10 % du revenu d’activité professionnelle de l’année N-1 (plafonné à 10 % de 8 fois le PASS, soit 31 789 € en 2019)

ou alors, si plus favorable, 10 % du PASS de l’année N-1 soit 3 973 € pour 2019

Ce « disponible fiscal » est commun à tous les PER de l’adhérent, ainsi qu’à ses éventuels contrats de retraite à cotisation définie (PERP, Madelin, Prefon, Corem, Perco…). Il est par ailleurs possible d’utiliser le disponible fiscal de son conjoint, ainsi que de récupérer le disponible fiscal non utilisé les 3 années précédentes. Le disponible fiscal est indiqué à la fin de votre avis d’imposition sur les revenus (rubrique « plafond épargne retraite »).

A noter : il n’est pas obligatoire de déduire les sommes versées de son revenu imposable. Cela permet alors de bénéficier d’une fiscalité particulière lors de la récupération du capital (en rente ou en capital).

 

Particularité 2019 – année de mise en place du prélèvement à la source

Les produits d’épargne retraite « historiques » permettant d’effectuer des versements déductibles (article 83, PERP, Préfon, Madelin, etc.) font l’objet, en 2019, d’un plafonnement fiscal lié à la mise en place de la retenue à la source : en cas de baisse des versements en 2018, la déductibilité sur l’exercice 2019 est plafonnée à la moyenne des versements 2018 et 2019 (règle dite de la demi-somme). Par dérogation, cette règle de plafonnement ne sera pas applicable aux versements intervenus sur les nouveaux PER en 2019, qui bénéficieront donc d’une déductibilité complète en 2019.

 

Quels frais sont prélevés ?

Trois types de frais principaux sont prélevés par l’assureur sur un PER :

  • les frais sur versement >>> prélevés, comme leur nom l’indique, sur les sommes versées
  • les frais de gestion annuels >>> prélevés sur le capital géré
  • les frais d’arbitrage >>> prélevés lorsque vous réalisez un arbitrage

Le détail des frais apparaît clairement dans les conditions générales du contrat (ils varient d’un contrat à l’autre)

 

Comment récupère-t’on son capital ?

Par principe le PER prévoit une sortie sous forme de rente viagère, c’est à dire versée jusqu’au décès de l’adhérent. Celle-ci est activable dès la liquidation des droits à retraite, mais peut être différée si l’assuré le souhaite.

La nouveauté du PER, par rapport au PERP ou à la retraite Madelin par exemple, c’est qu’une sortie en capital à 100 % est possible. Le titulaire du plan peut par ailleurs mélanger rente et capital, et même opter pour un versement fractionné du capital.

Plusieurs cas de sortie sont par ailleurs prévus pendant la vie professionnelle du titulaire du plan :

  • acquisition de sa résidence principale (cette faculté de rachat n’existait pas sur le PERP ou la retraite Madelin)
  • invalidité de 2ème ou 3ème catégorie du titulaire, de son conjoint ou partenaire de PACS ou de ses enfants
  • décès du conjoint ou du partenaire de PACS
  • expiration des droits aux allocations chômage après un licenciement,
  • cessation d’activité non salariée (liquidation judiciaire)
  • surendettement

 

Comment la sortie est-elle fiscalisée ?

 

Sortie en capital + acquisition résidence principale Sortie en rente
Versements déduits Versements non-déduits Versements déduits Versements non-déduits
Versements : application du barème de l’IR (sans abattement de 10 %) Plus-values : flat tax de 30 % Versements : pas de taxation Plus-values: flat tax de 30 % Rente viagère à titre gratuit : Abattement de 10 % puis application du barème de l’IR + 17.2 % de prélèvements sociaux sur une fraction de la rente (abattement en fonction de l’âge, voir barème ci-dessous) Rente viagère à titre onéreux : Abattement en fonction de l’âge (voir ci-dessous le barème) puis application du barème de l’IR

Taux d’abattement en fonction de l’âge :

Age de l’assuré Part de la rente imposable
moins de 50 ans 70 %
De 50 à 59 ans 50 %
De 60 à 69 ans 40 %
Plus de 70 ans 30 %

A noter :

En cas de sortie anticipée pour « accident de la vie » (c’est-à-dire tous les cas de sortie anticipée présentés ci-avant à l’exception de l’acquisition de la résidence principale), aucun impôt n’est prélevé, seuls des prélèvements sociaux de 17,2 % sont déduits sur la part de plus-value.

 

Et que se passe t’il en cas de décès de l’assuré ?

Pendant la phase d’épargne :

C’est là qu’une différence énorme existe entre le PER « financier » et le PER « assurance ». Pour les PER « financiers » le capital entre dans l’assiette de la succession et se retrouve taxé selon le barème légal. En revanche pour les PER « assurance », un régime bien plus favorable s’applique, comme présenté ci-dessous :

En cas de décès de l’assuré avant ses 70 ans:

Part reçue par bénéficiaire Taxation
moins de 152 500 € 0 %
de 152 500 à 700 000 € 20 %
au delà de 700 000 € 31,25 %

En cas de décès de l’assuré après ses 70 ans:

Seuls les premiers 30 500 € sont exonérés de droits, peu importe le nombre de bénéficiaire (ils se partagent cet abattement). Au delà de 30 500 € l’imposition se fait selon le barème standard des droits de succession.  Cet abattement s’apprécie au global du ou des contrats conclus sur la tête d’un même assuré (contrat d’assurance vie et PER).

 

Pendant la phase de rente :

Tout dépend de l’option que l’adhérent a choisi lors de la mise en rente de son contrat :

  • s’il a opté pour une rente « simple » alors le paiement de la rente s’éteint à son décès
  • s’il a opté pour une rente « réversible » alors le paiement de la rente continue pour tout ou partie (selon le choix fait) au profit de la personne désignée
  • s’il a opté pour des annuités garanties et qu’il décède avant la fin de la durée de garantie alors le paiement de la rente est fait au bénéficiaire désigné pendant la durée restante

 

Quel PER est fait pour vous ?

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Loi Pacte 1/2: une nouvelle possibilité de transfert des contrats d’assurance-vie

Par Benjamin CLAVEL

La loi du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite loi PACTE, comporte un volet relatif à l’assurance-vie. Plus particulièrement elle ouvre la voie à un transfert des contrats d’assurance-vie. Ce vieux rêve des épargnants, qui leur permettrait enfin de changer de contrat pour un plus compétitif sans perte d’antériorité fiscale et sans frais, est-il en train de se réaliser ? Quelles différences apporte la loi Pacte par rapport aux 2 dispositif en vigueur permettant déjà des transferts d’assurance-vie ?

Transfert d’assurance-vie, un vieux rêve…

Depuis longtemps les épargnants ont compris que certains assureurs (coucou les bancassureurs, on pense à vous !) ont la fâcheuse manie de sortir régulièrement de nouveaux contrats d’assurance-vie au lieu de mettre à jour leurs anciennes gammes. Dès lors les contrats qui ne sont plus commercialisés sont délaissés: la liste de supports éligible n’évolue pas, le rendement du fonds en Euros s’effondre etc etc.. Tant est si bien qu’il devient nécessaire pour le client de sortir de son ancien contrat pour en ouvrir un nouveau (et donc il repaye des frais et repart à 0 fiscalement).

Bref, si les contrats d’assurance-vie étaient transférables, comme c’est le cas pour le PEA, le PERP ou le nouveau PER, ce serait quand même simple (pas de frais à repayer / pas de perte de l’antériorité fiscale). Et ça forcerait les assureurs à rester compétitifs dans le temps et à s’occuper convenablement de leurs clients sous peine de les perdre. Sauf que… ça n’est pas possible. Enfin… à 2 exceptions près (avant Pacte).

2005 : Fourgous

L’amendement dit “Fourgous” est un dispositif entrée en vigueur en 2005 et destiné à permettre la transformation des contrats d’assurance-vie monosupport (=ne comprenant qu’un fonds en Euros, et pas de supports Unités de Compte) en multisupport (=comprenant un fonds en Euros et des supports Unités de Compte). Cet amendement a permis à de nombreux épargnants de transformer leurs vieux contrats, parfois négligés par leur assureur, vers des contrats plus récents. Il comporte cependant des freins assez forts:

  • impossible de changer d’assureur, le nouveau contrat doit être dans la même compagnie que l’ancien
  • seuls des contrats monosupports peuvent être transférés (en 2019 il reste bien peu de contrats monosupports, donc potentiellement très peu de personnes concernées)
  • le nouveau contrat doit comporter un minimum de 20 % de supports Unités de Compte >>> impossible donc pour un investisseurs très frileux de changer de contrat uniquement pour bénéficier d’un meilleur rendement sur le fonds en Euros, il faut impérativement accepter une certaine dose de risque
  • les assureurs n’ont pas l’obligation de proposer un transfert “fourgous” à leurs clients

Bref, si on positionne en 2019, cette possibilité de transfert “fourgous” reste ouverte, mais la probabilité d’y avoir recours est faible. Essentiellement du fait que très peu d’assurés détiennent un contrat d’assurance-vie monosupport.

2014: Euro-croissance

Avec le lancement des fonds Euro-Croissance en 2014, l’Etat a ouvert une nouvelle possibilité de transfert des contrats d’assurance-vie. Cependant là aussi les critères sont très stricts. Il faut pour commencer que votre assureur propose un fonds Euro-Croissance (or c’est le cas chez très peu d’assureurs) puisque, comme pour Fourgous, le transfert ne peut se faire qu’entre deux contrats d’assurance-vie d’un même assureur (pas possible de changer de compagnie). Ensuite, il faut que l’assureur accepte ce transfert (rien ne l’y oblige). Enfin il est indispensable d’affecter au moins 10 % de l’encours qui était investi en fonds en Euros sur son ancien contrat vers un fonds Euro-Croissance sur le nouveau contrat.

Là encore, ça fait beaucoup de conditions… Et au final bien peu d’assurés en profitent chaque année.

 

 

Loi Pacte, ce que ça change

Transfert vers un autre assureur ? C’est encore non !

Comme pour les textes précédents, la loi Pacte ne permet pas de transférer son contrat d’assurance-vie d’un assureur à un autre… Dommage, car sans ça la concurrence n’est pas vraiment stimulée. Mais il va falloir faire avec.

Transfert vers le contrat de son choix au sein de la gamme de son assureur ? Ça dépend !

Pire encore, alors que vous ne pouvez pas changer d’assureur, vous ne pourrez pas forcément non plus aller sur le contrat de votre choix chez votre assureur actuel. Pourquoi ? Parce que chaque assureur a le droit de déterminer quels contrats sont transférables vers quels autres. On peut donc penser que certains assureurs joueront le jeu, en laissant leurs clients basculer sur le contrat de leur choix. Mais d’autres ne le feront pas. Et même il n’est pas impossible pour un assureur de refuser purement et simplement tout transfert.

On peut imaginer différents cas de figure qui inciteraient un assureur à refuser un transfert (sans qu’aucun de ces critères ne soit forcément rédhibitoire, chaque assureur pouvant accepter ou non):

  • refus de voir le client basculer sur un client comportant moins de frais (et donc moins rentable pour l’assureur)
  • refus de voir le client changer de réseau commercial lors du transfert: exemple d’un client disposant d’un contrat Multiplacements 2 (assuré par Cardif, filiale de la BNP, et vendu exclusivement dans les agences BNP, vers un contrat Cardif Essentiel, assuré lui aussi par Cardif mais vendu exclusivement par des Conseillers en Gestion de Patrimoine >>> lors d’un tel transfert le client “échapperait” à la BNP qui en perdrait le suivi, et la rémunération afférente)
  • ou tout simplement des contraintes techniques / informatiques (vous seriez surpris de voir sur quels outils de gestion parfois antiques certains assureurs travaillent !)

 

Que faire si je possède un ancien contrat dont ne suis pas satisfait ?

Si vous possédez un contrat d’assurance-vie qui ne donne pas satisfaction, vous pouvez commencer par essayer de demander par courrier à votre assureur les possibilités et des conditions de transfert de ce contrat. A noter: cette information doit quoi qu’il arrive être fournie par l’assureur à ses clients au minimum une fois par an (article L 132-22 du code des assurances). Si aucun des contrats proposés ne convient, en l’absence de proposition, ou tout simplement si vous souhaitez changer d’assureur et / ou de conseiller, un rachat peut s’envisager, en tenant évidemment compte de l’impact fiscal de celui-ci.

La loi Pacte ne fait donc pas de miracle quant aux possibilités de transfert des contrats d’assurance-vie, mais elle devrait toutefois apporter un plus par rapport aux dispositifs historiques, si et seulement si les assureurs acceptent de jouer le jeu.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.

 

Contactez-nous

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter par téléphone au 04 38 38 10 00 (du lundi au vendredi de 9h à 18h). Vous pouvez également nous écrire à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous assurons une réponse dans les meilleurs délais.

IMPORTANT : si votre question concerne un placement en particulier, merci de nous en indiquer son nom dans votre message, il nous sera alors plus facile de vous répondre.

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Mon Projet Retraite Vie: découvrez ce contrat d’assurance-vie exclusif TousLesPlacements.com

Par Benjamin CLAVEL

Parce que nous cherchons sans cesse à proposer à nos clients les solutions d’investissement les plus complètes, nous lançons, en partenariat avec Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea), le contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie.

C’est quoi Mon Projet Retraite Vie ?

Mon Projet Retraite Vie est un contrat d’assurance-vie individuel assuré par Suravenir et distribué en exclusivité par Conseils Patrimoine Services (le cabinet de conseil en gestion de patrimoine éditeur de ce site). Nous avons ainsi pu « paramétrer » le contrat comme nous le souhaitions, afin notamment de mettre à disposition de nos clients les solutions d’investissement les plus diversifiés possibles dans un contrat d’assurance-vie entièrement pilotable en ligne (arbitrages, versements complémentaires, rachats).

On retrouve donc sur Mon Projet Retraite Vie :

  • Un fonds en Euros « opportuniste » très performant, Suravenir Opportunités, qui a rapporté 2,80 % en 2018. Pour accéder à ce support un minimum de 40 % d’Unités de Compte est demandé par l’assureur. *
  • Un fonds en Euros « classique », Suravenir Rendement, sur lequel aucune contrainte d’investissement en Unités de Compte n’existe jusqu’à 500 000 € et qui a rapporté 2 % net de frais de gestion en 2018. **
  • 360 supports Unités de Compte, qui ne comportent pas de garantie en capital, parmi lesquels 14 SCPI (investissement 100 % SCPI possible), 3 OPCI, la SCI Capimmo et 65 ETF

 

Le tout dans des conditions tarifaires très attractives ***

  • 0 % de frais sur versement
  • 0,6 % de frais de gestion sur les fonds en Euros / 0,9 % de frais de gestion sur les supports Unités de Compte
  • 2 arbitrages gratuits par an

 

Une assurance-vie pour la retraite… mais pas seulement !

Très accessible, puisque un premier versement de 100 € suffit à l’ouverture, et permettant des versements mensuels (optionnels) à partir de 30 € / mois il peut répondre à de nombreux projets patrimoniaux, comme par exemple :

  • La préparation de la retraite évidemment, comme son nom l’indique
  • La capitalisation à moyen / long terme, que ce soit pour des investisseurs qui n’acceptent aucune prise de risque (un investissement à 100 % sur le fonds en Euros à capital garanti étant possible jusqu’à 500 000 €), ou pour des investisseurs plus avertis qui trouveront facilement leur compte dans la large gamme de supports éligibles
  • La prise de date pour des enfants ou des petits enfants, avec ou sans épargne mensuelle

 

Pourquoi un nouveau contrat ?

Notre volonté d’ajouter ce nouveau contrat à notre gamme, déjà large, de solutions vient du fait qu’il permet de répondre à certaines problématiques bien spécifiques:

  • Trouver des contrats permettant un investissement à 100 % en fonds en Euros devient complexe >>> ici c’est possible jusqu’à 500 000 €
  • Nous n’avions pas, dans notre gamme, de contrat disposant du fonds en Euros Suravenir Opportunités, qui figure tous les ans parmi les meilleurs du marché >>> c’est désormais chose faite !
  • Nous trouvions peu de contrat mettant à disposition un large panel d’ETF >>> nous avons demandé à l’assureur d’en intégrer 65, couvrant toutes les thématiques d’investissement
  • Les supports immobiliers étant très recherchés par les investisseurs, nous souhaitions proposer à nos clients la gamme la plus complète possible >>> avec 18 supports, et surtout la possibilité d’opter pour 100 % de SCPI, il y a de quoi faire !
  • Les contrats à notre disposition étaient parfois trop exigeants en termes de montant minimal de versement, notamment pour la mise en place d’une épargne mensuelle pour des enfants ou petits enfants >>> accessible à partir de 100 € de versement initial et 30 € / mois en épargne, il n’y a plus d’excuse pour ne pas préparer l’avenir financier de vos descendants !

 

* Taux de revalorisation pour l’année 2018 du fonds en euros à capital garanti Suravenir Opportunités, net de frais annuels de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux et hors frais éventuels au titre de la garantie décès (optionnelle). Chaque versement doit être investi à 40 % minimum en unités de compte, non garanties en capital. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
**Taux de revalorisation pour l’année 2018 du fonds en euros à capital garanti Suravenir Rendement de Mon Projet Retraite Vie, net de frais annuels de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux et hors frais éventuels au titre de la garantie décès (optionnelle). Chaque versement d’un montant supérieur ou égal à 500 000 € doit comporter 30 % minimum en Unités de Compte (UC) non garanties en capital. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
***Pour le détail des frais veuillez consulter les conditions contractuelles du contrat

Demande de documentation Mon Projet Retraite Vie

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Lancement de la SCPI Novapierre Allemagne 2

Par Benjamin CLAVEL

Après l’énorme succès de la SCPI Novapierre Allemagne, 1ère SCPI investie en murs de commerces situés en Allemagne qui a atteint récemment son capital maximal statutaire (500 millions d’Euros) et n’accepte donc de nouvelles souscriptions, PAREF Gestion lance sa petite sœur: Novapierre Allemagne 2.

Pourquoi investir sur Novapierre Allemagne 2 ?

  • Pour diversifier son patrimoine immobilier Outre-Rhin >>> si les investisseurs en actions trouvent logique, depuis fort longtemps, de ne pas acheter que des actions françaises mais d’investir à l’international, alors pourquoi les investisseurs immobiliers ne feraient-il pas de même ?
  • Pour bénéficier d‘une fiscalité très douce sur les revenus fonciers: pas de prélèvements sociaux de 17,2 % et fiscalité réduite sur les revenus perçus (nous contacter pour en savoir plus)
  • Parce qu’elle est très accessible: le minimum de souscription est fixé à 10 parts valant 250 € chacune, soit 2 500 € de versement.
  • Parce que la société de gestion a prouvé, avec Novapierre Allemagne (plus de 6600 associés / 4,99 % de rendement distribué en 2018 *), qu’elle maîtrisait ce type d’investissement.
  • Un délai de carence court, puisque l‘entrée en jouissance se fait au 1er jours du 3ème mois suivant la souscription

En savoir plus sur Novapierre Allemagne 2 

La SCPI challenger: Eurovalys

En alternative ou en complément, il existe une autre SCPI sur le marché 100 % investie en Allemagne: Eurovalys.

Forte d’un patrimoine de plus de 300 millions d’Euros, et ayant distribué 4,50 % de rendement en 2018 * (net de fiscalité prélevée à la source en Allemagne), elle est très complémentaire à Novapierre Allemagne 2. En effet, alors que Novapierre Allemagne se positionne sur des murs de commerces, Eurovalys achète elle des murs de bureaux. Il peut donc être cohérent de miser sur les deux, pour diversifier.

 

*Les performances passées passées ne préjugent pas des performances futures. Il est rappelé que les SCPI ne comportent pas de garantie en capital.

Demande de documentation SCPI Novapierre Allemagne 2

Remplissez ce formulaire pour recevoir une documentation sur la SCPI Novapierre Allemagne par courrier postal.
  • Pour rappel un minimum de 2 500 € est nécessaire pour investir sur cette SCPI.
    Si "oui", un de nos conseillers prendra contact avec vous pour obtenir des détails sur votre projet et vous assister dans votre recherche de prêt.
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Assurance-vie: quel avenir pour les fonds en Euro ?

Par Benjamin CLAVEL

Pris en tenaille d’un coté par une réglementation qui contraint les assureurs à prendre moins de risque, et de l’autre par un rendements des actifs les moins risqués qui frôlent le 0 (ou sont même parfois négatifs !) les fonds en Euro des contrats d’assurance-vie sont à la croisée des chemin. Or ces supports sont encore à ce jour les placements les plus rémunérateurs dans l’univers des placements à la fois garantis en capital et liquides, et à ce titre ils intéressent toujours beaucoup de monde (ils représentent après tout environ 80 % des 1 750 milliards d’Euros de capitaux investis en assurance-vie, ça n’est pas rien). Quel avenir pour le fonds en Euro ? Est-il toujours une solution attractive ?

Pour savoir plus sur ce sujet nous vous invitons à télécharger et à lire le document ci-après: Note de recherche: quel avenir pour le fonds en Euro ?

Bonne lecture 😉

 

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Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCPI ?

Par Benjamin CLAVEL

Dans un contexte de faibles taux d’intérêts où il devient très compliqué de générer de la performance  en prenant peu de risque, les SCPI font de la résistance. Avec leur rendement moyen de 4,40 % en 2019 (en hausse par rapport aux 4,35 % de 2018), elles attirent l’œil de bon nombre d’investisseurs, comme en témoigne la très fort dynamique de collecte qui a dépassé les 9 milliards d’Euros pour 2019 !

Mais saviez-vous qu’il est possible d’investir en SCPI dans le cadre fiscal ultra favorable de l’assurance-vie ? Cette stratégie permet ainsi de mélanger le meilleur de 2 mondes: la stabilité et la pérennité de la pierre, et la fiscalité de l’assurance-vie.

Oui mais… tous les contrats d’assurance-vie ne le permettent pas… Et les conditions d’accès à telle ou telle SCPI peuvent varier d’un assureur à l’autre.

Alors quels sont les meilleurs contrats pour investir en assurance-vie ?

Relire l’article: Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCI ?

Relire l’article: Quelle assurance-vie choisir pour investir en OPCI ?

Les critères de sélection:

Voici les points essentiels à prendre en compte, dans un ordre aléatoire (tous sont importants):

 

Quelles sont les SCPI disponibles ?

C’est bien entendu le 1er critère à prendre en compte: quelles sont les SCPI disponibles ? Au delà du nombre de SCPI proposées on s’attachera avant tout à leur qualité: historique de performance et surtout potentiel pour les années à venir, car c’est bien l’avenir qui vous intéresse et non pas le passé.

Toutes les SCPI ne se valant pas il vaut mieux miser sur le bon cheval. N’hésitez pas à contacter nos conseillers, soit via le formulaire de contact soit par téléphone au 04 38 38 10 00 pour obtenir de l’aide.

 

Quels sont les frais appliqués ?

Frais sur versement du contrat, frais d’acquisition de la SCPI, pourcentage de loyers reversés, frais éventuels lors de la revente, frais de gestion du contrat d’assurance-vie: les frais appliqués lors d’un investissement en SCPI dans un contrat d’assurance peuvent être de différente nature. Chaque contrat d’assurance-vie a des frais qui lui sont propres et au sein d’un même contrat les frais appliqués peuvent être différents selon la SCPI sélectionnée… Difficile donc de bien comparer en un clin d’œil, il faut vraiment prendre le temps de tout prendre en compte.

Là encore, avoir recours à un professionnel semble préférable.

 

A quel prix payez vous les parts de SCPI ?

Pas facile non plus de s’y retrouver sur ce critère puisque les assureurs ne parlent pas tous le même langage. En effet au delà du taux de frais dont il est question les assureurs ne partent pas tous de la même référence de prix. Pour faire simple une part de SCPI peut avoir plusieurs “valeurs”:

  • le prix de souscription: c’est le prix auquel on paye la part de SCPI quand on l’achète hors assurance-vie. Ce prix intègre les frais de souscription de la SCPI (généralement de l’ordre de 12 %)
  • le prix de retrait: c’est le prix de vente de la SCPI hors assurance-vie. Pour faire simple cela correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription.
  • la valeur de réalisation: là ça se complique un peu… Cela correspond à la valeur du patrimoine détenu par la SCPI calculée par un expert indépendant. C’est donc le prix auquel pourrait se vendre l’ensemble des biens de la SCPI + la valeur de sa trésorerie éventuelle. Pour simplifier ça équivaut à ce que récupéreraient les associés de la SCPI si on venait à vendre aujourd’hui tout ce que celle-ci possède, puis à la dissoudre.  En principe la valeur de réalisation est relativement proche du “prix de retrait”, mais il peut parfois y avoir des écarts significatifs.
Vous suivez ? Ensuite ça se complique encore puisque, partant d’une de ses 3 valeurs, l’assureur va soit appliquer une “décote” (exemple: vous allez payer la SCPI 97 % du prix de souscription et donc profiter d’une décote de 3 %) ou une “surcôte” (exemple: vous allez payer la SCPI 106,5 % de la valeur de réalisation). Lequel est le moins cher ???? Et bien ça dépend ! Il faut faire le calcul à chaque fois… Nous on l’a fait, alors demandez-nous !

Quelles sont les contraintes d’investissement ?

Les assureurs étant tenus d’assumer la liquidité des parts de SCPI détenues dans les contrats de leurs client, ils imposent un certain nombre de contraintes aux assurés afin de limiter, soit en montant soit en pourcentage des actifs, l’achat de parts de SCPI. Le plupart des assureurs limite la part de SCPI dans un contrat d’assurance-vie à 30 ou 50 % de sa valeur totale. Mais certains acceptent un investissement à 100 % SCPI !

 

Au delà des SCPI, quelles sont les autres possibilités offertes par le contrat ?

Aujourd’hui vous souhaitez des SCPI mais qu’en sera t’il demain ? L’assurance-vie étant un produit d’investissement de long terme il faut évidemment prendre en compte les autres possibilités offertes par le contrat pour le cas où vous souhaitiez, maintenant ou plus tard, investir sur d’autres supports comme un fonds en Euros à capital garanti ou encore des Unités de Compte (non-garanties en capital) actions, obligations ou matière premières par exemple.

Plus les possibilités sont nombreuses, et réalisées dans des conditions favorables, et moins vous risquez d’être “frustré” si dans quelques années vous décidez de changer votre style de gestion.

 

Tableau croisé: assurance-vie et SCPI

 

Nous avons retenu au final 3 contrat, de 3 assureurs différents. Chacun a ses forces et ses faiblesses, et correspondra mieux à tel ou tel projet d’investissement. Nos conseillers sont là vous aider à choisir. Evidemment, il est aussi possible de répartir votre capital sur plusieurs contrats.

 

Cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de la SCPI pour plus d’informations. A part ça tout est simple: si c’est marqué oui, alors la SCPI est disponible dans le contrat, si c’est marqué non, alors elle ne l’est pas.

  NetLife Mon Projet Retraite Vie Intencial Liberalys Vie
Allianz Pierre Non Non Oui
Altixia Cadences XII Oui Non Non
Atout Pierre Diversification Non Non Non
Atream Hotels Oui Non Non
Actipierre Europe Oui Non Non
Edissimmo Oui Non Oui
Efimmo Oui Oui Oui
Epargne Foncière Oui Non Non
Eurovalys Non Non Oui
Ficommerce Oui Non Non
Immorente Oui Oui Oui
Immorente 2 Non Non Oui
Interpierre France Non Non Oui
Laffite Pierre Oui Oui Oui
LF Europimmo Oui Non Non
LF Grand Paris Patrimoine Oui Non Oui
LF Opportunité Immo Non Non Oui
Multimmobilier 2 Oui Non Non
Novapierre 1 Non Oui Oui
Patrimmo Commerce Oui Oui Oui
Patrimmo Croissance Oui Oui Non
Pierre Plus Non Oui Oui
PF Grand Paris Oui Non Oui
PFO Non Non Oui
PFO2 Oui Oui Oui
Primofamily Non Oui Non
Primopierre Oui Oui Oui
Primovie Oui Oui Oui
Rivoli Avenir Patrimoine Oui Oui Oui
Sélectinvest 1 Oui Non Non

 

Pour rappel le capital investi en parts de SCPI n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

Quelle SCPI est faite pour vous ?

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SCPI: anticiper les augmentations de prix de part pour en profiter

Par Benjamin CLAVEL

Le prix de souscription des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) n’est pas le fruit du hasard. S’il est fixé par les sociétés de gestion, la méthode de détermination des prix est très encadrée afin d’être cohérente par rapport à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Mais cette méthode, que nous allons vous présenter ici, laisse une certaine marge de manœuvre aux sociétés de gestion (notamment afin qu’elles n’aient pas à modifier les prix de souscription trop fréquemment). Or cette “marge de manœuvre” permet à l’investisseur astucieux de déterminer quelles sont les SCPI qui sont le plus susceptibles de voir leur prix de part progresser à court terme, et donc de profiter d’opportunités d’achat à bas prix.

Comment se détermine le prix de souscription d’une part de SCPI ?

Le prix de souscription d’une part de SCPI est fixé par la société de gestion, dans un cadre clair: ce prix doit être compris dans une fourchette allant de -10 % à +10 % autours de la valeur de reconstitution de la SCPI.

C’est quoi cette valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution correspond au montant qu’il faudrait payer pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée des frais nécessaires à l’achat de tels biens(frais de notaire et autres commissions d’intermédiaires).

C’est donc un indicateur important car si le prix de souscription de la SCPI est inférieur à cette valeur de reconstitution, alors ça signifie que l’investisseur bénéficie d’une décote >>> ça lui revient moins cher d’acheter des parts de la SCPI que de supporter l’ensemble des couts nécessaires à l’achat du patrimoine immobilier que celle-ci possède.

A l’inverse, si le prix de souscription de la SCPI est supérieur à sa valeur de reconstitution alors la SCPI est surcotée. Cela signifie que l’investisseur ferait une meilleure affaire en achetant lui même l’ensemble du patrimoine de cette SCPI. Evidemment c’est théorique, car bien peu d’investisseurs possèdent la surface financière pour se permettre d’acheter pour plusieurs millions (voir milliards) d’Euros de patrimoine immobilier !

Vous l’avez compris, la logique voudrait que le prix de souscription d’une SCPI soit équivalent à son prix de reconstitution. Sauf que… les gestionnaires de la SCPI disposent d’une certaine marge de manœuvre puisque le prix de souscription peut varier de plus ou moins 10 % par rapport au prix de reconstitution.

 

Comment tirer parti de cette information ?

Vous devez déjà l’avoir compris !

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers), organisme de contrôle des sociétés de gestion de SCPI, imposera à la société de gestion une modification du prix de part d’une SCPI si celui-ci sort de la zone de tolérance des +-10 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Nous avons calculé quel est l’écart entre prix de souscription et prix de réalisation pour près de 50 SCPI du marché. Et à l’issu de ce calcul, les SCPI peuvent se classer en plusieurs groupes:

  • celles qui ont actuellement un prix de part en phase avec leur valeur de reconstitution >>> c’est le cas d’une très grande partie des SCPI, qui sont donc vendues à leur “juste prix”
  • celles qui sont clairement sur-cotées >>> prix de souscription supérieur d’au moins 4 % par rapport à la valeur de réalisation >>> il semble plus sage de les éviter !
  • celles qui sont clairement sous-cotées >>> prix de souscription inférieur d’au moins 4 % par rapport à la valeur de réalisation >>> nous estimons probable une revalorisation, il y a sans doute une opportunité à venir
  • celles qui sont tellement sous-cotées qu’une revalorisation est obligatoire, à court terme >>> prix de souscription inférieur d’au moins 10 % par rapport à la valeur de réalisation >>> une revalorisation significative est imminente, c’est une opportunité !!!

 

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus si vous souhaitez être informé de manière régulière des meilleures opportunités d’investissement en SCPI.

 

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SCPI: notre palmarès 2018-2019

Par Benjamin CLAVEL

Fortes d’un encours global de 54 milliards d’Euros et portées par une collecte de plus de 2 milliards au 1er trimestre 2019, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se sont faites une vraie place dans le patrimoine des Français. Il est vrai que leur rendement moyen de 4,35 % en 2018 a de quoi faire réfléchir bon nombre d’investisseurs dans un contexte où les placements performants et peu risqués ne sont pas légions… L’objectif n’est pas ici de revenir sur les caractéristiques et le fonctionnement des SCPI, mais plutôt de vous aider à vous diriger vers les supports les plus attractifs. En effet, il existe pas moins de 175 SCPI au total, gérées par 31 sociétés de gestion ! Nos experts ont analysées pour vous ces supports, et voici notre palmarès.

Des SCPI classiques, à utiliser en cœur de portefeuille

Ces 2 SCPI sont investies en murs de bureaux ou de commerces, situés presque exclusivement en France. Elles disposent d’un patrimoine immobilier conséquent, et donc bien diversifié ce qui limite grandement le risque. Ce sont des SCPI que nous considérons comme “coeur de portefeuille” car elles conviennent à la plupart des investisseurs, pour un grand nombre de projets (reste cependant à optimiser le mode d’achat: comptant ? à crédit ? en pleine-propriété ou démembrées ? en direct ou en assurance-vie ? >>> nos experts sont là pour répondre à ces questions)

Epargne Pierre Immorente
Société de gestion Voisin SA Sofidy
Année de lancement 2013 1988
Capitalisation au 31/12/2018 521 millions € 2 936 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 9 010 32 301
Performance 2018 * 5,97% de rendement distribué 4,7% de rendement distribué + 0,61 % d’augmentation du prix de part moyen
Particularités SCPI investie en murs de bureaux et de commerce, en France exclusivement. Cherche des actifs de taille moyenne, plus rentables que les très gros immeubles. SCPI investie en grande majorité en murs de commerces, situés en France. Très ancienne et disposant d’une capitalisation gigantesque, elle est très diversifiée (plus de 2000 unités locatives).
En savoir + + d’infos + d’infos

 

Des SCPI thématiques à suivre de près

En diversification, il est possible de choisir des SCPI qui se positionnement sur une thématique spécifique. Que ce soit une thématique liée au secteur d’activité des locataires (comme Primovie) ou que ce soit dans le but de tirer parti du projet du plus grand projet d’aménagement du territoire du siècle (le Grand Paris). Là encore ce sont deux SCPI qui ont su faire leurs preuves et qui disposent d’un patrimoine conséquent. Evidemment il existe des SCPI positionnées sur d’autres thématiques (les murs d’hôtels par exemple ou encore des immeubles situés dans certaines régions en particulier, … ) >>> n’hésitez pas à nous solliciter si vous cherchez quelque chose de bien spécifique.

Primovie PF Grand Paris
Société de gestion Primonial REIM Perial AM
Année de lancement 2012 1966
Capitalisation au 31/12/2018 2 338 millions € 674 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 21 493 15 409
Performance 2018 * 4,5% de rendement distribué 4,4% de rendement distribué + 3,77 % d’augmentation du prix de part moyen
Particularités SCPI spécialisée dans les secteurs suivants: la santé, l’éducation, la petite enfance, la dépendance et l’hébergement de personnes âgées. La plus ancienne des SCPI encore ouverte s’est repositionnée avec succès sur le projet de Grand Paris. Son potentiel d’augmentation du prix de part est très important.
En savoir + + d’infos + d’infos

 

Des SCPI internationales, pour ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier

Un investisseur en actions trouvera logique de ne pas acheter que des actions françaises. Il cherchera à diversifier géographiquement son portefeuille en sélectionnant des actions de sociétés étrangères. Alors pourquoi votre patrimoine immobilier devrait-il être situé exclusivement en France ? Si cette problématique de diversification internationale du patrimoine immobilier vous parle, alors ces 2 SCPI sont une solutions à étudier de près.

Corum XL Eurovalys
Société de gestion Corum AM Advenis IM
Année de lancement 2016 2015
Capitalisation au 31/12/2018 179 millions € 243 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 5 497 3 189
Performance 2018 * 7,91% de rendement distribué + 1,51 % d’augmentation du prix de part moyen 4,50% de rendement distribué
Particularités La 1ère SCPI qui a vocation a investir dans des immeubles situés dans des pays développés hors zone Euro, pour une diversification géographique maximale. Une SCPI spécialisée dans l’acquisition d’immeubles de bureaux situés exclusivement en Allemagne.
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*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis.

 

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