Toute l'actualite de la finance et de la gestion du patrimoine en France

❌
Il y a de nouveaux articles disponibles, cliquez pour rafraîchir la page.
À partir d’avant-hierTout Sur L Immobilier

Reprise de l’immobilier de luxe, boostée par Paris et la baisse des prix

L'immobilier de prestige a vu le retour des acheteurs en 2015, selon la 5ème vague de l'étude Lux-Residence.com. Le marché parisien a largement contribué à cette embellie, séduisant les acquéreurs étrangers et les expatriés français songeant à la future retraite. La baisse des prix observée de façon quasi générale a fini par en convaincre certains de se lancer.

L'immobilier de luxe est reparti en 2015, les acheteurs sont de retour

 

L'immobilier de luxe est reparti du bon pied. Après deux années maussades, les acheteurs sont de retour et les ventes vont bon train, d'après la 5ème vague de l'étude Lux-Residence.com* diffusée le 15 décembre 2015.

« 2015 est une belle année pour l'immobilier de prestige, se réjouit le président du réseau d'agences immobilières de luxe Coldwell Banker France et Monaco, Laurent Demeure. Nous avons constaté un réel changement de cycle par rapport à 2013 et 2014. »

Paris, locomotive de la reprise

Le regain du marché de l'immobilier de prestige a été principalement porté par le retour des acquéreurs étrangers, des expatriés français et des non-résidents. « Paris a fait office de véritable locomotive en relançant l'activité. Nos ventes ont bondi de 157% à Paris intra-muros ces six derniers mois par rapport à la même période en 2014 avec un pic cet été », observe Laurent Demeure. Ce dernier a par ailleurs constaté qu'une fois la reprise parisienne enclenchée, l'effet domino s'est propagé dans le reste de la France, notamment en Méditerranée et dans le Sud-Ouest.

La Côte-d'Azur et l'investissement locatif délaissés

Les futurs propriétaires ont toutefois délaissé la Côte-d'Azur (24%, -18 points depuis juin 2015) au profit de la capitale (26%, +11 points). Un revirement qui s'analyse au regard des prix. En effet, si les vendeurs parisiens ont revu à la baisse leurs prétentions, ce n'est pas forcément le cas des propriétaires de villas en bord de mer. « Alors que des appartements de luxe se vendaient autrefois au-dessus de la barre des 3 millions d'euros à Paris, à présent les négociations se font autour de 1,5 à 2,5 millions d'euros. Dans le Sud de la France, les vendeurs voient encore leur bien avec une certaine affection et conservent une certaine ambition sur les prix », constate Laurent Demeure. Autre segment en berne, l'investissement locatif. De retour en début d'année, les potentiels acquéreurs ont fait demi-tour après l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers à Paris le 1er août. « Nous n'avons jamais constaté des niveaux aussi bas, proches de 0%, contre 25% entre 2000 et 2010 », regrette Laurent Demeure.

La baisse des prix, facteur clef de l'achat

L'assagissement des prix de manière générale a largement contribué à décider les acheteurs. « Nous n'anticipons pas de hausse à court terme », indique le président de Coldwell Banker France et Monaco. Et les acquéreurs non plus, la moitié des acheteurs attendant encore que la diminution des prix atteigne un seuil plancher pour concrétiser leur projet. L'étude montre ainsi que 59% d'entre eux misent une baisse des prix dans les six prochains mois. 12% des sondés anticipent même une dégringolade des prix de plus de 20%. Même si la moitié des acquéreurs demeurent dans l'attente, les professionnels du secteur ne se font aucun souci. « Les ventes devraient continuer à augmenter au second semestre », indique Laurent Demeure. Les interrogés sont en effet 84% à affirmer leur confiance dans la concrétisation de leur projet dans les 12 mois à venir. « La concrétisation de leur projet ne se fera que s'ils sont persuadés d'acheter au meilleur prix, avance Laurent Demeure. Il ne faut pas oublier que nous sommes face à une clientèle exigeante, habituée au monde des affaires et qui veut payer le juste prix. » Participant à l'attentisme des acheteurs, les stocks de biens s'avèrent de plus en plus limités face à la reprise enclenchée depuis le début d'année.

Une approche patrimoniale accrue

Autre point mis en avant dans l'étude : les acheteurs abordent davantage leur investissement dans la pierre de luxe comme une préparation pour l'avenir. Les expatriés français, attachés à leurs pays natal, envisagent leur retour et les actifs préparent leur retraite. L'aspect patrimonial de l'acquisition se ressent également dans l'ajustement des critères regardés par les acheteurs. Ces derniers « sont de plus en plus sensibles au potentiel à la revente et moins attachés aux indicateurs « plaisir » comme la vue. Ils veulent dégager une plus-value », précise l'étude.

Seule ombre au tableau, les récents événements survenus dans la capitale. Certains acheteurs, notamment étrangers, ont préféré reporter leur projet à mars 2016. Sans toutefois l'annuler.

*Réalisée entre le 20 et le 24 novembre 2015. 65% des répondants possèdent un revenu annuel supérieur à 160.000 euros.

Syndic, charges, travaux… Les votes en assemblée générale de copropriété

Les copropriétaires le savent, ils doivent voter régulièrement. Budget, organisation de la copropriété ou encore travaux, les sujets ne manquent pas. Mais toutes les décisions prises en assemblée générale ne répondent pas aux mêmes modalités, loin de là.

 
Les majorités en assemblée générale de copropriété

Une assemblée générale de copropriétaires n'est pas toujours simple à suivre. D'une délibération à une autre, les majorités exigées peuvent changer, y compris pour des décisions portant sur des sujets similaires. Budget, charges, désignation et révocation du syndic, travaux de toute nature... Le point sur les différentes règles à connaître.

4 types de majorité

- Majorité simple : Plus de 50% des copropriétaires présents ou représentés le jour du vote ;
- Majorité absolue : Plus de 50% de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents ;
- Majorité double : Plus de 66% des voix de tous les copropriétaires ;
- Unanimité de tous les copropriétaires.

A savoir : En cas de rejet d'une proposition requérant la majorité absolue, le vote peut être décidé à la majorité simple si au moins un tiers de tous les copropriétaires y sont favorables.


Budget, comptes et charges de copropriété

Les décisions les plus usuelles, à savoir l'adoption du budget prévisionnel et l'approbation annuelle des comptes et de l'activité du syndic, sont tranchées à la majorité simple. Il en va de même pour le vote du quitus* au syndic, cette résolution étant distincte de la validation des comptes.

Les choses se compliquent ensuite. La règle de la majorité absolue prévaut dans les cas suivants :

- Dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé de celui du syndic pour la gestion des fonds de la copropriété. Seules les copropriétés de moins de 15 lots sont autorisées à déroger à la règle du compte séparé ;
- Répartition des dépenses dues aux travaux d'amélioration ;
- Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau froide.

Enfin, deux délibérations majeures doivent être adoptées par tous les copropriétaires sans exception. La modification de la répartition des charges est soumise à la règle de l'unanimité, dès lors que le changement n'intervient pas suite à des travaux, à l'acquisition d'un nouvel immeuble ou plus globalement à une décision validée en assemblée générale. La souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat pour le financement de travaux répond à la même exigence, sauf si tout le monde ne participe pas à l'opération ou si l'emprunt sert uniquement d'avance dans l'attente du versement de subventions publiques.

*Décision par laquelle les copropriétaires reconnaissent que le syndic s'est acquitté de la charge qui lui a été confiée

Fonctionnement et vie de la copropriété

L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical se décident à la majorité simple, ainsi que l'adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles lois.

En revanche, la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical se votent à la majorité absolue. Cette règle prime également pour choisir un syndic, approuver son contrat* et ses honoraires et mettre fin à ses fonctions.

D'autres délibérations requièrent la majorité double des copropriétaires :

- Les modalités d'ouverture des portes pour permettre l'accès de personnes extérieures au lieu de travail d'une profession libérale ou autre activité autorisée dans l'immeuble ;
- Le choix de se dispenser de conseil syndical ;
- La modification du règlement de copropriété pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
- L'achat de parties communes par un copropriétaire s'il ne suscite pas de changement de la destination de l'immeuble (usage d'habitation, usage mixte de commerce et habitation...) ;
- La suppression du poste de concierge ou gardien et l'appropriation de son logement lorsqu'il appartient au syndicat.

Attention : La suppression du poste de concierge ou gardien se vote à l'unanimité dès lors qu'elle modifie l'usage de l'immeuble en vertu du règlement de copropriété. Tous les copropriétaires sans exception doivent également valider l'acquisition de parties communes par l'un des leurs si cela modifie la destination du bâtiment.


*Depuis le 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic doivent se conformer à un modèle type.

Travaux et transformation de l'immeuble

Sources de contentieux, de nombreux travaux soumis à l'assemblée générale doivent être validés par une majorité absolue de copropriétaires. Dans certains cas, une majorité simple suffit cependant, notamment pour réaliser un diagnostic technique global ou engager des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement de copropriété ou un arrêté de police.

Accessibilité

Les opérations visant à rendre l'immeuble plus facilement accessible aux personnes à mobilité réduite ou handicapées doivent être votées à la majorité simple, du moment qu'elles n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses équipements essentiels, comme la pose d'une rampe par exemple.

La majorité simple prévaut également lorsqu'un copropriétaire demande l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser des travaux d'accessibilité à ses frais.

Performance énergétique

Les règles diffèrent suivant la nature du chantier. L'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux sur les parties communes doit ainsi être validée à la majorité simple. Mais si l'ouvrage, justifié par l'intérêt collectif, affecte le logement (parties privatives) d'un copropriétaire, son vote requiert la majorité absolue.

Autres décisions rendues à la majorité absolue

Les délibérations listées ci-dessous doivent être approuvées à la majorité absolue :

- Travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration (installation d'un ascenseur, d'un chauffage central collectif, de boîtes aux lettres...) ;
- Autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser des travaux sur les parties communes à ses frais ;
- Installation de compteurs d'eau divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique et de répartiteurs de frais de chauffage ;
- Suppression du vide-ordures pour cause d'hygiène ;
- Ravalement imposé par l'administration ou installation d'une porte de cabine sur un ascenseur à paroi lisse ;
- Installation d'une antenne-relais et modifications apportées aux antennes hertziennes et satellitaires ou aux réseaux de fibre optique et câble.

A savoir : La suppression d'un équipement collectif, tel qu'un ascenseur vieillissant par exemple, doit être votée à l'unanimité.


Sécurité

Les copropriétaires doivent autoriser chaque année le passage des forces de l'ordre dans les parties communes et la transmission des images de vidéosurveillance à la police par un vote à la majorité absolue. Les mêmes modalités priment pour la pose d'un digicode et/ou interphone à l'entrée du bâtiment.

Travaux de sécurité

Lorsque des travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, une délibération à la majorité simple suffit pour lancer le chantier. Celui-ci peut porter sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert... La mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement dépend également d'un vote à la majorité simple.

Dans certains cas, le syndic peut engager seul des travaux, notamment pour les menues réparations relevant de la vie courante (changement d'une ampoule défectueuse, d'un interrupteur, d'une boîte aux lettres...). Face à une urgence, il peut également prendre l'initiative sans obtenir l'accord explicite des copropriétaires au préalable. Il doit toutefois en informer le conseil syndical et convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire valider sa démarche et le paiement.

Quelques exemples de travaux urgents :

- Rupture d'une canalisation d'eau ;
- Effondrement ou menace d'effondrement d'une cheminée ;
- Remplacement d'une chaudière ou de l'installation électrique ;
- Réfection d'une toiture pour cause d'infiltration d'eau ;
- Dégorgement du collecteur d'égout.

 

Les lois qui régissent les copropriétés

- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété ;

- Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières.

Immobilier : les frais d’agence à l’achat bientôt plafonnés ?

Les honoraires touchés par un professionnel de l'immobilier à l'issue d'une vente pourraient être limités dans un avenir proche. Le projet de loi Noé devrait aborder quant à lui le sujet de la dématérialisation des actes et contrats immobiliers.

 
Vers un plafonnement des honoraires de transaction ?

Après la location en 2014 et les notaires en 2015, la transaction en 2016 ? Le gouvernement devrait ouvrir prochainement le dossier des honoraires perçus par des agences immobilières pour la vente d'un logement, une crainte évoquée par le président de la Fnaim Jean-François Buet mardi 15 décembre 2015, en marge du congrès annuel du syndicat.

S'exprimant devant les agents immobiliers, la ministre du Logement Sylvia Pinel a expliqué qu'une révision de la loi Hoguet de 1970 qui régit les professions immobilières « serait utile », afin de prendre en compte l'émergence de nouveaux acteurs et les apports du numérique. Les professionnels espèrent à ce titre que le gouvernement va s'attaquer au cas Airbnb, la plateforme californienne étant considérée comme une concurrente à la location meublée classique.

Cette révision de la loi Hoguet est « demandée depuis longtemps » par la Fnaim mais elle suscite également l'inquiétude. Jean-François Buet s'attend ainsi à ce que le gouvernement propose d'encadrer la rémunération des professionnels pour la vente d'un logement et affirme que le sujet est étudié par le ministère du Logement. « On va commencer à se voir début 2016 » pour discuter des ajustements à apporter à la loi Hoguet, a-t-il précisé.

Mieux détailler les honoraires

La Fnaim plaide pour une transparence accrue sur les honoraires et une facturation séparée pour le vendeur et l'acquéreur. « Sur la transaction, le vrai problème est : qui paie les honoraires ? Il y a une interprétation qui ne me convient pas, qui revient à dire que c'est l'acquéreur qui paie les frais. Il y a un certain nombre de pratiques où, au dernier moment, on transfère la charge des honoraires du vendeur à l'acquéreur », a notamment dénoncé Jean-François Buet. Facturer le détail des prestations rendues à chacun permettrait alors de diminuer la dépense de l'acheteur. En revanche, le syndicat s'oppose à une limitation des honoraires perçus, suggérant à la place de diminuer les droits de mutation à titre onéreux, plus connus sous le terme impropre de « frais de notaire ».

Si elle devait se concrétiser, cette réforme serait une nouvelle étape dans l'encadrement de la rémunération des acteurs de l'immobilier. Elle succéderait en effet au plafonnement des honoraires facturés à un locataire, en place depuis septembre 2014, et à la refonte des tarifs des notaires votée en 2015, qui doit instaurer des tarifs fixes jusqu'à un certain prix.

 

Du nouveau dans Noé

Durant son discours aux agents immobiliers, Sylvia Pinel a également indiqué que le projet de loi sur les nouvelles opportunités économiques (Noé) abordera la question de la dématérialisation des actes, afin de permettre des envois par lettre recommandée électronique par exemple. Des réflexions à ce sujet ont déjà été entamées.


A lire également
Les clés pour reconnaître un vrai pro de l'immobilier

Immobilier : diminution des délais de vente en 2015

Les acheteurs n'avaient pas de temps à perdre en 2015. D'après le bilan annuel dressé par le réseau Orpi jeudi 10 décembre, la moitié des appartements et 54% des maisons dont il a géré la transaction ont été vendus en moins de deux mois (60 jours). « Les délais de vente sont repassés nettement sous la barre des 100 jours » atteinte en 2014 selon Orpi.

La coopérative met également en avant un relèvement des ventes de 10% par rapport à l'année dernière, combiné à « une diminution très légère des prix de vente de 0,75% ». Les notaires de France établissent un constat similaire et estiment que la reprise des transactions a été facilitée par la crainte d'une augmentation des taux de crédit immobilier après le printemps. Les vendeurs ont également intégré la baisse des prix en revoyant leurs prétentions à la baisse : Orpi évalue ainsi à 4,50% seulement l'écart entre le prix réclamé au départ et le montant réellement déboursé par l'acquéreur.

Location : l’assurance GRL peut être provisoirement prolongée en 2016

Les propriétaires-bailleurs couverts par la garantie des risques locatifs (GRL) pourront voir leur contrat reconduit d'un an supplémentaire en 2016. A partir de l'année prochaine, cette assurance doit être remplacée par la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (GURL).

 
Les assurances GRL ne prendront pas obligatoirement fin en 2016

Fin de vie graduelle pour la GRL. La garantie des risques locatifs souscrite par les propriétaires-bailleurs va bien être remplacée en 2016 mais les contrats existants ne vont pas disparaître immédiatement. Un décret publié dimanche 13 décembre 2015 au Journal Officiel aménage une transition en douceur entre cette couverture et sa remplaçante, la garantie universelle des risques locatifs (GURL).

Concrètement, le décret « autorise les assureurs à reconduire pour une année supplémentaire l'ensemble des contrats GRL en cours ». L'extension de garantie ne peut dépasser une année « à compter de la date d'échéance annuelle » du contrat. Cette dérogation est ouverte aux bailleurs qui conservent le même assureur ainsi qu'à ceux qui transfèrent leur GRL vers un prestataire autorisé, c'est-à-dire ayant signé l'avenant requis à la convention qui le lie à l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL).

L'assureur peut résilier le contrat

Hormis ce cas de figure, il ne sera plus possible de souscrire une GRL à compter du 1er janvier 2016 : seule la GURL, gérée par l'organisme Action Logement (ex-1% Logement), pourra être proposée à un bailleur afin de de le prémunir des impayés de loyers et des dégradations. Les contrats en cours restent valides jusqu'à leur expiration, « sauf résiliation par les assureurs », précise Action Logement sur son site internet.

Pour rappel, la GURL correspond à la version modifiée de la garantie universelle des loyers imaginée par l'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot dans la loi Alur. Initialement, cette garantie devait être ouverte à tous et couvrir un maximum de propriétaires et de locataires. Fin août 2014, le Premier ministre Manuel Valls avait annoncé l'abandon de cette assurance universelle en proposant de recentrer le dispositif sur les locataires jeunes salariés et précaires.


A lire également
Impayés de loyers : trois ans de délai de paiement pour les baux en cours

Les clés pour reconnaître un vrai pro de l’immobilier

Les Français n'ont pas toujours confiance dans les agents et professionnels de l'immobilier. Pour éviter de confier son projet à n'importe qui, il suffit d'adopter quelques réflexes. Le point sur les garanties à vérifier, les indices à détecter et les services à exiger avant de confier son mandat.

Les clés pour distinguer les vrais professionnels de l’immobilier des escrocs

Qui n'a jamais entendu parler d'un professionnel de l'immobilier peu scrupuleux ? Le 16 novembre dernier, Lefigaro.fr relatait un nouveau fait-divers de ce type, l'histoire d'un faux agent immobilier qui « aurait escroqué 47 familles ». De quoi en rebuter plus d'un... Mais faire appel à un agent immobilier ou un mandataire pour mener à bien son projet permet aussi de sécuriser l'opération, qu'il s'agisse d'un achat ou d'une vente. Encore faut-il tomber sur un « vrai pro » qui connaît son métier et à qui vous pouvez confier votre mandat en toute confiance. Avant de vous engager, suivez le guide.

Les garanties à vérifier

Pour vous servir, un agent immobilier doit détenir une carte professionnelle. Le mandataire, ou agent commercial, doit quant à lui avoir une délégation de la part du titulaire du précieux sésame, fournie par le patron du réseau par exemple. La carte professionnelle se veut une garantie de moralité (casier judiciaire vierge) et de formation. Elle mentionne également la garantie financière dont bénéficie le professionnel le cas échéant.

Demander sa carte à un agent s'avère toutefois... délicat. « Aucun particulier ne le fait », confirme Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi). A défaut, vous pouvez vous adresser au service des formalités de la chambre du commerce et de l'industrie (CCI) locale. Plus rapide encore, repérez l'attestation de responsabilité civile professionnelle, qui doit être obligatoirement affichée dans l'agence. Enfin, si vous êtes amené à verser un acompte pour l'achat, assurez-vous que votre interlocuteur dispose de la garantie financière adéquate, celle-ci devant également être affichée. « En l'absence de cet affichage, le professionnel ne peut pas vous demander de chèque ou d'indemnité », précise Henry Buzy-Cazaux.

Les indices à détecter

Au-delà de ces garanties, certains comportements doivent vous alerter. Exemple typique : demander un paiement avant la signature définitive. « Un agent immobilier peut toucher une rémunération seulement après la signature du contrat de bail ou de vente (acte authentique). Et si le processus n'aboutit pas à une signature, il a travaillé à perte », rappelle David Rodrigues, juriste de l'association de consommateurs CLCV. De même, si un professionnel vous demande une rémunération pour estimer la valeur de votre bien, passez votre chemin.

D'autres éléments peuvent vous faire douter du sérieux de la personne en face de vous. Les honoraires perçus pour la transaction doivent ainsi être connus. « Dès le stade de l'annonce, les professionnels sont obligés d'indiquer le montant des honoraires qu'ils vont percevoir. C'est un vrai progrès », explique Emmanuel Clausel, président de la plateforme Immobilier Stock Exchange. Si cette information ne vous est pas transmise, mieux vaut ne pas poursuivre. Enfin, certains professionnels essayent de vous aiguiller vers différents prestataires, comme des courtiers en crédit pour le financement par exemple. Quand un tel service vous est proposé, ce qui est légal et même rétribué du moment que le client ne subit pas de préjudice financier, vous devez être informé des liens entre les deux structures, notamment capitalistiques.

Attention en revanche à ne pas juger un professionnel à la devanture de son échoppe ou à la notoriété de son enseigne. « Je mets en garde contre le délit de sale gueule, avertit Henry Buzy-Cazaux. Si on pouvait assimiler le marketing à la rigueur professionnelle, ça se saurait. » « Nous ne conseillons jamais de privilégier un grand groupe ou réseau plutôt qu'une petite agence indépendante. Chacun a ses avantages et ses défauts », ajoute David Rodrigues.

Les services à exiger

Afin de jauger la qualité du professionnel en face de vous, retenez ceci : il est à votre service. « Il faut que le client sente que l'agent immobilier le met au centre de ses préoccupations », souligne Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Coté acquéreur, il ne faut pas se contenter de demander le nombre de biens proposés par un agent ou mandataire : vous devez être bien accompagné, et pas seulement lors des visites. « On n'achète pas tous les jours donc on a besoin d'être rassuré sur le fait que ça va bien se passer, il faut des réponses précises », prévient-il. C'est particulièrement le cas dans certaines situations, comme un achat en copropriété, un achat-revente ou encore l'acquisition d'un logement occupé par un locataire. Pour être bien informé, faites-vous remettre la fiche détaillée du logement (surface, diagnostics, charges, taxe d'habitation, taxe foncière...). Et surtout, « ne vous cantonnez pas à l'aspect du logement mais questionnez précisément le professionnel », recommande David Rodrigues.

Quand vous êtes vendeur, il faut savoir prendre son temps avant de choisir, surtout face aux plus pressés. « La qualité du professionnel se voit dès les premiers contacts : si quelqu'un veut prendre votre mandat de vente alors qu'il n'a même pas visité le logement, ce n'est pas la peine de sortir son stylo », soutient David Rodrigues. Dans ce processus, la vraie question est celle de l'estimation. « Si on a en face de soi quelqu'un qui vous dit « Je sais combien ça vaut » en se frottant le bout du nez, c'est un peu juste », plaisante Jean-François Buet. Faites-vous détailler LES différentes méthodes d'évaluation, en fonction du quartier et du type de bien, de l'orientation, du plan et de l'étage, de la valeur de construction... afin d'éviter une estimation au doigt mouillé. En outre, « celui qui ne vous demande pas l'acte de vente et un certain nombre de documents contenant des informations précises sur le logement n'est pas professionnel pour vous donner un prix », alerte le président de la Fnaim. Enfin, interrogez sa connaissance du marché et de ce qui se vend, du stock de logements disponibles ou encore des délais de transaction. « Si j'ai en face de moi quelqu'un qui est capable de répondre à ces questions, c'est la preuve que c'est un pro », affirme le patron du syndicat. De quoi vous rassurer avant de lui confier la vente de votre logement.

A lire sur le même thème
- Immobilier : Bien’Ici, un nouveau concurrent de Seloger et Le bon coin

Centre-ville, transports, éducation, ce qui pèse sur les prix immobiliers

Les prix de l'immobilier ne décroissent pas uniformément, loin de là, au fur et à mesure que l'on s'éloigne du centre-ville. Pléthore de facteurs influencent la valorisation des logements, l'accès à l'emploi et aux meilleurs collèges pesant lourd à Paris.

 
Ces facteurs inattendus qui pèsent sur les prix de l’immobilier

L'emplacement, la surface, l'orientation... La liste des critères influant sur le prix de vente d'un logement est très longue. Mais certains paramètres inattendus ou peu pris en considération jouent un rôle plus important qu'il n'y paraît, comme le montrent deux études présentées par l'association notariale Dinamic mercredi 8 décembre 2015. Explications.

• S'éloigner du centre-ville ne permet pas forcément de payer moins cher

A priori, il semble évident que plus on s'éloigne du centre d'une grande ville, plus les prix diminuent. La réalité s'avère plus complexe. Marie-Pierre de Bellefon, méthodologiste à l'Insee, prend ainsi l'exemple de Paris. La capitale comporte deux zones où les prix sont les plus élevés, dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés et celui des Invalides. En s'éloignant de ces pics, ils diminuent mais pas au même rythme : en allant vers l'Est, ils reculent de 76 euros/m² tous les 100 mètres, contre 47 euros/m² seulement dans la direction ouest. Autrement dit, « la baisse des prix n'est ni monotone, ni symétrique », analyse la statisticienne.

De plus, les pics ne se trouvent pas toujours au cœur des villes. A Clermont-Ferrand par exemple, il se situe en périphérie, le centre-ville où sont localisées la gare SNCF et l'usine historique Michelin étant dévalorisé. Sur le marché des appartements à Montpellier, il n'existe pas une mais trois zones de prix élevés, à savoir le centre historique, les quartiers du Port Marianne et ceux du nord de la ville, proches des hôpitaux et facultés.

• Les rénovations urbaines transforment profondément le marché

Autre point soulevé dans cette étude, les programmes de rénovation urbaine affectent sensiblement les prix de l'immobilier. Marie-Pierre de Bellefon prend l'exemple de la rive droite de Bordeaux : entre 2000 et 2010, les tours ont été remplacées par des immeubles plus petits destinés aux classes moyennes, les entrepôts ont disparu pour laisser la place à une promenade piétonne et le tramway a fait son apparition, reliant le quartier à la rive gauche.

Résultat, le marché immobilier bordelais a bien changé durant cette décennie : si le pic reste localisé dans le centre ancien, la spécialiste montre que « les prix élevés se sont nettement décalés vers la rive droite ». Le mouvement de hausse s'est concentré sur les quartiers les mieux desservis en transports et équipements. A l'inverse, « certains quartiers très valorisés en 2000 le sont comparativement moins en 2010 », comme ceux situés au sud-ouest de la ville ou encore le quartier Caudéran (rive gauche), car ils se retrouvent désormais excentrés par rapport aux zones les plus dynamiques et loin du tramway. De quoi inciter les futurs acquéreurs de Bordeaux à s'intéresser à la politique urbaine de la ville pour éviter de s'ancrer au « mauvais » endroit.

• Prime à l'éducation face aux transports à Paris

Enfin, l'environnement d'un logement peut jouer tout autant sur sa valorisation que ses qualités intrinsèques. A Paris par exemple, l'accès à l'emploi et aux meilleurs collèges pèsent lourdement selon Mathilde Poulhès, chargée d'études immobilières pour le ministère de l'Ecologie. Le facteur emploi suscite une différence de prix de 2,2%, tandis que le rattachement aux collèges les plus cotés entraîne une hausse de 1,04%. « Le fait d'être dans la même zone mais de ne pas dépendre du même collège de secteur fait que si mon collège a un taux de réussite supérieur de 9% et plus que celui d'à côté, je suis prêt à payer 1% de plus pour mon logement », résume Mathilde Poulhès. A titre de comparaison, une surface plus grande d'un mètre carré provoque un ressaut évalué à 1,1%. La présence ou non d'un ascenseur dans l'immeuble suscite pour sa part un écart de 2,1%.

En revanche, l'accès aux transports en commun n'a pratiquement aucune influence à Paris, et pour cause : « 90% des logements se situent à moins de 500 mètres d'une station de métro », rappelle la chercheuse. De même, le bruit routier ne semble pas avoir modifié la valorisation des biens.

A savoir : Une étude publiée en mai 2015 par le portail Meilleursagents.com montre que les meilleurs lycées parisiens font également gonfler les prix dans leurs quartiers.

4 acheteurs sur 10 jugent les prix immobiliers réalistes

Les prix ne sont pas trop élevés pour tout le monde. D'après le baromètre de la négociation immobilière publié par le site Logic-immo.com et le Journal du net mercredi 9 décembre 2015, près de 4 candidats à l'achat sur 10 (39,5%) les jugent réalistes. « C'est 1,5 point de plus que lors de la dernière mesure, en avril 2015 et, surtout, 6,4 points de plus qu'il y a un an », souligne le baromètre.

Malgré cette progression, une majorité de sondés (54,3%*) estiment que les prix ne correspondent pas à la vraie valeur des biens. Surtout, 9 futurs acquéreurs sur 10 (91,7%) envisagent de négocier une baisse avec le vendeur. Une proportion importante qui trahit peut-être la crainte d'un mouvement de hausse : selon l'observatoire du moral immobilier publié le 1er décembre, 28% des acheteurs pensent que les prix vont augmenter dans les six mois à venir.

*6,2% des sondés ne se prononcent pas


A lire également
Les prix immobiliers ne flambent pas, malgré la hausse des ventes

Pénalités renforcées pour les propriétaires de logements insalubres

Le propriétaire d'un logement sous le coup d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou de sécurité peut être sanctionné d'une amende journalière de 20 euros tant que les travaux exigés n'ont pas été réalisés. Un montant majoré de 20% par mois jusqu'à la remise en état.

 
Les pénalités pour les propriétaires de logements insalubres

Les propriétaires irresponsables n'ont qu'à bien se tenir. Un décret d'application de la loi Alur sur le logement publié au Journal Officiel du 9 décembre 2015 précise les pénalités applicables aux bailleurs de logements insalubres. Plus précisément, ces sanctions concernent les propriétaires de logements ou d'immeubles d'habitation sous le coup d'un arrêté d'insalubrité remédiable, de péril ordinaire ou de sécurité délivré par la mairie* qui ordonne la réalisation de travaux de remise en état.

1.000 euros par jour maximum

Un propriétaire qui ne se plie pas à l'injonction municipale risque ainsi une amende journalière, également appelée astreinte, de 20 euros, en sachant que ce montant est multiplié par le nombre de logements concernés par l'arrêté. Si l'arrêté municipal est assorti d'une interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux, l'astreinte grimpe à 50 euros par logement et par jour de retard.

Les pénalités ne s'arrêtent pas là. Lorsque l'amende est levée « dans le cadre d'une procédure concernant les parties communes d'un immeuble », son montant est égal à 20 euros multiplié par le nombre de logements compris dans l'immeuble, soit 300 euros par jour pour un bâtiment de 15 appartements par exemple. « Le cas échéant, cette astreinte relative aux parties communes s'ajoute à celles relatives aux parties privatives », précise le décret.

De plus, la loi prévoit désormais d'augmenter le montant des astreintes de 20% par mois tant que les travaux requis n'ont pas été réalisés et constatés par un agent municipal. Certaines limites sont toutefois prévues : le montant de l'astreinte est ainsi plafonné à 1.000 euros par jour de retard. « Le total des sommes demandées ne peut être supérieur à 50.000 euros sauf pour les équipements communs des immeubles collectifs », ajoute le décret.

*A Paris, ce pouvoir est exercé par le préfet de police.


A lire également
Pas de réparations locatives si le logement est vétuste
Mal-logement : prix, impayés, budget, 3 choses à savoir sur le cas français

Les prix immobiliers ne flambent pas, malgré la hausse des ventes

La croissance des ventes de logements anciens en 2015 n'a pas fait repartir les prix à la hausse d'après les notaires de France. Dans la plupart des grandes villes, ils restent orientés à la baisse, pour les appartements comme pour les maisons.

 
La hausse des ventes immobilières n’a pas entraîné celle des prix

Le marché immobilier peut-il rester sur la bonne trajectoire ? Les futurs acquéreurs ne peuvent que l'espérer. Les ventes de logements anciens ont progressé de 4,2% en 2015, soit 753.000 biens échangés selon les statistiques provisoires* présentées par les notaires de France mercredi 8 décembre. L'amélioration du marché immobilier est nette dans certains départements, comme le Calvados (+20%), la Gironde et le Nord (+18%) ou encore les Alpes-Maritimes, tandis que d'autres restent en difficulté, à l'image de l'Indre (-6%).

Pour expliquer cette recrudescence des achats immobiliers, les notaires pointent la peur d'un relèvement des taux de crédit évoquée à la fin du printemps et durant l'été. « Les effets d'annonce d'une augmentation des taux d'intérêt ont eu un impact sur le redémarrage du marché : les vendeurs se sont dit qu'il fallait baisser les prix et les acquéreurs que c'était le moment d'y aller », analyse le président de l'Institut de droit notarial, Thierry Thomas. Résultat, « la hausse des volumes ne s'est pas traduite par une hausse des prix » affirme-t-il. Les projections à janvier 2016 mettent en avant leur stabilité, avec des variations positives de 0,4% pour les appartements et 0,7% pour les maisons en province.

Prix en baisse dans une majorité de grandes villes

Bien entendu, tous les marchés immobiliers n'évoluent pas de la même façon. Plusieurs grandes villes de plus de 150.000 habitants accusent ainsi des chutes de prix significatives sur le segment des appartements, telles que Toulon (-7%, 2.040 euros/m²), Dijon (-7,2%, 1.930 euros/m²) et Saint-Etienne (-10,4%, 950 euros/m²). A l'opposé, seules Toulouse (+0,1%, 2.500 euros/m²) et Strasbourg (+1,5%, 2.420 euros/m²) voient leurs prix augmenter. Partout ailleurs, il faut compter sur des replis allant de 0,5 à 4%.

Prix des appartements en province en 2015

Côté maisons, les variations sont moins uniformes. Les notaires pointent un repli conséquent des prix à Strasbourg (-6,8%, 259.500 euros) et Dijon (-7,3%, 201.500 euros) mais observent aussi des augmentations dans sept agglomérations. Les autres grandes villes enregistrent des baisses inférieures à 5%.

Prix des maisons en province en 2015

Les logements achetés avant la crise financière bientôt sur le marché ?

En termes de perspectives, plusieurs facteurs contradictoires pourraient jouer en 2016. Les acheteurs passés à l'acte juste avant ou pendant la crise financière de 2008 pourraient mettre leur logement en vente, sachant que la durée de détention moyenne d'un bien oscille entre 7 et 8 ans. « On se pose la question de savoir si tous ces propriétaires vont se dire que c'est le moment d'y aller, avec les taux toujours bas et le marché redevenu fluide, et d'adapter leur logement à leurs besoins », s'interroge Thierry Delesalle, notaire à Paris. Si cela devait se vérifier, l'offre de logements gonflerait, ce qui contribuerait à contenir une envolée des prix. A contrario, si les stocks des agences immobilières, enfin partis en 2015, ne se reconstituaient pas, le marché pourrait devenir plus tendu et haussier.

Autre paramètre à ne pas négliger, la réforme du prêt à taux zéro et son extension à l'ensemble du territoire pour l'achat d'un logement ancien sous conditions de travaux. Une réforme à même de redonner des marges de manœuvre aux primo-accédants mais aussi aux vendeurs qui ne seront peut-être pas si enclins à revoir leurs prétentions à la baisse.

*Statistiques sur douze mois arrêtées à fin septembre et complétées par les données des avant-contrats

 

Quel logement pour quel budget ?

Afin de rendre leurs statistiques plus concrètes, les notaires de France ont établi une liste d’exemples de logements accessibles pour des budgets de 80.000, 150.000, 250.000 et 500.000 euros en province.

Les logements pouvant être achetés en province en fonction du budget de l'acquéreur

« Bien’Ici permet de s’informer sur son futur cadre de vie »

INTERVIEW Le nouveau portail d'annonces immobilières Bien'Ici a fait ses débuts lundi 7 décembre 2015. Le président du réseau Orpi, Bernard Cadeau, revient sur ce projet lancé par les professionnels de l'immobilier et sur ce qu'il peut apporter aux clients.

 
Bernard Cadeau, président d'Orpi

Toutsurmesfinances.com : Pourquoi avoir pris part à la création du portail d'annonces immobilières Bien'Ici ?

Bernard Cadeau, président d'Orpi : Il s'agit un moment historique car c'est l'ensemble de la profession qui porte ce projet. Culturellement chez Orpi, nous avons déjà ce principe de partager des mandats et de se regrouper. Participer à cette offre globale ne nous pose donc aucun problème. Le but est de démonter au client qu'il peut avoir accès à une offre exhaustive à un seul endroit.

Il faut aussi mentionner l'enjeu de la donnée : ce qui se vend, ce qui se loue, à quel prix... Nous, promoteurs et réseaux d'agences, produisons cette donnée, il est donc naturel de la gérer. Pour pouvoir l'exploiter, il faut atteindre un certain volume et ce regroupement le permet. Tout ceci bénéficie au client. Pour un vendeur par exemple, le plus anxiogène s'avère l'estimation du prix de son bien : en agrégeant les données, on peut comparer davantage de valeurs, ce qui améliore la qualité de l'estimation.

Combien d'annonces seront diffusées ?

Bien'Ici dépassera le million d'annonces en rythme de croisière [contre 300.000 au lancement le 7 décembre 2015, Ndlr] et plus on a d'annonces, mieux c'est. Elles couvrent l'ensemble du marché immobilier, la location, l'achat, l'immobilier ancien, le neuf... A notre connaissance, il s'agit du seul portail qui agrège toute cette offre.

« Faire évoluer et améliorer le parcours de recherche »

Qu'est-ce que ce nouveau portail apporte aux utilisateurs ?

Nous avons voulu proposer une expérience fluide et pas seulement une recherche mécanique. L'immobilier est un projet de vie : une fois le bien trouvé, l'acheteur s'intéresse à son environnement, les services à proximité, les commerces, les transports, les écoles... Tout ce qui fait que demain, je vais vouloir vivre dans un quartier plutôt qu'un autre. Bien'Ici donne les moyens de s'informer sur son futur cadre de vie.

Bien'Ici propose également un service de géolocalisation en temps réel. Jusqu'à quel degré de précision l'internaute peut-il aller ?

Nous n'allons pas donner les adresses des clients, c'est une évidence. L'outil de géolocalisation permet de régler une focale sur le lieu recherché, d'un rayon minimum de deux kilomètres en zone rurale et de 200 mètres en milieu urbain. La précision de la géolocalisation dépend de l'annonceur mais cet atout rentre dans la logique de notre métier, c'est-à-dire de montrer le logement et le lieu de vie.

Que répondriez-vous à un particulier réfractaire à Bien'Ici, parce qu'il est contrôlé par les professionnels de l'immobilier ou qu'il n'entend pas changer ses habitudes sur Seloger ou Le bon coin ?

Je lui dirais en premier lieu que sur Seloger, toutes les annonces sont postées par des professionnels, contrairement au Bon coin où les particuliers mettent également des biens sur le marché. Je répondrais à cette personne : « Venez chez nous, regardez, essayez. » In fine, le client a toujours raison. A nous de faire le nécessaire pour que son parcours soit pertinent afin qu'il revienne sur le portail. Et nous allons écouter les clients, ce qu'ils nous disent, pour faire évoluer et améliorer ce parcours de recherche.


Propos recueillis par Thibault Fingonnet

Immobilier : Bien’Ici, un nouveau concurrent de Seloger et Le bon coin

Les professionnels de l'immobilier réunis lancent leur propre portail d'annonces immobilières, dénommé Bien'Ici. Le site entend mettre plus d'un million d'annonces en ligne à terme, à l'achat comme à la location, dans l'immobilier neuf et ancien.

 
Lancement de Bien’Ici, portail d’annonces immobilières 100% professionnel

Les professionnels de l'immobilier* se rebiffent. Face aux mastodontes que sont Seloger et Le bon coin, ils ont inauguré leur propre portail d'annonces immobilières, Bien'Ici, lundi 7 décembre 2015. Un site entièrement à la main des promoteurs et agents immobiliers qui affiche l'ambition de proposer une offre exhaustive avec la mise en ligne, à terme, de plus d'un million d'annonces à la location ou à la vente (mandats simples et exclusifs), contre environ 300.000 au 7 décembre.

Pour les représentants des métiers de l'immobilier, l'enjeu est double : contrecarrer Seloger et Le bon coin pour ne plus avoir à se plier à leurs tarifs mais également contrôler de bout en bout la diffusion des annonces. « Nous avons voulu concevoir notre propre vitrine numérique », confirme Claude Auch-Hisiger, agent alsacien membre du syndicat national des professionnels de l'immobilier (SNPI).

Plus d'informations sur la vie du quartier

Côté consommateur, les concepteurs du site mettent en avant la géolocalisation 3D en temps réel inspirée du jeu vidéo, « une vraie 3D qui permet de tourner autour du bâtiment », note le directeur général de Bien'Ici David Benbassat. « Ce qui est innovant, au-delà de la technologie, c'est de pouvoir trouver sur le même site, avec le même parcours et les mêmes critères, sur un secteur ou un quartier définis des biens soit neufs soit dans l'existant. C'est l'un des points fondamentaux dont on peut se féliciter », ajoute le porte-parole du portail et président du réseau L'Adresse Brice Cardi.

Pour améliorer l'information des internautes, le portail affiche les points d'intérêts dans le quartier d'un logement donné : écoles, transports, médecins et pharmacies, lieux de sortie et de courses sont ainsi répertoriés, une gamme qui devrait s'enrichir dans les mois à venir. « Ce site deviendra un observatoire de l'immobilier », explique Brice Cardi, avec l'ajout de renseignements sur le marché (ce qui se vend, dans quels délais...). Des informations sur le quartier, comme sa population ou encore le niveau des impôts locaux, sont également disponibles, en dessous des éléments classiques d'une annonce (photos, prix et surface, bilan énergétique, honoraires facturés, date de publication...).

En revanche, Bien'Ici n'a pas l'intention de révolutionner la relation des Français avec les agents immobiliers. Si l'internaute repère un logement qui correspond à ces attentes, il pourra... envoyer un mail ou obtenir le numéro de téléphone du professionnel qui détient le mandat du bien. Une prise de contact vidéo de type Skype pourrait être envisagée pour améliorer ce point selon David Benbassat. Une application mobile serait elle aussi dans les tuyaux et d'autres fonctionnalités, comme la possibilité de tracer une zone de recherche manuellement, pourraient faire leur apparition en 2016.

*4 syndicats professionnels (Fnaim, Unis, SNPI, FPI) et 25 acteurs de l'immobilier (Foncia, Century 21, Orpi, Guy Hoquet, Nexity...)

Logement : près d’un million de jeunes revenus vivre chez leurs parents

4,5 millions de majeurs vivent chez leurs parents selon un rapport publié samedi 5 décembre 2015 par la fondation Abbé Pierre. Près d'un million d'entre eux ont vécu dans un logement indépendant avant de revenir occuper le domicile familial.

 
Les « Tanguy » inquiètent la fondation Abbé Pierre

Quitter le cocon familial n'est pas facile, surtout quand on peine à se loger ailleurs. Une étude de la fondation Abbé Pierre intitulée « La face cachée des Tanguy » en référence au célèbre film montre que 4,5 millions de majeurs vivent chez leurs parents ou grands-parents, dont 1,3 million de jeunes âgés de plus de 25 ans.

Si on retrouve donc une large majorité de jeunes entre 18 à 24 ans, « le plus souvent des étudiants, élèves en formation ou stage non rémunérés », le rapport publié samedi 5 décembre 2015 explique que 841.000 personnes âgées de 25 à 34 ans occupaient le domicile familial en 2013*, de même que 479.000 adultes de plus de 35 ans. « Parmi les hébergés de 25-34 ans, on ne compte plus que 11% d'étudiants (contre 59% chez les 18-24 ans), et 35% ont déjà fait l'expérience d'un logement indépendant (contre 20% parmi l'ensemble des hébergés et 15% chez les 18-24 ans) », ajoute la fondation.

Retour à la case départ

Les grands enfants sont donc souvent amenés à revenir vivre chez leurs parents après avoir goûté à leur indépendance. « 925.000 personnes ont été dans ce cas en 2013 après une expérience autonome de plus de trois mois, et de plus d'un an pour les deux tiers d'entre eux. L'expérience a même duré plus de cinq ans pour quelque 160.000 personnes », souligne le rapport. Pour une majorité d'entre eux, le passage chez papa-maman s'éternise : « 64% des jeunes revenus au domicile parental y résidaient depuis plus de six mois (590.000 personnes), et même depuis plus d'un an pour la moitié d'entre eux (455.000 personnes). »

Sans surprise, le retour à la case départ s'impose comme une solution face à la perte d'emploi ou aux problèmes de finances, de santé ou de logement dans 454.000 cas. Une tendance encore plus affirmée chez les 25-34 ans (61%) et les plus de 35 ans (86%). Le facteur financier s'avère particulièrement critique, 55% des 25-34 ans affirmant qu'ils quitteraient le domicile familial s'ils en avaient les moyens.

A savoir : En Ile-de-France, les jeunes quittent le domicile familial à 24 ans et 9 mois en moyenne, contre un peu plus de 22 ans en province.


*L'étude de la fondation Abbé Pierre s'appuie sur l'exploitation de l'enquête nationale Logement (ENL) 2013 de l'Insee


A lire également
Mal-logement : prix, impayés, budget, 3 choses à savoir sur le cas français

Pouvoir d’achat immobilier : en 2015, avantage au Sud

Marseille, Montpellier et Toulouse figurent sur le podium du pouvoir d'achat immobilier 2015 du courtier Meilleurtaux.com. La surface pouvant être acquise pour 1.000 euros de mensualité sur 20 ans progresse dans toutes les grandes villes, à l'exception de Strasbourg. Pour un tel effort, les Parisiens doivent se contenter d'un studio.

 
Les métropoles du Sud ont le plus fort pouvoir d’achat immobilier en 2015

En 2015, les Français ont pu voir et surtout acheter plus grand. Le courtier en crédit Meilleurtaux.com indique que le pouvoir d'achat immobilier a progressé dans 9 des 10 plus grandes villes de l'Hexagone, selon son bilan annuel diffusé jeudi 3 décembre. Seule Strasbourg fait défaut, perdant 3 mètres carrés (m²) au cours de l'année pour atteindre une capacité d'achat de 79 m² pour un effort de 1.000 euros par mois sur 20 ans.

Trois métropoles du Sud figurent en tête de ce palmarès, Marseille (94 m²) devançant largement Montpellier (81 m²) et Toulouse (80 m²). Depuis décembre 2014, les acquéreurs marseillais ont gagné 11 m², un petit peu plus que les Montpelliérains (+10 m²). A Toulouse, la progression s'avère en revanche plus modeste, de 2 m² seulement. Strasbourg et Nantes (76 m², + 2 m²) complètent le top 5, devant Lille et ses 71 m² (+3 m²).

En fond de classement, Bordeaux (64 m²), Lyon (54 m²) et Nice (52 m²) gagnent un petit m² chacune. Enfin, Paris plafonne à seulement 23 m², les acquéreurs étant pénalisés par les prix élevés de la capitale. « Pour résumer, l'équivalent d'un beau trois pièces sépare désormais la capitale de la cité phocéenne (70 m² en plus à Marseille). La baisse des taux ne profite que très peu aux Parisiens », commente à ce titre la porte-parole du courtier Maël Bernier.

Baisse des taux et des prix, le jackpot pour les acquéreurs

L'année 2015 aura donc été particulièrement plaisante pour les candidats à l'achat immobilier, ceux-ci bénéficiant de la combinaison gagnante « baisse des prix/baisse des taux », comme l'explique Maël Bernier : « Des prix qui baissent légèrement ou restent stables et des taux qui affichent des niveaux plus bas qu'en 2014 (malgré une très légère remontée en juillet) ont contribué à faire de 2015 un très bon cru. »

Dans certains cas, la progression du pouvoir d'achat immobilier sur deux ans s'avère spectaculaire. Fin 2013, un Marseillais pouvait financer l'acquisition de 72 m² seulement, soit 22 m² de moins qu'en décembre 2015. A Montpellier, la capacité d'achat a grimpé de 15 m² en l'espace de 24 mois. A noter également les hausses de 8 m² enregistrées à Nantes et Toulouse. De quoi rassurer certains aspirants propriétaires, échaudés par la légère hausse de taux estivale et la crainte d'une remontée des prix.

 
Evolution du pouvoir d'achat immobilier entre 2013 et 2015

Renégociation de crédit immobilier : 200 euros d’économisés en 2015

Meilleurtaux.com signale que les emprunteurs avec un crédit en cours ont aussi bien profité de la baisse des taux en 2015. Sur la base des dossiers traités par le courtier, ils ont renégocié en moyenne 164.000 euros sur 17 ans et demi, à un taux de 2,06% sur 15 ans. L’économie globale sur le coût du crédit atteint ainsi 35.878 euros, « soit 200 euros par mois ou 2.400 euros par an », selon Maël Bernier.

Immobilier : le prix des petites surfaces flanche à Paris

Le prix des studios et 2 pièces a reculé de 1,1% à Paris en novembre 2015. Une baisse attribuée en grande partie à l'encadrement des loyers par le portail Meilleursagents.com. Les notaires indiquent que ce type de biens semble moins recherché par les acquéreurs.

 
Les prix des studios et 2 pièces, moins demandés, baisse à Paris

Le studio parisien perdrait-il de son attrait ? Selon le portail Meilleursagents.com, le prix des petites surfaces (studios et 2 pièces) a chuté de 1,1% en novembre 2015, « une baisse assez spectaculaire (...) suite à un afflux de mises en vente face à une demande qui reste atone », d'après son président Sébastien de Lafond. Dans son baromètre publié mercredi 2 novembre, le site internet souligne que cette tendance n'affecte que les petits logements, le prix des appartements de 3 pièces et plus prenant 0,3% dans le même temps.

Conséquence de l'encadrement des loyers ?

Pour Sébastien de Lafond, les petits appartements, qui représentent environ 55% des logements mis en location selon l'observatoire Clameur, font les frais de l'encadrement des loyers. « Nous recevons un nombre croissant d'appels de propriétaires bailleurs nous demandant de mettre en vente leur bien. Les investisseurs échaudés s'éloignent de ces types d'actifs dont la rentabilité est remise en cause par des loyers contraints », analyse-t-il. Meilleursagents.com mentionne également la future hausse des frais d'acquisition (droits de mutation à titre onéreux), bien que ce relèvement de la fiscalité n'épargne pas les grands logements.

De leur côté, les notaires remarquent aussi un moindre intérêt pour les petites surfaces. « On constate, mais cela reste à confirmer, qu'il y a de nouvelles tendances sur le studio. Il y aurait moins d'acquéreurs, surtout sur Paris. Est-ce que c'est l'encadrement des loyers qui est en cause ? Je ne sais pas, cela reste à affiner, indiquait Thierry Delesalle, notaire dans la capitale, lors d'un point sur l'évolution du marché parisien jeudi 26 novembre. On s'attend à une baisse des prix plus importante pour les studios que pour les 2, 3, 4 pièces. »

Pour Meilleursagents.com, le désintérêt des investisseurs va pénaliser les locataires en réduisant l'offre disponible. Il n'est cependant pas uniquement lié à l'encadrement des loyers. Les notaires interprètent plutôt ce réflexe comme une réaction aux prix élevés de la pierre parisienne, qui contribuent eux aussi à limiter la rentabilité des investissements locatifs. Quelle qu'en soit la raison, professionnels et officiers publics s'accordent sur un point : les locataires devraient avoir plus de mal à se loger dans la capitale à l'avenir.


A lire également
Studios, meublés,... les mauvais élèves de l'encadrement des loyers

Immobilier : le moral des acheteurs a faibli après l’été 2015

L'observatoire du moral immobilier de Logic-immo.com note un repli des intentions d'achat. La hausse estivale des taux de crédit a produit un effet psychologique négatif tandis que les prix suscitent encore des frustrations. L'offre et la demande peinent à se rencontrer.

 
Crédit, prix… les acheteurs ne voient pas le marché immobilier en rose

Est-ce le bon moment pour acheter un logement ? Les Français ne semblent plus aussi sûrs, si l'on en croit les conclusions de la 17ème vague de l'observatoire du moral immobilier* présentée par le portail d'annonces Logic-immo.com mardi 1er décembre 2015. Les intentions d'achat et de vente se sont repliées entre avril et octobre et la perception du marché s'est dégradée. Si le marasme est encore loin, 70% des futurs acquéreurs jugeant le moment encore opportun pour passer à l'acte, l'optimisme est quelque peu retombé depuis le printemps (80% en avril 2015).

Brutale réaction à la petite remontée des taux estivale

Pour expliquer ce résultat, l'observatoire met en avant la hausse minime des taux de crédit intervenue cet été. « Au-delà du simple calcul du pouvoir d'achat immobilier, les taux d'intérêt ont pris une dimension psychologique et du coup, les acquéreurs sont plus sensibles à l'évolution des taux qu'à leur niveau réel », relève Stéphanie Pécault, responsables des études pour Logic-immo.com. Ainsi, en avril 2015, 46% des acquéreurs avec un projet à mener dans les six mois se disaient motivés par les taux d'emprunt, qui se situaient à 2,34% en moyenne selon la Banque de France. En octobre, cette proportion tombe drastiquement, à 29%... et pourtant, le taux moyen s'avère encore plus faible (2,22% en septembre).

Le renchérissement estival du coût du crédit a donc eu « un effet massue » sur les candidats à l'achat, même si celui-ci ne se prolongera pas nécessairement encore très longtemps. « Il y a vraiment un écart entre le seuil psychologique au-delà duquel les acheteurs n'iront pas emprunter (3,2% selon l'étude, Ndlr) et les taux actuels. On se dit qu'une fois qu'ils auront pris un peu de recul, ils reviendront sur le marché », ajoute Stéphanie Pécault.

En parallèle, « l'idée d'une hausse des prix commence à s'installer dans la tête des acquéreurs », poursuit-elle. 28% des acheteurs pensent ainsi qu'ils vont augmenter dans les six prochains mois, une proportion jamais observée depuis 2011. Ils sont également 50% à tabler sur une telle tendance d'ici deux ans. Autrement dit, les perspectives s'avèrent peu enthousiasmantes pour ces ménages « qui se sentent parfois frustrés par le prix des biens immobiliers » par rapport à leur budget (82%).

Insatisfaction des acheteurs face à l'offre proposée

Au-delà du moral des acquéreurs qui faiblit, l'observatoire met en avant l'inadéquation de l'offre de logements mis en vente avec leurs attentes. Ce point est cité par 72% des sceptiques sur l'aboutissement de leur projet dans les six mois, loin devant les prix trop élevés (55%). Une situation qui pénalise les acheteurs-revendeurs, moins nombreux à vouloir poursuivre leur projet.

Pour les aspirants au premier achat immobilier, la question du prix se pose avec plus d'acuité. Alors que 57% des acquéreurs non-revendeurs cherchent un bien à moins de 200.000 euros, seuls 35% des logements mis en vente par les acheteurs-revendeurs correspondent à cette enveloppe. A l'inverse, 34% des biens que ces derniers proposent dépassent les 300.000 euros, un budget acceptable pour seulement 17% des non-revendeurs. « Les jeunes foyers qui rentrent sur le marché n'ont pas les moyens d'acheter ce que revendent leurs aînés », analyse Stéphanie Pécault. Autant dire que la poursuite de la baisse des prix en 2016 annoncée par certains ne sera pas un luxe pour les primo-accédants.

*Enquête d'opinions menée auprès d'un échantillon de 3.886 personnes, dont 1.251 ayant un projet d'acquisition d'ici à un an. Etude réalisée par l'institut TNS Sofres.

Pas de réparations locatives si le logement est vétuste

Un locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations d'entretien courant si le logement qu'il occupe est dans un état vétuste. L'aggravation de la vétusté liée à l'absence de travaux ne peut pas lui être reprochée, rappelle la Cour de cassation.

 
Les réparations locatives ne sont plus exigibles si le logement est en trop mauvais état

Un locataire n'est pas responsable des réparations locatives lorsque son bailleur laisse le logement dans un mauvais état. Dès lors qu'il n'est pas remis en état par le propriétaire, il est impossible pour les occupants d'entretenir correctement le bien, confirme la Cour de cassation dans un arrêt rendu jeudi 5 novembre 2015.

La plus haute juridiction de l'ordre judiciaire a donné raison sur ce point à la cour d'appel de Douai. Cette dernière avait condamné un bailleur à indemniser ses locataires à hauteur de 24.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, du fait de la déliquescence de la maison qu'ils occupaient depuis 1978. Une maison « vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite », est-il indiqué dans l'arrêt.

La vétusté annule la responsabilité du locataire

Dans son argumentation, le propriétaire soutenait que le bail de location entérinait la responsabilité des occupants. En vertu d'une clause spécifique, ils « s'engageaient solidairement à entretenir les locaux et à assumer la charge de toutes réparations d'entretien y compris celles du clos et du couvert et des peintures extérieures (...), à remettre en état la peinture extérieure des boiseries, au fur et à mesure que cela serait nécessaire pour leur conservation et à réviser la toiture, les souches de cheminées, les gouttières et descentes d'eaux pluviales, à chaque fois que leur état défectueux serait néfaste à la conservation de la maison ».

Mais les locataires n'ont pas à prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, quelles que soient les clauses inscrites dans le contrat. Comme le bailleur ne s'en est pas occupé comme il le devait, la justice considère qu'il est impossible pour les occupants d'entretenir correctement le logement « et qu'il ne pouvait leur être reproché le fait que ce manque d'entretien avait aggravé cette vétusté ».

Pour rappel, un locataire reste normalement tenu d'assurer l'entretien courant de son logement. Il doit également assumer les réparations d'usage, telles les raccords de peinture, le débouchage des canalisations, le remplacement des joints et colliers de plomberie ou encore celui des interrupteurs et des prises de courant. Si l'occupant ne s'en charge pas, le bailleur peut retenir tout ou partie de son dépôt de garantie au moment de quitter les lieux. Si celui-ci ne suffit pas à couvrir les frais, le propriétaire peut tenter de trouver un accord pour un dédommagement ou exiger des dommages et intérêts en cas d'échec.
 

Une clause d’indexation du loyer ne contrecarre pas la loi de 1948

Dans cet arrêt, la Cour de cassation tranche également un litige portant sur l’évolution d’un loyer plafonné par la loi de 1948. Le bailleur entendait faire payer aux locataires un rappel d’indexation de loyer, en vertu d’une clause d’indexation annuelle basée sur l’indice de la construction inscrite dans le bail. La cour d’appel de Douai lui a donné raison en condamnant les occupants à régler 40.344,46 euros. La Cour de cassation a annulé ce jugement, en rappelant que « le loyer devait être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation ».

Immobilier : Paris repasse la barre des 8.000 euros/m²

Le prix moyen du mètre carré à Paris a légèrement augmenté cet été pour se fixer de nouveau au-dessus du seuil des 8.000 euros selon les notaires de Paris. D'un arrondissement à l'autre, les prix varient très fortement, à la hausse comme à la baisse.

 
Panorama des prix de l'immobilier à Paris

L'immobilier parisien reprend de la valeur. Le prix moyen du mètre carré a de nouveau franchi la barre des 8.000 euros au cours de l'été 2015, d'après les statistiques présentées par les notaires de Paris jeudi 26 novembre. Il se fixe désormais à 8.020 euros/m² et devrait se stabiliser à ce niveau d'ici début 2016 : sur la base des avant-contrats signés en octobre et novembre, les notaires estiment qu'il gagnera seulement 10 euros sur la fin d'année 2015. Une constance qui pourrait contribuer à la reprise des achats observée cet été dans la capitale (+22%, 9.680 logements) et plus largement dans la région Ile-de-France.

4 arrondissements au-dessus de 11.000 euros/m²

Au-delà de cette moyenne, les prix varient sensiblement suivant la localisation. 4 arrondissements dépassent par exemple les 11.000 euros/m² dans le centre de Paris (Ier, IVème, VIème et VIIème). A l'inverse, les XIXème et XXème arrondissements n'atteignent pas le seuil des 7.000 euros/m², leurs prix moyens atterrissant respectivement à 6.550 euros et 6.750 euros du mètre carré. La carte ci-dessous met également en lumière un clivage Est/Ouest prononcé dans la capitale, les arrondissements de l'Ouest excédant toujours la limite des 8.000 euros/m².

Les prix à Paris par arrondissement

L'hétérogénéité des arrondissements s'illustre également par les variations de prix observées par les notaires. Les Ier et IIème ont par exemple gagné plus de 10% en un an, tandis que 13 arrondissements sont orientés à la baisse, en particulier le XVIème (-5,3%) et le XIIème (-6,1%).

Les variations de prix à Paris selon les arrondissements

D'un quartier à l'autre, les prix oscillent de 6.030 euros/m² à Pont de Flandre (XIXème) à 14.530 euros aux Champs-Elysées (VIIIème). Historiquement, les quartiers de Paris les plus populaires voient leurs prix grimper plus rapidement que les quartiers huppés mais cette tendance ne se vérifie pas systématiquement, comme le montre le tableau suivant.

Les quartiers les plus et moins chers de Paris

Immobilier locatif : les loyers baissent, les locataires déménagent

Les loyers continuent de diminuer en 2015. Les prix à la location reculent dans la majorité des grandes villes, les studios et 2 pièces étant les plus affectés. Près d'un tiers des locations ont été remises sur le marché cette année.

 
La baisse des loyers continue en 2015

2015 sourit aux locataires. Les loyers de marché, mesurés lors d'une relocation ou nouvelle location, baissent de 1,1% en moyenne à fin novembre*, d'après les derniers chiffres publiés par l'institut Clameur mercredi 25 novembre. 14 des 20 plus grandes villes de l'Hexagone sont concernées, Marseille, Lyon et Strasbourg subissant les plus forts reculs.

L'évolution des loyers dans les 20 plus grandes villes de France

Les petits logements davantage impactés

Au-delà des plus grandes villes, Clameur note que les loyers reculent dans la moitié (50,2%) des villes de plus de 10.000 habitants. Un an plus tôt, moins d'un tiers d'entre elles se trouvaient dans la même situation.

Si la baisse des loyers s'illustre un peu partout en France, tous les types de logements n'affichent pas les mêmes tendances. Les studios et 1 pièce voient ainsi leurs prix à la location diminuer de 2,4% en moyenne, tandis que les 2 pièces accusent une baisse de 1%. Le loyer moyen d'un 3 pièces fléchit quant à lui de 0,3% seulement, tandis que celui d'un 4 pièces grappille 0,4% et celui d'un 5 pièces 0,1%. La plupart des locataires s'en tirent donc à bon compte, les logements de 2 pièces et moins représentant plus de la moitié du parc locatif privé (55,4%).

En parallèle, l'institut souligne la reprise d'activité du marché, malgré une vacance locative toujours conséquente (6 semaines en moyenne). Le taux de mobilité résidentielle, c'est-à-dire la proportion de logements remis en location, atteint 30,9% sur les 11 premiers mois de 2015, contre 27% en 2014. A Paris en revanche, la mobilité résidentielle reste faible (17,5%). « La situation de ce marché est alors particulièrement tendue, compte tenu de la pression des demandes qui s'y présentent. Et la mise en œuvre de l'encadrement des loyers ne devrait guère améliorer cet état de fait », estime Clameur à ce propos.

De moins en moins de rénovations

Point noir relevé par l'institut, la rénovation des logements mis en location a touché un point bas en 2015. « 16,5% des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d'amélioration et d'entretien avant leur remise en location depuis le début de l'année », après 16,6% en 2014. La proportion de logements rénovés avant leur remise en location a ainsi été divisée par 2 par rapport à 2009 (33%). « Le constat est inquiétant pour l'avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement, ...) », déplore Clameur, selon qui la mise en œuvre de la loi de transition énergétique par les bailleurs va être compliquée. Affaire à suivre en 2016.

*11 premiers mois de 2015 comparés aux 11 premiers mois de 2014

L’immobilier francilien reprend des couleurs, les prix se stabilisent

Les ventes de logements anciens ont grimpé de 25% en Ile-de-France durant l'été. En banlieue, le retour des acheteurs prend forme, surtout sur le marché des appartements. Les prix devraient se stabiliser sur la fin d'année 2015.

 
L’immobilier ancien rebondit en Ile-de-France

Le regain de forme du marché immobilier francilien se confirme. Les ventes de logements anciens en Ile-de-France se sont en effet améliorées de 25% au troisième trimestre 2015, d'après les statistiques présentées par les notaires jeudi 26 novembre 2015. Une croissance beaucoup plus forte que celle observée sur la première moitié de l'année (+9%).

Avec 46.600 ventes enregistrées durant l'été, « le marché est beaucoup plus fluide », confirme Thierry Delesalle, notaire à Paris. Et ce, en dépit de l'augmentation des prix (+0,7% pour les appartements, +1% pour les maisons) entre les deuxième et troisième trimestres « qui tient au souhait des familles de concrétiser leur projet avant la rentrée », précisent les notaires.

Achats d'appartements en forte progression

Acheteurs et vendeurs ont chacun contribué à cette embellie. La légère hausse des taux de crédit immobilier observée entre juin et septembre « a forcément créé des réflexes chez les acquéreurs du type : " Attention, les taux montent, il faut qu'on y aille " », avance Thierry Delesalle. Dans le même temps, « les vendeurs ont intégré, petit à petit, la correction des prix » des 4 dernières années, facilitant ainsi la rencontre de l'offre et de la demande.

Les acquéreurs ont tiré parti de cette correction, notamment en dehors de Paris. En petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), les transactions d'appartements ont ainsi progressé de 28%, un dynamisme alimenté par le reflux des prix (-1,1% sur un an). « Ils sont en baisse dans toutes les communes qui enregistrent le plus de ventes, à l'exception de Saint-Denis », indique à ce propos Philippe Vidal, notaire à Paris.

 notaires-appartements-pc-t32015

En grande couronne (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise), le constat est similaire : les ventes d'appartements bondissent de 36% sur un an, portées par une diminution plus conséquente des prix (-2,5% sur un an). Les variations d'une ville à l'autre sont toutefois très aléatoires, les prix chutant de 11,3% à Corbeil-Essonnes et de 10,7% à Argenteuil tandis qu'ils prennent 12,8% à Meaux ou encore 7,2% à Saint-Germain-en-Laye.

Poussée des prix des maisons

Le marché des maisons anciennes franciliennes ne bénéficie pas tout à fait du même dynamisme. En petite couronne, 3.950 maisons seulement ont été cédées cet été (+9%) et les prix restent plus bas qu'il y a un an (-1,2%) malgré la hausse saisonnière. Plus en périphérie, le succès des maisons ne se dément pas : les achats en grande couronne progressent de 23% par rapport au troisième trimestre 2014, tandis que les prix suivent la même trajectoire qu'en petite couronne (-1% sur un an).

Pour la fin d'année 2015, les premières analyses des notaires annoncent une stabilisation des prix « alors qu'à cette époque de l'année, la tendance est plutôt baissière ». Dès lors, ils devraient retrouver à peu de choses près leur niveau de début 2015, avec l'exception notable des maisons anciennes : leur prix moyen en Ile-de-France se fixerait ainsi à 296.000 euros en janvier 2016, soit 3,1% de plus qu'un an plus tôt.

❌