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SCPI: notre palmarès 2018-2019

Par Benjamin CLAVEL

Fortes d’un encours global de 54 milliards d’Euros et portées par une collecte de plus de 2 milliards au 1er trimestre 2019, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se sont faites une vraie place dans le patrimoine des Français. Il est vrai que leur rendement moyen de 4,35 % en 2018 a de quoi faire réfléchir bon nombre d’investisseurs dans un contexte où les placements performants et peu risqués ne sont pas légions… L’objectif n’est pas ici de revenir sur les caractéristiques et le fonctionnement des SCPI, mais plutôt de vous aider à vous diriger vers les supports les plus attractifs. En effet, il existe pas moins de 175 SCPI au total, gérées par 31 sociétés de gestion ! Nos experts ont analysées pour vous ces supports, et voici notre palmarès.

Des SCPI classiques, à utiliser en cœur de portefeuille

Ces 2 SCPI sont investies en murs de bureaux ou de commerces, situés presque exclusivement en France. Elles disposent d’un patrimoine immobilier conséquent, et donc bien diversifié ce qui limite grandement le risque. Ce sont des SCPI que nous considérons comme “coeur de portefeuille” car elles conviennent à la plupart des investisseurs, pour un grand nombre de projets (reste cependant à optimiser le mode d’achat: comptant ? à crédit ? en pleine-propriété ou démembrées ? en direct ou en assurance-vie ? >>> nos experts sont là pour répondre à ces questions)

Epargne Pierre Immorente
Société de gestion Voisin SA Sofidy
Année de lancement 2013 1988
Capitalisation au 31/12/2018 521 millions € 2 936 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 9 010 32 301
Performance 2018 * 5,97% de rendement distribué 4,7% de rendement distribué + 0,61 % d’augmentation du prix de part moyen
Particularités SCPI investie en murs de bureaux et de commerce, en France exclusivement. Cherche des actifs de taille moyenne, plus rentables que les très gros immeubles. SCPI investie en grande majorité en murs de commerces, situés en France. Très ancienne et disposant d’une capitalisation gigantesque, elle est très diversifiée (plus de 2000 unités locatives).
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Des SCPI thématiques à suivre de près

En diversification, il est possible de choisir des SCPI qui se positionnement sur une thématique spécifique. Que ce soit une thématique liée au secteur d’activité des locataires (comme Primovie) ou que ce soit dans le but de tirer parti du projet du plus grand projet d’aménagement du territoire du siècle (le Grand Paris). Là encore ce sont deux SCPI qui ont su faire leurs preuves et qui disposent d’un patrimoine conséquent. Evidemment il existe des SCPI positionnées sur d’autres thématiques (les murs d’hôtels par exemple ou encore des immeubles situés dans certaines régions en particulier, … ) >>> n’hésitez pas à nous solliciter si vous cherchez quelque chose de bien spécifique.

Primovie PF Grand Paris
Société de gestion Primonial REIM Perial AM
Année de lancement 2012 1966
Capitalisation au 31/12/2018 2 338 millions € 674 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 21 493 15 409
Performance 2018 * 4,5% de rendement distribué 4,4% de rendement distribué + 3,77 % d’augmentation du prix de part moyen
Particularités SCPI spécialisée dans les secteurs suivants: la santé, l’éducation, la petite enfance, la dépendance et l’hébergement de personnes âgées. La plus ancienne des SCPI encore ouverte s’est repositionnée avec succès sur le projet de Grand Paris. Son potentiel d’augmentation du prix de part est très important.
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Des SCPI internationales, pour ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier

Un investisseur en actions trouvera logique de ne pas acheter que des actions françaises. Il cherchera à diversifier géographiquement son portefeuille en sélectionnant des actions de sociétés étrangères. Alors pourquoi votre patrimoine immobilier devrait-il être situé exclusivement en France ? Si cette problématique de diversification internationale du patrimoine immobilier vous parle, alors ces 2 SCPI sont une solutions à étudier de près.

Corum XL Eurovalys
Société de gestion Corum AM Advenis IM
Année de lancement 2016 2015
Capitalisation au 31/12/2018 179 millions € 243 millions €
Nombre d’associés au 31/12/2018 5 497 3 189
Performance 2018 * 7,91% de rendement distribué + 1,51 % d’augmentation du prix de part moyen 4,50% de rendement distribué
Particularités La 1ère SCPI qui a vocation a investir dans des immeubles situés dans des pays développés hors zone Euro, pour une diversification géographique maximale. Une SCPI spécialisée dans l’acquisition d’immeubles de bureaux situés exclusivement en Allemagne.
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*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis.

 

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SCPI: le top 10 des rendements en 2018

Par Benjamin CLAVEL

Comme tous les ans depuis 2013 vous trouvez sur notre site le top 10 des rendements des SCPI. En 2018 ce classement est peu changé par rapport à 2017: 8 de ces 10 SCPI étaient présentes dans le classement de l’année dernière. Evidemment je rappelle que le taux de rendement des années passées est certes un indicateur à prendre en compte mais ça ne doit pas, et de loin, être l’élément central de votre réflexion si vous envisagez d’investir en SCPI. On ne le dira jamais assez mais « les performances passées ne préjugent pas des performances futures »: il faut s’atteler à détecter les SCPI qui ont la capacité à générer les meilleurs rendements pour l’avenir, et ce n’est pas forcément celles qui ont eu les meilleurs résultats dans le passé. Si vous avez besoin d’aide n’hésitez pas à nous demander conseil. Vous pouvez aussi consulter notre palmarès 2018-2019 qui présente nos SCPI préférées, catégories par catégories.

La méthodologie:

Ne sont intégrées dans ce classement que:

  • les SCPI à capital fixe >>> au besoin je vous invite à relire cet article expliquant les différences entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable pour bien comprendre pourquoi elles sont difficilement comparables et surtout pourquoi nous privilégions les SCPI à capital variable
  • les SCPI qui ne disposent pas d’une capitalisation d’au moins 50 millions d’Euros >>> en dessous de ce seuil, déjà très faible, nous estimons en effet que le patrimoine n’est pas suffisamment diversifié pour que le rendement distribué soit réellement représentatif. Par ailleurs ces SCPI représentent un risque très élevé pour l’investisseur (risque de liquidité / risque lié à un trop faible nombre de locataires).
  • les SCPI qui sont toujours ouvertes aux souscription à la date de publication de ce classement

 

Le classement des SCPI de rendement à capital variable les plus performantes en 2018:

 

A noter: nos experts patrimoniaux sont en mesure de vous accompagner dans votre souscription pour chacune de ces 10 SCPI dans des conditions très privilégiées.

Cliquez sur le nom d’une SCPI pour en savoir plus.

 

Nom de la SCPI Nom de la société de gestion Type d’actifs présents dans la SCPI Rendement 2018 (DVM) Capitalisation au 31/12/2018 Investissement minimum
Corum XL Corum AM Majoritairement des bureaux, dans des pays développés 7,91% 179 millions € 189 €
Corum Origin Corum AM Majoritairement des bureaux en zone Euro 7,28% 1 480 millions € 1 090 €
Vendôme Région Norma Capital Bureaux et commerces 6,03% 52 millions € 3 200 €
Epargne Pierre Voisin Bureaux et commerces 5,97% 521 millions € 2 050 €
Efimmo Sofidy Majoritairement des bureaux 5,06% 1 144 millions € 2 370 €
Pierval Santé Euryale Actifs secteur santé, en Europe 5,05% 515 millions € 5 000 €
Cristal Rente Inter Gestion Majoritairement des commerces 5,04% 129 millions € 2 376 €
PFO Perial AM Bureaux et commerces 4,87% 628 millions € 4 730 €
Foncia Cap’Hebergimmo Foncia Pierre Gestion Résidences hôtelières 4,72% 68 millions € 2 650 €
Immorente Sofidy Majoritairement des commerces 4,70% 2 936 millions € 1 348 €

 

Le rendement moyen du marché est de 4,35 % en 2018 (source ASPIM).

 

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Objectif 7 % / an avec la vigne en Champagne

Par Benjamin CLAVEL

Appellation prestigieuse, protégée de manière efficace depuis 1887, le Champagne est à la fois un produit de luxe, synonyme de plaisir, mais aussi un business juteux. Le Champagne s’exporte dans le monde entier, et alors qu’il ne représente que 6 % des volumes de vins produits en France, il représente 33 % de la valeur exportée. Cet engouement mondial pour le Champagne, associé à un strict contrôle de son appellation (on ne peut faire du Champagne… qu’en Champagne !) se ressent évidemment sur la valorisation de l’hectare de vignes: sur les 20 dernières années, le prix moyen d’un hectare a progressé de 7 % / an en moyenne (ce qui ne préjuge pas des performances futures). Forcément, ça interpelle… Or il existe un moyen simple pour les particuliers d’investir en vigne en Champagne, via une foncière viticole.

La vigne en Champagne, un placement qui ne manque pas d’atouts

Ce type de support présente selon nous un intérêt à trois niveaux:

Rareté:

Seulement 0,6% de ce territoire est cédé chaque année, soit environ 150 hectares contre 3.160 hectares de vignes en Aquitaine. Il est donc très rare de pouvoir investir en Champagne. La valeur de ce patrimoine a également considérablement progressé : un hectare de Champagne valait 76.000 € en 1980, contre 1,1 million € aujourd’hui (source Safer). La progression moyenne sur les 20 dernières années a été de 7 % / an.

Fiscalité:

L’investissement foncier viticole pour réduire l’Impôt sur le Revenu de 18%.  Un investissement qui n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sous réserve de détenir moins de 10% de la Foncière.

Plaisir:

Un investissement plaisir, avec la possibilité de convertir le dividende en bouteilles de Champagne.

 

Découvrez la Foncière France Valley Champagne

Accessible à partir de 1 000 €, la Foncière France Valley Champagne permet d’investir de la manière mutualisée dans de la vigne en Champagne.

La performance que l’on peut attendre d’un tel investissement se décompose de 2 parties:

  • le rendement d’exploitation: Le rendement du bail à métayage, versé en raisins ensuite revendus, dépend du volume de la récolte et du prix de vente du raisin. Le rendement brut dépend donc des conditions météorologiques et du marché du raisin, fonction de l’offre et de la demande. Selon les hypothèses de France Valley, le rendement net de la Foncière serait de l’ordre de 0,6 % (après 0,5% de frais de gestion et les frais administratifs de la Foncière). Cette estimation, non garantie, n’intègre pas le surcroît de performance qui serait apporté par une rémunération en bouteilles à un prix négocié.

 

  • l’évolution de la valeur du prix de l’hectare de vignes: L’évolution de la valeur des Actions dépend de l’évolution du prix à l’hectare de vignes en Champagne. Sur les 20 dernières années, il a progressé de 7 % par an (source: Safer) en moyenne, ce qui ne préjuge pas des performances futures.

 

Demande de documentation - Foncière France Valley Champagne

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Cette solution d’investissement ne comporte aucune garantie ni de revenu, ni du capital investi.

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Objectif 7 % / an avec les obligations non-cotées

Par Benjamin CLAVEL

Si les emprunts d’Etat et des entreprises cotées les mieux notées ne rapportent pratiquement plus rien, il reste encore certains segments obligataires générateurs de performance. Et parmi ce segment, celui des obligations non-cotées me semble particulièrement digne d’intérêt. Habituellement peu accessible aux particuliers, il existe quelques fonds d’investissement qui permettent d’y investir quelques milliers d’Euros, de manière mutualisée, avec des échéances d’investissement allant de 6 à 10 ans. Vous avez un capital que vous pouvez bloquer sur une telle durée ? Ca peut être une piste à creuser…

C’est quoi un fonds obligataire non-coté, à échéance ?

Le principe de gestion d’un tel support peut être résumé en quelques points clés. Une société de gestion constitue un fonds d’investissement. Celui prend la forme d’un FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque, nous verrons après pourquoi c’est intéressant, fiscalement). Ce fonds va prêter de l’argent à des entreprises non-cotées (des PME ou des ETI), en France. Ce prêt se fait sous forme d’une obligation, qui prévoit le paiement d’un intérêt annuel déterminé, et le remboursement du capital à la fin du prêt, en une seule fois, à une date donnée. L’idée étant que les crédits de toutes les entreprises financées arrivent à échéance en même temps (ou presque) afin que le fonds, dit à échéance, puisse récupérer tout son capital une fois arrivé à cette échéance, et rendre à chaque investisseur son capital, majoré de sa quote-part de gains (ou de perte si ça c’était mal passé). Le risque pour l’investisseur étant que les entreprises ne puissent pas rembourser leur crédit. Mais ce risque est réduit à la fois par la sélection rigoureuse des emprunteurs qui est faite par l’équipe de gestion du FCPR, mais aussi par la répartition du capital sur un grand nombre de sociétés emprunteuses (le gérant ne met pas tous ses oeufs dans le même panier).

 

Zoom sur 123 Corporate 2019, le fonds que nous proposons à nos clients

Nous avons sélectionne pour nos clients le fonds obligataire non-coté à échéance 123 Corporate 2019. Voici comment il fonctionne.

Un gestionnaire expérimenté :

La société de gestion, 123 IM, est une société de gestion indépendante spécialisée dans le financement des entreprises non côtées (capital-investissement) et l’immobilier. Depuis sa création en 2001, ses 30 gérants ont déployé 2 milliards d’euros dans l’accompagnement de la croissance de 400 entreprises.

123 IM se positionne comme un investisseur multispécialiste avec une forte expertise dans les secteurs de l’économie présentielle comme le tourisme (hôtels, campings, loisirs), la dépendance-santé (EHPAD, pharmacies, résidences pour séniors, crèches), l’enseignement supérieur privé, ou encore l’immobilier (promotion et marchand de biens).

Une stratégie simple :

Le fonds a pour objectif de constituer un portefeuille d’obligations non-cotées ayant les caractéristiques suivantes :

  • Echéance cible des obligations : 2026
  • Aucun investissement ne pourra dépasser 10 % de l’actif
  • Tous les investissements seront réalisés en France et en zone Euro
  • Secteurs d’activité privilégiés : hôtellerie, campings, pharmacies, EPHAD, écoles privées, crèches…. Ces secteurs ont tous pour dénominateur commun d’exploiter des actifs tangibles (immobilier) et d’avoir un mode de fonctionnement compréhensible facilement.

L’objectif de performance, non-garanti, est de 7 % / an net de frais de gestion à l’échéance du fonds.

À noter, que le taux de défaut historique observé sur le portefeuille obligataire d’123 IM est de 0,88 % seulement, preuve d’une bonne maîtrise dans la sélection des entreprises à financer. Néanmoins le capital investi n’est pas garanti.

Fiscalité des FCPR:

Les investisseurs, résidents fiscaux français, bénéficient de la fiscalité avantageuse du FCPR sur un tel investissement : sous réserve d’un blocage du capital pendant 5 ans la plus-value est exonérée d’impôt. Seuls des prélèvements sociaux seront dus.

Demande de documentation - Fonds obligataire non-coté à échéance

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Le palmarès des meilleurs fonds en Euros 2018-2019

Par Benjamin CLAVEL

Placement préféré des Français, l’assurance-vie représente un encours global de 1700 milliards d’Euros à fin 2018. Et sur ces 1700 milliards, près de 80 % sont investis sur des “fonds en Euros”, dont le capital est garanti. Même si ce support affiche une performance qui diminue d’année en année, pour s’établir en moyenne à 1,80 % en 2018, il reste le placement sécuritaire le plus rentable du marché, loin devant le livret A, les compte à terme et autres PEL. Néanmoins les performances de ces fonds en Euros diffèrent d’un assureur à l’autre, et parfois même d’un contrat d’assurance-vie à un autre au sein d’une même compagnie d’assurance. Alors comment choisir ? Quels sont les meilleurs ? Voici notre palmarès.

Pour accéder aux meilleurs, il faut accepter une dose de risque

Les fonds en Euros les plus rentables sont réservés par les assureurs aux épargnants acceptant une certaine dose de risque. Effet ils ont tous pour particularité d’imposer une certaine quote-part de supports Unités de Compte (non-garantis), allant de 25 à 50 % de la somme versée. Aucun souci donc pour les épargnants ayant un projet de long terme, mais évidemment c’est une vraie contrainte pour les plus frileux.

Nous avons choisi de classer ici ces fonds en Euros les plus intéressants en 2 catégories:

  • les fonds en Euros “immobilier” >>> investis de manière significative en actifs immobiliers (plus rentables que les emprunts obligataires habituellement achetés par les assureurs)
  • les fonds en Euros “opportunistes” >>> recourent à la fois aux actifs immobiliers et aux actions, selon les opportunités, dans le but là encore de générer plus de rendement qu’avec des rendements obligataires

Ces deux stratégies ont su faire leurs preuves sur le long terme.

Les deux meilleurs fonds en Euros “immobilier”:

Sécurité Pierre Euro Euro-Innovalia
Assureur Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea) Generali Vie
Nom du contrat d’assurance-vie SéréniPierre Himalia
Performance 2018 3,20% 2,45%
Performance moyenne sur 5 ans 3,65% 2,86%
Contraintes d’investissement 35 % maximum du versement + maxi 15 % sur autre fonds Euro + mini 50 % en Unités de Compte 60 % maximum du versement / le solde en Unités de Compte
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Les deux meilleurs fonds en Euros “opportunistes”:

 

Suravenir Opportunités Euro Allocation Long Terme 2
Assureur Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea) Spirica (groupe Crédit Agricole)
Nom du contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie Netlife
Performance 2018 2,80% 2,90%
Performance moyenne sur 5 ans 3,23% 3,25%
Contraintes d’investissement 60 % maximum du versement / le solde en Unités de Compte 50 % maximum du versement + maxi 25 % sur autre fonds Euro + mini 25 % en Unités de Compte / 3 % de pénalité de rachat les 3 premières années
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Chercher du 100 % capital garanti c’est accepter une performance de plus en plus faible

Voici le fonds en Euros le plus attractif selon nous si vous souhaitez spécifiquement investir à 100 % en fonds en Euros à capital garanti. Comme vous le voyez, la moyenne sur 5 ans est légèrement inférieure à 2,5 %. C’est donc moins bien que les fonds en Euros présentés ci-avant, mais nettement meilleur qu’un livret A !

 

Suravenir Rendement
Assureur Suravenir (groupe Crédit Mutuel Arkea)
Nom du contrat d’assurance-vie Mon Projet Retraite Vie
Performance 2018 2,00%
Performance moyenne sur 5 ans 2,48%
Contraintes d’investissement Aucune jusqu’à 500 000 €
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Avec des performances à presque 8 % les SCPI de Corum ont connu une année 2018 record !

Par Benjamin CLAVEL

La société Corum AM s’est spécialisée dans la gestion de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers) investies à l’international.  Au vu des performances record affichées en 2018 sur les deux SCPI, force est de constater que leur stratégie porte ses fruits.

Corum Origin: 7,96 % de performance totale en 2018

Lancée en 2012 la SCPI Corum Origin (anciennement Corum Convictions) a depuis lors toujours généré une rentabilité annuelle supérieure à 6 %. En 2018, avec un taux de distribution (DVM) de 7,23 % auquel s’ajoute une augmentation du prix de part de 0,73 % (VPM), les investisseurs détenteurs de parts ont gagné 7,96 % (avant fiscalité évidemment).

Forte d’un patrimoine de près de 1,5 milliard d’Euros investi dans des actifs immobiliers de 12 pays de la zone Euro, Corum Origin est une SCPI peu à peu devenu incontournable dans une allocation d’actifs immobilière diversifiée.

Demande de documentation SCPI Corum Origin

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Corum XL: 9,42 % de performance total en 2018

De création plus récente (puisque lancée fin 2016), et disposant à ce jour d’un patrimoine immobilier de 180 millions d’Euros, Corum XL a un terrain de chasse plus large que celui de Corum Origin. En effet Corum XL a vocation à investir dans des actifs immobiliers situés en Europe, y compris hors zone Euro. Plus de possibilités donc, mais aussi plus de risques puisque le risque de change entre les devises vient s’ajouter aux risques classiques des SCPI (risque locatif, évolution de la valeur du patrimoine, liquidité plus faible qu’un placement financier…).

A notre avis Corum XL est donc plutôt une SCPI de diversification qu’une SCPI coeur de portefeuille, mais avec une telle performance en 2018, 7,91 % de taux de distribution (DVM) et 1,51 % de revalorisation du prix de part (VPM), nulle doute qu’elle attirera l’œil de bon nombre d’investisseurs.

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2,90 % de performance en 2018 pour Euro Allocation Long Terme (Spirica)

Par Benjamin CLAVEL

Avec Euro Allocation Long Terme 2, son fonds en Euros accessible sur le contrat d’assurance-vie Netlife, Spirica (filiale du Crédit Agricole Assurance), dispose d’un des tous meilleurs fonds en Euros du marché. Avec un rendement de 2,90 % * en 2018 il devrait figurer sur la seconde marche du podium, juste derrière Sécurité Pierre Euro (distribué sur le contrat Primonial SéréniPierre)

Comment l’assureur obtient-il une telle performance ?

La façon dont est géré Euro Allocation Long Terme 2 par Spirica (Crédit Agricole Assurance) diffère des méthodes traditionnelles de gestion des fonds en Euros. Là où généralement un fonds en Euros à capital garanti est composé à 85 % d’obligations et à 15 % d’actifs plus rémunérateurs (actions, immobilier, …), les proportions sont ici presque inversées puisqu’il est composé à environ 80 % d’actifs immobiliers (principalement des immeubles de bureaux). Or ces actifs immobiliers affichent une performance bien plus importante que les obligations. Et au final le rendement pour les investisseurs est donc supérieur (rappelons que le rendement moyen des fonds en Euros devrait tourner autours de 1,6 % au titre de l’année 2018, soit presque deux fois moins qu’Euro Allocation Long Terme 2).

Comment accéder à Euro Allocation Long Terme 2 ?

Ce fonds en Euros est disponible sur le contrat d’assurance-vie Netlife 

Attention toutefois car des contraintes d’investissement existent:

  • Il n’est pas possible de verser plus de 50 000 € sur Euro Allocation Long Terme 2
  • Spirica impose ainsi un minimum de 25 % de supports Unités de Compte, non garantis en capital. Euro Allocation Long Terme 2 ne peut pas représenter plus de 50 % du versement, auxquels il est possible d’ajouter en complément 25 % de fonds en Euros « classique », l’actif Général de Spirica, qui a rapporté 1,9 % en 2018.

Nos conseillers sont évidemment là pour vous aider à sélectionner les supports Unités de Compte les plus adaptés à votre objectif et à votre profil parmi les plus de 300 disponibles (dont d’excellents supports immobiliers qui affichent des performances régulières).

* Taux de revalorisation 2018 net de frais annuels de gestion et brut de prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Les supports Unités de Compte ne sont pas garantis en capital.

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Payez moins d’impôts avec le Girardin Industriel

Par Benjamin CLAVEL

Le dispositif “Girardin Industriel” (article 199 undecies B du Code Général des Impôts) permet aux investisseurs de profiter d’une réduction conséquente de leur impôt sur les revenus. Le principe est le suivant: en contrepartie d’un investissement réalisé en année N, investissement qui est à fonds perdu, l’investisseur obtient une économie d’impôt sur le revenu de l’année d’investissement, qui lui sera restituée par le Trésor Public lors de l’année suivante (N+1), d’un montant supérieur à la somme versée (de 10 à 20 % supérieure selon le montage et la date à laquelle il est réalisé).

Alors comment ça marche ?

Le dispositif “Girardin Industriel”: principe de fonctionnement:

Le mécanisme global étant assez complexe, je ne vais pas rentrer dans les détails mais uniquement vous donner ici les grandes lignes.

Alors, en quoi ça consiste ?

  • L’Etat accorde aux contribuables qui investissement dans les DOM COM un avantage fiscal conséquent pour favoriser l’activité dans ces zones.
  • L’investisseur apporte une somme d’argent qui va servir à acheter un bien industriel dans les DOM COM
  • Ce matériel doit ensuite être exploité pendant 5 ans par une entreprise localisée outre-mer, qui le loue >>> c’est là que se situe le principal risque sur un tel montage puisque si l’exploitant fait défaut dans les 5 ans, alors tout ou partie de la réduction d’impôt peut être reprise, mais nous verrons plus tard qu’il existe des solutions pour se protéger contre ce risque
  • A l’issue des 5 ans, le locataire devient propriétaire du bien industriel, pour une somme dérisoire
  • En contrepartie de l’apport fait par l’investisseur celui-ci bénéficie d’une réduction d’impôt supérieur à la somme qu’il a apporté, et son gain réel est donc la différence entre ce qu’il a versé en année N, et ce qu’il a économisé en impôts en année N+1. Selon la période d’investissement et le type de montage, le gain se situe entre 10 et 20 % (plus on fait l’investissement tôt dans l’année, plus on bénéficie d’un rentabilité forte).
  • C’est donc un excellent moyen de réduire significativement son imposition, sans pour autant immobiliser des sommes sur de longues années

Voir la vidéo du reportage de France 2 (Envoyé Spécial) qui met en avant le promoteur de  Girardin Industriel avec lequel je travaille: Inter Invest

La solution que nous proposons: G3F, d’Inter-Invest :

Pour le Girardin Industriel nous ne travaillons qu’avec un seul monteur de projets, et ce depuis bon nombre d’années : Inter-Invest.

Inter Invest intervient depuis 1991 dans les mécanismes de défiscalisation en outre mer et compte 110 salariés répartis entre le siège à Paris (53 salariés) et les 9 agences dans les DOM-COM (57 salariés).
Inter Invest a obtenu la certification ISO 9001 ce qui confirme sa volonté d’optimiser la qualité de ses services tout en maîtrisant les risques afin de développer la satisfaction et la fidélité de ses clients particuliers et professionnels. Pour preuve sur les 29 486 dossiers qu’Inter Invest géraient à fin 2015 seuls 0,35 % ont du faire l’objet d’une opération de re-location du matériel. 75 % des clients investisseurs d’Inter-Invest renouvellent chaque année leur souscription.

  • Inter Invest maitrise l’ensemble du process:
    intégration de l’ensemble des métiers: à la différence de la quasi totalité de ses concurrents, Inter Invest ne fait appel à aucun intervenant extérieur ou sous-traitant et maîtrise donc totalement les opérations du montage jusqu’à la dissolution des SNC.
  • implantations locales: Inter Invest contrôle via ses propres équipes la réalité de l’investissement, le prix et l’état du matériel. La gestion et le suivi des opérations pendant 5 ans étant primordiaux, ils disposent d’une équipe spécialisée qui gère les éventuels contentieux et la re-location des matériels si l’exploitant choisi initialement fait défaut.
  • outils informatique: toutes les procédures administratives peuvent être suivies en ligne par les investisseurs qui disposent d’un accès dédié.

Depuis 12 ans Inter Invest propose un produit garanti et assure ainsi à ses clients de bénéficier de leur réduction d’impôt quoi qu’il arrive, les risques financiers et fiscaux étant couverts.

La défiscalisation est sécurisée par :

  • Un fonds de garantie de 10 millions € soumis au contrôle de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) qui couvre les aléas financiers et fiscaux.
  • Une assurance RC PRO à hauteur de 20 millions €, souscrite auprès de Covéa Risks couvrant toute erreur de montage ou de gestion d’Inter Invest
  • Une assurance RC « parapluie » à hauteur de 100 millions €, souscrite après de Axa, QBE et Albingia, qui couvre l’investisseur en tant qu’associé d’une SNC solidairement et indéfiniment responsable, contre les sommes qu’il pourrait être amené à payer tous sinistres causés par un locataire non assuré.

Au final, Inter Invest offre une garantie du montage puisque même si la réduction d’impôt venait à être contestée par l’administration fiscale la société garantit le remboursement des sommes réclamées et s’occupe de toutes les démarches

Pour aller plus loin:

Le produit G3F d’Inter Invest n’est pas celui qui offre le meilleur taux de défiscalisation. On trouve ainsi des opérateurs bien plus généreux sur le marché. Néanmoins, personne d’autre n’offre un tel niveau de garantie.

Il est important de noter que plus on souscrit tôt dans l’année, plus la défiscalisation est forte (14 % pour les plus rapides, puis 12 ou 10 % pour les suivants). Il est donc préférable d’investir en début d’année mais il est important de garder en tête que même 10 %, ça reste très intéressant puisque ce taux est garanti par les différentes assurances incluses dans G3F. Quel autre produit d’investissement fait aussi bien ?

Le Girardin Industriel n’étant pas un mécanisme facile à mettre en œuvre pour le particulier (calibrage de l’investissement en tenant compte du plafonnement global des niches fiscales et du plafonnement spécifique Girardin Industriel, rédaction de la déclaration d’impôt sur le revenu, …), il est préférable d’avoir recours à un Conseiller en Gestion de Patrimoine. Si le votre n’est pas au point sur le sujet, vous pouvez nous contacter bien entendu.

Contactez-nous

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter par téléphone au 04 38 38 10 00 (du lundi au vendredi de 9h à 18h). Vous pouvez également nous écrire à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous assurons une réponse dans les meilleurs délais.

IMPORTANT : si votre question concerne un placement en particulier, merci de nous en indiquer son nom dans votre message, il nous sera alors plus facile de vous répondre.

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3,20 % de performance en 2018 pour Sécurité Pierre Euro, le fonds en Euros immobilier de Suravenir

Par Benjamin CLAVEL

Depuis le lancement du contrat d’assurance-vie Primonial SéréniPierre (et de sa version contrat de capitalisation Sérénipierre Capitalisation), le fonds en Euros Sécurité Pierre Euro est chaque année le fonds le plus performant du marché (à l’exception de 2017 où il était… 2ème). Gageons qu’avec un rendement de 3,20 % * au titre de l’année 2018 il devrait, une fois encore, être le numéro 1 du marché.

Comment l’assureur obtient-il une telle performance ?

La façon dont est géré Sécurité Pierre Euro par Suravenir (filiale du Crédit Mutuel Arkea) diffère des méthodes traditionnelles de gestion des fonds en Euros. Là où généralement un fonds en Euros à capital garanti est composé à 85 % d’obligations et à 15 % d’actifs plus rémunérateurs (actions, immobilier, …), les proportions sont ici presque inversées puisqu’au 31/12/2018 Sécurité Pierre Euro est composé à 79 % d’actifs immobiliers (immeubles tertiaires principalement). Or ces actifs immobiliers affichent une performance bien plus importante que les obligations. Et au final le rendement pour les investisseurs est donc supérieur (rappelons que le rendement moyen des fonds en Euros devrait tourner autours de 1,6 % au titre de l’année 2018, soit deux fois moins que Sécurité Pierre Euro !).

 

Comment accéder à Sécurité Pierre Euro ?

Ce fonds en Euros n’est accessible que dans un seul contrat d’assurance-vie, SéréniPierre (et sa déclinaison en contrat de capitalisation, Sérénipierre Capitalisation). Nous pouvons vous proposer ce contrat avec des frais d’entrée ultra réduits (les plus bas du marché).

Attention toutefois car des contraintes d’investissement existent. Ainsi, pour chaque versement, la part investie sur Sécurité Pierre Euro doit être de 35 % maximum avec une part en unités de compte de 50 % minimum (le solde pouvant être investi sur des autres fonds en Euros à capital garanti du contrat. Nos conseillers sont évidemment là pour vous aider à sélectionner les supports Unités de Compte les plus adaptés à votre objectif et à votre profil parmi les plus de 150 disponibles (dont d’excellents supports immobiliers qui affichent des performances régulières).

 

 

* Taux de revalorisation 2018 du fonds en euros du contrat d’assurance vie Primonial Sérénipierre, Sécurité Pierre Euro, net de frais annuels de gestion et brut de prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Les supports Unités de Compte ne sont pas garantis en capital.

 

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Rendement, diversification, fiscalité: les SCPI allemandes ont tout pour plaire !

Par Benjamin CLAVEL

Si vous faites partie des Français qui ont la chance d’être propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location vous n’avez pas manqué de constater que l’administration fiscale avait la main particulièrement lourde concernant la taxation des revenus fonciers. Car au barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut monter jusqu’à 45 %, s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux. Et évidemment pour les propriétaires de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qui ont le vent en poupe depuis quelques années (à raison !), c’est la même chose. Sauf que… depuis 2013 il est possible d’investir dans des SCPI spécialisées dans l’acquisition d’immeubles en Allemagne. Et dans ce cas… les choses sont bien différentes ! Nous verrons par ailleurs que, au delà d’un traitement fiscal bien plus favorable, ces SCPI allemandes permettent aux investisseurs de bénéficier d’un rendement confortable et d’une bonne diversification de leur patrimoine.

Novapierre Allemagne et Eurovalys, les 2 SCPI 100 % investies en Allemagne

Si une très grande partie des SCPI s’est mise à acheter peu à peu quelques immeubles en Allemagne, il n’existe à ce jour en France que 2 SCPI qui sont 100 % spécialisées sur l’immobilier outre-Rhin: Novapierre Allemagne et Eurovalys. Fort heureusement elles sont toutes les deux de bonne qualité, et surtout elles sont très complémentaires car positionnées sur des types d’immeubles différents. Ainsi, le plus souvent, nous proposons à nos clients de répartir leur investissement sur les deux s’il s’avère que les SCPI allemandes sont adaptées à leur profil et à leurs objectifs.

En voici une présentation rapide:

Novapierre Allemagne Eurovalys
Société de Gestion Paref Gestion Advenis REIM
Date de lancement 29/11/2013 22/07/2015
Type d’actifs Murs de commerces Murs de bureaux ou hôtels
Capitalisation au 30/09/2018 404,8 millions € 190 millions €
Nombre d’associés au 30/09/2018 6095 2703
Rendement 2017 (DVM) net de fiscalité allemande 4,71 % 4,50 %
Investissement minimum 7 800 € 1 000 €
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Diversification, rendement et… fiscalité !

Si au chapitre des inconvénients il convient de noter qu’il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier pour une SCPI allemande que pour une SCPI française (mais nous y arrivons cependant), choisir une SCPI allemande présente au moins 3 avantages par rapport à une SCPI française:

  • Cela permet de diversifier son patrimoine Outre-Rhin, dans la 1ère puissance économique de la zone Euro. L’immense majorité des investisseurs immobiliers français détiennent 100 % de leurs actifs immobiliers… en France. Est-ce vraiment une bonne idée ? Ne serait-il pas plus sage de ne pas mettre ses œufs dans le même panier ?
  • Les deux SCPI allemandes affichent un taux de distribution (net de la fiscalité prélevée à la source en Allemagne) supérieur à la moyenne de rendement du marché en 2017 (4,43 %)/.
  • Et surtout… au niveau fiscal, l’écart de traitement est considérable comme je vais vous l’expliquer ci-après.

 

Un traitement fiscal très différent:

Si vous détenez des parts de SCPI investies à 100 % dans des immeubles situés en France alors il faut payer l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif habituel, mais aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si en revanche vous détenez des parts de SCPI investies à 100 % dans des immeubles situés en Allemagne alors, en vertu de l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers de source allemande (revenus locatifs et plus-values de cession des biens immobiliers de la SCPI) sont imposables en Allemagne. Ces revenus supportent l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %. Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande, qui sont également soumis à l’impôt sur le revenu en France (selon la Tranche Marginale d’Imposition), bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus (calculé sur la base du Taux Moyen d’Imposition), ce qui revient à exonérer en grande partie les revenus de source allemande. Les prélèvements sociaux ne sont pas appliqués en France sur ces revenus.   Vous n’avez pas tout compris ? C’est pas grave, prenons 3 exemples.

 

Exemple numéro 1: couple avec 2 enfants mineurs (3 parts fiscales) / 80 000 € de salaires par an / Taux marginal d’imposition  30 % / taux moyen d’imposition 8,9 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement si ce couple achète des parts de SCPI qui rapporte 4,7 % brut.

SCPI française SCPI allemande
Rendement brut 4,70 % 4,70 %
Impôt sur le revenu 30% 21,1%
Prélèvements sociaux 17,2% 0%
Rendement net 2,48 % 3,71 %

Vous le voyez au final le rendement net qui va dans la poche de ce couple est bien plus élevé >>> presque 50 % de rendement net supplémentaire en choisissant une SCPI investie en Allemagne plutôt qu’une SCPI investie en France !

 

 

Exemple numéro 2: célibataire sans enfants (1 part fiscale) / 50 000 € de salaire par an / Taux marginal d’imposition  30 % / taux moyen d’imposition 15,6 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement si cette personne achète des parts de SCPI qui rapporte toujours 4,7 % brut.

SCPI française SCPI allemande
Rendement brut 4,70 % 4,70 %
Impôt sur le revenu 30% 14,4%
Prélèvements sociaux 17,2% 0%
Rendement net 2,48 % 4,02 %

L’écart est ici encore plus énorme (car l’écart entre le taux moyen et le taux marginal est plus faible) >>> cet investisseur obtient, pour un rendement brut équivalent, 62 % de revenu net supplémentaire en choisissant une SCPI allemande !

 

Exemple numéro 3: couple avec 2 enfants mineurs (3 parts fiscales) / 50 000 € de salaires par an / Taux marginal d’imposition  14 % / taux moyen d’imposition 3 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement pour ce couple bien plus modeste, toujours avec les mêmes SCPI.

 

SCPI française SCPI allemande
Rendement brut 4,70 % 4,70 %
Impôt sur le revenu 14% 11,0%
Prélèvements sociaux 17,2% 0%
Rendement net 3,23 % 4,18 %

Là encore, et même avec des revenus bien plus modeste et une fiscalité « française » plus réduite, le gain est considérable en optant pour une SCPI allemande >>> près de 30 % de revenu net supplémentaire.

 

 

Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous aider à déterminer si ce type de support est ou non adapté à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.

 

Quelle SCPI est faite pour vous ?

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Nouvelle revalorisation du prix de part de Novapierre Allemagne le 1er octobre: souscrivez vite !

Par Benjamin CLAVEL

L’excellente SCPI Novapierre Allemagne, qui fait partie de nos SCPI préférées depuis son lancement il y a 5 ans, va voir son prix de souscription passer de 255 à 260 € au 1er octobre prochain. Une bonne nouvelle pour les porteurs de parts actuels, qui voient leur capital progresser d’un coup de 2 %, mais aussi une belle opportunités pour les investisseurs malins (et rapides) qui souscrivent avant le 28 septembre en profitant de l’ancien prix de part. Le minimum de souscription étant de 7 650 €, cette opportunité est accessible au plus grand nombre.

Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investie à 100 % en murs de commerces en Allemagne.

En savoir plus sur les SCPI.

Découvrir notre sélection de SCPI.

Elle présente de nombreux attraits:

  • un rendement attendu entre 4,4 et 4,6 %
  • une solution simple pour diversifier votre patrimoine en Allemagne (ce qui n’est pas idiot quand 100 % de son patrimoine immobilier est situé en France par exemple)
  • une fiscalité très faible sur les revenus perçus du fait de la convention fiscale franco-allemande (pas de prélèvements sociaux + un taux d’imposition sur les revenus fortement réduit)
  • forte de près de 300 millions d’actifs immobiliers découpés en environ 200 unités locatives, Novapierre Allemagne offre une solide diversification immobilière

 

Avertissements:

  • comme pour tout placement immobilier le capital investi en SCPI et les revenus ne sont pas garantis
  • là encore comme pour tout placement immobilier la liquidité est plus réduite que pour des placements financiers
  • la durée d’investissement minimale recommandée est de 8 à 10 ans

En savoir plus sur Novapierre Allemagne.

Comment en profiter ?

Il est encore possible de souscrire au prix actuel de 255 € jusqu’au 28 septembre prochain. Pour cela rien de plus simple: contactez-nous très rapidement soit en remplissant le formulaire ci-dessous, soit en nous téléphonant au 04 38 38 10 00. Un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé vous accompagnera dans votre souscription qui, pour gagner du temps, peut se faire de manière totalement dématérialisée (signature électronique via un code envoyé par SMS).

N’attendez plus !

 

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Assurance emprunteur: regarder le tarif est loin d’être suffisant !

Par Benjamin CLAVEL

Depuis le 1er janvier 2018 et la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur, les souscriptions d’assurances « déléguées » (c’est à dire les assurances de crédit qui ne sont pas vendues par les banques) explose. Et c’est une bonne chose car ces assurances, le plus souvent bien moins coûteuses que les contrats groupes proposés par les établissement de crédit, font économiser des sommes importantes aux assurés. Néanmoins il semble essentiel de rappeler que le prix ne doit pas être le premier critère de choix d’une assurance emprunteur. Nous verrons ici pourquoi une étude minutieuses des garanties, et de leurs modalités d’exécution (qui ne sont pratiquement jamais mises en avant) est essentiel. Et même au niveau du prix, je vous démontrerai en quoi la comparaison n’est pas aussi simple que vous ne l’imaginiez.

Adapter les garanties à vos besoins réels

Il peut être tentant de chercher à minorer les garanties souscrites afin de réaliser des économies sur son assurance emprunteur. Pour moi c’est une très mauvaise idée, qui peut avoir des conséquences néfastes.

Mais avant de voir pourquoi, commençons pas faire un rapide retour sur les types de risque qu’il est possible de garantie dans un contrat d’assurance emprunteur:

Le décès: Bon là, pas besoin de faire un dessin je pense…

 

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA): L’assuré est considéré comme en état de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) s’il est reconnu, suite à un accident ou à une maladie grave, définitivement incapable de se livrer à une occupation ou un travail pouvant lui procurer des revenus, sont état le mettant dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance permanente de tiers pour accomplir les actes essentiels de la vie courant (se déplacer / se laver / se vêtier / se nourrir).

 

L’Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP): L’assuré est considéré en Invalidité Permanente Partielle (IPP) lorsqu’il présente, suite à un accident ou à une maladie (et après consolidation de son état), un taux d’invalidité d’au moins 33 % et inférieur à 66 %. A partir de 66 % de taux d’invalidité l’assuré est considéré en Invalidité Permanente Totale (IPT).

 

 

L’Invalidité Temporaire Totale: Deux cas de figure son possibles: Si l’assuré exerce une activité professionnelle au jour du sinistre, alors il est considéré en Incapacité Temporaire Totale (ITT) si, suite à un accident ou à une maladie, il est dans l’incapacité totale d’exercer sa profession et qu’il n’exerce aucune autre activité susceptible de lui générer des revenus. Si l’assuré n’exerce pas d’activité professionnelle au jour du sinistre alors il est considéré en Incapacité Temporaire Totale s’il est temporairement contraint, suite à un accident ou à une maladie, d’observer un repos complet l’obligeant à interrompre toutes ses occupations habituelles (travaux domestiques, gestion des affaires familiales et personnelles, etc.).

 

La perte d’emploi:  Comme son nom l’indique elle couvre l’assuré en cas de perte d’emploi subie (les démissions et les rupture conventionnelles ne sont pas couvertes) et après une période de carence de chômage indemnisée plus ou moins longue selon les contrats. Cette garantie, souvent très chère et aux conditions d’indémnisation draconiennes, est peu souscrite.

 

Voilà pour ce qui est de la définition des grands types de garanties. Chacun choisit ensuite, en fonction de ses souhaits mais aussi des contraintes imposées par la banque, les garanties souscrites et la quotité couverte pour chaque assuré. Mais des garanties présentant un intitulé différent peuvent en réalité présenter des différences majeures…

 

Au delà des garanties affichées, il faut rentrer dans le détail

Pour compliquer un peu la tache des particuliers en recherche d’une assurance, des garanties « équivalentes » ne sont pas pas forcément des garanties « égales ». Des différences très importantes peuvent en effet exister au niveau des modalités d’exécution des garanties.

Prenons un exemple, sur la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale):

Soyons clair une personne qui se retrouve en IPT est dans une situation de handicap très lourde puisque cela correspond à se retrouver invalide à plus de 66 % de manière définitive. Une situation qui a de graves conséquences pour l’assuré mais aussi pour ses proches. L’assuré est en effet incapable d’exercer une activité professionnelle et donc de générer des revenus. Il a par ailleurs besoin de soins importants et, probablement, de faire aménager son domicile. Or faire aménager son domicile n’est pas toujours possible. Par exemple un handicapé lourd aura probablement des difficultés à habiter une maison à 2 niveaux. S’il habite en appartement, il lui sera peut-être impossible de rentrer chez lui si l’immeuble n’a pas d’ascenseur, ou même si l’immeuble compte 2 ou 3 marches à l’entrée. Enfin, la configuration de la résidence ne permet pas forcément le passage d’un fauteuil roulant. Bref il existe de multiples cas de figure dans lesquels un déménagement est nécessaire.

Or il existe chez les assureurs deux méthodes pour indemniser l’Invalidité Permanente Totale:

  • Certains assureurs soldent d’un coup le capital restant dû du crédit (à concurrence de la quotité d’assurance choisie par l’assuré invalide évidemment) >>> dans ce cas là pas de souci, l’assuré est libre de vendre le bien s’il le souhaite puisque le produit de la vente du bien sera à son bénéfice (le crédit étant soldé) et donc un déménagement vers un logement plus adapté à son handicap sera possible.

 

  • Certains assureurs en revanche prennent en charge les mensualités de crédit à la place de l’assuré, ils ne soldent pas le crédit, ils payent à la place de l’assuré tous les mois >>> là par contre vendre le bien serait une très mauvaise idée puisqu’il faudrait alors solder le crédit et résilier l’assurance emprunteur. Un déménagement devient donc irréalisable (sauf à disposer de capitaux par ailleurs évidemment).

 

Au final pour des garanties équivalentes, les conséquences pour l’assuré du choix de son contrat auront été déterminantes !

 

 

 

Le prix oui, mais il faut bien regarder le détail…

Evidemment le coût total de l’assurance sur la durée du crédit est un élément important à prendre en compte. Tout le monde chercher à payer le moins possible.

A la lecture de cet article j’espère que vous avez bien compris que ce qui doit primer c’est de trouver un contrat qui offre des garanties parfaitement adaptées à votre situation et à vos souhaits. Et c’est seulement à garanties égales (et non pas seulement équivalentes) que le prix doit rentrer en ligne de compte.

Et même à ce stade comparer le cout global de l’assurance sur la durée du crédit ne suffit pas forcément. Prenons un exemple: si votre crédit, et donc votre assurance emprunteur, est sur 20 ans, mais que vous savez pertinemment que vous ne sera amené à vendre le bien d’ici 10 ans maximum, alors c’est le cout de l’assurance sur 10 ans qu’il faut comparer, et non pas sur 20. Et le plus cher sur 20 ans peut tout aussi bien être moins cher sur 10, puisque les cotisations d’assurance emprunteur ne sont généralement pas linéaires.

 

 

Tout celà est bien compliqué et c’est donc le rôle du courtier de vous accompagner. Encore faut-il que le courtier en question soit transparent sur ces éléments et ne se contente pas de chercher le prix le plus bas pour attirer le chalant.

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L’article Assurance emprunteur: regarder le tarif est loin d’être suffisant ! est apparu en premier sur TousLesPlacements.com.

Placements: on fait quoi en 2016 ?

Par Benjamin CLAVEL

Alors que l’année 2015 se termine dans quelques jours nombreux sont ceux qui m’interrogent pour 2016: que faire ? quels placements privilégier ? quelles classes d’actifs sont les mieux orientées ? A défaut de savoir lire l’avenir dans une boule de cristal ou dans le marc de café vous trouverez dans cet article quelques pistes de réflexion pour orienter correctement vos placements en 2016.

Assurance-vie en Euros: une révolution est en marche

La fin inéluctable des fonds en Euros classiques

Si vous êtes un lecteur régulier de ce blog vous avez sans doute lu notre note de recherche publiée en juilet dernier et qui était consacrée à l’avenir des fonds en Euros. Si ça n’est pas le cas vous la trouverez ici >>> « Quel avenir pour les fonds en Euros »

En résumé ce rapport expliquait que les fonds en Euros « classiques », investis presque exclusivement en obligations (83 % en moyenne), voient leur moteur de performance (les obligations donc) se gripper: l’emprunt d’Etat émis par la France à 10 ans rapporte ce jour (21/12/2015) à peine plus de 0,8 % / an, soit tout juste de quoi couvrir les frais de gestion d’un fonds en Euros. Et les emprunts émis par des entreprises bien notées sont à peine plus rémunérateurs. La conséquence de ce faible rendement sur les nouvelles obligations achetées par les assureurs dans leurs fonds en Euros classiques est simple: ces fonds en Euros sont condamnés à plus rien rapport à une échéance assez courte, et ils ne peuvent donc plus être vus comme une solution « passe partout » pour tous les projets.

Le triomphe des fonds en Euros de nouvelle génération

Là encore si vous suivez régulièrement ce blog vous avez pu lire, courant 2014, une série d’article dédiée aux fonds en Euros dits de « nouvelle génération ». Pour les relire il vous suffit de cliquer sur la liste suivante, qui reprend les 4 grands types de fonds en Euros de nouvelle génération: fonds en Euros dynamiques, fonds en Euros immobiliers, fonds en Euros opportunites, fonds Euro-Croissance.

Comme les fonds en Euros classiques ces fonds en Euros disposent bien d’une garantie en capital mais optent pour des moteurs de performances autres que le moteur obligataire. Les perspectives de performance sont donc bien meilleures dans une optique de moyen / long terme. Déjà en 2014 ces fonds en Euros trustaient les meilleurs places (8 des 10 fonds en Euros les plus performants du marché en 2014 étaient des fonds en Euros de nouvelle génération >>> revoir notre classement), et il sera sans doute de même pour les années à venir.

Vous l’avez compris si vous souhaitez investir une partie de votre capital sur un support garanti en capital c’est bien vers un fonds en Euros de nouvelle génération qu’il faut vous tourner. Oubliez votre vieux fonds en Euros « classique », même s’il a été bon jusqu’à présent, il est condamné.

 

Actions, obligations, matières premières: vers quelles classes d’actifs financières se tourner ?

Obligations: une classe d’actifs devenue risquée

Comme expliqué ci-avant dans le raisonnement qui explique pourquoi les fonds en Euros classiques sont condamnés, les obligations ne rapportent actuellement plus grand chose. Et je vais même aller plus loin: leur rendement est devenu trop faible pour rémunérer correctement le risque pris par l’investisseur, qui est de ne pas être remboursé si l’emprunteur fait défaut. Bien sur des exceptions existent mais il me semble que, dans la majorité des cas, la classe d’actifs obligataire n’est désormais plus attractive.

Actions: des valorisation qui restent raisonnables

Les marchés actions restent toujours aussi difficiles à prévoir. Il me semble toutefois que les valorisation restent correctes, notamment en Europe, et que les grands entreprises cotées se portent relativement bien. Cette classe d’actifs reste donc pour moi une bonne option dans une optique de long terme.

Matières premières: classe d’actifs en souffrance

Le prix des principales matières premières est en forte baisse ces dernières années. Et une remontée ne semble pas à l’ordre du jour à court terme. Comme toujours cette classe d’actifs, par nature très dynamique, est plutot à conseiller à des investisseurs de long terme qui souhaitent diversifier une petite partie de leurs avoirs. Pour 2016 ça semble un pari très risqué et il y a sans doute mieux à faire ailleurs.

 

Immobilier: des SCPI toujours au top, la concurrence des OPCI s’affirme

Immobilier d’habitation: je n’y crois toujours pas

Après une décennie 2000-2010 lors de laquelle les prix se sont envolés depuis les prix de l’immobilier d’habitation patinent, voir baissent. En 2015, et alors même que les taux des crédits immobiliers n’avaient jamais été aussi bas nous n’avons pas du vu de réelle reprise, que ce soit au niveau des prix ou des volumes de transactions. Qu’en sera t’il lorsque les taux remonteront ? Avec un chômage au plus haut et des prix encore trop élevés je reste pour ma part éloigné de l’immobilier d’habitation. Sauf bien sur pour se loger sois-même et ne plus payer de loyer.

Immobilier d’entreprise: oui, mais plutôt via des SCPI

L’immobilier d’entreprise suit lui un cycle bien différent de l’immobilier d’habitation. Ses niveaux de prix sont bien plus raisonnables et par conséquent les rendements locatifs sont plus attractifs. Cette classe d’actifs reste pour moi une bonne option dans une optique de générer des revenus à long terme, mais plutôt en passant par des SCPI bien diversifiées qui devraient afficher des rendements compris entre 4,5 et 5 % pour 2016. Il faut noter que si les rendements des SCPI affichés en pourcentage sont en légère baisse depuis quelques années c’est principalement lié au fait que les prix de parts progressent tandis que les loyers ont tendance à stagner. Ainsi les revenus en Euros restent relativement stables, alors qu’ils baissent en « pourcent » lorsqu’on les rapporte à un prix de part en hausse régulière. C’est donc plutôt positif pour les investisseurs qui ont acheté des parts de SCPI il y a quelques années qui perçoivent un revenu régulier et voient par ailleurs la valeur de leurs parts s’apprécier.

OPCI: le nouveau challenger ?

Depuis 2014 le flux d’investissement sur des OPCI grand public s’envole. Plus souples et plus diversifiés que les SCPI, plus liquides aussi et donc plus appréciés des assureurs, l’OPCI devrait s’imposer dans les contrats d’assurance-vie dans les années à venir.

Plus d’informations sur les OPCI.

 

Bilan: alors on fait quoi en 2016 ?

Pour 2016, et les années suivantes, répartir son patrimoine entre fonds en Euros de nouvelle génération, actions et SCPI / OPCI semble être une bonne option. Le poids de chacune de ces classes d’actifs dépendra bien entendu de votre profil d’investisseur, de votre degré d’aversion au risque et du temps dont vous disposez pour atteindre vos objectifs patrimoniaux.

Comme toujours prendre conseil auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine semble indispensable pour ne pas commettre d’impair.

Rendez-vous en fin d’année pour voir si j’ai eu raison ou pas 😉

Point sur les marchés – l’analyse d’AMUNDI AM – décembre 2015

Par Benjamin CLAVEL

« Les marchés tournés vers les stratégies des Banques Centrales, quelle analyse ?
En novembre, les marchés Actions sont restés bien orientés sans prendre trop d’initiatives, alors que du côté obligataire, les rendements ont continué de baisser à l’approche de la réunion de la BCE le 03 décembre. L’environnement économique est resté mitigé, mais les grandes tendances déjà observés depuis quelques mois se confirment : les pays développées restent portés par la demande interne et une bonne dynamique de la consommation alors que les pays émergents connaissent des difficultés. La nouvelle baisse du prix du pétrole – plus de 11% en novembre – accentue davantage cette divergence en favorisant le pouvoir d’achats des ménages dans les pays développés et en pénalisant les pays émergents. Au final, ce mois-ci les investisseurs sont restés focalisés sur les grands RDV de politique monétaire de décembre, la divergence de stratégie entre la BCE et la FED va-t-elle enfin se matérialiser ? Quels impacts pour notre allocation d’actifs ?
Décryptage en vidéo avec « Loïc Bécue », Directeur des Gestions Diversifiées pour la clientèle des particuliers. »

PERP: la sortie en capital à 100 % est possible, mais ça n’est pas une bonne idée

Par Benjamin CLAVEL

Si vous suivez régulièrement ce blog vous savez que j’apprécie particulièrement le PERP (Plan Epargne Retraite Populaire). Ce produit ne convient bien entendu à toutes les situation, mais pour des actifs imposés dans une tranche marginale d’imposition d’au moins 30 % et souhaitant préparer leur retraite c’est un outil formidable. Mais voilà, comme souvent, certains « petits malins » cherchent à contourner l’esprit du PERP via une technique « miracle » (croient-ils), celle des « petits contrats ». Elle consiste à souscrire plusieurs petits PERP pour en demander, une fois à la retraite, le remboursement du capital en une seule fois. Voyons ensemble pourquoi cela est possible, et pourquoi c’est une mauvaise idée.

Rappels sur le PERP:

Si vous avez besoin d’un rappel sur le fonctionnement du PERP, ses avantages et ses inconvénients, je vous invite à consulter notre Fiche Technique du PERP.

 

La sortie en capital à 100 %:

Logiquement une fois arrivé à la retraite la sortie du PERP s’effectue sous forme de rente viagère: un revenu est versé à l’adhérent jusqu’à son décès. Celui-ci peut bien évidemment opter pour des solutions de réversion totale ou partielle à son conjoint en cas de décès, ou encore d’annuités garanties par exemple. Et il peut même récupérer 20 % du capital d’un coup.

Mais, comme je le disais en introduction, certains filous souhaitent profiter de l’avantage fiscal du PERP (les sommes versées sont déduites du revenu imposable et permettent donc d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle à sa tranche marginale d’imposition) sans pour autant percevoir ensuite une rente. Ils veulent récupérer le capital d’un coup une fois arrivé à la retraite. Et c’est techniquement possible. En effet l’article A 160-2 du Code des assurance précise que: « les entreprises d’assurance sur la vie peuvent (…) procéder au rachat des rentes (…) lorsque les quittances d’arrérages mensuelles ne dépassent pas 40 € ».

 

A ce stade on note 2 premiers écueils:

A la lecture de cet article on peut constater qu’il existe donc deux écueils à cette stratégie:

 

Le PERP doit être « petit »

Cette possibilité de sortie en capital à 100 % via l’article A 160-2 n’est valable que si le montant de la rente est très faible, ce qui signifie que le capital accumulé sur le PERP est faible lui aussi (on considère généralement qu’il faut avoir moins de 12 000 €, mais cela dépend de l’age de l’adhérent et de ses options de rente bien entendu).

C’est pour ça que les personnes qui essayent d’utiliser cette technique adhérent à plusieurs PERP (j’appelle ça la « technique des petits contrats ») et non pas un seul: si je verse 50 000 € sur un seule PERP ça ne marchera pas, alors que si j’ouvre 5 PERP à 10 000 € ça peut fonctionner, et mon avantage fiscal est le même.

 

Rien d’obligatoire

Le code des assurance précise bien que c’est une « possibilité » et non pas une « obligation » >>> l’assureur peut tout à fait décider de verser la rente, aussi faible soit elle et ne pas verser le capital d’un coup. Bref, rien ne peut garantir à 100 % à l’investisseur qu’il percevra bien son capital en une seule fois, c’est l’assureur qui décidera.

 

Le risque de l’abus de droit

Il faut garder en tête que l’administration fiscale est en droit de contester tout opération qui n’a pas d’autre objectif que d’éluder la fiscalité. A ce titre, il me semble assez difficile de défendre la stratégie des « petits contrats ».

En cas de contrôle quelle explication donner à l’administration fiscale si vous avez notamment souscrit 5 fois le même PERP chez le même assureur avec la même allocation d’actifs ? Ca ne tiendra pas 5 minutes…

Si les PERP ont été ouverts chez des assureurs différents ça peut tenir car il est possible d’argumenter sur le souhait de diversifier les avoirs de l’adhérant. Mais chez le même assureur ça n’est pas possible.

 

Une méthode inefficace, qui ne tient pas compte de toute la fiscalité

Un dernier élément, et non des moindres, devrait finir de dissuader les adeptes de la technique des petits contrats selon moi: fiscalement ça n’est pas vraiment rentable. En effet la somme récupérée en une seule fois n’est pas considérée comme du capital, mais comme un revenu. Et doit être imposé en tant que tel au titre de l’année de sa perception selon le barème classique de l’imposition sur les revenus >>> aucun prélèvement forfaitaire n’est prévu dans ce cas là! Et il faut aussi intégrer des prélèvements sociaux au taux réduit de 7,4 %.

Voici un tableau qui présente des résultats en fonction de la tranche d’imposition en phase de versement (=avantage fiscal) et en phase de retraite (= paiement d’un impôt sur le revenu perçu). Je pars du principe que la personne a versé 10 000 € et récupère 10 000 € (ni frais, ni rendement):

 

gain ou perte sur l’opération TMI lors du versement
30% 41% 45%
TMI lors de la perception 14% 860 € 1 960 € 2 360 €
30% -740 € 360 € 760 €
41% -1 840 € -740 € -340 €
45% -2 240 € -1 140 € -740 €

On comprend aisément à la lecture de ce tableau que:

  • si la personne a baissé de TMI (Tranche Marginale d’Imposition) une fois passé à la retraite alors elle peut effectivement être gagnante
  • si la personne reste dans la même TMI alors elle perd les 7,4 % de prélèvements sociaux
  • si la personne voit sa TMI monter (ce qui est bien possible puisqu’elle perçoit un revenu exceptionnel de 10 000 € dans ma simulation, et même bien plus élevé si elle a souscrit 4 ou 5 petits contrats par exemple) alors la perte est encore plus importante

 

Le PERP oui, mais on reste dans le cadre standard

Au total le PERP reste bien entendu un produit d’épargne retraite très intéressant, mais pas pour les « filous » qui essayent de flirter avec les règles du jeu 😉   Le PERP est conçu pour verser à l’adhérent un complément de retraite à vie, versé sous forme de rente, et c’est très bien comme ça. Je rappelle par ailleurs qu’en cas de sortie en capital à hauteur de 20 %, comme prévu par la réglementation depuis 2011, il existe pour le coup bien un prélèvement forfaitaire qui rend l’opération attractive.

 

Quel PERP est fait pour vous ?

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Obligations: ne pas confondre rendement « facial » et rendement « actuariel »

Par Benjamin CLAVEL

Dans mon métier de conseiller en gestion de patrimoine j’ai régulièrement affaire à des investisseurs particuliers qui ont investi en obligations suite aux « conseils » de leur banquier. Parfois dans un contrat d’assurance-vie mais le plus souvent dans un compte-titres. Si en soit je n’ai rien contre ce type de placement, sur lequel de réelles opportunités existent parfois, il m’arrive cependant de recommander à ces personnes de solder certaines de leurs obligations, qui affichent pourtant des taux de rendement faciaux très élevée: 4, 5 ou même 6 %, dans le contexte actuel ça fait pourtant rêver non ? Oui mais… ce taux, clairement indiqué en général dans le nom même de l’obligation n’est que le taux « facial » et ça n’est pas lui qui est important pour décider de conserver ou non une obligation. C’est le taux actuariel qui compte. Et quand j’aborde le sujet avec mes clients, pratiquement personne ne sait de quoi il s’agit… Plus grave, généralement leur banquier ne sait pas non plus de quoi il retourne (ou alors il cache volontairement qu’il le sait et là c’est un autre problème) Voyons ensemble que c’est pourtant un élément ESSENTIEL pour prendre la bonne décision.

 

Au fait c’est quoi une obligation ?

Commençons par le commencement: c’est quoi une obligation ? C’est un titre de créance. Si vous achetez une obligation vous faites crédit à un emprunteur. Par exemple ma cliente Madame A…O (qui m’a donné l’idée de l’article et qui je l’espère se reconnaîtra), à acheté des parts de cette obligation là: BPCE 5% 19/06/19 EUR. Elle a donc prêté de l’argent à BPCE (Banque Populaire Caisse d’Epargne) sur les conseils de son banquier de la Caisse d’Epargne d’Alsace.

Une obligation étant un crédit elle a une début (ici c’est le 19/06/2009), une fin c’est à dire une date à laquelle le capital sera remboursé en une fois (ici le 19/06/2019) et un taux d’intérêt (ici c’est un taux fixe « facial » de 5 %).

Était-ce une bonne affaire lorsque Madame A…O a acheté cette obligation ? Pour le savoir il faudrait comparer ce taux « facial » de 5 % à d’autres obligations émises à la même période pour des durées équivalentes (10 ans), et par des emprunteurs qui avaient une solidité équivalente (et donc un risque de non remboursement semblable). Clairement ça n’était pas génial, elle aurait pu trouver facilement mieux. Mais passons, ce qui nous intéresse ça n’est pas le passé mais bien le présent.

Alors cette obligation est-elle toujours intéressante aujourd’hui ? Pour le savoir il faut regarder un élément essentiel, que même Boursorama communique sur son site: le taux de rendement actuariel. Et là on s’aperçoit qu’il est aujourd’hui (17/11/2015) de seulement 0,88 %).

 

Taux facial ? Taux actuariel ?

Bigre, c’est quoi un taux actuariel ? Et quelle est la différence avec le taux facial ?

Taux facial:

Bon, pour le taux facial c’est facile: c’est le taux qui est « écrit » sur l’obligation. Généralement le taux est inscrit dans son nom.

C’est le taux qui sera servi à un investisseur qui achète l’obligation lors de son émission (sa création) et qui la garde jusqu’à son terme (son remboursement): dans mon exemple si je prête 100 € à BPCE le 19/06/2009 je vais toucher 5 € (donc bien 5 %) chaque année le 19 juin, et je vais récupérer mes 100 € le 19/06/2019. Hors frais et fiscalité j’ai donc bien gagné 5 % / an.

Oui mais… peut-être que je n’ai pas intérêt à conserver cette obligation jusqu’au 19 juin 2019 et que je pourrais réaliser une meilleure opération en la vendant sur le marché plus tôt. Car les obligations se vendent et s’achètent à tout instant sur les marchés boursiers, comme les actions. Et pour le savoir je dois calculer le taux de rendement actuariel.

Taux actuariel:

La formule est un peu compliquée, mais vous la trouverez facilement sur Internet, mais ce qu’il faut retenir c’est que le rendement actuariel permet de déterminer ce qui reste à gagner jusqu’à l’échéance.

 

Reprenons mon exemple:

Revenons à l’obligation  BPCE 5% 19/06/19 EUR

Son rendement actuariel n’est que de 0,88 %. Ce qui signifie que, compte tenu du prix actuel à laquelle je peux la vendre (114,40 €), des intérêt annuels restant à distribuer (5 € en juin 2016, 2017, 2018 et 2019, soit 20 € étalés sur les 43 prochains mois) et de la valeur qui sera remboursés à la fin (100 €) il ne me reste en réalité que l’équivalent de 0,88 % / an à gagner.

Pour simplifier et bien comprendre faisons un calcul approximatif, le résultat ne sera pas tout à faire juste mais donne une idée du principe de taux actuariel:

  • Si je garde mon obligation: je toucherai 5 € en juin 2016, 5 € en juin 2017, 5 € en juin 2018, et 105 € en juin 2019 (100 € de capital + 5 € d’intérêts de l’année). Soit globalement 120 €.
  • Si je vends mon obligation: je touche immédiatement 114,40 €
  • Attendre jusqu’en juin 2019 me permet donc de gagner seulement 5,6 € de plus, soit à peine 5,6 % en 43 mois >>> ce taux annualisé, c’est le rendement actuariel

Voilà, le calcul est un peu plus compliqué et affiné que ça car il tient compte de notions techniques comme « l’actualisation des flux futurs » >>> 100 € perçus dans 3 ans n’ont pas la même « valeur » que 100 € touchés tout de suite (tout le monde sait de manière intuitive que « mieux vaut tenir que courir ») , mais ça permet de comprendre l’enjeu.

 

Alors Madame A…O elle doit la garder ou pas son obligation ?

Avec son rendement actuariel à seulement 0,88 % / an on se rend vite compte que l’obligation de Madame A…O, qui affiche pourtant un rendement facial de 5 %, n’est plus très intéressante pour elle. Il ne lui reste presque plus rien à gagner, et elle n’aura aucun mal, si elle vend l’obligation pour toucher l’argent tout de suite, à atteindre un capital supérieur en 2019 en optant pour un autre placement (comme un fonds en Euros d’assurance-vie par exemple).

 

Voici d’autres illustrations de cet écart parfois très important entre taux facial et taux actuariel

obligation ISIN Emetteur Taux facial Taux actuariel Echéance
BPCE 5% 19/06/19 EUR FR0010757864 BPCE 5,00% 0,88% 19/06/19
LCL 4.4% 13/07/21 EUR FR0011062595 LCL 4,40% 1,36% 13/07/21
CREDIT AGRICOLE 3.15% 19/07/23 EUR FR0011510593 Crédit Agricole 3,15% 1,70% 19/07/23
BFCM 5.3% 06/12/18 EUR FR0011138742 Crédit Mutuel 5,30% 1,26% 06/12/18
BNP PARIBAS 5.2% 28/09/17 EUR FR0010517334 BNP 5,20% 0,74% 28/09/17

Evidemment si vous détenez par exemple l’obligation BNP et que vous pensiez, jusqu’à maintenant, qu’il ne fallait surtout pas vendre cette mine d’or car elle vous rapporte du 5,20 % / an alors vous remarquerez que son rendement actuariel réel n’est plus que celui du Livret A, et encore ça c’est avant la fiscalité 😉

 

 

Pour finir:

J’espère que cet article vous aura éclairé et vous permettra de prendre vos décisions en tout connaissance de cause et en vous basant sur le vrai rendement des obligations. La prochaine fois que vous verrez votre banquier vous pourriez le questionner sur le sujet: « dois-je vendre ou pas mon obligation XXX ? Est-elle rentable pour moi ? ». S’il se base sur le rendement facial pour vous répondre vous pouvez tout de suite changer de crémerie: soit il n’y connait rien, soit il se moque de vous.

Enfin n’oubliez pas qu’il faut bien entendu tenir compte de la fiscalité afférente au placement (sur la plus-value / sur les revenus). Je n’ai en pas tenu compte dans mon article car elle dépend de la situation de chacun et du mode de détention des obligations (en assurance-vie ou en compte-titres). Mais évidemment il faut y faire attention préalablement à toute décision.

Point sur les marchés – l’analyse d’AMUNDI AM – novembre 2015

Par Benjamin CLAVEL

« Après un fort rebond des marchés, quelle allocation d’actifs ?

Après une forte baisse en août et septembre, les marchés financiers ont repris des couleurs en octobre. Les investisseurs ont acheté les annonces des grandes banques centrales. M. Draghi a ouvert le bal avec l’annonce d’un renforcement de son programme d’achats d’actifs. La Banque Populaire de Chine (PBoC) a abaissé ses taux pour la 6èmefois en an, et la FeD estime que l’économie américaine est désormais mûre pour une prochaine hausse des taux. D’un autre côté, le contexte économique mondial reste mitigé. La croissance des pays développés reste solide et fortement soutenue par la demande interne, alors que du côté émergents, le ralentissement est devenu une dure réalité et notamment pour certains pays où la baisse des matières premières ne fait pas affaires. Finalement, les investisseurs sont pris entre deux forces contradictoires qui sont source de nervosité. Quelle analyse de la situation ? Quelle stratégie d’investissement pour cette fin d’année ?

Décryptage en vidéo avec « Loïc Bécue », Directeur des Gestions Diversifiées pour la clientèle des particuliers. »

La flemme, le pire ennemi de vos finances ?

Par Benjamin CLAVEL

Autant vous prévenir tout de suite, cet article est volontairement provocateur. L’idée ici n’est pas de jouer au donneur de leçons mais de vous faire réagir en poussant la caricature au maximum. Mais le fonds de mon message est à garder à l’esprit: le pire ennemi de vos finances ça n’est pas forcément le méchant banquier qui ne pense qu’à ses primes, ni les marchés boursiers qui sont parfois  incohérents, ni même les promoteurs de produits d’investissement de plus en plus sophistiqués et donc de plus en plus difficiles à comprendre. NON. Enfin pas toujours, et surtout pas uniquement. Le pire ennemi de vos finances c’est votre propre flemme !

Nous allons étudier ça via quelques exemples simples. Vous êtes prêts ? Je sors mes gros sabots !

 

Banque: vous n’êtes pas contents, mais vous avez la flemme de changer

La relation entre les Français et leur banque est pour moi le symptôme le plus évident de cette « flemme » qui mine la performance de vos placements.

Alors par exemple que seulement 60 % des Français font confiance à leur banque (étude Deloitte 2014) savez-vous quel est le taux de rotation bancaire, c’est à dire de personnes qui changent de banque ?  4 % !!!! Oui, oui 4 % !!! Les chiffres sont ici, vous pouvez les consulter. Donc moins d’une personne sur 10 qui n’a pas confiance en sa banque en change. Étrange tout de même…

Mais alors pourquoi ?? Parce que les clients insatisfaits ont la flemme de chercher ailleurs, et qu’ils ont la flemme de se lancer dans les démarches (certes lourdes) d’un changement de domiciliation bancaire.

 

 

Allez je continue, ne partez pas 😉

 

Assurance emprunteur / loi Hamon: vous pourriez économiser des milliers d’Euros mais vous avez la flemme de comparer

Depuis la loi Largarde de 2011 les banques n’ont plus le droit d’imposer leur assurance emprunteur maison. Bien sur elles ne se privent pour autant pas pour le faire (je l’ai encore vécu cette année à titre personnel quand j’ai fais racheter mon prêt immobilier par une banque). Mais depuis l’été 2014 une nouvelle loi, dite loi Hamon, est entrée en application. Et celle-ci permet aux emprunteurs de résilier leur assurance de prêt la première année pour peu qu’ils la remplacent par une autre assurance qui propose des garanties équivalentes. Bref un moyen simple de contourner le « chantage » des banques qui n’acceptent de vous financer que si vous optez pour leur assurance maison (de manière illégale je le rappelle): vous pouvez accepter le contrat d’assurance de la banque, puis le résilier 2 ou 3 mois après pour le remplacer par un contrat d’assurance emprunteur moins cher.

Oui mais voilà, là encore les Français ont la flemme et ne changent pas leur assurance comme le montre une étude réalisée par Assurland en juin et juillet 2015. Et voici les raisons invoquées par les personnes sondées:

  • 55 % ne changent pas d’assurance de prêt par « manque de temps »
  • 16 % ont reculé face « aux démarches administratives »

Si je vais donc au bout de mon raisonnement (caricatural certes), ça nous fait quand même 71 % de flemmards 😉

Dommage car pour quelques heures de leur temps ils auraient pu économiser des milliers d’Euros. A titre personnel j’ai économisé environ 4000 € sur mon assurance de prêt en la changeant (sur 10 ans certes, mais ça fait quand même 400 € de plus dans ma poche chaque année). Et ça a du me prendre, tout confondu, moins d’une demi journée. Pas mal comme « taux horaire » non ?

 

Placement financier: là encore, vous avez la flemme de comparer

Les banquiers restent les premiers collecteurs d’assurance-vie avec des contrats pourtant de qualité médiocre

Pour les placements financiers c’est la même chose: la flemme grignote le bas de laine des Français.

Par exemple les banques « traditionnelles » restent encore à ce jour les premiers réseaux de collecte en assurance-vie. Et pourtant leurs contrats sont les moins performants !! Quelle autre raison que « la flemme de comparer » ou la « facilité de ne pas avoir à sa poser de question » (ça revient à de la flemme) peut justifier de verser son capital sur un contrat Predissime 9 du Crédit Agricole (2,10 % de performance en 2014 pour le fonds en Euros) ou sur Nuance 3D de la Caisse d’Epargne (2.20 %) alors qu’on peut trouver, sans trop de difficultés des contrats qui ont rapporté presque deux fois plus ???  (voir notre top 10 des fonds en Euros en 2014). Et oui, si au lieu d’avoir une performance de 2,1 % vous avez une performance de 4,05 % l’écart est de 92 %. Ça peut rapidement représenter des sommes conséquentes.

 

Placer son argent dans sa banque de toujours, un réflexe pour la majorité de gens

Tout cela est paradoxal et pourtant en 11 ans de pratique en conseil en gestion de patrimoine je l’ai souvent constaté: quand il s’agit d’argent la plupart des gens ont un seul réflexe >>> ils vont voir leur banquier. Pour acheter une TV à 500 € ils vont réfléchir 2 semaines et comparer les offres, pour une voiture à 20 000 € ils vont réfléchir 3 mois et comparer, négocier, peser le pour et le contre, mais s’ils ont 100 000 € à placer 15 minutes dans le bureau du banquier et hop, c’est signé.

 

Pas non plus de suivi des placements

Une fois le choix du placement effectué la spirale infernale de la flemme se poursuit: quelle part de la population suite régulièrement l’évolution de ses placements et l’adapte (seul ou en sollicitant l’aide de son conseiller, qui est payé pour ça je le rappelle) pour tenir compte des changements fiscaux, financiers ou économiques ? Pas grand monde malheureusement.

Encore la flemme ? Sans doute.

Prenons un exemple que j’ai déjà traité sur mon blog: alors que le rendement des fonds en Euros ne cesse de fondre d’année en année (et ça n’est pas fini), la majorité des épargnants n’a pas pris de mesures. Une étude de l’ACPR, dont les conclusion sont disponibles en ligne, l’explique clairement: lorsqu’un assureur sert à ses assurés un taux de rendement faible, ils ne partent pas pour autant. Le poids de l’inertie, de la flemme en quelque sorte, est immense.

En 2014 c’est toujours environ 84 % des sommes versées en assurance-vie qui ont été affectées à des fonds en Euros « classiques », dont on sait parfaitement que le moteur de performance est grippé, alors même que des solutions alternatives existent. Vous pouvez d’ailleurs relire ma note de recherche sur le sujet de l’avenir des fonds en Euros.

 

Assurances, téléphonie, énergie, … c’est pareil dans tous les domaines

Le constat que je fais ici est malheureusement duplicable dans de nombreux domaines.

Depuis quand n’avez-vous pas comparé l’offre de votre opérateur téléphonique ou Internet ?

Avez-vous déjà pris le temps de jeter un œil aux solutions proposées par les opérateurs d’énergie alternatifs aux opérateurs historiques ?

Depuis quand n’avez vous pas changé de contrat d’assurance habitation ou automobile ?

Autant de dépenses qui grèvent votre budget, peut être de manière trop importante, mais que vous avez la flemme de reprendre en mains.

Mais rassurez-vous vous n’êtes pas les seuls 😉 Je ne donne ici aucune leçon car moi aussi la flemme m’a contaminé et nombreux sont mes postes de dépenses qui pourraient (et même devraient) et optimisés. J’espère juste que cette piqure de rappel vous aura donné l’envie de lutter contre flemme sans doute naturelle (car elle semble contaminer tout le monde ou presque) et de reprendre la situation en mains. Certains enjeux sont trop importants pour passer à coté à cause de cette maudite flemme. Allez hop, deux vitamines C et c’est parti, je me plonge dans mes comptes personnels !!

Oradea Vie lance un nouveau type de fonds en Euros

Par Benjamin CLAVEL

Oradea Vie, la compagnie d’assurance du groupe Société Générale, a lancé en septembre 2015 un contrat d’assurance-vie, nommé Target Plus, commercialisé en exclusivité par Primonial et des Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants (dont notre cabinet). Outre un large choix de supports Unités de Compte (dont des SCPI et des ETF) sa principale particularité est qu’il intègre un fonds en Euros « dynamique », mais à capital garanti, dont le moteur de performance est encore inédit à ce jour en France: Sécurité Target Euro.

Sécurité Target Euro, un fonds en Euros innovant

Pour commencer il convient de préciser que Sécurité Target Euro est bel et bien un fonds en Euros et qu’à ce titre:

  • le capital versé est totalement garanti
  • il bénéficie d’un effet cliquet annuel: ce qui est gagné est définitivement acquis, il ne peut pas y avoir de retour en arrière

 

Son mode de gestion ,nouveau en France mais déjà utilisé en Allemagne depuis plusieurs années, est le suivant :

Au lieu d’être versée tout au long de l’année la participation aux bénéfices attendue est réinvestie sous forme de prise d’options sur titres afin de jouer les évolutions favorables du marché >>> c’est l’assureur qui sélectionne la stratégie sur laquelle il va miser, chaque année. Il sélectionne une seule stratégie par année et donc la performance sera liée à la réalisation ou non su scénario prévu par les gérants. Exemple: achat d’une option sur le CAC 40 >>> si le CAC progresse alors le fonds Sécurité Target Euro aura une performance élevée, si ce n’est pas le cas alors la performance sera faible voire nulle, mais jamais négative (même si le CAC baisse fortement).

Quelle que soit l’orientation des marchés sur l’année Sécurité Target Euro garantit 100 % du capital net investi.

Les prises d’options étant initiées chaque début d’année par l’assureur, les fonds ne sont investis sur Sécurité Target Euro qu’au mois de janvier suivant tout versement. Pendant la période d’attente les fonds versés sont momentanément investis sur le fonds Euro Tremplin (actif général d’Oradea Vie). L’arbitrage se fait alors automatiquement.

 

Target Plus - simulation rendement

 

 

 

 

 

 

Le fonds Sécurité Target Euro ne peut pas représenter plus de 70 % d’un versement, sauf dans les cas suivants pour lesquels un investissement jusqu’à 100 % est possible : personne de plus de 85 ans, mineur de moins de 12 ans, personnes protégées (tutelle ou curatelle), personne handicapée (épargne handicap).

 

En quoi est-il innovant ?

Ce fonds se classe pour moi dans la catégorie des fonds « dynamiques » puisqu’il en reprend les 2 principales caratéristiques:

  • son moteur de performance est lié aux marchés financiers
  • sa performance peut être très volatile d’une année sur l’autre >>> 0 % en 2008 / plus de 10 % en 2009 par exemple pour la simulation de performance de Sécurité Target Euro

Son innovation provient de la nature de son moteur de performance. Là où les autres fonds en Euros dynamiques vont aller investir soit en direct soit via des OPCVM sur les marchés financiers (principalement en actions), là l’investissement est réalisé via des produits dérivés, de type « options ». Sécurité Target Euro se rapproche un peu, pour les connaisseurs, des « fonds structurés » que l’on retrouve régulièrement en assurance-vie, mais dans un cadre « fonds en Euros » et donc une garantie en capital.

Ce montage, que j’estime très intéressant à moyen / long terme, n’est pas évident à mettre en place. Oradea Vie bénéficie sur le sujet de toute l’expertise du groupe Société Générale, qui est une des références au niveau mondial sur le marché des produits dérivés.

 

 

Pour plus d’informations sur le contrat d’assurance-vie Target Plus, vous pouvez vous rendre sur cette page.

Ou faire une demande de documentation:

Demande de documentation Target Plus

Remplissez ce formulaire pour recevoir une documentation sur le contrat d'assurance-vie Target Plus.
  • Pour rappel un minimum de 10 000 € est nécessaire pour ouvrir ce contrat.
  • Les informations recueillies font l’objet d’un traitement informatique destiné à aider votre conseiller à vous apporter le meilleur service possible. Conformément à la loi « informatiques et libertés » du 06/01/1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en nous envoyant un courrier à l'adresse suivante: Conseils Patrimoine Services - 8 rue Général Ferrié - 38100 Grenoble. Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.
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Impots sur le revenu, le malheur des uns fait-il le bonheur des autres ? (ou inversement)

Par Benjamin CLAVEL

Le 7 septembre 2015 le président de la République a annoncé une nouvelle baisse de l’impôt sur le revenu à compter de 2016. Avec quelques semaines de recul suite à cette annonce on peut désormais y voir plus clair. Bonne ou mauvaise nouvelle ? Qui paiera moins ? Ou même plus du tout ? Mais surtout: qui paiera plus ?

Que disent les chiffres ?

 

Les chiffres pour 2016

 

Non politique cet article s’intéresse aux chiffres de l’Impôt sur les Revenus (IR).

 

Le 7 septembre dernier, lors de sa conférence de presse de rentrée, Monsieur Hollande a annoncé les modalités de la nouvelle baisse d’impôt pour 2016.

Une baisse de 2 milliards d’euros annoncée en septembre 2015 pour les impôts 2016, à l’heure où les contribuables français ont encore en tête ce qu’ils faisaient au moment même où il ont ouvert leur dernier avis d’imposition : retour des vacances, bienvenue chez vous !

 

 

Bref, quels sont les chiffres ?

  • 2 milliards = la baisse de l’impôt pour 2016
  • 8 millions = le nombre de foyer concernés par cette réforme
  • 1,6 millions = le nombre de foyers qui ont bénéficié de la réforme de 2014
  • 1 à 1,5 millions = le nombre de foyers qui pourront sortir de l’impôt ou éviter d’y entrer
  • 1 foyer sur 2 = proportion des foyers concernés par l’impôt sur le revenu
  • 10 % = part de foyers français générant 70 % de l’impôt collecté en France

 

 

Au final la part des foyers imposés au titre de l’Impôt sur le Revenu, qui était déjà à niveau faible en 2015 (voir ci-dessous) va encore baisser.

 

Année

% des foyers imposés au titre de l’IRPP

2010 impôt payé en 2011

45,9 %

2013 impôt payé en 2014

52,3 %

2014 impôt payé en 2015

47,5 %

 

Moins de foyers taxés, mais une collecte d’impôts qui progresse

 

Paradoxalement, le produit de l’IR est passé de 55,1 milliards d’€ à 75,8 milliards entre 2010 et 2015 ; soit une augmentation de plus de 37,5% en 5 ans.

  

Après la suppression de la tranche à 5,5 % en 2014, c’est cette nouvelle réforme qui est annoncée. Le but reste le même « réduire l’impôt des classes moyennes sans toucher celui des plus aisées ».

 

Mais le Président semble avoir pris de court son propre gouvernement en faisant le pari d’une belle croissance malgré une croissance constatée, nulle, au 2ème trimestre 2015.

Mais au final qui seront les dindons de la farce ?! Si certains payent moins il faut bien que d’autres payent plus pour augmenter la recette fiscale globale dans un contexte de stagnation économique…

C’est l’angoisse que suscite cette nouvelle réforme. En effet, celle de 2014 déjà venue supprimer la première tranche d’imposition à 5,5 % a finalement sanctionné une partie de la classe moyenne par un abaissement du seuil d’assujettissement à la tranche à 14 %. Non seulement un certain nombre de foyers perdaient de facto la progressivité de l’impôt à laquelle ils avaient le droit et d’autres, jusque là imposés uniquement 5,5 %, ont accusé une note d’autant plus salée que le barème appliqué était de 14 %.

 

Et oui ! Le barème pour l’impôt de 2015 avait été modifié à deux niveaux :

  1. Suppression de la tranche à 5,5 %
  2. Abaissement du seuil d’imposition à 14 % à 9 690 € au lieu de 11 911 €

 

Vous l’aurez compris, une simple suppression de la tranche à 5,5 % aurait, théoriquement, dû aboutir aux deux conséquences suivantes :

  • exonération des foyers fiscaux dont le revenu net imposable par part est inférieur à 11 911 €
  • réduction d’impôt de 329 € (poids fiscal de la tranche à 5,5%) pour les autres contribuables

 

Ainsi, que nous réserve cette nouvelle réforme pour 2016 ??

  • des prélèvements sociaux plus importants ?
  • une hausse de la TVA ?
  • une augmentation des impôts locaux ?
  • une baisse du plafond du quotient familial ?
  • une fiscalisation des heures supplémentaires ?
  • la création d’une nouvelle taxe « invisible », et par conséquent non sanctionnée aux prochaines élections ?

 

Nous le saurons bientôt 😉 

 

Une vision électoraliste de la fiscalité ?

C’est malheureusement toujours le même problème ! Ce n’est pas le poids de la CSG/CRDS, de la TVA ou de la redevance audiovisuelle quand bien même elle viendrait s’appliquer à vos tablettes et autres smartphones, qui pèsera dans les urnes de 2017 mais bel et bien l’Impôt sur les Revenu !!!!

Faire peser le maximum de l’IR sur un minimum de foyers, serait-ce le moyen de gagner le maximum de voix pour espérer voir son nom au second tour des prochaines élections présidentielles ?

 

L’art de l’imposition selon Colbert – « Plumer l’oie sans la faire crier »

 

Article rédigé par Frédérique LE ROUX

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